저자: 서대리 · 한국인
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블라인드 사연(연봉 2.5억 부부, 20억 아파트 매도 후 5억 전세+15억 미국 ETF 투자 계획)을 소개하며 주식 투자 효율을 옹호. 10년 후 연평균 15% 가정 시 총자산 약 94억 추정. 서울 아파트(강남 89%, 마포 97%) 대비 코스피·S&P500·나스닥 수익률이 높았다고 비교. 다만 주식 경험이 적은 상태에서 큰 금액을 한번에 넣는 것은 위험하며 소액부터 점진적으로 키울 것을 권고. 최종 목표는 실거주 부동산 1채와 금융자산 6억.
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안녕하세요, 서대리입니다. 재미있는 기사를 하나 발견했습니다. 20억 집을 팔고 5억은 전세금으로 쓰고 남은 15억은 미국 주식에 몰빵할 계획이라는 블라인드 사연이 기사로 나왔습니다. 우리나라도 자산의 중심이 부동산에서 금융 쪽으로 이동하는 추세라, 요즘 이런 고민을 하시는 분들이 정말 많이 늘어난 것 같습니다. 월세 살면서 주식 투자에 집중하는 방식과, 실거주 집을 메인으로 두고 주식 투자를 서브로 모아가는 방식 중 어느 쪽이 더 좋은지는 온라인에서도 자주 토론이 벌어집니다.
사연을 조금 더 자세히 살펴보겠습니다. 부부 합산 연봉 2억 5천만 원에 20억짜리 집을 가지고 있는 AC님의 자산운용 계획은 심플합니다. 현재 보유 중인 20억짜리 집을 팔아 5억은 전세 보증금으로 활용하고, 나머지 15억은 미국 주식에 투자하겠다는 것입니다. 5억은 미국 반도체 ETF인 SOXX, 5억은 나스닥 ETF인 QQQ, 나머지 5억은 S&P 500 ETF인 SPY, 이렇게 세 등분해서 투자할 계획이라고 합니다.
기사에서도 나와 있듯이 온라인에서는 이 계획이 맞느냐 틀리냐로 의견이 팽팽하게 갈렸습니다. 미국 주식이 장기 횡보하면 어떡하냐, 뭐든 올인 투자는 망하는 지름길이다, 5억 전세도 아깝다, 이걸 줄여서 주식을 더 사라 등등 다양한 의견이 나왔습니다. 항상 이야기하지만 투자의 정답은 없습니다. 어떤 선택이 더 좋을지 알려면 주식과 부동산의 미래 가격을 정확하게 맞춰야 하는데, 그건 불가능합니다. 그래서 각자의 상황과 투자 성향에 따라 선택이 달라질 수밖에 없습니다.
기사에 나온 정보가 워낙 적어서 판단하기 쉽지 않지만, 일단 보유 자산과 부부 연봉만 보면 어떤 선택을 해도 크게 문제는 없어 보입니다. 부부 연봉 2억 5천만 원 기준으로 남편과 아내의 연봉이 각각 1억 2,500만 원이라고 하면, 세전 월급은 각각 약 783만 원입니다. 여러 소득공제와 세액공제를 감안하면 실수령액은 더 올라갈 텐데, 보수적으로 부부 합산 월 소득을 1,500만 원으로 잡아 보겠습니다.
월 1,000만 원이면 서울 신축 역세권 아파트도 월세로 충분히 살 수 있을 만큼 현금 흐름이 좋은 편입니다. 게다가 이분들은 주거비를 아끼기 위해 전세 5억으로 맞춰서 들어갈 예정이니, 실제로 쓸 수 있는 돈은 앞으로 훨씬 넉넉해질 겁니다. 각종 생활비와 개인 지출을 넉넉히 빼도 월 1,000만 원씩은 모을 수 있고, 더 아껴 쓴다면 월 1,200만 원 이상도 저축과 투자로 불릴 수 있습니다. 한 달에 1,000만 원씩 저축만 해도 1년에 1억 2,000만 원입니다. AC님이 매수할 ETF를 매월 정액으로 매수한다고 가정하고, 보수적으로 연평균 수익률 15%를 잡으면 10년 후 총자산은 약 28억 원이 됩니다.
