저자: 김창욱보스턴컨설팅그룹MD파트너 · 한국인
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삼성전자 주총에서 HBM 선제 양산·하이브리드 본딩 로드맵과 특별배당 기대가 부각됨. 2025년 실적 반영 1조3천억 추가배당 및 자사주 소각 발표. 메모리 공급 부족이 2027~2028년까지 이어질 것이란 전망으로 삼성·하이닉스 실적 급증 기대. 엔비디아 LPU 파운드리 수주 등 삼성 파운드리 호재 언급. 마이크론 실적(내일 발표 예정)이 업종 분위기 좌우. 반면 가격 급등에 따른 부담과 과장 가능성도 제기.
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삼성전자 주총 분위기 반전, 특별 배당 기대
여러분 안녕하십니까. 경제 현장 오늘 고강철입니다. 오늘의 주요 뉴스 전해드리겠습니다.
트럼프 미국 대통령은 호르무즈 해협 호위 작전과 관련해 더 이상 북대서양조약기구(나토)나 한국, 일본, 호주의 지원을 필요로 하지 않는다고 밝혔습니다. 특히 나토 회원국들을 두고는 매우 어리석은 실수를 했다고 경고했습니다. 트럼프 대통령은 동맹국들 사이에서 선뜻 동참 의사를 밝히는 나라가 나오지 않는 데 대해 실망감을 표시하며 도움을 받지 않겠다는 입장을 밝힌 것으로 풀이됩니다.
취업자 증가폭이 석 달 만에 20만 명대로 회복했습니다. 국가데이터처가 발표한 2월 고용 동향을 보면 15세 이상 취업자는 2,841만 3천 명으로 1년 전보다 23만 4천 명 늘었습니다. 15세에서 29세까지의 청년층 취업자는 14만 6천 명 줄어 청년 취업난은 여전했습니다.
이재명 대통령은 오늘 상장사 대표, 기관 투자가와 개인 투자자들이 참석하는 자본시장 정상화를 위한 간담회를 엽니다. 금융당국으로부터 자본시장의 체질 개선을 위한 4대 개혁 방안을 보고받는데요. 시장 질서 확립을 위한 신뢰 회복 방안, 주주 권리 확대 방안, 자본시장 혁신 방안 등이 포함됩니다.
삼성전자는 2025년 경영실적 호전을 반영해 기본 배당금 9조 8천억 원에 더해 1조 3천억 원의 추가 배당금을 지급합니다. 전영현 부회장은 올해 실적이 증권가 전망처럼 크게 늘어날 경우 특별 배당을 실시하겠다고 밝혔죠. 늘어나는 이익을 주주들에게 적극 돌려주는 반도체 회사들의 배당 정책과, 엔비디아와의 동맹을 강화한 AI 경쟁은 이어지는 집중 진단에서 살펴보겠습니다.
작년 이맘때 삼성전자 주총장에서는 경영진 물러가라는 고성이 쏟아졌습니다. 올해는 특별 배당을 예고한 전영현 부회장의 발언에 환호성이 쏟아졌죠. 배당 확대 기대감에 엔비디아 개발자 회의 등이 호재로 작용하며 삼성전자는 20만 전자, SK하이닉스는 100만 닉스를 회복했습니다.
엔비디아와 강력한 협력 관계를 구축해 가고 있는 삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 다시 한번 재평가받을 수 있을지, 두 분과 이야기 나눠 보겠습니다. 김창욱 보스턴컨설팅그룹 MD 파트너, 박준영 전 삼성전자 연구원 나오셨습니다. 안녕하세요.
주총에서 드러난 HBM과 파운드리 로드맵
삼성전자 주총 분위기가 1년 만에 확 달라졌다고 합니다. 오늘 주총에서 삼성전자에 관심이 모였던 HBM, 차세대 메모리 시장 주도권, 향후 로드맵은 어떤 것들이 예고됐나요?
오늘 주총에서 주목할 지점은 세 가지였던 것 같습니다. 하나는 HBM을 선제적으로 양산하겠다는 것이었고, 두 번째는 차세대 제품에 하이브리드 본딩, 즉 구리 본딩을 도입하겠다는 얘기였습니다. 그런데 저는 세 번째가 가장 주목할 만한 포인트라고 봅니다. HBM4부터 베이스 다이를 삼성은 3나노 공정으로 양산해야 한다는 얘기를 하면서, 파운드리와의 협력과 내부적으로 메모리 사업부가 직접 설계할지, 시스템LSI와 함께할지에 대한 논의도 나왔습니다. 하이닉스는 상대적으로 파운드리가 없어서 약점이 될 수 있는 부분을, 삼성은 내부 통합 시너지로 만들 수 있다는 것이죠. 결과는 지켜봐야 하겠지만 방향은 좋게 흘러가고 있다고 볼 수 있습니다.
