저자: Kevin · 외국인
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영화 Pacific Heights 장면을 활용해 임대인의 신용조회 생략 주장을 반박하고 신용점수 확인의 필요성을 강조. 신용점수 650 이하는 연체율 68% 등 통계를 제시하며 신용조사 필수를 주장. 영상은 부동산 투자 강의 홍보 목적이 포함됨. 증권·개별 자산 가격 방향 발언은 없음.
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이 영상이 어떤 문제를 다루는지 먼저 말씀드리겠습니다. 만약 힘들게 산 부동산에 세입자가 임대료를 내지 않겠다고 결정하고, 언제 다시 낼지 기약도 없다면 어떻게 하시겠습니까? 1990년 영화 *Pacific Heights*의 초반 장면처럼 법을 직접 손에 쥐고 세입자를 상대하려는 유혹이 들 수도 있습니다.
그래서 오늘은 이 영화의 장면들을 발췌해서 보여드리고, 부동산 전문 매니저인 로렌과 함께 반응을 나눠 보려고 합니다. 그리고 이것을 바탕으로 집주인이 되는 법을 가르친다는 온라인 조언자들의 말에 답해 보려고 합니다. 안타깝게도 그들은 대부분 잘못 가르치고 있습니다.
이 영상에서는 올바른 방법이 무엇인지 보여드리고 싶습니다. 댓글 가운데 첫 번째 그룹은 여러 가지 이유로 세입자의 신용 이력을 확인하지 않겠다고 합니다. 어제 올린 '집주인이 꼭 지켜야 할 10가지 규칙' 영상을 보셨다면, 세입자를 활용하는 방법과 신용 조회가 좋은 세입자를 찾는 데 얼마나 효과적인지 제가 말씀드렸던 것을 기억하실 겁니다.
그럼 이 댓글들을 살펴보고 그 주장을 하나씩 나눠 보겠습니다.
**댓글 1: 저는 세입자를 인터뷰하고 소셜미디어를 활용합니다. 세입자 때문에 문제가 생긴 적은 한 번도 없었어요.**
먼저 '일화 오류(anecdotal error)'라는 것이 있습니다. 다시 말해, 누군가 좋은 성공담을 가지고 있다고 해서 그 사례를 따라야 하는 것은 아니라는 뜻입니다. "면접에 지각했는데도 결국 합격했다"고 말하는 것과 같아요. 하지만 그 면접이 맥도날드 면접이었다는 것도, 같이 지각했던 다른 아홉 명은 떨어졌다는 것도 말하지 않는 셈이죠.
또 다른 댓글도 있습니다. 저는 '인성 점수'가 높다는 점에 주목합니다. 저는 그것을 직관이라고 부릅니다. 수십 년의 경험을 통해, 거래가 나쁠 때를 감지하는 법을 배웠습니다. 예를 들어 이런 사람들 옆에 살고 싶은 사람이 어디 있겠습니까?
이에 답하기 위해 *Pacific Heights*로 돌아가 보겠습니다. 그런데 먼저 이것부터 자문해 보세요. 테드 번디라는 이름을 들어보셨나요? 테드 번디는 매우 매력적인 남자였습니다. 그 강한 카리스마를 이용해 서른 명 가까운 사람에게 접근해 살해한 사람입니다.
신용이 나쁜 임차인을 연쇄살인범에 비교하려는 것은 아닙니다. 다만 누군가 "그냥 직관을 켜고 소셜미디어만 보면 돼요"라고 말할 때, 사람들은 가장 뛰어난 범죄자, 즉 기만하는 사람들이 가장 좋은 인상을 가진 사람들이라는 사실을 잊는 것 같습니다. 범죄자는 스키 마스크를 쓰고 나타난다고 스스로를 설득하는 사람들이 있는 듯합니다.
