저자: Kevin · 외국인
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Kevin이 Facebook 광고로 찾은 부동산 딜을 소개하며 인근 comps(535k, 610k 매매가)를 근거로 465k에 매입했다고 설명한다. 배관·석면 덕트·쥐 문제 등 수리 필요성을 보여주며 리노베이션 후 가치 상승을 주장한다. 주식 대비 부동산(위지 딜)의 수익성과 확장성을 강조하고 투자 강의를 홍보한다.
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방금 집을 한 채 더 샀고, 지금 그곳으로 운전해 가는 중입니다. 여러분께 집을 보여 드리고, 왜 이 집을 샀는지 비교 사례(comps)도 보여 드리겠습니다. 제가 이 거래를 따냈다는 게 아직도 믿기지 않아요. 이 집을 페이스북에서 샀거든요. 사실 페이스북에서 이 집을 알게 됐습니다. 거래 이야기와 사연은 곧 말씀드릴게요. 거의 도착했으니 집 이야기부터 해 보죠.
먼저 비교 사례부터 보겠습니다. 첫 번째 사례가 바로 여기 있어요. 차에서 내려서 이 첫 번째 집을 보여 드리겠습니다. 동네에서 물건이 얼마에 팔리는지 아는 것이 좋은 거래를 하는 핵심이니까요. 이 집을 봅시다. 제 뒤에 있는 닭장 같은 철망 울타리가 있는 집인데, 이 집은 현 상태로 53만 5천 달러에 팔렸습니다. 머릿속에 기준점으로 꼭 기억해 두실 만한 가격이에요.
이번엔 다른 집을 보여 드리죠. 이 집은 수리가 필요한 집일 뿐만 아니라 조건도 거의 똑같아요. 제 뒤에 있는 쓰레기 컨테이너가 보이는 이 집은 61만 달러에 매물로 나왔던 걸 봤습니다. 조사를 좀 해 보니 이 집은 호가보다 높은 가격에 팔렸어요. 61만 달러요. 수리 필요 매물은 53만 5천 달러에 팔렸고, 이 집은 61만 달러 이상에 나갔다는 거죠. 그래서 "좋아, 이 정도가 시세구나" 하고 생각했습니다. 우리는 이 집을 46만 5천 달러에 샀어요.
그럼 이 집을 어떻게 알게 됐냐고 궁금하실 텐데요. 아까 페이스북 얘기를 했죠? 제가 페이스북에서 친구로 지내는 부동산 중개인의 영상이 바로 여기 있습니다. 정말 좋은 사람이고, 같이 일하기도 좋아요. 솔직하고 직설적인 사람이라 그런 점이 참 마음에 듭니다. 페이스북에서 그 광고를 봤어요. 곧 시장에 나올 매물이 있다는 내용이었죠. 그래서 전화를 걸어서 "그 집 보러 가고 싶어요"라고 했습니다.
사다리도 가져가자고 하는데, 그 중개인이 한 말 중 하나가 "케빈, 지금 집에 작업을 좀 하고 있는데 며칠 뒤에 들어오게 해 줄 수 있어요"였어요. 저는 "저 30초 거리예요, 이미 차 타고 가고 있어요. 공사 중에 잠깐 보러 갈게요. 제가 사면 지금 하고 계신 작업은 중단해 주세요. 제가 직접 하고 싶거든요"라고 했죠. 사실 제가 가져온 자재도 좀 있어요. 제가 가지고 있던 예전 자재들인데, 버리기 아까워서 가져왔습니다. 어차피 이걸 쓸 거거든요. 자, 들어갈 준비 됐습니다. 열쇠도 찾았어요. 이제 밖으로 나가 보죠.
