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무려 50년이 됐습니다. 어, 여러분 보이세요? 여기가 바로 어, 한신상가의 청사진이었는데 그 사람들이 원하는 거 서로 이렇게 해서 합의점을 찾아 갔어야 되지 않았을까 하는 안타까움이 약간 있죠. 그러니까 시기를 조금 놓친 면이 있겠네. 이미 지금 아파트 짓고 있고 그러고 있어서 지금 다 반료되고 뭐 상황이 안 되니까. 아, 지금 저 옆에랑 하려고 하는데 아, 그럼 혹시 단독 재건축을 하려는 그런 거는 없는 거 같아요. 단독은 돈이 많이 되니까 DH랑 같이 했었어야 되는데 못 한 거니까 좀 시기를 놓치면 있나요? 예, 그렇죠. 어, 같이 하려고 그랬는데 이제 [목을 가다듬음]
네, 안녕하세요. 자기 소개 한번 부탁드립니다. 네, 안녕하세요. 저는 신용 대출로 경매를 시작해서 5년 만에 아파트 35채를 투자한 경매 전업 투자자 김선비라고 합니다. 선배님, 저희가 오늘 어디 나와 있는 거죠? 대한민국 중심인 서초구 반포에 나와 있거든요. 반포구에 지금 한신 종합상가 앞에 나와 있습니다. 믿기지 않은데 진짜 여기가 반포 맞아요. 네. 이제 믿기지 않으시겠지만이 반포 상가고요. 굉장히 오래됐죠. 그리고 더 충격적인게 나와 있는데요. 양쪽을 보시면요. 엄청 신축 건물이 올라가 있죠. 건물이 말도 안 되네요. 저 왜 이렇게 높아요?
여길 보시면 이제 레미안 트리니원이라고 해서 이번에 재건축을 해 가지고 올라온 아파트가 있고요.이 반대편을 보시면 지금 여기 있는 반포 DH 클래스트라는 아파트고요. 마찬가지로 재건축을 해서 지금 공사를 한창 진행하고 있는 중입니다. 그 사이에 지금 한신상가 아파트가 있는 거거든요. 너무나 이질적이죠. 양쪽에 지금 재건축을 하고 있고 또 진행해서 이렇게 멋진 아파트들이 어 대한민국 중심 서초구에 지금 와 있는데이 한신 상가이 30년 40년 전 그대로의 모습을 유지하고 있는 상황입니다. 좀 믿끼지가 않은게 상가도 그래도 고층 상가들이 많잖아요.
도대체 몇 년도에 지어졌길래 1층이고 다른 아파트들은 다 고층이고 좀 극과 극을 느끼는 거 같습니다. 네. 맞아. 여기가 지금 1974년에 지어진 상가고요. 무려 50년이 됐습니다. 와, 50년이요? 바로 옆에 이렇게 초대형 건물들이 아파트들이 재건축을 하는데 왜이 건물들만 빠지게 된 걸까요? 어, 먼저이 상가에 대해서 소개를 드리면요. 이곳은 아파트 40가구와 상가 118개의 전포로 이루어진 한신상가 아파트라는 주상복합 건물이고요. 1999년도에 반포 아파트 지구 개발 계획 당시에 고기듬은 주상복합 형태였거든요. 그렇다 보니까 용도 분류가 명확하지 않았습니다.
도시 계획 시설상 시장 장보로 가는 시장 있죠? 시장으로 지정이 되면서 재건축 구역에서 제외가 됐던 거거든요. 결국 주변 아파트들이 모두 재건축이 되는 동안이 건물만 제외돼서 이제 홀로 남겨질 위기에 처한 거죠. 아, 그러네요. 어떻게 보니까 요즘 저희가 많이 알고 있는 주사 복합이라고 하면은 상가 위에 이제 주거 시설이 들어가잖아요. 근데 여기 보니까 상가가 저층이고 그 양옆으로 주거 시설이 있는 거 같아요. 이게 연결돼 있는 건가요? 네, 맞아요. 지금 밑에가 다 상가 시설이고요. 이제 위에가 어, 주거 시설인데 지금의 주상북학과는 조금은 다르죠.