(영화 장면 대사 생략)
Drake Goodman, 죄송합니다. 아주 좋아요. 안녕하세요, 저는 Carter Gaze입니다. 몇 주 전에 와서 사모님과 원룸 임대에 대해 이야기했었죠. 제...여자친구요. 아, 여자친구요? 죄송합니다. 서두르고 싶지는 않아서요. 아직 비어 있겠죠? 네, 맞습니다. 음, Patty 씨 계신가요? 바쁘시면 기다리게 하고 싶지 않아서요... 아니요, 괜찮습니다. 저는...임대 일을 합니다. 그녀가 집을 보여줬나요? 아니요. 아니요. 가능하면 보고 싶습니다. 아, 그러세요. 네, 이쪽으로 가시죠. 저기, 차를 여기 두어도 괜찮을까요? 네, 감사합니다. ...아니면 제 아주 비싸고 멋진 차를 보시겠어요? 아, 전혀 눈치채지 못했습니다.
그렇죠. 사실 이것이 바로 올바른 방식입니다. 누군가를 속이려는 게 아니라도, 그는 단정하게 차려입었고 아주 좋은 차를 가졌습니다. 매우 상냥하고 친절하며 공격적이지도 않습니다. 이 모든 것 덕분에 그는 원하는 것을 얻게 됩니다. 마치 "저는 전문가입니다. 도와드릴 수 있어요"라며 바닥을 다져 놓는 것 같아요. 이 아주 좋고 비싼 차가 깨끗하기도 하고요.
그녀는 우리가 가진 돈을 거의 다 가져가 버렸죠. 네, 그렇겠죠. 저는 이런 오래된 빅토리아풍 집을 정말 좋아합니다. 할머니, 그러니까 아버지의 어머니가 Pacific Heights의 저택에서 자라셨던 것 같아요. 네. 정확히 어디였나요? 음, Broadway하고, 음, 잘 모르겠어요. 모르겠습니다. 그 집은 철거됐대요. 저는 가본 적이 없지만 사진은 봤고, 그 이야기들은 다 들었습니다. 세상에, 그 건물이 오늘날 얼마나 가치가 있을지 상상이 되세요? 하하. 글쎄요, 우리 모두 어딘가에서 시작해야 하죠. 네. 여기가 첫 집인가요? 네, 맞습니다. 두 분이 함께 살기로 하셨군요. 네. 그러니까, 파트너로서요. 네. 힘드시죠, 그렇죠?
여기서 Michael Keaton의 행동에 주목하세요. 그는 전문가다운 옷차림일 뿐 아니라 차도 아주 멋집니다. 그녀도 깔끔해 보이고요. 그런데 그는 빅토리아풍 건물을 리노베이션하는 힘든 과정을 겪고 있는 이 새 집주인들에게 공감하려고 합니다. 우리가 함께 사는 건 처음이에요. 그래도 이건...효과가 있어요. 우리가 아끼게 될 월세는 말할 것도 없고요. 드레이크, 언제 입주할 수 있을까요? 아, 음, 입주신청서만 작성해 주시면 됩니다. 괜찮으시다면 처음 6개월치를 미리 내겠습니다. 음, 그래도 작성은 해 주셔야 합니다. 이건 제가 가지고 있을게요. 6개월치를 미리 내는 이유는 제가 출장을 자주 가고 종종 해외에 나가서, 매달 초에 제가 꼭 여기 있을 거라고 장담할 수 없기 때문입니다. 젠장, 저는 지금 2,900달러밖에 없어요. 그래도 임대인은 Michael Keaton의 신용 이력과 추천인을 요구하는 것을 멈추지 않습니다. 