거래 협상에 대해서 짧게 말씀드리면, 처음엔 46만 5천 달러에 제안했습니다. 그때 다른 기회도 있어서 그쪽으로 갈까 고민했는데, 이 집에 여러 건의 제안이 들어오더라고요. 그러면서 깨달았죠. 46만 5천 달러에 산다면 53만 5천 달러짜리 집이고, 저는 작년에 이 동네에서 플립(매입 후 수리해서 되팔기)을 한 적이 있어서 동네를 잘 압니다. 저쪽에 있는 61만 달러 이상에 팔린 리모델링된 비교 사례도 있고요. 그러니까 53만 5천 달러짜리 현 상태 수리 매물이 약 6개월 만에 팔렸다는 건, 우리가 그 집을 산 가격에서 최소 15,000달러 정도는 이익이 난다는 뜻이에요.
자, 들어와 보시죠. 가족실, 주방, 복도, 거실이 있고, 이쪽이 식당입니다. 확실히 손볼 데가 많은 건 분명해요. 하지만 이것 좀 보세요. 페인트 칠, 바닥 공사, 천장 긁어내기, 조경 작업은 당연히 해야 하고, 지붕도 좀 손봐야 해요. 그런데 이걸 보세요. 새 난방로(퍼넘)예요. 이건 정말 대단합니다. 제가 아는 업체가 설치한 거예요. 집의 상태 때문에 사람들이 신경 쓰지 않는 공짜 업그레이드나 마찬가지죠. 여기 바닥은 다운타운식 바닥재이고, 파란색 변기도 있네요. 그리고 이건 뭐지? 아, 이건 정말 멋지네요. 와, 이런 건 처음 봐요. 이쪽에 섬유유리 샤워부스가 있는데, 전체적으로 조금씩 손볼 필요가 있어요. 좋은 점은 이 섬유유리 부스는 원하면 다시 마감하거나 교체하기가 아주 쉽다는 거예요.
여기가 다른 욕실, 손님용 욕실입니다. 초보자들은 여기 들어와서 두 욕실을 전부 철거하려고 하겠죠. 제가 최근에 한 프로젝트 전후를 보여 드릴게요. 이게 샤워 타일 시공 전이고, 이게 시공 후입니다. 유약 처리나 타일 교체로도 많은 걸 바꿀 수 있어요. 미닫이문이 살짝 뻑뻑한데, 초보자는 여기 와서 "미닫이문 새로 달아야겠다"라고 하겠죠. 그러면 그건 대략 1,400달러에 스투코 보수까지 들어갈 겁니다. 프로는 미닫이문을 떼어서 레일을 청소하고, 바퀴만 교체하면 새것처럼 된다는 걸 알아요.
새 거래를 할 때 프로가 보는 포인트가 있는데, 이걸 보세요. 여기 이게 구리 파이프입니다. 이건 큰 장점이에요. 이 집은 지을 때 아연 도금 배관으로 지었어요. 사실 저희가 마지막으로 한 프로젝트도 아연 도금 배관이 그대로 남아 있었죠. 이 밸브에서 물이 새는데, 그건 교체하면 되고요. 하지만 구리 배관이 있다는 건 큰 플러스입니다. 싱크대 밑과 욕실에서도 구리 배관 흔적을 봤는데, 이건 집 전체가 이미 재배관 되었을 가능성이 높다는 뜻이에요.
뒷마당을 한번 보고 프로가 볼 세 가지 포인트를 짚어 드릴게요. 자, 이 장면에서 보이는 것들이 뭔지 보세요. 비닐 울타리가 있네요. 고마워요, 공짜 업그레이드네요. 제 뒤나 옆에 이층집이 없어요. 사실 제 집보다 낮은 곳에 있고, 이쪽 옆도 그래요. 이건 아주 좋습니다. 여기 동축 케이블이 있는데, 이건 없애도 돼요. 그럼 뒷마당도 좀 깔끔해질 거예요. 이웃도 있고, 울타리도 있고요. 두 번째 포인트는 바꿀 수 있는 게 아니에요. 세 번째 포인트, 이 뒤쪽으로 확장된 대지는 이 동네에서 장기 거주를 원하는 사람들에게 매우 선호되는 조건입니다. 여기 아보카도 나무도 있네요. 하지만 이건 좋지 않아요. 이건 나쁜 거예요. 아보카도 나무의 단점은 쥐와 해충을 끌어들인다는 거예요. 그래서 임대할 때 임대차 계약 부속 조항에 세입자가 이 나무와 관련된 해충을 반드시 관리하도록 넣어 두는 게 아주 중요해요. 아니면 그냥 아보카도를 치워 버리면 되고요. 기울어진 울타리는 다시 세워서 페인트칠하면 될 것 같아요. 굴뚝에는 굴뚝 덮개가 필요하네요.
