저자: 김영익 · 한국인
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첫째 결론: 부동산 하락 국면이 이어지며 집값 바닥은 서울 핵심지역에서 역전세가 나올 때로 보고, 당분간 무리한 매수보다 전세·월세 등 관망을 권유함. 주택시장 전망: 집값 결정 요인은 금리보다 내년 경기로 봄. 내년 1분기 중후반 디플레이션 공포 언급 예상. 고용 전망: 올해 고용 약 80만 명 증가는 정부 어르신 일자리 지원 영향이며, 내년에는 약 8만~10만 명 수준으로 둔화 전망. 어르신 제외 시 고용 감소 우려. 무주택자 대응: 전세·월세를 살며 기다리는 것을 권유. 집값이 떨어질 때까지 기다리면 더 싸게 살 기회가 올 것으로 봄. 단, 집은 하나 필요하다는 입장. 고점·바닥 신호: 금리 인상 중반 이후가 고점 신호에 가깝고, 바닥은 비관 전망이 많을 때 나타나며 서울 핵심지역 역전세가 바닥 신호라고 봄. 현재는 주변 도시에서만 역전세 발생, 약 1년 추가 대기 전망. 지역·투자 전략: 투자 목적이면 핵심지역 선호, 주거는 자연환경 등 주변 지역도 선택 가능. 2주택 정도는 필요할 수 있다는 의견. 청약·경매: 미분양 증가(전국 약 4.7만 가구)를 언급하며 기회가 여러 번 올 것으로 봄. 경매는 하락 초기라 낙찰 후에도 가격이 더 떨어질 수 있어 적극 참여에 신중. 건축 기술: 3D프린팅·로봇 등으로 건축비 절감 가능성 언급, 다만 아파트는 규격화로 적용이 쉬울 수 있다는 견해. 세입자 리스크: 깡통전세·역전세 위험을 언급하며 전세보증보험 가입, 전입신고 등 보증 장치를 철저히 활용하라고 권유. 주식·금리 비교: 국내 코스피 10년 연평균 상승률 5.8%, 은행금리 5%를 비교하며 주식 투자 매력이 낮다고 봄. 미국 S&P500은 2000~2009년 10년간 사실상 정체된 사례를 들고, 버핏지수와 가계 주식비중(54%, 역대 최고 수준) 등을 근거로 미국 주식은 아직 과대평가라며 지금은 하지 말 것을 권유. 내년·내후년 사이클 하락 가능성 언급.
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전세든 월세든 지금은 한번 기다려 보자는 말씀입니다. 분명 지금보다 싸게 살 기회가 올 겁니다. 부동산 시장 하락을 앞당긴 요인은 무엇이고, 내년에 주의해야 할 위험 신호는 무엇일까요.
금리는 지금 거의 정점이고 내년에는 떨어질 것으로 보입니다. 그런데 내년에 자산 가격을 결정하는 것은 금리보다 경기입니다. 내년 1분기 중후반쯤이면 언론에서 '디플레이션 공포'라는 말이 많이 나올 겁니다. 리세션보다 더 심각한 게 디플레이션이거든요. 그래서 내년 집값을 결정하는 건 금리보다 경기입니다. 경기가 좋아야 일자리가 늘고, 임금이 오르고, 원리금을 갚고, 집을 살 돈이 생기니까요.
한국은행과 정부의 내년 경제 전망을 보면, 올해 고용은 80만 명 가까이 늘어날 것으로 추정됩니다. 하지만 내년에는 8만~10만 명 안팎으로 거의 정체될 전망입니다. 올해 늘어난 고용도 대부분 50대 후반과 60대입니다. 3040대 고용은 거의 늘지 않았고요. 정부가 어르신들께 가벼운 일자리 지원금을 드린 효과가 컸습니다. 그런데 이 지원이 내년에도 있다고 가정하면, 그걸 빼고 나면 다른 연령대의 고용은 줄어든다는 뜻입니다. 월급을 못 받으면 집을 살 여력도, 원리금을 갚을 여력도 줄어듭니다.
저도 집값이 오르면 집사람이 스트레스를 많이 받는 걸 보고, 몰랐을 때 집을 샀습니다. 4년 전에 아주 많이 오른 때는 아니었지만, 집은 하나 있어야 한다고 생각합니다. 자신이 원리금을 감당할 능력이 있다면 언제든 집은 한 채 있어야 합니다.
요즘 "실거래가 사도 괜찮다"는 말이 많았는데, 하락장이 되니 그 말이 맞지 않게 됐습니다. 많은 전문가가 하락장이 언제 끝날지 모른다고 말합니다. 저도 결혼을 앞둔 제자들이 집을 물어보면, 우선 전세나 월세로 살면서 기다려 보라고 조언합니다. 지금보다 싸게 살 기회가 올 겁니다.
집값에는 추세가 있습니다. 상승 추세라면 정부 정책으로도 막기 어렵습니다. 지난 정부가 20번이 넘는 부동산 억제책을 내놨어도 집값은 올랐습니다. 이번 정부는 규제를 풀고 있는데, 최소 3년은 규제를 하지 않을 것 같습니다. 정책 방향이 바뀌지 않는 한, 이미 시작된 하락 추세를 되돌리기는 어렵습니다.