삼성전자는 어디에도 없는 유일한 종합 반도체 회사인데, 그동안 파운드리가 약했던 부분에 서광이 비친다는 의지를 밝힌 것으로 봐야겠네요.
맞습니다. 파운드리는 고객이 많아야 하고, 메인 고객인 알파 커스터머가 있어야 합니다. 베이스 다이도 메모리 사업부 자체가 고객이 되는 상황이니, 그런 측면에서 계속 호재가 생긴다고 판단합니다.
배당 규모와 주주환원 정책 변화
주주들은 배당금을 얼마나 줄지에 관심이 많았습니다. 작년 영업이익이 43조 원을 넘었는데, 배당 계획을 어떻게 보셨나요?
이제 시작이라는 생각이 듭니다. 주주 입장에서 보면 회사가 HBM 같은 사업의 성장 흐름에 편승해서 이익을 나눠야 한다는 인식을 가진 것 같습니다. 현재 주당 배당금은 1,668원 정도이고, 추가 배당까지 포함하면 배당 총액이 11조 원이 넘습니다. 과거에는 주식 수를 늘려 점유율을 높이거나, 승계와 합병에 유리하게 활용하려는 경향이 강했는데, 지금은 주당 가치를 높여 이익을 크게 하겠다는 방향으로 바뀐 느낌입니다. 삼성 출신으로서 말씀드리면, 주주환원이 제대로 자리 잡아 가고 있다고 볼 수 있습니다.
자사주 소각 규모도 16조 원대라고 밝힌 게 굉장히 큰 규모죠.
그렇습니다. 주주환원의 가장 대표적인 수단이 배당과 자사주 소각인데, 적극적으로 자사주를 소각하고 배당도 늘리겠다는 것이니 긍정적입니다. 주주들은 올해 실적에 대한 특별 배당에 대한 기대감이 굉장히 높습니다. 올해 이익이 엄청나게 늘어나면 상당 부분을 주주에게 돌려줄 계획이 있을 텐데, 금액은 어떻게 예상해 볼 수 있을까요?
금액을 예상하기는 아직 이른 것 같지만, 올해가 끝났을 때를 가정하면 HBM 점유율이 기존보다 확실히 높아져 있을 겁니다. 엔비디아가 HBM 공급처를 다변화하기 위해 삼성과 협의하고 있고, GTC에서도 삼성에 대한 호감을 표시했습니다. 상대적으로 하이닉스의 점유율은 조금 줄겠지만 삼성의 점유율은 많이 늘어날 겁니다. 삼성과 하이닉스 이익 격차의 가장 큰 원인이 HBM 점유율이었으니까요. 두 번째는 AI 데이터센터로 몰린 수요가 디램 부족을 만들었다는 점입니다. 삼성은 하이닉스보다 디램 캐파가 현재 약 두 배 많습니다. 가격이 오를 때는 규모의 경제가 커지니 고수익을 올릴 수 있습니다. 모든 회사가 최소 2~3년 동안 공급 부족이 계속될 것으로 보고 있죠.
2027~2028년까지도 공급이 부족할 수 있다는 얘기죠.
맞습니다. 삼성은 P5, P6 공사를 당기기 시작했고 하이닉스도 용인 클러스터 공사를 당기고 있지만, 공사에는 기본적으로 1년이 걸리고, 장비 반입에 6개월, 장비 가동과 수율 안정에 또 6개월이 걸립니다. 공급이 수요를 따라잡기 어려운 상황에서 고수익이 계속되면, 삼성 주주 입장에서는 이익률과 이익액이 훨씬 높아질 수밖에 없습니다.
올해 이익 전망치가 다양하게 나오고 있는데 엄청 늘어나고 있어요. 반도체 회사들 영업이익이 200조 원 가까이 된다는 전망도 있는데, 이를 바탕으로 주주환원율을 계산하면 특별 배당이 100조 원이 될 수 있다는 전망도 있습니다. 가능한 시나리오인가요?