부동산을 팔지 않고 월급만 미국 ETF로 불려도 웬만한 사람들보다 훨씬 빨리, 훨씬 많은 금융자산을 모을 수 있는 조건입니다. 현상 유지만 해도 풍족한 상황이죠. 당연히 20억짜리 집을 팔고 15억 전부를 QQQ와 SOXX에 투자해도 전혀 문제는 없을 겁니다. 출산 계획은 아직 없다고 하지만, 현재 소득이 워낙 좋으니 지금처럼 전월세 시장이 불안한 상황에서도 충분히 커버될 겁니다. 언젠가 만날 하락장에서 공포에 빠져 손절만 하지 않고 계좌를 지키면, 결국 누구보다 많은 자산을 갖게 될 겁니다. 연평균 수익률 15%를 기준으로, 15억 거치식 투자와 매월 1,000만 원씩 적립 매수를 병행하면 10년 후 예상 총자산은 무려 94억 4,689만 원으로 불어납니다.
15억이라는 압도적인 시드머니 덕분에 1년에 15%만 벌어도 투자 수익이 2억 2,500만 원입니다. 부동산을 다 팔고 주식을 사는 이유가 배당보다 성장을 중시하는 ETF를 선호하기 때문이라면, 목표로 하는 자산 규모가 굉장히 크지 않을까 생각합니다. 목표가 순자산 100억, 200억이라면 지금 가지고 있는 부동산을 팔고 성장성 높은 미국 주식에 집중하는 것이 훨씬 합리적인 선택이라고 봅니다.
부동산은 금액 단위 자체가 커서 10%만 올라도 몇 억씩 오르고, 보통 대출이라는 레버리지를 이용하니 투자금 대비 수익이 엄청 좋아 보입니다. 하지만 그만큼 투자 진입 조건이 높아서 수익금이 클 뿐입니다.
실제 수익률을 비교해 봤습니다. 서초구와 마포구 아파트, 코스피, S&P 500, 나스닥의 월별 수익률을 하나의 표로 만들어 비교했는데, 참고로 부동산 수익률은 KB부동산에서 매월 발표하는 아파트 매매 가격 지수를 사용했습니다. 2017년 12월부터 2026년 9월까지 강남 아파트는 평균 89%, 마포 아파트는 97% 올랐다고 합니다. 같은 기간 코스피는 182%, S&P 500은 189%, 나스닥은 284% 올랐습니다. 달러 환율을 반영하면 미국 주식 수익률은 더 올라갑니다. 수익률만 보면 주식이 압도적입니다.
체감상 서울 부동산도 많이 오른 것 같지만, 아파트마다 차이가 상당히 크고, 10억짜리 부동산이 90%만 올라도 수익이 9억이나 되는 만큼 심리적인 부분도 상당히 큽니다. 물론 집을 전액 현금으로 사는 경우는 드물고, 보통 절반 정도는 대출을 받아 매수합니다. 그래서 투자 원금 기준으로는 수익률이 두 배 정도 부풀려지기도 합니다. 다만 현재는 대출을 많이 막았고 금리도 많이 올랐습니다. 지금 시점에서 부동산과 주식 중 하나를 골라야 한다면, 제 생각에는 주식이 맞다고 봅니다. 대출이 안 된다면 투자 관점에서는 아파트보다 주식이 더 유리할 테니까요. 실거주 안정감 같은 정성적인 요소를 전부 제외하고, 투자 효율 측면만 보면 그렇습니다.
간혹 주식 투자는 위험하다고 이야기하는 분들도 계십니다. 살면서 한 번도 못 들어본 기업의 주식이나 이름만 예쁜 암호화폐라면 충분히 그럴 수 있습니다. 하지만 미국 대표 500개 기업, 나스닥 대표 100개 기업이라면 여기보다 더 안전한 투자 종목은 솔직히 없다고 생각합니다. 전 세계를 상대로 돈을 쓸어 담으면서 앞으로도 그럴 가능성이 높은 기업들만 여기에 들어 있기 때문이죠. 그 안에서 망하는 기업도 분명 나오겠지만, ETF가 그런 기업은 알아서 빼주고 더 잘 나가는 기업은 비중을 늘려줍니다. S&P 500이나 나스닥 ETF 투자가 도박이라서 위험하다고 생각한다면, 이 세상에 투자할 수 있는 종목은 거의 없지 않을까 싶습니다.
