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저는 그 집값은 지금 하락 국면 초기 국면 정도 있을 것이다 저는 완만하게 떨어진 것들이 앞으로 최소한 1년 6개월 정도는 지속될 수 있다 부동산 얘기 좀 이제 여쭤보면 집값 지금은 이제 2023년 징벌써 이제 2월인데 고점 대비 어느 정도 떨어진 건지 한번 좀 점검 한번 해 주신다면 집값이 이제 지수로 보면요 지역에 따라 다르지만 작년 6월이 정점이었었거든요. KB 국민은행도 발표하고 형 부동산에서도 발표하는데 기준이 좀 다릅니다만은 뭐 지수는 안 칠레지 10% 떨어졌어요. 그런데 지역에 따라서는 지역 아파트는 30% 떨어진 것도 있고 50% 들었습니다.
전반적으로 하락 추세에 접어들었다는 겁니다. 그리고 지금 7개월째 떨어지고 있는데요. 가급 범위는이 부동산 사이클 보면 7개월 떨어지고이 사이클 하락 사이클이 끝난 적은 거의 없습니다. 저는 그 집값은 지금 하락 국면 초기 국면 정도 있을 것이다 평균적으로요 지역에 따라서는 뭐 50% 떨어진 거는 사실 더 이상 떨어질 것도 없죠. 그럼 지금 이게 초기 국면이라면 많은 분 이게 이제 걱정하시거나 아니면 또 무주택자분은 어떻게 기대하는 바이일 수 있을 텐데이 집값은 과연 이번에는 어디까지 좀 떨어질 것인지 아니면 뭐 가격 측면이 아닌 시점도 괜찮고 연도로 친다면 어느 쪽에 있는 혹시 좀 힌트 주실 수 있는게 있을까요.
우선 뭐 가격 측면에서 보면요 아직도 상당히 고평가되어 있다는 겁니다. 뭐 작년 말에 원희는 국토 장관이 한 언론하고 인터뷰하면서 집값이 3 40% 떨어져야 된다 장관이 이런 이야기를 신문에 언론하고 인터뷰 했더라고요 그런데 여러 가지 기준이 있는데 제일 중요한게 소득에 비해서 집값이 얼마나 올랐는가 pir이라고 그러죠. 서울을 기준으로 보니까 서울 중간 가구 소득 기준으로 보니까 2021년에 19배 왔었어요. 서울 중간 가구 소득을 가진 사람이 중간에 있는 집을 사기 위해서는 19년 동안 저축을 해야 된다는 거죠. 작년 말 데이터는 아직 발표가 안 됐습니다만 작년 9월 데이터 보니까 17.7배입니다.
근데 이게 장기 평균 12배에요. 저는 평균 수준 있습니다. 그러면 이게 떨어지려면 밑에 분모에 있는 가구 소득이 증가하든지 직감이 떨어져야 되죠. 소득이 증가하거나 직감이 떨어지면서 이게 12배 접근해가겠죠. 지금 당장 소득이 엄청 증가할 것 같지 결국 집값이 많이 떨어지면서 하락할 것이다 이렇게 보고 있고요 그 다음에 기간은 사실 저도 뭐 잘 모르겠는데 저는 그 통행기에서 순환 변동 치라고 있거든요. 현재 경기를 판단하는 대표적인 지표인데 뭐 단기적으로 금리나 대출금액이 직감에 영향을 미치는데 장기적으로 보면 경기가 집값이 더 많은 영향을 미치거든요.
경기가 나빠지면 자기 소득이 없는데 집 살 수가 없죠. 그런데 이게 작년 10월을 정점으로 이제 떨어지기 시작했어요. 물론 주택가격이 그것보다 좀 더 선행하기는 합니다만은 이것이 한번 떨어지면 지난번 12번 좋아졌다 나부터 사이클이 반복되어 있는데 평균 19개월 떨어졌습니다. 그러면은 앞으로도 최소한 1년 6개월 이상은 집값이 하락할 가능성이 높다는 겁니다. 그래서 지금 가락폭이 굉장히 깊다가 최근에는 뭐 정부도 규태 하나하고 그러니까 지금 하락률은 떨어지고 있죠. 하락률이 떨어진다고 이게 상승추세로 돌아서는 거 아닙니다. 단지 지금 굉장히 높은데 올라갔다가 우리가 하락세를 좀 꺾은 우리 저 등산하다 보면 굉장히 높은 꼭대기지 않습니까 거기서는 입정 시점까지는 추락이죠.