작년 삼성전자 매출은 333조 원, 영업이익은 43조 원이었습니다. 지금 특별 배당으로 보는 금액이 11조 원 정도인데, 이익의 25% 정도라고 가정해 봅시다. 영업이익이 200조 원이라면 50조 원 정도는 될 수 있다고 예상할 수 있지만, 그걸 산술적으로 나누기는 어렵다고 봅니다. 경영진은 투자 비용을 이유로 들 수 있습니다. 연간 삼성전자 투자는 보통 20~30조 원 규모인데, 이런 비용도 분명히 있어서 주주들과 논의가 필요할 것 같습니다. 기술적으로 보면, GTC에서 나온 이야기처럼 GPU 종류가 굉장히 다양해지고 있습니다. HBM이 들어가는 GPU, 추론용 GPU에는 삼성이 미는 GDDR7 제품이 많이 들어가고, 최근 주목받는 LPU에는 삼성 파운드리가 들어갈 예정입니다. 이 세 가지가 지금 들어가고 있고, HBM은 이익률이 이미 정해져 있는 상태에서 케파가 늘어나는 것이 중요합니다. TSMC도 올해 상반기 후공정 케파를 늘릴 예정이어서, 여기서 생기는 향상 폭은 삼성이 더 많이 받을 수 있을 것 같습니다.
다만 하이닉스는 현재 HBM 점유율이 약 60%로 독보적입니다. 삼성은 20% 안팎이죠. 이번에 HBM4에서 점유율이 어떻게 바뀔지가 관건이겠네요. 올해 SK하이닉스 이익도 크게 늘어날 텐데, 어느 정도로 예상할 수 있을까요?
삼성은 기본 케파로는 이익률이 크게 바뀌진 않을 겁니다. 마이크론에 나눠주는 비중이 커지기 때문이죠. 우리가 봐야 할 것은 하이닉스의 케파 증설이 언제, 얼마나 이루어지느냐입니다. 증설 시점에 따라 엔비디아의 GPU와 HBM 수요 지표가 맞물리게 됩니다. 올해는 작년 대비 큰 증가를 만들기는 어려워 보입니다. HBM 가격 인상 효과는 어느 정도 반영되겠지만, 가장 중요한 것은 내년부터 시작될 케파 증설을 시장이 얼마나 소화하느냐입니다.
엔비디아 LPU와 삼성 파운드리
젠슨 황 CEO가 삼성에 고맙다고 하면서, 그록3 LPU 칩을 생산한다고 밝혔습니다. 추론에 특화된 반도체인데, 이게 그렇게 의미가 있는 건가요?
의미가 있습니다. 첫째, 삼성 파운드리가 늘 아픈 손가락이었는데 이것이 플러스 요인이 될 수 있습니다. 둘째, 젠슨 황과 엔비디아 사이의 삼성 동맹이 더 강력해진다는 것입니다. LPU는 언어 처리 유닛으로, 추론 속도를 아주 빠르게 할 수 있는 칩입니다. 여기에는 D램이 들어가지 않고 S램이라는 메모리가 들어가는데, 삼성은 평택 캠퍼스에서 4나노 공정으로 만든다고 합니다. 빅테크 기업의 수주를 따냈다는 점에서 큰 의미가 있습니다.
젠슨 황이 감사를 표한 가장 큰 이유는 마이크론이 아직 케파와 기술력 측면에서 불확실하기 때문이기도 합니다. 그래서 삼성이 먼저 승인받은 것이 굉장히 크고, GDDR7 같은 경우는 이미 장기계약을 맺어 놓은 상태라 연결성이 높다고 볼 수 있습니다. 지난달 세미콘 코리아에서 삼성전자가 HBM 로드맵을 먼저 공개했는데, 커스텀 HBM, 즉 로직 다이를 고객사 맞춤형으로 만드는 것까지 얘기했습니다. 이런 흐름을 보면 GTC에서도 두 회사 모두 좋지만 삼성이 좀 더 유리하지 않을까 싶습니다.
삼성 파운드리가 적자에서 벗어날 수 있다는 기대감도 나옵니다. 젠슨 황의 LPU 공급이 그 정도로 기대를 키울 만한 사안일까요?
제 생각에는 젠슨 황의 쇼맨십에서 비롯된 약간의 과장이라고 봅니다. LPU가 언제 상용화될지를 따져 보면, 엔비디아 로드맵상 파인만 아키텍처부터 적용될 것으로 보입니다. 파인만은 빨라야 2년 뒤 정도입니다. LPU를 만든 이유는 GPU가 추론에는 전력 효율이 떨어지기 때문입니다. 추론이 많이 쓰이는 시대에는 추론용 칩이 필요한데, 엔비디아는 GPU 구조상 이를 커버하기 어려워서 그록을 인수한 것입니다. 그록은 스타트업으로 시작했고 물량도 아직 적어서, 삼성 파운드리가 알파 커스터머 역할을 하기에는 규모가 작습니다. 그록 입장에서는 TSMC에 가면 물량을 받기 어려워 삼성과 먼저 출발한 것이고, 칩 상용화조차 완전하지 않은 상황입니다. 그래서 젠슨 황의 발언은 TSMC를 견제하기 위한 의도가 섞여 있다고 봅니다.