고점 신호는 '영끌' 같은 단어가 많이 나올 때입니다. 보통 금리를 올리기 시작한 중간쯤에 나타나는데, 금리 인상은 처음엔 경기가 좋을 때 시작하고, 시차를 두고 효과가 나타납니다. 바닥 신호는 비관적인 전망이 쏟아질 때입니다. 2009~2011년 제가 여의도 아파트에 전세를 살 때, 집값이 전세금 밑으로 떨어져 전세금을 돌려받지 못할까 걱정했습니다. 지금은 주변 도시에서만 역전세가 나오고 있는데, 서울 핵심 지역에서 역전세 얘기가 나올 때가 진짜 바닥에 가까운 신호라고 봅니다. 그 시점까지는 1년 정도 더 기다려야 할 것 같습니다.
투자 목적이라면 무조건 핵심 지역이어야 합니다. 비싸더라도 사람이 몰리는 곳이 결국 오릅니다. 저는 조용한 주변 도시에서만 살았는데, 돌아보니 핵심 지역으로 들어간 제 또래들은 자산이 많이 늘었습니다. 자연환경 좋은 곳에 집을 지어 산 사람들은 만족은 하지만 자산 증식으로는 아쉬움이 있습니다. 그래서 주거와 투자를 구분하는 게 좋습니다. 2주택까지 필요한지는 개인 상황에 따라 다르겠지만, 투자라면 핵심 지역을 봐야 합니다.
지금 미분양이 크게 늘고 있습니다. 전국 미분양이 4만 7천 가구를 넘었고, 서울도 곧 1천 가구 가까이 되어 갑니다. 아직 시작 단계라고 보고, 앞으로도 기회가 여러 번 올 겁니다. 아파트 청약은 보통 2~3년 뒤에 들어가는 것이니 크게 걱정하지 않아도 됩니다. 다만 건축비와 인건비가 많이 올라 집을 싸게 짓기는 어렵습니다.
다만 기술이 발전하면 건축 소재가 싸져 집값 중 건축비 부담이 줄 수 있다는 전망도 있습니다. 로버트 실러 교수는 로봇과 3D 프린팅 같은 기술이 집 짓는 비용을 낮출 것이라고 말합니다. 중국에서는 3D 프린터로 4일 만에 집을 지었다는 사례도 나왔습니다. 물론 로버트 실러 교수는 주택 가격에 장기적으로 비관적인 견해를 가진 분입니다. 다만 한국은 아파트 선호가 강해서, 규격화가 되어 있는 아파트에는 이런 기술이 오히려 적용하기 쉬울 수도 있습니다.
하락장에서는 경매가 싸게 살 기회라고 하지만, 가격이 계속 떨어지면 의미가 없습니다. 낙찰률이 떨어지고 있다는 얘기도 있고요. 지금은 하락 국면의 초기라 적극적으로 나설 때가 아닙니다. 경매로 받더라도 가격이 더 떨어질 수 있습니다. 다만 아주 싸게 받으면 얘기가 다릅니다. 최근 어떤 부동산 전문가는 급매물을 시세보다 훨씬 싸게 사서 서울 핵심 지역으로 이사했습니다. 매도인에게 언제까지 팔겠다는 서약서만 써 주고 싼 값에 산 사례입니다.
하락장에서는 깡통 전세가 나올 수 있습니다. 전세 사기도 늘고 있고요. 역전세는 앞으로 더 심해질 가능성이 큽니다. 전세로 들어가더라도 전세보증보험에 가입하고, 전입신고를 확실히 하는 등 정부 보증 제도를 철저히 활용해야 합니다. 많은 사람이 월세를 싫어하지만, 저는 월세를 오래 살아 봤습니다. 월세를 내고 그 돈을 은행에 맡긴다고 생각해 보면, 5% 이자 이상을 받기는 쉽지 않습니다.
한국 코스피는 지난 10년간 연평균 상승률이 5.8%입니다. 은행 이자 5%와 비교하면 높지 않습니다. 미국 S&P500은 장기 평균 9~10%지만, 2000년 IT 거품 붕괴 후 2000~2009년에는 연평균 -0.9%로 10년 동안 정체됐습니다. 저는 지금 미국 주식은 조심하라고 말씀드립니다. 버핏지수(주식 시가총액을 명목 GDP로 나눈 비율)는 2021년 4분기 334%에서 올해 3분기 235%로 떨어졌지만, 지난 20년 평균인 186%보다는 여전히 높습니다. 가계 자산 중 주식 비중도 2021년 4분기 54%로 역사상 최고치였고, 지금도 아직 높은 수준입니다. 주식 비중이 높다는 건 그만큼 주가가 많이 올랐고, 미국인들이 주식을 많이 가지고 있다는 뜻입니다.
상가 임대도 어렵습니다. 장사가 안 되면 임대인도 세입자를 구하기 어렵고, 공실 기간 동안 대출 이자와 관리비를 내야 합니다. 상가를 임대에 내놓고 있던 사람들이 은행 이자보다 못한 수익을 얻는 경우도 많습니다. 저는 내년과 내후년에 이 시장도 다시 어려운 사이클로 들어갈 것으로 봅니다.
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