하지만 그들이 지금 절실히 필요로 하는 이 돈을 보았을 때 그의 표정을 보세요. 이것은 집주인이 세입자의 신용 이력을 확인하고 후보자를 제대로 심사하는 것에서 주의를 돌리게 하는 '돈으로 주의 돌리기' 수법입니다. 게다가 덤이기도 하죠. 저는 이것이 이중의 이익이라고 생각합니다. 선금이 있다는 것뿐 아니라, 제가 집에 거의 없을 거라는 점도요. 저는 아주 바람직한 세입자가 될 겁니다. 저는 절대 집을 비우지 않으니까요. 죄송하지만 이 신청서는 꼭 완성해 주셔야 합니다. 이건 그냥 형식적인 절차예요. 네, 신용 이력 같은 것들 말이죠. 네. 음, 문제가 있나요? 음, 아니요. 제가 개인 신탁에서 일하는데, 거기서 제 비용을 대고 급여도 줍니다. 신용카드, 숙소, 식비 등을 신탁에서 결제하죠. 그래서 제게는 일반적인 신용 이력이 없습니다. 다른 각도에서 보세요. 가운을 입은 사람이 나와서 갑자기 진짜 의사처럼 보이게 만드는 약 광고 있죠? 인스타그램 사진을 찍으려고 람보르기니를 빌리는 사람 같기도 하고요. 참고로 제 인스타그램 팔로우도 해 주세요. 람보르기니 사진은 없습니다. 음, 그 신탁을 확인해 볼 수 있을까요? 아시다시피 저는 고객 비밀유지 계약에 묶여 있어서요. 언제나 핑계는 있기 마련이고, 보통 그 핑계 하나가 더 깊은 헛소리의 늪으로 당신을 끌고 들어갑니다. 이게 더 낫네요. 지역 개인 추천인을 좀 드릴 수 있을까요? 아니면 신탁의 개인 변호사, 음, Bennett Fiedler에게 연락하셔도 됩니다. 아, 네. 알겠습니다. 이전 집주인이요. 연락처가 있어요. 네. 다른 도시로 전화를 걸어도 괜찮으실지 모르겠네요? 문제없으실 것 같아요.
이제 "신용 점수는 중요하지 않다. 소득 증명을 쓰라"는 댓글을 보겠습니다. 소득 증명이 매우 중요하다는 것은 말할 필요도 없고, 우리도 확인합니다. 하지만 전문가로서의 의견을 말하자면, 소득은 높은데 신용 이력이 끔찍한 사람이 세입자가 되면, 보통 삶의 다른 영역에서도 문제가 있는 경우가 많습니다. 일은 완벽하게 해내고, 돈도 많이 벌지만, 어떤 이유에서든 신용 등급을 관리하지 못한다면, 그들이 집을 잘 관리할 가능성은 보통 더 낮아집니다.
그러니까 신용 점수가 낮은 사람이 모두 집을 잘 관리하지 않는다고 말하려는 것은 아닙니다. 모든 것은 확률의 문제입니다. 800점짜리 신용 점수를 가진 사람이 직장을 잃었을 때, 놀랍게도 빨리 새 직장을 찾을 확률은 꽤 높습니다. 실은 이것도 들어보세요. 오늘날 많은 고용주가 채용 전에 지원자의 신용 이력을 확인합니다. 그러니 이렇게 생각해 보세요. 800점인 사람이 직장을 잃고, 다른 직장에 지원할 때 신용 조회를 받고, 쉽게 그 자리를 얻습니다. 반면 신용 점수가 낮은 사람은 나쁜 신용 이력 때문에 다른 많은 일자리에서 거절당할 수 있습니다.