결국 감사 인사는 받은 것보다 낫지만, 실제 매출이나 공급 기대감은 감사할 정도는 아닐 수 있다는 지적이군요. 엔비디아 입장에서도 HBM과 파운드리를 이원화하는 게 중요하다고 보는 것 같습니다. 공급 부족을 해소하고, 하이닉스나 TSMC의 높은 가격을 견제하려는 욕구가 있죠.
맞습니다. 메모리와 파운드리 모두에서 복수 공급처를 확보해 협상력을 가지려는 것이죠.
SK하이닉스 ADR 상장 가능성
삼성전자와 SK하이닉스 모두 엔비디아와 동맹을 강화하고 있습니다. 삼성은 HBM4E를 처음 공개했고, 최태원 회장도 GTC에 직접 참석해 HBM4 실물을 공개했죠. 두 회사의 경쟁 구도는 어떻게 전개될까요?
펀더멘털 측면에서 보면 하이닉스는 독점 구도가 깨지는 상황이고, 삼성이 상대적으로 유리한 흐름이 분명히 있습니다. 전체 HBM 캐파는 TSMC의 후공정 캐파와 연결되어 있는데, 상반기에 캐파가 늘어나면 그 수혜를 삼성도 많이 받을 것으로 보입니다. HBM3 같은 기존 제품은 이미 대부분 팔려 있습니다. 또 로직 다이가 점점 중요해지고 있고, 주총에서 언급된 하이브리드 본딩 기술을 먼저 개발하면 큰 해자가 될 수 있습니다.
하이브리드 본딩이 시청자들에게 낯선 용어인데, 쉽게 설명해 주실 수 있을까요?
HBM을 연결할 때 기존에는 칩에 구멍을 뚫고 작은 볼을 붙여서 연결하는데, 중간에 들어가는 마이크로 범프 때문에 높이가 높아질 수밖에 없습니다. 가장 효율적인 방법은 칩과 칩을 직접 본딩하는 것입니다. 중간에 볼을 붙이는 과정이 없으니 원가도 낮아지고, 전자가 이동하는 거리가 짧아져 신호 손실도 적고 열도 덜 나죠. 다만 아직 수율을 잡기가 어렵고 관련 장비도 완전히 자리 잡지 않은 미성숙 기술입니다. HBM4, 4E에 하이브리드 본딩을 쓰도록 높이 제한을 걸었다가 다시 완화한 것도 그런 이유입니다.
최태원 회장은 웨이퍼 부족이 2030년까지 이어질 것이라고 말했습니다. 이익이 늘어날 수밖에 없고, 증권사들은 이익 전망치와 목표 주가를 계속 올리고 있죠. 삼성전자 목표 주가가 32만 원까지 나오고 있는데, 이게 합리적인가요?
마이크론 실적을 지켜봐야 합니다. 내일 밤 실적이 나오는데, 작년 4분기 매출이 7조 7천억 원이었고 예상치는 15조 원이라고 합니다. 두 배 가까이 되는 셈이죠. 삼성전자 지난 분기 영업이익이 20조 1천억 원이었으니, 마이크론이 두 배 나온다는 가정이 깔리면 삼성도 40조 원 수준까지 나올 가능성이 높습니다. 다만 그 원인은 단품 디램 스팟 가격의 급등입니다. 기본 가격은 일곱 배 정도 올랐는데, 스팟 가격은 15배에서 20배까지 올랐습니다. 이게 1분기 실적에 큰 영향을 줄 텐데, 보수적으로 보면 실제 수요와 가격 반영 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 반도체는 보통 1분기가 가장 안 좋고 4분기로 갈수록 이익이 올라가는 구조라, 연간 영업이익이 200조 원까지 갈 가능성도 있습니다. 증권사 목표치가 그 정도 이익 확대에 따라 높아진 것은 타당해 보이지만, 1분기 실적 확인이 필요합니다.
펀더멘털은 좋다고 보지만, 당장 걱정되는 것은 메모리 공급 부족에 따른 가격 급등입니다. 다만 AI 에이전트 수요가 생기면서 필요한 컴퓨팅 파워와 메모리 수요가 예상보다 크게 늘고 있어, 단기 공급 부족보다는 수요 측면에서 지속될 가능성이 크다고 봅니다.
AMD와 네이버, 그리고 SK하이닉스 ADR
미국 AMD의 리사 수 CEO가 취임 후 처음으로 한국을 방문해 이재용 삼성전자 회장을 만난다고 합니다. 삼성전자와 AMD는 어떤 협력이 가능할까요?