벽 한쪽을 뜯어내는 걸 좋아하는데, 그 벽이 하중을 받는 구조체인지 확인하면 됩니다. 어디 보자, 여기 환기구가 있고, 레인지 후드 환기구도 있고, 또 다른 환기구가 여기 있어요. 그러니까 이 두 지점 사이의 벽이 어떤 상태인지 알 수 있겠죠. 그럼 실제로 벽을 얼마나 뜯어낼 수 있을지 판단하는 데 도움이 됩니다. 다락방에 올라갈 땐 항상 방진 마스크를 써야 해요. 이 집에는 두 가지 문제가 있어요. 집 전체에 깔린 구리 배관, 그리고 석면 덕트예요. 이건 석면 덕트예요. 이게 다 석면이에요. 이런, 나쁘네요. 이건 석면 문제예요. 그리고 저기 쥐 똥이 있어요. 아보카도도 있고, 쥐들이 덕트 안에 살고 있어요. 세상에, 쥐들이 덕트 안에서 살면서 히터까지 들어가서 따뜻하게 지내고 있네요. 이것도 좋지 않아요. 상태가 좋아 보이지 않아요. 저기 보세요. 이게 제 1순위 벽이고, 이게 2순위 벽이에요. 좋지 않은 소식이에요. 두 벽 모두 어느 정도 하중을 받는 것으로 보입니다. 그래도 단열은 전체적으로 잘 되어 있어요.
사람들이 "주식이 더 쉽다"라고 하잖아요. 주식이 더 쉽다는 말은 정말 말도 안 돼요. 쥐 똥, 찢어진 석면 덕트... 제가 주식 하는 사람들과 다른 점은, 자산을 46만 5천 달러에 사서 60만 달러 가치가 될 거라면 그런 일을 감수하는 게 불편하지 않다는 거예요. 주식으로는 그렇게 할 수 없죠.
잠깐 알려 드릴 게 있는데, 투자 강의 20% 할인은 오늘 끝납니다. 쿠폰 코드 WEDGE100을 쓰세요. 그리고 저는 지금 10만 달러짜리 거래를 성사시킨 집 밖에 서 있어요. 말 그대로 쥐 똥투성이의 집이지만요.
그럼 이제 뭘 해야 하냐면, 초보자들은 이런 엉망진창인 집을 보면 어떻게 할까요? 아니면 초보자 중에서도 정말 초보인 사람이 여기 들어와서 조경업체를 불러 앞마당 조경을 새로 하면서 2만~3만 달러를 쓰겠죠. 저는 집 전체에 그만큼 쓰고 싶지 않아요. 여기는 새 콘크리트 패드가 필요할 뿐이고, 간단히 한 번 부어 주면 끝나요. 분명히 여기 누수도 있어요. 프로는 이걸 보고 "문제없어요. 잘라내면 됩니다. 아마 이 솔더 이음부 근처 구리 배관에 핀홀 누수가 있는 것 같아요. 이건 전혀 드문 일이 아니에요"라고 하겠죠. 이 싱크대는 확실히 없앨 거예요. 프로는 이걸 보고 "이게 뭔지 보세요. 연수기 배관이에요. 연수기를 설치하면 되죠"라고 할 거예요. 이건 쥐들의 둥지가 되기 딱 좋아요. 정말 역겹네요. 이건 반드시 치워야 해요.