그리고 "사회정의 운동가들"이 이렇게 말하는 댓글도 있습니다. "신용 점수로 사람을 판단하지 마라. 모두가 그렇게 하면 어디에나 노숙자가 생길 것이다." 음, 그럼 Michael Keaton 같은 사람에게 3베드룸 건물의 아파트를 임대하기로 결정하면 무슨 일이 일어나는지 보여드리겠습니다. 먼저 Michael이 자리를 잡습니다. 아, 안녕하세요. 전화국에서 오신 줄 알았어요. 누구세요? 저...저는 새 세입자입니다. 그다음 Michael은 당신과 다른 세입자들에게 문제를 일으키기 시작합니다. 네. 제가 여기 와서 노크합니다. 아무도 대답하지 않아요. 노크를 멈춥니다. 저는 돌아갈게요. 저는 이 사람이 마음에 들지 않아요. Goodman 대 집주인. 들어가도 될까요? 들어보세요, 안에 계신 거 알아요. 있는 소리가 들려요. 열쇠도 있어요. 혹시 모르셨을까 봐 말씀드리면, Michael은 월세를 내지 않습니다. 그러고 나서, 아래 링크에서 제 부동산 투자 강의에 wedge 100 프로모 코드를 쓰지 않았기 때문에 화가 나서 공과금을 끊어 버립니다. 그러면 거리의 법 수업을 듣게 되죠. 제 말을 잘 듣는 게 좋을 겁니다. 안 그러면 그게 당신 엉덩이 깊숙이 들어가서 자기 코로 뽑아내야 할 겁니다. 이제 이 사람의 아파트 난방과 전기를 다시 켜 주세요. 사과하고, 강조하건대, 더 이상 그를 쫓지 않겠다고 하세요. 그리고 가서 변호사를 구하세요. 캘리포니아 민법에 따르면 Haze 씨는 방금 당신이 벌인 그 수작 때문에 당신을 고소할 수 있습니다. 그리고 아마 이길 겁니다. 그는 애초에 아파트에 있을 권리조차 없어요. 제 말 듣고 계세요? 제 말 듣고 계세요? 그가 안에 있다면, 그에게는 권리가 있습니다. 어떻게 돌아가는지 말씀드리죠. 그리고 한 가지 더 말해 드리죠, 친구. 그가 퇴거에 맞서기로 결심하면, 당신은 이미 [__] 속에 귀까지 잠겨 있는 겁니다. 변호사를 찾으세요. 맙소사. 맙소사. 그가 점유했습니다. 그러니 그가 임대차 계약에 서명했든, 돈을 냈든 상관없이, 그는 이제 법적으로 당신의 세입자입니다. 그리고 그는 당신이 법정에 가서 그가 쫓겨나야 마땅하다는 것을 증명하도록 요구하는 법들의 보호를 받습니다. 그런데 이런 법들의 최종 결과는, 당신의 부동산에 들어와서 서서히 당신을 파산과 광기로 몰아가는 모든 멍청이를 보호하는 것입니다. 그러면 세입자들은 원치 않는 해충을 불러들이는 새로운 문제를 만들어 내고, 당신과 다른 세입자들은 문제 세입자를 퇴거시키는 동안 그것을 즐기게 됩니다. 물론 때로는 문제 있는 세입자를 상대하는 것을 더는 견딜 수 없을 때도 있습니다. 그들이 이웃집에서 기어 올라옵니다. 맙소사. 그래서 당신은 조금은 직접 그들을 처리하기로 결심합니다. 그만둬. 그만둬. 너 그를 죽이고 있어. 그가 원하는 대로 하게 놔둬. 젠장. 물론 그렇게는 되지 않습니다. 그럼 어떻게 될까요? 그들이 당신을 잡습니다. 그리고 당신이 집이라고 부르는 곳에 대한 접근금지명령을 송달받은 후, 당신은 법의 몫을 받게 됩니다. 뭐 하는 거야, Dre? 여기 들어오면 안 돼요. 이봐, Carter, 괜찮아. 난 그냥 위층에 가서 Patty를 보고 싶을 뿐이야. 좋아요. 그런데 법을 어기고 있는 거 맞죠? 잠깐만요. 그다음 당신의 변호사가 당신을 변호할 때, 그녀가 할 수 있는 말이라곤 당신들이 좋은 부부라는 것뿐입니다. 이전에 폭행 신고가 있었던 것을 이유로 목숨이 위험하다고 느낀 그는, 충분히 정당하게 자신을 방어합니다. 당신이 지방검사잖아요, Henry. 사건을 만들어 보세요. 여기에는 상호적 적대감의 역사가 있어요. Goodman이 Haze를 공격한 이야기가 있죠. 사건을 만들 수는 있어도, 이길 수는 없습니다. 그게 무슨 소용이겠어요? 그들은 귀여운 커플이잖아요, 그렇죠?
