저자: Kevin · 외국인
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HouseHack은 저가 노후 주택을 매입해 수리 후 임대·매각하는 부동산 회사로, 현재 6,000만 달러 규모 부동산을 보유했다고 주장. 일반 투자자 대상 전환사채(연 5% 수익 제시) 모집 중이며 2026년 말 전후 IPO를 목표로 함. 2024년 4분기 EBIT 흑자 전망을 언급하고 본인이 직접 투자하며 개인 보증을 한다고 강조. 비판을 사기로 치부하며 모집 마감이 앞당겨질 수 있다고 압박.
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안녕하세요, 미스 SW입니다. 저는 그냥 에그예요. 제가 원하는 건 사생활 보장뿐이에요. 헤이, 케빈입니다. 계속 그런 식으로 말하지는 않을게요. 헤이, 잠깐 근황을 알려드리려고 해요. 저는 곰이나 오거 같은 사람일지 모르지만, 제가 정말 잘하는 한 가지가 있어요. 할로윈이긴 하지만 그건 바로 부동산이에요. 제가 누구이고 무슨 일을 하는지 가장 간단히 설명하자면, 부동산을 아주 잘한다는 겁니다.
저는 '하우스해크'라는 작은 사업을 운영하고 있어요. 이 사업에 대해 더 알고 싶으시면 househack.com으로 들어와 보세요. 간단히 설명드릴게요. 왜 '하우스해크'라고 부르냐면, 우리는 정말 형편없는 집들을 삽니다. 늪 한가운데 있는 오두막 같은 집들이죠. 납과 석면 같은 것들이 가득해서 절대 살고 싶지 않은 집들 말이에요. 그런데 우리는 주민이 많이 사는 고급 지역의 그런 집들을 사요. 그리고 살 수 없는 집을 다시 살 수 있는 집으로 바꿉니다. 결국 동네에서 가장 나쁜 집을 치워서 이웃들에게 도움을 주고, 누군가가 그 집에 들어갈 수 있게 해주는 거예요.
우리는 이 부동산을 오랫동안 영원히 들고 있으려는 게 아니에요. 세입자에게 임대를 주고, 나중에는 다른 주택 소유자에게 팔려고 합니다. 다만 바로 팔기 전에 얼마간 보유할 거예요. 그러면 왜 그냥 사고팔지 않고 보유하냐고 물으실 수 있는데, 세금을 내고 싶지 않기 때문이에요. 그래서 몇 년 보유한 뒤 1031 교환을 통해 이 부동산들을 교환할 겁니다. 그러면 세금을 최소화할 수 있어요. 여러 해에 걸쳐 큰 포트폴리오를 쌓으면, 이 과정을 계속 반복할 수 있고, 이상적으로는 이 자산들에 대해 세금을 낼 필요가 없게 됩니다. 항상 새로운 부동산이 준비되어 있을 테니까요. 단독 매매로 하든 펀드로 하든 상관없어요. 우리와 다른 점은 시장에 나온 아무 부동산이나 사지 않는다는 거예요. 좋은 거래인 것만 삽니다. 이때 제가 만든 '웨지 파인더 AI'와 냅킨 계산을 씁니다. 그게 전부예요. 제 AI가 거래를 찾아내면, 제가 냅킨에 계산해 봅니다. 당나귀와 우리 직원이 이 거래를 심사해서 20%의 가치가 있으면 사고, 없으면 사지 않습니다. 계약 중인 거래와 최근 3개월 내 거래 사례를 참고하죠. 그 이상 과거까지는 보지 않아요. 도대체 왜 그보다 더 과거를 보겠어요? 그게 전부입니다.