그런데 그 내려오면 산이 좀 안마하게 떨어지는 그런 모습인데요 저는 완만하게 떨어진 것들이 앞으로 최소한 1년 6개월 정도는 지속될 수 있다 정부 정책으로 인해서 집값이 반등을 기대하신 분도 있을 텐데 그럴 확률은 거의 없다 현재로서는 추세는 막을 수 없다고 생각하고 있습니다. 지난 정부에서 얼마나 많은 억제 정찰을 냈습니까 집값 올랐고 27번 했었나요. 27번이라고 저는 기억하고 있습니다. 근데 이번 연구에서 최근에 규제 계속 안 하고 있지 않습니까 근데 규제를 안 하면서도 아직도 두 가지 규제 뭐 여러 가지 규제 아직도 남아 있습니다.
큰 두 가지 규제가 서울 강남상고하고 용산구는 집값이 그렇게 많이 안 떨어졌어요. 고점에서 지수로 하면 상사건이 떨어졌거든요. 그거는 규제 안 하고 있고 그 다음에 dsr이라고 그러죠. 청소도 원리금 상암 부담 비율 이게 40% 규제를 유지하거든 이게 뭐냐면 우리가 집사람은 은행에 가서 금융에서 돈을 빌려야 되는데 1년간 소득 계산해 가지고 그 소득의 40%만 빌려주겠다는 겁니다. 그런데 저는 결국은 그런 규제 안압까지 나올 것이다 이것도 다 풀 것이다 다 풀어야 된다 그러면 아마 집값이 이제 바닥 근처 가지 않았을까 이런 생각을 하는데요.
정부가 뭐 지금은 안 팔 텐데요 그런데 우리 저 미분양가구가 지난 12월을 보니까 6만 가구가 좀 넘었더라고요 뭐 지역별로 다릅니다만은 저는 대구 한도시만 보더라도요 미국 분양 만 가구가 넘어요. 대구가 와 대구는 이렇게 집을 많이 지쳤으나 이런 생각이 드는데요. 예 그게 욕망 가구가 넘으면 좀 심각한 상태라는 거거든요. 물론 2009년에 우리가 저 2008년 글로벌 금융위기 겪었죠. 2009년에 이게 16만 6천 가구 한 적이 있었어요. 그런데 이게 저는 조만간 저는 10만 가구가 가지 않을까 내년에도 뭐 내후년에도 그동안 지원했던게 공급이 많이 되더라고요 내 후년까지는 이런 것들 보면은 우리 미분양하고도 한 10만 가고 넘어설 것이다 그때 가서 직각 바닥 이야기를 한번 해보자 그러면 10만 과거 넘으면은 아마 규제 다 안 할 겁니다.
그렇죠. 그렇게 해도 바닥도 작게 쉽지 않아요. 그러면서 이제 강남도 좀 무너지면서 큰일 났다고 하던데 좀 어떻게 보세요. 교수님께서는 강남 3구 전세가율이 보니까 평균 한 52% 정도 되더라구요 그러니까 치과 비해서 전세가격이 한 50% 정도 준다는 거죠. 물론 이것보다 낮은 지역이 2009년에 한번 있었어요. 그리고 지금 그 이후로 최저치 기록했는데요. 그런데 아직도 더 떨어질 것 같습니다. 왜냐하면이 큰 추세가 사람들이 전세로 살다가 월세로 전환하는 전세비율은 계속 줄어들고 월세 비율이 거의 이제 비싸게 가고 있도록 저널스 비율이 가고 있고요 강남에 내년 내후년에 새로 그 반공된 아파트가 굉장히 많더라고요 내후년에도 뭐 12,000 가고 이렇게 공급된다 이런 포도를 봤는데 앞으로 그동안 그 지은 것들이 많아 가지고 이런 것들이 많은 전세를 내줘야 될 거 아닙니까 그래서 전세가격은 더 떨어질 수밖에 없다 그래서 요새 그 욕 월세라는 단어도 나오더라고요 월세라는 단 월세가 뭐냐면요 예를 들어서 서울 지금 평균 전세가 얘기하는 5억 2천 정도 되더라구요 KB 국민은행 기준입니다.