결국 친절하게 굴고 직관에 의존하는 것, 바로 그것이 정말로 당신을 멀리 데려갈 것이기 때문입니다. 그리고 세입자를 퇴거시키고, 문제 세입자가 저지른 파괴에 눈물을 흘리고 나서는, 부동산 투자를 그만두고, 친구와 가족에게 절대 투자하지 말라고 말하고, Reddit 댓글에 들어가서 "빈집만 있다면 이제 끝장이다" 같은 말을 사람들에게 떠들게 되겠죠. 아니면 매일 그 일을 하는 전문가들의 말을 들어보는 게 나을지도 모릅니다. 10분을 투자해 세입자의 신용 이력을 확인하세요. 또 하나 흥미로운 생각이 있습니다. 신용 점수가 낮은 사람들이 당신을 위해 더 열심히 일합니다. 임대업에는 아주 시끄럽고 설득력 있는 의견을 가진 사람들이 부족하지 않습니다. 하지만 사실을 봅시다. 신용 점수가 650인 사람의 68%가 연체를 한 적이 있습니다. 그들의 신용 이력은 대개 더 높은 점수를 가진 사람들보다 세 배나 짧습니다. 또한 650점인 사람들은 신용카드 한도를 다 쓴 경우가 훨씬 많습니다. 반면 775점인 사람들의 96%는 한 번도 결제를 놓친 적이 없고, 100명 중 한 명만이 채권추심업체를 상대해 봤습니다. 그러니 부동산 투자와 집주인의 길을 생각할 때 스스로에게 물어보세요. 당신 편에 두고 싶은 것은 통계인가요, 의견인가요? 들어보세요, 신용 점수가 낮다고 해서 나쁜 사람인 것은 아닙니다. 이는 단지 임대 주택에 들어오기에 당신이 더 위험한 후보자라는 뜻일 뿐입니다. 저는 개인적으로 매우 보수적입니다. 큰 위험을 좋아하지 않아요. 그리고 위험을 감수하는 것을 좋아하지 않기 때문에, 저는 바로 이 방식 그대로 부동산에 투자합니다. 이것은 제가 직접 강의하는 방식이기도 합니다. 다음 행사는 8월 17일 시애틀이고, 링크는 아래에 있습니다. 또한 제 부동산 투자 강의에서는 제가 직접 일주일에 두 번 상담을 해드리고, 350개가 넘는 녹화 강의에도 접근할 수 있게 해드립니다.
이제 다른 댓글들을 보겠습니다. 첫 번째 지원자들이 가장 나쁩니다. 기다려야 합니다. 인내심을 가져야 합니다. 이건 인터넷 이전, 80년대 정신에 가까운 완전한 쓰레기입니다. 요점은 요즘에는 매물이든 임대든, 가장 먼저 제안이나 임대 신청을 하는 사람들이 가장 동기가 강한 사람들이라는 것입니다. 좋은 기회를 놓치고 싶지 않은 가장 의욕적인 사람들 중에는 당연히 자격이 부족한 세입자와 매우 유망한 세입자가 모두 섞여 있을 겁니다. 이제 당신의 일은 불필요한 사람을 걸러내고 최고의 사람을 찾는 것입니다. 그런데 자격이 매우 뛰어난 지원자가 첫날 신청했다는 이유만으로, 우리 매물은 워낙 잘 광고하기 때문에 거의 언제나 그렇게 되는데, 그것이 곧 최선이라고 말하는 것은 제게는 오늘날 더는 통하지 않는 구식 접근일 뿐입니다.