그러니까 옛날 주상복합 버전이다. 이렇게 생각을 하시면 되겠습니다. 와, 진짜 특이하네요. 보통 주상복합이라고 하면 파트에 사는 사람들이 훨씬 많아야죠. 근데 여기 같은 경우에는 어, 위에 이제 주거하시는 가구가 40 가구고 상가가 전포가 오히려 118개로 훨씬 많습니다. 아, 진짜요? 네. 그래서 굉장히 어 특이한 구조다. 이렇게 이해를 하시면 되겠습니다. 여기 이렇게 내부를 보시면요. 어 정말 상가가 많거든요. 118개라는 전포가 이제 확 와닿게 됩니다. 정말 미로예요. 여기 한번 들어오시면 나가기 어렵습니다. 어 많은 상인들이 영업을 잘하고 계시는 걸 볼 수 있습니다.
여기 한신 종합상가를 우리가 봤잖아요. 근데 뒤에 보이는 저거는 뭐예요? 저것도 약간 상가처럼 보이는데. 네. 저기가 지금 트리니원 지금 재건축이 완료된 현장인데요. 앞에 보이는 건 이제 상가 건물들이거든요. 정말 고급 자재를 써서 대단하게 상가를 올려 놨는데 지금 여기 한신 상가에 비교해서 너무나 이렇게 차이가 나는 것을 볼 수 있습니다. 제가 만약에 한신 상가를 소유하고 있었다라면은 배가 너무 아플 것 같아요. 저 같아도 지금 제가 만약에 산신 상가를 갖고 있었다면 이제 트리니원이나 이제 DH1 이렇게 공사하고 완료된 걸 보면서 너무 배가 아팠을 것 같아요.
본격적으로 이제 주변에 공사가 시작되면서 진동이나 먼지 같은 안전의 우려도 크고 나중에 고립될까 봐 걱정이 많다고 합니다. 최근에 주민들이 자기네 부지와 재건축 조합의 기부 체납 부지를 바꾸고 아파트 분양권을 달라는 민원을 넣었다는데 이게 어떤 내용인가요? 주민들이 제한한 해법은 바로 부지 막교환인데요. 반포 1, 2, 4 지구 조합이 공공기업 기부체납을 위해서 내놓을 예정인 옛팔동 부지와 한신상가 부지를 서로 바꾸자는 것인데요. 그리고 상가 부지를 넘기는 대가로 어 현재 아파트 40가구 주민들에게 신축 아파트 일반 분양 물량을 특별 분양해 달라고 지금 요구를 하고 있는 상황입니다.
쉽게 말해서 허름한 한신상가 아파트를 부수고 자신들도 이제 새 아파트에 입주를 하게 해 달라고 요구를 하고 있는 상황입니다. 그런데 이게 실질적으로 가능한 이야기일까요? 현실적으로 쉽지 않고요. 옆에 이제 트리니온 같은 경우에는 재건축 이미 완료가 됐고 지금 반대편에 DH1 아파트 같은 경우에도 마찬가지로 이미 공사를 해서 지금 재분 많이 올라갔습니다. 한신상가 아파트를 어 만약에 부수고 재건축을 같이 한다라고 했을 때 재건축 단계인 이제 많은 것들이 뭐 설계부터 모든 것이 변해야겠죠. 재건축 구역 지정에서 제척된 노후 건물이나 나중에 이렇게 큰 고립 위험을 겪게 되게 되는데요.