삼성은 작년 2, 3분기에 HBM3를 처음으로 AMD에 승인받은 적이 있습니다. AMD는 엔비디아 GPU에 맞설 수 있는 거의 유일한 기업이라 HBM이 가장 중요하고, 메모리 수요에 대한 이해도 깊습니다. 파운드리도 AMD와 삼성 파운드리가 계속 테스트를 하고 있어서, 메모리뿐 아니라 파운드리 협력에 대해서도 이야기할 가능성이 높습니다. 리사 수 CEO는 네이버 최수연 대표도 만나는데, 네이버는 국내 로컬 데이터센터를 만들고 싶어 하고, 엔비디아 중심의 생태계에서 벗어나 새로운 시도를 하고 싶어 할 겁니다. 구글이 에이전틱 AI를 플랫폼 형태로 제공하려는 것처럼 네이버도 마켓플레이스 형태의 수익 모델을 고민할 수 있고, 추론 시장에서 AMD 칩이 강점을 가질 수 있어 협력할 부분이 많을 것으로 봅니다.
최태원 회장이 언급한 SK하이닉스 ADR 미국 상장 가능성도 나왔습니다. ADR 상장이 무엇이고, 언제쯤 가능하며, 주가에 도움이 될까요?
ADR은 국내 주식을 미국 시장에서 거래할 수 있도록 하는 예탁증서입니다. 글로벌 투자자 기반을 넓히려는 목적이죠. 다만 메모리 이익이 너무 커지면서 정치·경제적 압력이 들어올 가능성도 있습니다. 그런 압력을 미리 줄이기 위해 미국 주주와의 연결 고리를 만드는 것도 하나의 방법일 수 있습니다. 구체적인 시기는 아직 불확실하지만, 글로벌 투자자 접근성이 높아진다는 점에서 긍정적으로 볼 수 있습니다.
감사합니다. 오늘 두 분과 함께 삼성전자와 SK하이닉스의 전망, 배당 확대, 엔비디아와 AMD 협력 등을 살펴봤습니다. 시청해 주셔서 감사합니다.
실제로 메모리 이익이 내년에는 더 크게 늘어날 것이라는 얘기가 많이 있거든요. 그런 부분은 조금 고민해 볼 필요가 있는 것 같아요. 실제로 그렇죠. 그게 우리 SK하이닉스 원주식 주가 상승에 도움이 될까요? ADR 상장을 하게 되면요. 거기까지는 생각을 안 해 봤네요. 어떻게 보시나요? 연관님.
일단 저는 기본적으로 주주들의 유동성이 늘어나기 때문에 영향은 좋지 않을까 정도로 말씀드릴 수 있을 것 같아요. 투자자들이 조금 더 늘어날 수 있기 때문에, ADR 상장이 언제쯤 가능할지 지켜보면서 진행되는 걸 보면 될 것 같습니다. SK 최태원 회장이 하겠다는 방침을 명확히 했으니까 지켜봐야 할 것 같습니다. 마이크론 테크놀로지는 아까 박준영 연구원이 얘기했었는데요, 마이크론의 이익을 보는 것이 SK하이닉스 등 전체 주가를 전망하는 데 굉장히 중요한 포인트가 될 수 있겠습니다.
아까 연관님이 말씀하신 것처럼 높은 확률로 실적은 좋게 나올 거예요. 그런데 이게 삼성과 하이닉스 주가에 어떻게 연동되어 영향을 미칠지 질문을 많이 하시는데, 기본적으로 오해하지 않으셨으면 하는 게 있습니다. 시장 크기가 정해져 있는 상태에서 마켓 점유율을 뺏어 먹는 게임이라면 삼성, 하이닉스에 영향을 줄 가능성이 높겠죠. 그런데 지금은 시장이 엄청나게 커지고 있습니다. 메모리 시장 자체가 크게 확대되는 상황에서 마이크론이 점유율을 좀 가져간다고 하더라도 결과적으로 삼성, 하이닉스 실적은 계속 좋게 나올 거예요. 그런 측면에서 삼성·하이닉스 주가에 대한 상대적 영향은 크게 보이지 않을 것이라는 게 제 전망입니다.
네. 마이크론의 이익이 얼마나 늘어나느냐, 그리고 그것이 주가에 어떻게 반영되느냐를 비례적으로 생각해 본다면, 삼성전자와 SK하이닉스의 이익과 주가도 비례적으로 예상해 볼 수 있겠네요. 네. 삼성전자 올해 주가 전망과 SK하이닉스의 전반적인 투자 전략까지 관련 토론은 여기서 마치겠습니다. 지금까지 김창욱 보스턴컨설팅그룹 MD 파트너, 박준영 전 삼성전자 연구원이었습니다. 고맙습니다. 감사합니다.