댓글에 "임대인이 지나치게 통제하면 세입자들이 뭉쳐서 나쁜 평가를 남기고 보이콧할 것"이라는 의견을 남긴 시청자가 있었습니다. 저는 여기서 분명히 구분하고 싶습니다. 전문성 없이 지나치게 통제하는 임대인이 있고, 실사(due diligence)를 철저히 하고 엄격한 선정 기준을 지키되 계약 기간 중에는 간섭하지 않는 전문 임대인이 있습니다. 이 둘은 완전히 다른 얘기입니다.
기억하셔야 합니다. 임대인이 가진 레버리지는 세입자가 입주하기 전에만 존재합니다. 지난번 영상에서 보셨듯이, 마이클이 차를 몰고 들어오는 순간 계약서가 있든 없든 그는 권리를 얻게 됩니다. 그러니 나쁜 사람이 들어오지 못하게 막는 것이 핵심입니다. 입주 뒤에는 지난 영상에서 말씀드린 세입자 관리 기술을 쓰지 않는 한 레버리지가 사라집니다. 그 영상 링크도 아래에 남겨두겠습니다.
또 "한 채만 가지고 있으면 당연히 사기를 당한다"는 댓글도 있었습니다. 이건 그랜트 카돈 같은 사람들의 교과서에서 나온 말인데, 본인들의 투자 펀드 말고는 어떤 부동산 투자도 하지 말라고 조언하는 쪽의 주장입니다. 이건 쓰레기 같은 말입니다.
저는 벤추라 카운티에서 부동산 중개인으로 일하기 때문에 단독주택, 듀플렉스, 트리플렉스를 사라고 권하는 게 아닙니다. 그런 이유가 아닙니다. 제가 이 방법으로 엄청난 부를 쌓았고, 같은 방식으로 큰 부를 이룬 사람들에게 둘러싸여 지내왔기 때문에 이렇게 말씀드리는 겁니다.
저에게는 한 채든 열 채든 차이가 없습니다. 부동산에 들어간 1달러는 부동산에 들어간 1달러입니다. 수익성은 거의 언제나 같습니다. 왜일까요? 시장이 그렇게 작동하기 때문입니다. 단독주택 한 채의 세입자는 5년을 살고 나갈 수 있고, 그러면 집이 2주 동안 비어 있게 됩니다. 아파트 건물이라면 6~12개월마다 입주자가 바뀔 수 있습니다. 같은 지역을 놓고 보면 평균적으로는 거의 항상 비슷하게 나옵니다.
여러분 중에 모든 걸 눈으로 보고 싶어 하시는 분들이 많으니 직접 보여드리겠습니다. Zillow 렌탈 매니저를 쓰면 버튼 하나만 눌러서 세입자의 신용 보고서를 볼 수 있습니다.
보시죠. 신용 보고서를 볼 수 있습니다. 유효 기간은 26일 남았습니다. 물론 개인정보는 가렸습니다. 가짜라고 생각하실 수도 있지만 정말 간단합니다. 버튼을 누르면 무엇이 나오는지 보세요. 신용점수 670입니다. 아래로 스크롤해서 청구서를 보고 미납 잔액도 확인할 수 있습니다.
다만 프라이버시를 침해하면 안 되기 때문에 이 화면은 여기까지만 보여드리겠습니다. 다른 방법으로는 experian.com/connect/landlord에 들어가서 정보를 입력하고 세입자에게 이메일을 보내면 보고서를 받을 수 있습니다. TransUnion SmartMove 사이트에서도 같은 방식으로 됩니다. 이렇게 간단합니다.
여러분, 오늘은 여기까지입니다. 마이클 키튼 같은 세입자를 만나지 않으시길 바랍니다. 그럼 다음 영상까지 제 인스타그램을 팔로우해 주세요. 다음에 뵙겠습니다.
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