그런데 전세가요 5억에서 4억으로 떨어졌다면 전진세를 내주신 분이 1억을 돌려줘야 되잖아요. 근데 1억 돌려줄 돈이 없습니다. 그래서 가게에는 상상할 수 없는 일이 벌어지는데요. 그만큼 전세제도가 서서히 사라지고 월세 되도록 가는 것이다 사실 그 젊은 분을 입장에서는 전세 살려면 그래도 평균 전세까지 5억이니까 5억이란 돈이 굉장히 큰 돈이거든요. 그 돈을 부모님이 주지 않으면 어떻게 5억을 쉽게 모으겠습니까 결국 월세로 갈 수밖에 없다 이런 상황입니다. 근데 강남 같은 경우는 예를 들면 이제 전세 가격이 뚝뚝 떨어지는데 거기 강남을 사실 시 이렇게 워낙 크잖아요.
집주인이 그거를 못 돌려주는 경우들이 생길 거란 말이죠. 그런 것들이 급매로 나오거나 경매로 나오거나 좀 이런게 좀 파장이 좀 있지 않을까 부자들은 그냥 살면 되니까요. 그냥 살면 될 텐데 말씀하신 것들은 일부 그렇게 급한 분들이 있거든요. 그분들은 급매로 내놓을 수밖에 없죠. 그게 또 다른 도미노처럼 그러나 급매로 인해 놨다면 그게 실거래가격이니까 그거로 가격이 찍혀 버리는 거죠. 굉장히 비싼 가격으로 티켓지 않습니다. 하나가 그렇게 가격을 찍어 버린 거예요. 이번에 보면 밑으로 찍어 버리면 그러면은 이제 사람들이이 가격에 거래가 됐는데 나도 이보다 비싼 가격이 안 살려고 그러지 않습니까 올해 혹시 부동산 시장 하락을 더 가속화시킬 수 있는 위험 신호는 또 있을까요.
경기침체죠. 금리는 더 떨어질 텐데요 지금 금리는 대출금이 떨어지고 있거든요. 듣기가 주택 담보 대출 은행 통계 받아 가지고 매월 가중평균 금리라고 발표하는데 작년 10월이 정점이었어요. 11월 12월 떨어지고 있거든요. 약 0.2% 포인트 4.8에서 4.6으로 떨어졌어요. 금리는 더 떨어질 겁니다. 근데 금리가 떨어진다고 해가지고 집값이 올라간다는 거 아니죠. 아까 말씀드렸으면 집값을 결정하는게 당기는 금리지만 장기적으로 경기라는 겁니다. 그래서 경기침체가 예상보다 더 심화돼 버리면 사람들이 집을 살 돈이 없고 수요가 더 줄어들죠.
그리고 작년에 그 집값이 많이 올라서 통계청 통계 보니까요. 103만 명이 집을 샀다는 겁니다. 고점 무렵에서 근데 그분들은 금융회사 돈을 많이 빌렸을 거 아니에요. 심지어는 영끌 같은 단어들이 나오지 않았습니까 그분들이이자 상한 능력이 없다면 원리금 상환 능력이 없다면은 물론 견디면 됩니다만 경기가 좋아 가지고 직장 들어 가지고 연봉 많이 받고 얼고 버리면 그 원리금 상환을 할 수가 있거든요. 경기가 나빠지면 월급도 안 오르고 일자리도 없어질 수가 있다는 거죠. 그러면 집을 내놓을 수밖에 없는 이런 상황이 될 수도 있는 것입니다.
