저자: 주언규 · 한국인
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2022년 11월 영상으로 부동산·주식·환율 관련 개인 투자 견해를 밝힘. 결론: 주식(국내 지수 ETF 등)을 추가 매수하는 방향이 부동산보다 낫다는 입장이며 시장 전망은 개인적 의견이라고 명시. 오피스텔: 거품이 있었던 만큼 빠질 때 속도가 빠를 것이며 고금리가 1년 이상 지속되면 오피스텔이 많이 빠질 것으로 봄. 임차 수요(월세) 약세와 대출 존재를 근거로 제시. 다만 규제 완화 시 오피스텔이 한 번 더 하락할 가능성도 언급. 대형 오피스텔 선호: 소형 원룸 오피스텔보다 입지 좋은 대형 오피스텔이 더 나은 선택이라는 의견. 대출 규제(15억 이상 대출 완화 등)와 다주택자 규제 완화가 시장 재미 요인이 될 수 있다는 기대를 말함. 부동산 시장: 집값은 많이 빠졌지만 규제 때문에 추가 매수도, 매도도 어려운 애매한 상황이라고 진단. 주식·환율: 원/달러 환율이 1,400원대로 비정상적이므로 원래 수준으로 돌아올 것이라는 전제하에 국내 주식 매수가 유리하다고 봄. 지수 모르면 코덱스200 같은 지수 ETF도 괜찮다는 견해이며 최근 지수 ETF 비중을 늘렸다고 밝힘. 리스크 관리: 무리한 레버리지(빡빡한 자금 운용)는 삶의 질을 떨어뜨린다고 경계. 과거 갭투자 시절 자금을 빠듯하게 돌린 경험을 공유하며 현재는 전세 대출을 없애는 등 보수적으로 관리한다고 설명. 임대 관련: 중공공임대사업자 등록 주택의 전세가·월세가 낮아 임대료 상한 규제로 고충이 있었으나 현재는 마음이 편안한 요인이 되었다고 언급. 출연자 전망 요약: 오피스텔 추가 하락 가능성 있음(고금리 지속 시), 환율 정상화 기대, 국내 지수 ETF 매수 선호.
다듬은 글
요즘에는 부동산에 큰 관심은 없어요. 작년, 재작년에는 빌딩에도 관심을 가졌었는데, 요즘에는 핵심지 오피스텔을 보고 있습니다. 큰 평수 오피스텔이요. 원룸이나 작은 오피스텔이 아니라, 나중에 제가 실제로 쓸 생각도 있어서 그렇습니다.
워낙 거품이 있었기 때문에 빠지는 속도도 빠르고, 자산이 빠질 때는 항상 급락이 나오거든요. 빠지는 것도 속도가 있어서 적정가에서 멈추지 않아요. 고금리가 1년만 더 지나도 오피스텔이 많이 빠질 것 같습니다. 임차 수요도 줄고 있어요. 아파트 월세도 조금 빠졌고, 송파 쪽도 그렇습니다. 오피스텔은 대출이 들어가 있으니 더 빠지는 때가 올 수 있다고 생각해요. 제가 생각하는 적정 가격보다 많이 빠지면 그때 사서 월세를 받을 생각입니다.
구독자분들 중에는 그나마 적게 오른 게 작은 원룸이나 오피스텔이라고 생각해서 뒤늦게 보고 계신 분들도 있는데, 저는 차라리 지금 말씀드린 좋은 입지의 대형 오피스텔이 훨씬 좋은 선택이라고 봅니다. 규제 때문에 그렇기도 하고요. 규제가 완전히 풀리면 오피스텔이 한 번 더 빠질 수도 있어요. 그래도 수요를 버티고 있는 건 대출인데, 15억 이상 대출이 풀렸고 다주택자에게도 풀리면 원래 오르지 않아야 할 오피스텔에 많이 오른 것을 큰 폭으로 빼주면서 재미있는 시장이 올 수도 있다고 기대하고 있습니다.
물론 이건 개인적인 의견이고, 안 오를 수도 있고, 안 살 수도 있습니다.
재테크를 안 할 수는 없으니, 예전부터 재테크에 관심이 많았습니다. 요즘은 변화가 너무 많아서 부동산, 주식 모두 고민이 많아요. 집값은 많이 빠졌는데 규제가 안 풀려서 기존에 사신 분들은 더 살 수 없는 상황이에요. 팔자니 시장이 안 좋고 올라 있는 상태라 움직이기 어렵습니다. 더하기에는 규제가 막혀 있고 빼기에는 시장이 나쁘니, 부동산은 애매하다고 생각해요.
그래서 개인적으로는 주식을 더 사도 괜찮다고 봅니다. 환율은 관습적으로 1달러에 1,000원에서 1,100원 정도가 적정하다고 생각하는데, 지금 1,400원 정도면 비정상적이라 결국 돌아올 거라고 봐요. 이것만 봐도 국내 주식을 좀 사두면 좋겠다고 생각합니다. 지수를 잘 모르면 코덱스 200 같은 상품도 괜찮고요. 최근에는 지수 ETF를 조금 늘렸고, 포트폴리오를 다양하게 가져가고 있습니다.
리스크 관리는 무리하지 않는 것이 중요해요. 현금을 어느 정도 갖고 있어서 다음 현금이 들어올 때까지 버틸 수 있는 정도로 투자하는 게 좋습니다. 빡세게 돌리면 잠을 못 자거든요.
옛날 갭투자를 처음 할 때는 정말 빡빡하게 했어요. 잔금일과 전세 입주일을 맞추려고 엄청 신경 썼습니다. 그래야 내 돈이 적게 들어가니까요. 인테리어도 직접 했어요. 손잡이나 문고리는 온라인 쇼핑몰에서 사서 직접 갈았고, 페인트칠도 직접 했고, 주방 펜던트 등도 직접 갈았습니다. 시트지 작업도 해봤는데 꽤 어렵더라고요. 싱크대 문짝을 분해해서 앞부분만 시트지를 붙이는 식이었어요. 그때는 셀프 인테리어가 유행이었고, 단톡방에 자랑하려고 이런 것까지 했습니다.
돈을 최대한 적게 쓰려고 이런 방식으로 갭을 작게 가져갔는데, 돌이켜 보면 너무 고통스러웠어요. 세입자가 맞춰졌는지 계속 신경 쓰고, 여러 부동산에 집을 내놓고 문자를 돌리고, 연락은 계속 오는데 집은 안 나가니 초조했습니다. 결국 삶의 질이 떨어지더라고요. 행복하자고 하는 투자인데 말이죠.
그래서 지금은 근로소득과 재테크 소득을 나눠 관리하고, 전세가 있는 자산은 대출을 없애는 식으로 관리하는 편입니다. 운 좋게 중공공임대사업자로 가지고 있던 물건은 전세가가 지금 많이 낮고, 월세도 아주 저렴합니다. 함께 일하는 직원도 보고 너무 싸다고 할 정도예요. 법으로 월세를 올리지 못하도록 정해져 있어서, 그때는 고통스러웠지만 지금은 마음이 편안한 요인이 되었다고 생각합니다.
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