그리고 주식은 실패하는 사람이 많아서 더 위험하다는 이야기도 많습니다. 반면 부동산으로 성공한 사람은 주변에서도 쉽게 볼 수 있죠. 그 이유는 주식의 특성과 인간의 본성이 맞지 않을 뿐이지, 주식 자체에는 전혀 문제가 없습니다. 부동산은 물려도 실거주하면 되고, 바로 사고팔기가 어려워서 강제로 장기 투자가 잘 됩니다. 반면 주식은 조금만 올라도, 조금만 내려도 걱정돼서 팔아 버립니다. 투자 실력이나 위험의 차이가 아니라, 단순히 환경과 제도의 차이입니다.
AC님의 상황을 자세히 알지는 못하지만, 나와 있는 정보만 가지고 제 생각을 조금 더 이야기해 보겠습니다. 만약 제가 AC님이라면 지금 집을 전세나 월세로 주고 추가 자금을 확보할 겁니다. 시가 20억이면 전세금이 8~9억 나올 테니, 여기서 일부는 내가 살 전세금으로 쓰고, 나머지 돈과 매월 1,000만 원씩으로 미국 ETF를 매수하겠습니다. 20억짜리 집을 팔면 세금 때문에 20억을 그대로 챙길 수 없는 구조지만, 이 부분은 넘어간다 치더라도, 대출도 전혀 없다는 뜻인데요. 부동산만으로 자산을 불려왔거나, 부동산을 사고 대출 원금을 갚는 데 돈을 전부 사용했을 수 있습니다. 그렇다면 주식 투자 경험은 많지 않을 가능성이 높습니다. 이런 상황에서 갑자기 큰돈을 주식에 한 번에 넣으면 변동성이라는 높은 파도에 휩쓸릴 가능성이 매우 큽니다. 부동산과 주식의 가격 움직임은 완전히 다르기 때문이죠.
주식 투자 경험이 적은데 과거 데이터와 시뮬레이션만 믿고 주식 투자에 집중하기로 선택했다면, 저는 완전히 반대입니다. 우선 주식 투자 그릇부터 1억, 2억 이런 식으로 키운 다음 본격적으로 시작해도 절대 늦지 않습니다. 당장 은퇴하려고 부동산을 팔아 금융 재산을 현금으로 만드는 것이 아니라 자산을 더 키워 나갈 계획이라면 더욱 중요한 부분입니다. 100만 원에서 1,000만 원, 1,000만 원에서 1억, 1억에서 5억 이런 식으로 기초 체력을 키우고 나서 주식에 뛰어드는 편이 낫습니다.
예전에 온라인에서 본 비슷한 사례가 있습니다. 한 분이 ETF 배당금이 건물 월세보다 낫다고 판단해서 건물을 팔고 SCHD로 전부 바꿨습니다. 그런데 그 무렵 SCHD가 부진한 시기였습니다. 주식 투자 경험이 없던 분이라 불안해서 결국 SCHD를 다시 팔고 건물로 돌아갔다고 하죠. 아마 지금까지 들고 있었다면, 배당 안정성과 시세 차익이 스타벅스와 병원이 들어온 건물보다 훨씬 좋았을 겁니다. 이처럼 정말 좋은 투자인 줄 알고 있어도 주식 경험이 적으면 흔들립니다. 그게 10억 단위의 투자라면 더더욱 그럴 수밖에 없습니다.
요즘 집을 팔고 주식으로 돌려서 자산 증식을 고민하는 분들이 많은데, 원래부터 주식으로 큰돈을 굴리고 있던 게 아니라면, 전세 등으로 돌리면서 조금씩 투자금을 키워 보시기 바랍니다. 그리고 이 방식이 잘 맞는다고 생각하면 그때 가서 다 넘겨도 충분합니다. 극단적으로 굳이 하나만 선택할 필요는 없습니다. 또 모든 일에서 너무 효율만 찾을 필요도 없습니다. 적당한 비효율은 즐겨도 이 세상 사는 데 전혀 문제가 없습니다. 숫자와 효율은 항상 중요하지만, 심리적인 부분도 놓치면 안 되겠다는 생각이 나이를 먹어 갈수록 점점 크게 드는 것 같습니다. 그래서 서대리 부부의 중간 목표는 현재 살고 있는 실거주 부동산 한 채와 금융자산 최소 6억 원 만들기입니다.
오늘도 긴 영상 시청해 주셔서 감사합니다. 제 채널이 구독자 여러분의 자본주의 라이프에 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다. 지금까지 서대리였습니다.
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