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어, 먼저 걸림돌이 크게 두 가지가 있거든요. 첫째는 사업 지원과 행정 절차 지연입니다. 이미 착공에 들어가서 내년 입주를 앞둔 상황에서이 한신 상가를 사업 구역에 새로 편입을 해야 되는데 정비 계획과 사업 시행 계획을 다시 변경을 해야 돼요. 이로 인해서 사업 지역과 추가 비용을 조합이 감당하기 어렵겠죠. 엄청난 비용이 또 추가로 발생할 테니까요. 둘째는 상가 권리 관계예요. 이곳은 아파트 40가구보다 더 많은 118가구의 상가 소유주들이 있는데요. 부지를 통째로 넘기려면 상가 소유주들의 영업 손실까지도 보전을 해 줘야 되는데이 부분이 굉장히 까다롭습니다.
그리고 토지 권리 문제를 모두 해결해야 하기 때문에 어 굉장히 복잡하다는 부분이 있어서 현실적으로 쉽지 않다 이렇게 좀 말씀드릴 수 있을 것 같아요. 진짜 생각만 해도 복잡하네요. 네, 맞습니다. 이번 굳이 맞교환이나 편입이 최종 무산된다면 한신상과 아파트 자체적으로 단독 재건축을 추신한 것은 가능한 이야기인가요? 단독 재건축 역시 넘어야 할 산이 너무 많거든요. 어, 우선 도시 계획 시설상 어, 시장으로 묶여 있다라고 말씀을 드렸죠.이 시장으로 묶여 있는 부지 용도를 먼저 해제하거나 변경을 해야 하는데요. 그 이후에 아파트 주민들과 110개가 넘는 상가 소유주들이 어, 협의를 해야겠죠.
새로운 정비 계획과 보상 방안을 도출을 해야 되는데 아무래도 이해 관계가 많이 다르겠죠. 거주를 하시는 분과 참가해서 또 영업을 하시는 분은 이해 관계가 많이 달라요. 그렇기 때문에 타결까지 매우 오랜 시간이 걸릴 겁니다. 결국 주변 신축 단지들이 모두 완성된 이후에도 어 타결이 안 될 가능성이 높아요. 그래서 아마 한동안은 이렇게 양 옆에 신축들 사이에 낀 어 섬겨질 가능성이 높습니다. 어 여러분 보이세요? 여기가 바로 어 한신 상가의 청사진이었는데 정말 너무 멋지죠. 상가가 이무기에서 용으로 탈바꿈을 시도했는데 안타깝게도 어 한신 상가는 그걸 하지 못하고 지금 저 상태로 남아 있는 상황입니다.
여기는 어디예요? 어 여기는 이제 DH 클래스트라고 여기도 마찬가지로 재건축 현장이거든요. 지금 이미 많이 올라갔죠. 입주가 그렇게 많이 안 남은 상황입니다. 아까 말씀하셨던 그곳이군요. 네. 맞아요. 네. 선배님 그러면 여기 분양가는 얼마예요? 어, 여기 같은 경우에는 아직 분양가가 확정은 안 됐는데요. 저 바로 옆에 트리니원이라고 저기가 이제 지금 완공이 돼서 어, 입주를 하고 있다라고 했죠. 저기 같은 경우에는 지금 50억 정도의 거래가 되고 있어요. 국민평수 기준으로 아마 여기도 어, 큰 차이가 나지 않게 분양을 하지 않을까 이렇게 생각을 합니다.
제가 만약에 상가에 지분이 있었다면은 잠을 못 잤을 것 같아요. 아마 배 아파 가지고 잠을 못 잤을 거예요. 아, 여기서 영업을 혹시 몇 년 정도 하셨나요? 다시 한 5, 6년 정도. 45년 정도. 그러면 그때 당시에는 완전 여기가 어땠어요? 어벌판이지만 그때 당시에 70년도 이후에 바로 아파트가 세워진 데라 신비성도 있고 고객도 많이 찾아오고 반포소에 이제 주변 사람도 많이 찾아오고 그랬으니까 상가가 굉장히 잘 될 때죠. 근데 이제 세월이 많이 지나면서 점점 노후화가 되고 주변 아파트나 뭐 이런 것들도 재건축이 사실 엄청 오래 걸렸잖아요.
