저자: 김인만 · 한국인
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결론: 정부 부동산 정책이 잦은 발표와 일관성 부족으로 신뢰를 잃었고, 시장은 자기실현적 예언 효과로 오히려 서울 집값 상승을 부추기고 있다. 세제개편 시나리오: 정부안 그대로 통과 시 고가 아파트 급매물 출현 및 강남권 약세(2027년 6월 1일 종부세 과세 기준일 전 매도 유리), 중저가 및 전월세 시장은 강세 지속. 국회 수정 시나리오(장기보유특별공제 한도 10억→20억 상향 등): 2027년 12월 총선 부담으로 수정 가능성이 높으며, 30~40억 구간은 반등 가능성 높음. 전면 수정 시나리오: 강남 포함 즉시 반등 가능, 여당 입장에서도 부담스러운 시나리오. 발언자 본인 전망: 2번째 시나리오가 가능성 높고, 12월 국회 결정 이후 2027년 금매물 출현 여부를 보고 전략 수립 필요. 정책 신뢰 문제: 공급 대책 발표가 7번, 대통령 SNS 포함 약 100번 등 과잉 발표로 시장이 '양치기 소년'처럼 반응하지 않음. 정책 목표(투기·집값 안정 기준)가 불명확하고 일관성이 부족해 부작용 발생. 자기실현적 예언: 세금 부담 증가를 예상한 다주택자의 매도·세입자 퇴거·실거주 전환 → 전월세 공급 감소 및 전월세 가격 급등, 생존 매수 확산으로 서울 집값 상승. 규제 빈틈 및 다주택자 역할: '투기' 정의가 불명확하고, 다주택자는 임대 공급 역할을 함(민간이 임대 물량의 80% 이상 책임). 2020년 등록임대사업자 폐지 이후 공급 감소 우려. 비거주 1주택 규제 역시 이혼 재산분할 등 사정이 있는 경우가 많아 부작용 우려. 대출 규제 영향: 대출 규제는 일시적 수요 억제 효과는 있으나 스프링 효과로 반등 가능성이 있으며, 현금 부자·부모 찬스·주식 차익층만 고가 아파트 매수 가능. 실수요자(신혼부부 등)의 내집마련 사다리 붕괴 우려. 선진국 중 실수요자 대출을 이렇게 제한하는 사례는 드묾. 전망: 정책 혼선이 지속되는 한 서울 집값은 100주 연속 상승 등 강세 흐름이 이어질 가능성이 크다고 봄.
다듬은 글
지금 정부 정책을 보면 어디에 가깝습니까? 잔소리에 가깝습니다. 대책이 몇 번 발표됐는지 작은 대책까지 더하면 공급 대책만 일곱 번 발표됐고, 대통령의 SNS, 옛날 트위터 X에 올린 글까지 포함하면 한 100번 정도 되지 않나 싶습니다. 우리 국민들이 느끼는 피로도는 지금 어마어마합니다.
옛날 이솝우화에 양치기 소년이 있잖아요. "늑대야, 늑대야." 처음에는 먹히죠. 무섭죠. 그게 한 번, 두 번, 세 번, 다섯 번, 일곱 번 반복되면 진짜 늑대가 와도 믿지를 않습니다. 지금 거의 늑대 소년, 양치기 소년이 된 듯한 느낌이 듭니다.
안녕하세요. 김인만 부동산경제연구소 대표입니다. 몇 달 전에 한번 나왔는데, 그 사이에 부동산 시장도 여러 변화가 있었기 때문에 바뀐 흐름을 제대로 짚어 드리겠습니다. 세제 개편안이 시행되면 서울 집값과 전월세 시장에는 실제로 어떤 영향이 나타날까요? 개편안은 지금 국회로 넘어갔고, 시나리오를 좀 짤 필요가 있습니다.
첫 번째 시나리오는 정부안이 국회에서 수정 없이 그대로 통과되는 경우입니다. 장기 거주 소득 공제 한도가 10억이고, 종합부동산세 중과세 세율이 2028년부터 적용된다고 하면 시장은 확정되는 겁니다. 불확실성이 높은 세율로 확정되니까 급매물이 나오는데, 어디가 나오냐면 고가 아파트입니다. 중저가 아파트는 세금 부담이 없어요. 정부가 고가 아파트 위주로 누진 세율을 많이 올리기 때문에 15억, 20억 아래 구간은 영향이 별로 없습니다. 세제 개편을 하더라도 실거주하시는 분들은 오히려 혜택이 늘어납니다. 종합부동산세 공제 금액을 12억에서 14억으로 올려 주기 때문에 오히려 더 좋아지죠.