많은 사람들이 이런 집을 보면 "아, 그래도 금속이니까 목재 창문을 고칠 필요는 없겠네"라고 생각하겠죠. 이 정도면 괜찮아요. 여기는 날씨가 그렇게 덥지 않으니까요. 이 벽은 사실 그렇게 나쁘지 않을 수도 있어요. 환기구가 어디 있는지 보세요. 여기가 하중이 실리는 지점인 것 같아요. 그러니까 여기서부터 저쪽까지 벽을 없앨 수 있을지도 몰라요. 그러면 이 공간의 느낌이 꽤 크게 바뀌겠죠. 물론 이 기능적인 공간은 그대로 남길 수도 있어요. 그건 좋은 생각 같아요.
이 사다리는 지붕에 올라가기엔 완전히 잘못된 종류의 사다리예요. 하지만 전부 올라갈 필요는 없고, 약간만 올라가면 돼요. 자, 여기서 뭐가 보이나요? 용마루 캡 상태가 꽤 엉망이네요. 새 캡이 필요할 것 같고요. 지붕에 입자(그래뉼)가 떨어져 나간 부분도 있어요. 하지만 이 지붕은 아직 5년은 버틸 수 있을 것 같아요. 약간의 손질이 필요하지만, 캡을 바꾸고 조금 손보면 살아남을 수 있을 것 같아요. 지금 당장 교체할 생각은 없어요.
자, 여러분, 이게 전부입니다. 웨지 거래(저평가 매물 할인 매입)를 해서 6주 안에 10만 달러를 벌고 싶으신가요, 아니면 인덱스 펀드에서 돈을 벌고 싶으신가요? 선택은 여러분의 몫입니다. 질문이 있으시면 언제든지 이 채널을 계속 지켜봐 주시고, 인스타그램으로 연락 주세요. 물론 다음 부동산 투자 집중 강의를 위해 시애틀에서 만나도 좋고요. 오스틴, 샌프란시스코, 마이애미도 곧 있습니다.
사람들은 작은 거래를 무시하기를 좋아해요. 이런 걸 실제로 팔 수 없다고 생각하기 때문이죠. 개별 웨지 거래로 여기서 10만 달러, 저기서 10만 달러를 벌 수는 없다고요. 하지만 제 생각에 이건 미국에서 가장 빠르게 부를 쌓는 가장 쉬운 방법이에요. 웨지 거래를 사는 거죠.
그렇다고 해서 여러분이 그걸 해야 한다는 뜻은 아니에요. 콘센트도 사야 하고, 부동산 관리인을 고용해야 할 수도 있고, 실제로 대출도 받아야 해요. 괜찮아요. 보상이 이렇게 큰데 왜 안 하겠어요? 이걸 하지 않는 유일한 이유는 실수를 할까 봐 두려워서입니다. 하지만 이런 거래에 들어가 보면, 10만 달러어치 실수를 해도 배우고 괜찮을 수 있다는 걸 알게 됩니다.
그러면 사람들은 "케빈, 이건 확장할 수 없잖아요"라고 말하곤 해요. 이걸 왜 확장해야 하냐고요? 이런 거래를 20개 가지고 있다고 생각해 보세요. 각각 10만 달러씩 할인을 받았다면 그게 200만 달러예요. 그리고 매달 세입자들이 대신 대출을 갚아 주죠. 좋은 시공업자와 부동산 관리인들을 곁에 두세요. 그게 바로 확장이에요. 확장은 다른 사람을 고용하는 것입니다. 배관 수리가 필요하면 배관공을 부르면 되고요. 그게 확장이에요. 부동산에서 확장이 중요한 유일한 때는 팔 때뿐이에요. 그게 사실이에요.
자, 이제 이걸 보러 가죠. 가져와 보자고요. 어서요, 말해 보세요. 즉석에서 어떻게 생각하세요? 정말 좋은 의미로 엄청 못생겼네요. 좋아요, 잭, 이제 놀아 봐요. 맥스, LLC라고 말해 봐요. "LLC"라고 말할 수 있어요? 그래, 저 상자 안에 든 게 바로 그거야. 맥스, LLC. 아니, 열어 봐요. 안에 들어가서 가위를 가져올게요. 아, 열 때 어떻게 하는지 알아야 해요. 와, 안에서 봐요.
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