지금 굉장한 시간이 걸린 거죠. 어, 본격적으로 한 거는 한 6, 7년 정도. 네. 상가 소유주분들도 이제 옆에 이렇게 올라오고 하면 이제 배가 사실 아플 거 같기는 해요. 그렇죠. 그때 당시에 이제 주공께 같이 할 때 서로 합류를 했으면 얼마나 좋았을까? 실질적인 내가 소유한면 그 사람들이 원하는 거 서로 이렇게 해서 합의점을 찾아가서 갔어야 되지 않았을까 하는 안타까움이 약간 있죠. 그러니까 시기를 조금 놓친 면이 있겠네. 이미 지금 아파트 짓고 있고 그러고 있어서. 또 이렇게 상인과 또 입주자와 임대인의 이렇게 격차이가 또 있잖아요.
서로 옥신각신한다든가 서로 이런 문제는 약간 있지만 상가 가지신 분들은 또 너네 때문에 우리가 재건출 못한다. 이런 생각을 갖고 있는 너네가 비워야 우리가 하지 않냐? 임차인 보고 좀 나가 달라고 제가 하는 상황인 거예요. 그렇죠. 그렇지만 임차인이 금방 나간다고 금방 이루어지는 건 아니에요. 그러면 혹시 여기 이제 주거하시는 분도 있잖아요. 주거하는 분들이랑은 갈등이 좀 없나요? 주거하는 분들은 이제 서로가 마음은 같이 못 가시는 거 같아. 누가 나쁘다, 좋다 이거보다 멀리서 객관적으로 봤을 때 서로 합의해서 가면 어떨까 하는 마음이 많아요.
네. 아무래도 여기가 지금 상가가 118개 정도 있다고 하는데 나머지 분들도 이제 임대인 분이랑 또 이제 애로 사항이 많으시겠어요? 네. 너네가 나가면 나는 재건 좀 빨리 될 수 있다. 이런 생각을 하는데 그런 걸 떠나서 공사가 시작되거나 합의점이어도 오늘 하고 있는 사람한테 본인의 책임량은 해 줘야 되지 않나 생각해요. 아, 오늘 너무 이렇게 긴 인터뷰 너무 감사하고 이제 영업하시는 거 간단하게 홍보 한번 해 주시면 좋을 것 같아. 아주 오래된 경인애라고 이름을 갖고 있어요. 고객은 이제 오늘 보고 또 10년에 봐도 어 자신게 대화할 수 있게끔 운영하고 있어요.
상인이나 이렇게 임대를 놓시는 분들이나 서로 불쾌감 없이 재건축하기 전까지 운영했으면 하는 바람입니다. 재건축이나 이런 부분에 대해서 가능성이 좀 있나요? 여기요? 여기 없어요? [목을 가다듬음] 네. 아예 없나요? 네. 없어요. 저희가 지금 예, 알기로는 이제 뭐 옆에 H랑 해 가지고 어떻게 그거 다 발려 놨어요. 아, 전부 다 발련가요? 발려된지 좀 됐어요. 그러면 하게 된다면 뭐 단독재 건축을 해야겠네요. 소유주가 많아 가지고 아마 힘들 거예요. 상가 소유주랑 주거 소유주가 엄청 많죠. 제가 상가 소유주가 많죠. 상가 소유주든 어때요?
여기 재건축을 하고 싶어 할 것 같거든요. 내려 놓으신 거 같은데. 하고 싶어 하는데 다 반려되고 뭐 상황이 안 되니까. 네. 아, 지금 저 옆에랑 하려고 하는데 어, 그럼 혹시 단독 재건축을 하려는 그런 거는 없는 거 같아요. 단독은 돈이 많이 되니까. 왜냐면 여기 이제 DH랑 같이 했었어야 되는데 못한 거니까 가. 네. 좀 시기를 놓친 면이 있나요? 예. 그렇죠. 아, 원래는 좀 그래도 해 보려는 의지가 있었는데. 그렇죠. 그죠. 아주 옛날에 어, 같이 하려고 그랬는데 이제 그 약간 녹싱 너무 버텼죠. 그다음에는 이제 힘든 거죠.