올해 서울 아파트 공시가격이 19% 가까이 오르면서 종합부동산세를 내야 하는 사람이 크게 늘고, 세금 부담도 무거워집니다. 정부의 집값 잡기 의지가 확실한 만큼 앞으로 매도로 돌아서는 사람이 더 늘어날지, 특히 더 강력한 세금이 올지에 관심이 집중되고 있습니다. 윤지혜 부동산 114 리서치 랩장과 관련 얘기를 들어보겠습니다. 어서 오십시오. 반갑습니다.
공시가격은 여러 세금과 복지급여의 기준이 됩니다. 지금 아파트 공시가격이 발표됐는데, 서울이 18.67% 올랐다고 하고 공시가격 도입 이후 세 번째로 높은 상승률이라고 하는데, 그만큼 집값이 올랐다는 뜻이죠? 맞습니다. 전년도 기준으로 시세 통계를 보시면, 저희 부동산 114 통계상 서울이 전년 대비 12.5% 정도 올랐고, 강남 3구는 16% 정도, 비강남은 9.6% 정도 올랐습니다. 마용성 등 한강벨트 쪽은 12~15% 정도 올랐고요. 다만 이건 부동산 114 기준 시세이고, 공시가격 상승률이 그보다 조금 더 높은 편입니다. 한국부동산원 기준으로 보면 서울 평균은 9% 정도 올라서 저희보다 낮은데, 강남 3구로 가면 부동산원 기준 송파구 같은 지역은 20% 이상 올랐고, 경기도 핵심지도 20% 넘게 올랐습니다. 이런 부분들이 반영된 수치입니다. 그런 와중에 18.67%가 올랐는데, 국토부 보도자료를 보면 시세 변동을 온전히 반영했다고 평가했습니다. 공시가격 시세 반영률 69%를 고정해 놓고 전년도 상승분을 평균 냈을 때 19% 정도는 합리적인 수준으로 평가된 셈입니다. 시세 반영률 69%는 작년과 같은 수준이고요.
맞습니다. 공시가격 전반 평균은 18.67%지만 지역별로 차이가 많죠. 강남 3구는 공시가격 기준으로 24% 올라 가장 많이 올랐고, 한강변 일대는 23% 올랐습니다. 그 외 강북권 기타 지역은 한 자릿수 수준이고, 노도강, 금관구처럼 외곽으로 부르는 지역들은 2~3% 수준 올랐습니다. 편차를 보면 사실상 배 이상 차이가 날 수 있을 정도로 양극단으로 벌어져 있다고 볼 수 있습니다.
강남 3구 집값이 공시가격에서 크게 올랐는데, 이에 따라 내야 하는 보유세, 즉 재산세와 종합부동산세가 크게 늘어날 텐데요. 보유세 상승률은 법정상 상한이 50%인데, 이 상한까지 오르는 집이 많을 것 같습니다. 몇 개 단지를 조사해 오셨다고요. 얼마나 오르나요? 기준을 보면 퍼센티지로는 굉장히 많이 오른 것처럼 느껴지니, 이 점을 염두에 두고 들으실 필요가 있습니다. 반포의 유명 단지인 레미안 원베일리 전용 84㎡ 기준으로, 전년도 공시가격은 34억 원 정도였는데 올해는 45억 원 정도로 평가받습니다. 시세 기준으로도 급등했지만, 공시가격 기준으로도 10억 원 이상 오른 셈이죠. 보유세 변화를 보면, 전년도에는 재산세와 종합부동산세를 합산해 1,829만 원을 냈고, 1가구 1주택 기준입니다. 올해 2026년 기준으로는 2,855만 원이 되니, 약 1,000만 원 정도 추가되는 거죠. 보유세가 약 56% 늘어나는 건데, 실제로는 세 부담 상한 등을 고려해서 이보다는 조금 적게 낼 것입니다. 그래도 상한이 50%이니까 요. 결국 시세는 10억 원 이상 올랐고 보유세는 1,000만 원 정도 더 내는 셈입니다. 보유세는 1회성이 아니라 내년, 내후년에도 계속 청구되니 부담이 계속 늘어날 수 있습니다.
이건 서초구 반포라는 핵심지 기준이었고요. 반대로 외곽지인 강북권 미아동 두산위브트레지움 전용 84㎡를 보면, 전년도 공시가격은 5억 원 수준이었고 올해는 5억 5,000만 원 정도입니다. 보유세는 전년도 65만 원 정도에서 올해 69만 원 정도로 늘어나는 수준입니다. 그러니까 노도강, 금관구 같은 외곽지에서 느끼는 보유세 부담 증가는 크지 않고, 고가 핵심지에서 시세가 5억, 10억 원씩 오른 곳들에서 부담이 커지는 것이죠. 체감상 훨씬 크게 느껴질 겁니다.