고가 아파트가 영향을 받는 시점은 언제까지냐? 2027년까지 팔아야 장기보유 특별공제 80% 혜택을 그대로 받을 수 있습니다. 정부안이 그대로 통과되면 2027년까지는 강남이 약세가 될 수 있고, 좀 더 좁혀 보면 2027년 상반기까지입니다. 6월 1일 기준으로 넘어가면 종합부동산세 대상이 되니까, 이전에 파는 게 유리하죠. 그래서 6월 1일 전까지는 급매가 좀 나올 수 있습니다. 강남권은 약세고, 나머지 지역은 전월세난 때문에 꾸준한 강세가 예상됩니다.
두 번째 시나리오는 국회에서 세율 등 일부를 수정하는 경우입니다. 많이 고치지는 않고, 세율을 조정하고 장기보유 특별공제가 장기 거주 소득 공제로 바뀌면서 한도가 10억이던 것을 20억 정도로 조정하는 겁니다. 여당 입장에서도 부담스럽거든요. 이번 세제 개편이 2027년 12월 종부세 고지서에 영향을 줍니다. 4개월 후가 2028년 4월 총선이니까, 수도권 국회의원들은 신경 쓰일 수밖에 없겠죠. 세금을 올려서 좋은 결과가 나온 역사는 전 세계 어디에도 없습니다. 만약 장기보유 특별공제 한도를 20억으로 올리면, 잠실이나 30억, 40억 구간은 매물이 회수되면서 반등할 가능성이 상당히 높습니다.
세 번째 시나리오는 전면적인 대폭 수정입니다. 야당은 아예 폐지에 가까운 전면 수정을 원하고, 여당도 지지율이 떨어지니 "이대로는 총선 망한다, 다 버리자"는 분위기가 되면 정부안이 무용지물이 되겠죠. 그러면 시장은 기다려 주지 않고 강남도 바로 반등합니다. 2027년까지 가지도 않아요. 나머지 지역도 덩달아 영향을 받습니다. 여당 입장에서도 집값이 올라가는 건 부담이니까 세 번째 시나리오도 부담스러울 겁니다.
제 생각에는 두 번째 시나리오 정도가 합당하고 가능성도 높아 보입니다. 11월에 국회에서 치열하게 다투고 12월쯤 결정이 날 것 같으니, 결정되는 걸 보고 2027년에 고가 아파트 급매가 나올지 매물이 회수될지 판단해서 전략을 짜야 합니다.
정부 부동산 정책이 자주 바뀌면 시장에는 혼란이 생기고 신뢰도가 떨어집니다. 좋은 말도 한두 번이지, 자녀한테 잔소리를 계속 한다고 생각해 보십시오. 잔소리는 아무리 좋은 말도 자주 하면 잔소리가 되고, 참았다가 팩트를 기반으로 따끔하게 얘기하는 건 훈육이죠. 지금 정부 정책은 어디에 가깝습니까? 잔소리에 가깝습니다.
문재인 정부 때 부동산 대책을 28번이나 발표했는데, 5년 동안 28번이면 1년에 대여섯 번꼴이었죠. 그렇게 3년쯤 지나니 필요도가 떨어지고, 주 단위로 쏟아부어도 안 믿는 지경까지 갔습니다. 지금은 1년 반 정도 지났는데 벌써 몇 번 발표됐는지 모를 정도입니다. 열 번 이상 발표됐습니다. 문재인 정부 때보다 발표가 더 많고, SNS까지 더하면 필요도는 세 배 정도 높아 보입니다. 이렇게 하면 안 된다고 생각합니다.
진짜 부작용은 시장에 자극을 준다는 겁니다. 자극이 계속 오면 사람들은 미리 준비를 합니다. 미국 사회학자 로버트 머튼이 말한 '자기실현적 예언'이죠. 세금 고지서는 2027년 12월에 나오는데, 세제 개편안의 내용은 아직 확정되지도 않았고 세금이 얼마 나올지 정확한 시뮬레이션도 없습니다. 그런데도 개인들은 "올라갈 거야" 하고 판단합니다. 2027년, 2028년, 2029년에 세금 부담이 늘어나니 팔 사람은 팔고, 세입자가 있으면 내보내고, 본인이 입주하거나 집을 비워 둡니다.