여기 투자한다고 오시는 분들이 있는데 저는 [목을 가다듬음] 아예 그냥 안 해 드려요. 가능성이 없으니까. 네. 근데 여기 조금 될 거 같이 이렇게 얘기해서 거래하시는 분들이 있는데 그리고 나서 이제 들어오시면 이제 나중에 그 사실을 알게 되고 이제 실망하시죠. 근데 지금 여기가 너무 오래됐잖아요. 상간 아파트가. 근데 안전 등급이 그렇게 많이 위험하게 나오지 않은 걸로 알고 있어요. 아 그럼 만약에 여기 이제 투자하고 싶으신 분들은 대체 투자 이렇게 할 만한 있을까요? 여기는 조금 저희가 오시면 좀 아닌 걸로 하고 야 섣불리 개발이 될 거다.
뭐 이렇게 얘기하고 거래를 시켜 드리는 시점은 아니에요. 지금 뭐가 나와야 되는데 아무 계획도 없기 때문에 일말에 뭐 단서가 없으니까 예 없는 거는 없다고 얘기해야지 있는 것처럼 내 마음을 얘기하면 안 되니까 그건 아닌 거고 옆에 있는 애 애들은 좋죠. 아 지금 어떻게 거래가 지금 잘 되나요? 그 지금 정책 때문에 잘되는 건 아니고 아시겠지만 네네. 관심이 [목을 가다듬음] 되게 많으세요. 임대부터 매매까지. 지금 혹시 분양가가 어느 정도 나왔나요? 아직 안 나왔죠. 이제 예상 분양가는 못 하들 알고 있는 것처럼 비싸은 한 1억 정도 가지 않
평당 1억 정도. 네. 그렇게 보고 있어요. 진짜. 아, 저 트리니어는 거의 국평이 한 50억 정도 하는 거 같던데. 50억이 넘죠. 그럼 평당 1억이 넘는 거잖아요. 분양가. 아, 여기는 조합원 매매가. 혹시 완공 예정은 언제쯤? 12월. 2027년. 아, 2027년. 네. 네. 안녕하세요. 저희는요. 어, 반포에서 영업하고 있는 천억 1등 부동산입니다. 반포 주민들과 함께 이렇게 즐겁게 중계하고 있고요. 지금은 D 클래스랑 그다음에 트리니원 그다음에 원베일리 원페타스 반포 지역에 있는 고급 주거 중계를 어, 전문으로 하고 있습니다.
문의 사항이나 어, 필요하신 거 있으시면 어, 많이 연락 주시면 고맙겠습니다. 감사합니다. 네. 오늘 현장 둘러보니까 대단지 재건축 사업이 추진될 때 인접한 노후 건물의 제촉 문제와 권리 관계가 얼마나 복잡하게 꼬일 수 있는지 제대로 느꼈습니다. 네, 맞습니다. 정비 사업이나 경매 시장에서는 표면적인 위치만 볼게 아니라 정비 구역 경계선이 어떻게 그어졌는지, 용도 지역과 권리 관계는 어떠한지를 정밀하게 분석을 하셔야 실패를 하지 않습니다. 저희가 어, 부동산 무료 특강을 준비했거든요. 오늘 다룬 현장 분석법부터 토지 상가 분석, 경매 성공 전략까지 초보자 눈높이에서 모두 맞춰서 알려 드릴 거고요.
고정 댓글과 영상 아래 상세을 링크를 클릭하셔서 지금 바로 무료 특강을 신청하시면 좋을 것 같습니다. 제가 돈 되는 정보 정말 많이 준비했거든요. 꼭 신청하셔서 많은 걸 얻어 가시면 좋을 것 같습니다. 오늘 한신 상가 아파트에 대한 어 여러분의 생각도 댓글로 남겨 주시면 가장 좋을 것 같아요. 감사합니다.
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