지금 우리는 6천만 달러어치의 부동산을 담보 없이 전부 보유하고 있습니다. 지금 우리가 하고 있는 일은 상당히 복잡합니다. 공인투자자를 대상으로 한 '전환사채'라는 걸 하고 있어요. 비공인투자자도 할 수 있게 곧 뭔가를 해드릴 수 있었으면 합니다. 오늘 당장 할 수 있다면 그렇게 하고 싶지만, 지금은 공인투자자만 가능해요. 비공인투자자라면 이런 생각이 드실 거예요. 전환사채가 뭐지? 내가 이걸 왜 신경 써야 하지? 이건 당나귀를 위한 건가? 수익률은 어떻게 지급하나? 간단해요. 수익률은 우리가 거둬들이는 임대료에서 지급합니다. 그리고 자금을 모으면 부동산을 더 삽니다. 회사를 키울수록 더 많은 부동산을 갖게 되는 거죠. 이렇게 2~3년 정도 운영하면, 부동산을 굴리면서 이익을 실현하기 시작할 수 있어요. 그게 전부예요. 좋은 거래를 사고, 나중에 팔고, 1031 교환이 가능할 때 세금을 내지 않는 거죠.
많은 분들이 "케빈, 도대체 언제 상장하나요?"라고 물으십니다. 믿어주세요. 저도 가능한 한 빨리 상장하고 싶어요. 하지만 언제 상장할지 확답은 드릴 수 없어요. 상장 직전 99%까지 가다가 경기침체가 와서 못 하게 될 수도 있거든요. 그래서 서류에는 변호사들이 넣어 둔 문구가 들어가 있습니다. 혹시 무슨 일이 생길 경우를 대비한 거예요. 물론 무슨 일이든 생길 수 있죠. 하지만 우리는 담보 없는 6천만 달러의 부동산을 가지고 있어요. 부동산 시장이 무너져도 그냥 앉아서 임대료를 받으면 됩니다. 우리는 이 자산을 5천만 달러에 샀고, 좋은 거래를 해서 6천만 달러로 만들었어요. 20% 상승한 거죠. 자금을 많이 모을수록 이런 일을 더 많이 할 수 있습니다. 우리는 부동산 회사이고, 집을 고치고 임대하고 관리하는 단순한 부동산 회사입니다. 몇 년 안에 무엇을 하든, 여러분은 우리가 항상 회사에 가장 좋은 일을 할 것이라고 믿으셔야 해요.
만약 지금부터 2026년 말까지, 또는 그보다 더 길게 1년에 5%의 수익을 내고 싶다면 이 전환사채에 투자하실 수 있습니다. 처음 공모를 시작할 때는 최소 2029년 말까지였어요. 그런데 사람들이 "케빈, 만약 상장이 더 빨리 되면 어떻게 되나요? 주식으로 더 빨리 전환할 수 있어야 하지 않나요?"라고 물었어요. 그래서 혹시 더 빨리 상장하게 될 경우를 대비해 기간을 2026년 말로 수정했습니다. 더 빨리 상장하면 더 빨리 전환할 수 있어요. 앞으로의 목표는, 언제가 될지는 모르지만, 이 회사를 상장하는 겁니다. 그래야 자본시장에 접근할 수 있고, 이 강아지 같은 회사를 함께 제대로 키울 수 있으니까요. 그게 제 바람입니다.
한편 이 회사가 수익이 나는 회사인지 궁금해하는 분들도 계세요. 13개월이 지난 이번 분기, 즉 2024년 4분기에는 감가상각 전 기준으로 흑자가 날 것으로 예상합니다. 즉 자금 모집을 위한 변호사 비용 같은 일회성 잡비를 제외하면 우리는 수익이 나는 회사예요. 그러니까 아무것도 하지 않고 가만히 있어도, 직원 급여와 회계 비용 등을 다 지불한 뒤에 우리가 거두는 임대료로 흑자를 냅니다. 그렇게 번 돈은 다시 부동산에 들어가고, 모은 자금도 부동산에 들어갑니다. 그러면 우리는 그 돈으로 더 많은 돈을 벌고, 그게 우리의 일입니다.