네. 전체적으로는 상당히 무거워졌다는 걸 느낄 텐데요. 지금 공시가격 기준으로 재산세와 보유세를 계산하셨는데, 여기에 적용되는 공정시장가액비율이라는 게 있잖아요. 과세표준을 공시가격에 곱하는 비율인데, 이걸 작년과 똑같이 60%로 그냥 유지한 건가요? 현재까지 정부는 공정시장가액비율을 어떻게 건드릴지에 대한 가이드를 주지 않았습니다. 현재는 시세에서 현실화율, 즉 아파트 기준 69%를 적용해 공시가격을 산정했고요. 여기에 공정시장가액비율을 60%에서 90% 사이에서 조절할 수 있는데, 현재는 60% 수준으로 산정하고 있습니다. 정부가 차후 보유세 개편 과정을 거치면서 공시가격 현실화율도 올리고 공정시장가액비율도 올리면, 과표 기준 보유세 부담이 상당히 커질 수 있습니다. 그러면 6월 1일 기준 종부세 매기는 때 이 60%를 요번에 바꿔서 종부세가 오를 가능성도 있나요? 현재로서는 6월 1일 기준일로 재산세와 종합부동산세가 산정되고 있는데, 공시가격 현실화율과 공정시장가액비율 개편에 대한 가이드는 아직 없습니다. 이 부분에 대해 아무 말이 없는 이유는 과거 문재인 정부 때 현실화율을 2035년까지 90%까지 올리겠다고 했고, 공정시장가액비율도 90% 수준까지 올리려 노력했던 적이 있기 때문입니다. 결과가 좋지 않았기 때문에 정부가 굉장히 신중하게 접근하고 있다고 평가할 수 있습니다. 그렇군요.
공시가격이 오르면서 종부세를 내는 가구 수도 많이 늘겠네요. 맞습니다. 1가구 1주택 기준 공시가격 12억 원을 기준으로 하는데, 발표 자료를 보면 전년도까지 종부세 대상은 31만 7,000채 정도였습니다. 올해는 48만 7,000채로 늘어나서 약 17만 가구가 증가합니다. 그런데 48만 7,000채 중 서울이 41만 가구입니다. 80% 이상을 서울에서 차지하고 있어서 종합부동산세는 사실상 서울이 거의 다 차지합니다. 여기에 과천, 분당 같은 경기 지역을 포함하면 수도권이 약 90%를 커버하고, 일부 지방의 고가 지역에서도 해당됩니다.
1주택자는 공제가 12억 원이지만, 다주택자는 공제가 9억 원이라 세금이 훨씬 더 무겁습니다. 종부세가 무거워지고 공시가격이 올라서 부담이 커지면, 매물 출회를 유도하는 힘으로 작용할 텐데요, 시장 분위기는 어떤가요? 대통령께서 트위터를 통해 발언하셨듯이, 다주택자 관련해서는 일단 양도세 증가가 가장 큰 이슈입니다. 양도세 중과를 5월 9일 기점으로 부활시키는 것이 확정됐습니다. 그러다 보니 이 기간 안에 계약을 해야 하고, 토지거래허가구역으로 묶인 지역들은 행정 소요 기간을 감안했을 때 3월부터 4월 중순 사이에는 매도 물량을 내놔야 합니다. 그래야 5월 9일까지 행정 처리가 끝나죠. 그리고 보유세 기산일이 6월 1일이니, 6월 1일 전에 소유자가 바뀌어야 합니다. 그러다 보니 보유세 관점에서 보든 양도세 관점에서 보든 5월 초 전에 어느 정도 계약이 일어나야 하는 상황입니다. 이런 관점에서 전년도 대비 서울 아파트 매물량은 이미 30% 정도 늘어났습니다. 이건 보유세 때문이 아니라 양도세 중과 때문입니다. 절대 수치로 보면 전년도에는 약 5만 채 정도였는데, 현재는 7만에서 8만 채 정도로 늘어났습니다. 약 2만에서 3만 채 정도 늘어난 거죠. 그런데 이 물량이 시장에서 잘 소화되고 있을까요? 전년도 10·15 대책으로 토지거래허가구역이 크게 늘어났죠. 10·15 대책 전인 9월까지는 서울에서 월간 약 8,000건 정도 거래가 됐습니다. 그런데 대책 이후 11월에는 3,000건 수준으로 줄었고, 이 수준이 유지되다가 올해 1, 2월에는 5,000~6,000건 수준까지 올라왔습니다. 거래량은 점진적으로 시장의 규제 내성이 쌓이면서 조금씩 되고 있지만, 쌓여 있는 물건을 소화할 수준은 아니라고 평가할 수 있습니다. 