근데 부동산 투자하시는 분들이 있어서 여쭤보니까 그런 분들은 이제 금리는 이제 급하게 많이 올려서 이제 대한민국 주식시장도 부동산에 영향을 많이 받았는데 어쨌든 연준이 지금 금리 인하도 이제 할 수도 있고 하반기에 어느 정도 지금 어쨌든 올해 멈출 거라고 생각한 건 대부분 그렇게 확신을 하시잖아요. 그런 상황에서 지금 또 잠실 같은데 송파 같은 데는 집값이 약간의 꿈틀꿈틀 반등도 하고 있는 거 보면 이제는 좀 바닥을 좀 다지고 하반기에는 좀 그림이 달라질 수 있다 이런 얘기 하는 분이 조금씩 생기더라고요 어떻게 보세요. 교수님은 규제하는 한다고 그러니까 하락 과정에서 일시적인 반등입니다.
뭐 이렇게 아까 산 이야기했습니다. 우리가 등산 하산하는데 이렇게 작은 언덕은 중간중간 있거든요. 저는 뭐 그런 언덕 정도라 생각하고 있고요 큰 흐름은 아직 지역의 관계없이 하락 추세다 그리고 서울 강남 3구는 그렇게 많이 올랐는데 이제 고점에서 3~4% 떨어진 거예요. 별로 떨어진 것도 아닙니다. 지수로 보면은 그러면 이제요 책에 보면 미국이 주택 시장이 아직 거품이 남아있다고 말씀해 주셨는데 한국주택시장 정확히 보려면 아까 말씀하신 그런 지표들을 보면 되는 거죠. 한국 지표를 볼 때 저는 세 가지를 보거든요. 물가에 비해서 얼마나 올랐는가 실질 가격이죠.
그 다음에 아까 말씀드린 pir 그 다음에 미국이나 우리나라 그 상대적으로 렌트에 비해서 집값이 얼마나 올랐는가 이걸 가급 이게 렌트에 비해서 집값 지수를 구하면 늘 장기 평균에 접근해 가거든요. 근데 미국이나 우리나라는 장기 평균에 비해서 2 30% 아직도 과대평가됐습니다. 이런 거 세 가지 기준에서 집값을 평가하는데요. 제가 보기에는 아직도 미국이나 우리나라 상당히 지금 고평가형이 있습니다. 그럼 아까 교수님이 말씀하신 일부 지역이 일부 아파트 하 30% 심한 것을 50%까지 떨어진 곳 있다고 해주셨는데 그런 곳은 충분히 가격에 많이 반영되었을 수 있으니까 그런 것을 사는 거는 괜찮을까 아니면 아니다이 대세라는게 내가 꺾으려고 하지 말자 할 수 있을 것 같은데 바닥에서 오랫동안 그냥 그 수준에서 유지할 것 같습니다.
그런데 저는 뭐 부동산 전문가 아닙니다만 부동산 전문가들은 늘 하는게 부동산 가격에 첫째 둘째 셋째도 위치다 아 그렇죠. 이치가 좋은 거는 입지 차별해서 올라갈 거라는 앞으로 그런 현상이 계속 발생할 거라는 겁니다. 뭐 저희 부부는 그냥 공기 좋은 것만 쳐다 다니거든요. 강화도 강화도도 뭐 지금 오랫동안 거기다 집 되어 가지고 살고 있고요 뭐 서울에 살면서도 주변에 지금 공원 같은데 많이 있고 외곽도시 뭐 중심이 아니라 그냥 아파트가 나무 마는데 그런데 사실 살기가 훨씬 좋을 것 같아 살기는 좋은데 가격은 별로 안 오르죠. 그런 건 있죠.