관심이 있으시면 househack.com으로 와주세요. 이번 라운드는 예상보다 빨리 마감될 수도 있어요. 공모와 웹사이트에는 12월 13일이라고 적었지만, 제가 생각하기에 이 제안은 정말 좋고, 곧 좋은 일들이 다가오고 있습니다. 보장은 할 수 없어요. 우리는 늘 말을 조심해야 하니까요. 그래서 일이 나쁘게 될 수도 있습니다. 투자금을 잃을 수도 있죠. 하지만 계획대로 된다면 이번 라운드는 예상보다 훨씬 일찍 끝날 가능성이 큽니다. 관심이 있고 자신에게 맞을 것 같다고 생각하시면 함께해 주세요. 아, 그리고 이 채권 공모에 투자하는 사람에게는, 저 개인도 투자하고 있으니 이 채권에 제 개인 보증이 붙는다는 점을 기억해 주세요. 그러니까 저도 이 게임에 제 몫을 걸고 있는 거예요.
저는 본질적으로 부동산 투자자이자 교육자입니다. 하우스해크는 제 아이이자 제 유산이에요. 제 늪이고, 미스 스왬프예요. 여기에 함께하고 싶으시면 훌륭합니다. 하지만 그렇지 않더라도, 당나귀나 귀가 아프도록 떠드는 비난꾼들, 흑백으로 된 고지 문구를 읽어주는 사람들의 말을 듣고 싶다면 그것도 괜찮아요. 사실 우리를 사기라고 여기는 비난꾼이 많이 있어요. 그들이 우리를 싫어해서 그럴 수도 있고, 실제로 우리를 싫어하는 사람도 많아요. 다행히 그런 사람은 상대적으로 적다고 생각합니다. 대다수 사람은 우리가 하는 일과 우리가 나누는 교육과 가치를 실제로 지지하고, 우리가 모두를 위해 최선의 의도를 가지고 있다는 걸 알아요. 우리는 모든 사람을 위해 최선을 다하려고 합니다.
하지만 정말로 암울한 이야기나 작은 글씨를 읽어주는 사람을 찾고 싶다면, 크리스 놀란 같이 자기를 친구라고 부르는 우울한 사람들이나, 상의를 벗은 이상한 스트롱맨 같은 사람들을 구독하세요. 그나마 스트롱맨 퍼스널 파이낸스는 미국인이고, 실제로 금융 배경이 있으며, 말할 때 실명을 쓰는 것 같아요. 다른 친구와는 달리요. 하지만 보세요, 유튜브에는 항상 조회수를 위해 남을 깎아내리는 사람이 있을 거예요. 그렇게 채널을 키우고 그렇게 먹고사는 거죠. 그러니 누가 무슨 말을 하든 스스로 잘 살펴보시기를 권합니다. 그리고 우리가 최선을 다할 거라고 믿으신다면 언제든 함께해 주세요. 그렇지 않더라도 괜찮아요. 우리는 앞으로 나아갈 계획이 많이 있으니까요. 우리는 오래 여기 머무르지 않을 겁니다.
지금 압박을 드리려는 건 아니에요. 하지만 분명히 하자면, 이 제안은 언제든 마감될 수 있고, 한 번 끝나면 끝입니다. 다시 말하지만, 저는 회사가 하는 일을 여러분이 명확하게 미리 알아두시도록 알려드리려는 것뿐이에요. 마음에 드시고 우리와 함께 이 무대에 서고 싶으시면 househack.com으로 와주세요. 서류에 서명만 하시면 됩니다. 그러면 저희가 문자나 전화, 이메일을 드리고 나머지는 함께 진행하겠습니다. 그사이 비공인투자자라면 계속 지켜봐 주세요. 저는 여러분을 좋아합니다. 그리고 우리를 그저 싫어하면서도 계속 보고 계시는 분이 있다면, 이유는 모르겠지만 그것도 괜찮아요. 저는 제 늪으로 돌아갈게요. 제 늪 반대편, 이미 늪 안에 있어요. 이제 안녕히 계세요, 그리고 해피 할로윈입니다.
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