여기에 보유세 부담까지 커졌으니, 유동성이 약한 분들의 매물이 추가로 나오면서 매물이 더 늘어날 것으로 해석할 수 있습니다. 지금 매물은 대부분 양도세 중과를 피하기 위한 물량이고, 여기에 보유세 부담을 피하고 싶은 물량이 추가로 나올 수 있지만, 그 수가 많지는 않습니다. 그렇다면 이 때문에 매물이 늘면서 가격을 낮추는 효과를 기대할 수 있을까요? 이 부분은 한계를 보셔야 합니다. 전년도 상승분을 고려해서 보유세를 계산해야 하는데, 자산 가치가 큰 경우에는 보유세를 크게 느끼지 않습니다. 강남의 1주택이면서 현금 유동성이 약한 고령자라면 전년도 보유세도 이미 부담이었을 테니 그런 분들은 이미 정리하고 있었을 겁니다. 그런데 그분들이 저렴하게 내놓을지는 또 다른 문제입니다. 최근 고가 지역에서 가격이 정체되고 있는데, 하락하거나 정체되는 상황에서 5월 9일 이후나 6월 1일 이후에도 가격이 정체되어 있다면 그때 매물을 내놓을 겁니다. 자산 가치가 오르지 않는데 세금 부담만 늘어나는 구조가 되면 매물이 늘겠지만, 지금 시점에서 보유세 개편 방향이 명확하게 나오지 않았기 때문에 중과세가 심해질 것이라는 가정만으로 6월 1일 전에 서둘러 1주택자가 매물을 내놓는 경향은 그렇게 크지 않습니다. 보유세에 대한 개편이 얘기되는 이유가, 우리 보유세 부담이 OECD 기준으로 큰 편이 아니어서이기도 하고요.
그렇군요. 보유세 부담이 상대적으로 크지 않다고 할 수 있지만, 이번 공시가격 인상에 따라 고가 주택의 보유세가 많이 오르는 것처럼 느껴집니다. 아까 원베일리 같은 경우 1,000만 원 이상 오르는데, 아파트를 팔지 않은 상태에서 1,000만 원 이상을 더 내려면 부담이 적지 않죠. 과거에도 세금이 오르면서 버티기를 하신 분들이 있었고, 때로는 보유세가 조세 전가 이슈로 이어지기도 합니다. 세입자가 있다면 세입자에게 전가하기도 하고, 세금 부담이 크다고 느끼면 새로운 매수자에게 전가하기도 합니다. 그러니 세금으로 집값을 잡는다는 것은 아직 검증된 부분이 약하다고 평가됩니다. 조세 전가 이슈 때문이죠. 그럼에도 보유세가 어떻게 될지 궁금한데요, 이재명 대통령이 부동산 대책과 관련해서 금융이 중요하고 세금은 마지막 수단이며 함부로 쓰면 안 되고 핵폭탄 같다는 말을 했습니다. 그러면서도 결국 세금도 쓸 수 있다는 여지를 남겼는데, 어떻게 예상해야 할까요? 굉장히 중립적인 발언입니다. 이재명 대통령께서는 후보 시절에도 세금으로 집값을 잡지 않겠다고 말씀하셨습니다. 그런데 이 말을 자세히 새겨 보면 세금을 개편하겠다는 건지 안 하겠다는 건지 모호하죠. 이 발언도 마찬가지로, 금융도 중요하고 세금도 중요하다는 표현입니다. 둘 다 중요하지만, 금융을 먼저 써 보고 그럼에도 가격이 안정되지 않으면 세금도 쓰겠다는 뜻으로 이해하시는 게 좋을 것 같습니다. 여러 차례 그런 식으로 표현하셨으니까요.
알겠습니다. 공시가격 급등에 따른 종부세, 재산세 등 보유세 부담에 대해 잘 들었습니다. 지금까지 윤지혜 부동산 114 리서치 랩장이었습니다. 고맙습니다. 감사합니다.
삼성전자와 SK하이닉스가 NVIDIA 컨퍼런스에서 반도체 기술력을 뽐냈습니다. 젠슨 황 CEO는 땡큐를 연발했죠. 감사를 표해야 할 사람이 황 CEO뿐일까요? 주식 투자자와 우리 정부가 최대 수혜자입니다. 주가 상승의 절반 이상은 AI 붐을 탄 반도체 힘이었고, 그 힘으로 영업이익이 급증하면서 법인세도 대폭 늘고 있습니다. 정부는 늘어나는 세금 덕분에 빚을 내지 않고 전쟁 추경을 할 수 있게 됐으니 얼마나 다행입니까? 정말 땡큐 반도체입니다. SBS Biz 경제현장 오늘 여기서 마치겠습니다. 시청해 주셔서 여러분 고맙습니다.
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