그런데 제가 주변 사람은 보니까 저같이 공기 좋고 주변만 찾아가는 사람 부동산에서 돈 못 벌고 계속 핵심으로 들어간 사람들 돈 빌려 가지고 핵심으로 약간 구분되는 건 좀 필요한 것 같다는 생각이 좀 들더라고요 그런데 과연 뭐가 행복인지는 저도 잘 모르겠는데요. 뭐 저는 이렇게 살면서 제가 행복이라고 생각하니까요. 근데 요즘에 정부 정책도 이제 옛날엔 똘똘한 체했다면 이제 2주택까지는 허용하는 분위기 있는 것 같습니다. 그러면 이제 하나는 투자 목적으로 하나는 내가 살기 좋은 곳에 사는 방법도 괜찮은 거겠죠. 투자 목적으로 핵심지로 가려면 큰 돈이 필요하죠.
보여 주택수에 따라서 이제 투자 전략만 좀 대응만 말씀해 주시면 무주택자분들은 지금은 좀 어떻게 하면 좋을까요. 참 이거 쉽지 않은 문제인데요 뭐 저는 집이라는게 사는 곳이기 때문에 언제든지 원리금 상환 능력만 있으면 사셔도 됩니다. 그러니까 제가 2015년부터 서강대 와 가지고 자 학부생들 강의를 했었거든요. 그 친구들이 지금 직장 들어가 가지고 결혼하고 이제 집을 사야 되죠. 교수님 지금 사야 됩니까 참 난감하죠. 잘못했다가는 이제 능력이 있으면은 사야 되는 거 아니냐 그런데 너네들이 지금 이제 직장 들어가지고 1년 됐는데 그 돈이 어디가 있느냐 아직도 사이클 상으로 보면은 아직 하락 추세다 조금 더 기다려 보자 저는 이렇게 조언을 해주고 있습니다.
사실 그 집이라는 경우는 민감한 문제고요 우리 가게 자산 중에서 부동산 비중이 76%나 돼요 그러니까 굉장히 중요한 이야기고 함부로 또 이야기했으나 안 되는 거죠. 1주택자분들은 지금은 이제는 버틸 수밖에 없는 거겠죠. 버틸 수 있다면 예 버텨야 되죠. 예 다른 방법이 있는 건 아니니까 사실 정부가 이런 정책을 완화하는 것도 이게 사실 다주 구독자분들이 투자를 다시 조금 이제 분위기를 만들기 위한 그래야지 이제 바닥을 어느 정도 잡을테니까 다주택자분들은 언제 움직일까요. 지금처럼이 다주택자분들이 구원투수처럼 느껴지는 상황이 없는 것도 굉장히 오랜만인 것 같긴 한데 과거에 보면은 우리가 집을 사가지고 전세를 내줬지 않습니까 그래서 전세까지 높으니까 집사가지고 전세인해 주고 또 집사하고 집 사고 그런게 가능했는데요.
지금 저 집값하고 아까 전세가율 지금 서울 경우 52% 정도 된다고 했습니다만 집사와 가지고 전세 받아 가지고 또 계속 집을 살 수는 없죠지가 보고 전세 가격 차이가 많이 나니까 근데 물론 일부는 금융자 수비 많아 가지고 계속 그 집을 살 수가 있을 텐데요 전세가격하고 집값하고 이게 격차가 커지다 보니까 그렇게 자동차에다들도 집 수요가 많이 늘어나지는 않을 것 같아요. 이게 차이가 줄어들어야지 내 돈 적게 들면서 그리고 아까 말한 DSR 아직도 규제가 있지 않습니까 결국 뭐 다주택 가려면 금융회사 돈을 빌려야 될 수밖에 없죠. 그래서 ltv는 많이 안 해줬지 않습니까 집값에 대해서 70 80%가 빌려준다고 그러는데 결국 소득이 빌려주겠다는 거 아닙니까 그래서 결국 이것까지요 전부 뭐 40%를 50%로 60%로 상향 조정해야지 저는 집에 대한 수요가 좀 늘어날 수 있다고 보고 있습니다.
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