다주택자와 비거주 1주택을 규제한다고 하니 세입자가 날벼락을 맞습니다. 세입자를 내보내고 대응하니 전월세 문제는 더 심각해집니다. 시장이 자극받은 만큼 과잉 반응을 하고, 그 반응은 전월세난을 더 부추깁니다. 전세난에 못 이긴 실수요자들은 지금 생존 매수를 하고 있고, 그래서 서울 집값이 계속 오르고 있죠. 100주 연속 상승도 무난해 보입니다. 이 근본 원인은 전월세가 아니라 정책의 실패이고, 시장에 너무 많은 자극을 준 것이 가장 큽니다.
정부가 규제를 강화해도 투기 수요를 못 막을 수 있다는 지적이 있는데, 질문 자체가 잘못됐습니다. 투기 수요가 뭡니까? 구체적인 정의가 없어요. 집을 사서 오르면 투기입니까? 그럼 주식을 사서 오르는 건 투기입니까? 집값 안정은 또 뭡니까? 물가 상승률만큼 오르는 게 안정입니까, 가격이 하나도 안 움직이는 게 안정입니까, 떨어지는 게 안정입니까? 몇 년 동안 몇 % 떨어져야 안정입니까? 기준이 없습니다. 목표가 명확하지 않은데 처방이 정확할 리 없죠.
문재인 정부 때는 다주택은 투기, 1주택은 실수요라고 했습니다. 일반적인 기준이긴 하죠. 그런데 다주택자는 돈 벌려고 집을 더 가진 겁니다. 빈집으로 두면 손해니까 전세나 월세를 내놓죠. 그러니까 다주택자는 시장에 전월세를 공급하는 역할도 합니다. 악어가 이빨 사이 음식을 먹으려고 입을 벌리면 악어 이빨을 청소하는 새에게도 좋은 것처럼, 시장은 그런 관계입니다.
정부가 할 일은 공공이 임대 물량을 충분히 공급하는 겁니다. 우리나라는 임대 물량의 80% 이상을 민간이 책임지고 있고, 공공은 20%도 안 됩니다. 그런데 갑자기 민간은 하지 말라고 하니 문제가 생기죠. 문재인 정부 때는 등록임대사업자 제도로 4년, 8년 임대료를 제한하면 세제 혜택을 주는 식이었는데, 타이밍이 안 맞았습니다. 전세가율이 올라가고 집값이 바닥을 찍고 오르는 시점에 임대사업자 제도가 생기니 여러 채 사서 세제 혜택을 받는 사람이 늘었고, 부랴부랴 2020년에 폐지했죠.
그 뒤로는 똘똘한 한 채가 문제가 됩니다. 한 채만 사니까 "이것도 실소유가 아니구나" 하고 비거주 1주택을 규제하겠다는 겁니다. 그런데 비거주 1주택은 투기일까요? 집을 가지고 전세나 월세를 준 사람에게 물어보면 100명 중 100명이 투기가 아니라고 답할 겁니다. 훈육도 잘못 알고 야단치면 먹히지 않습니다. 학원을 땡땡이 쳤다고 혼냈는데 사실은 학교에서 공부하다 늦은 거라면, 그건 부모가 잘못한 겁니다. 비거주 1주택자도 다 사정이 있습니다. 이혼 재산분할 때문에 전세를 주고 그 돈으로 분할금을 준 경우도 있어요. 그걸 투기라고 하니 이런 현상이 생깁니다.
목표가 명확하지 않은데 투기라는 잣대를 들이대면 시장은 공감하지 못하고, 긍정보다 부정 효과가 커집니다. 가장 큰 부작용은 다주택자와 비거주 1주택자가 제공하던 전월세 물량이 사라지는 겁니다. 세금만 늘어나니 계약이 끝나면 갱신을 안 해 주거나, 집을 비우거나, 본인이 입주해 버립니다. 토지거래허가구역에서는 집을 산 사람이 입주해야 하니, 세입자가 살고 있으면 처분도 못 합니다. 부동산은 사용, 수익, 처분의 권한이 있는데 처분에 제한이 생기는 셈이죠. 세입자는 껄끄러운 존재가 되고, 집주인은 반전세나 월세로 돌리고 세금을 충당하려고 월세를 올립니다. 이런 부작용이 지금 양산되고 있습니다. 두 개의 잣대는 처음부터 구체적이지도, 명확하지도 않았고, 부작용이 너무 커서 지금 수습이 쉽지 않은 단계라고 생각합니다.
대출 규제가 강화되면서 현금 부자만 집을 살 수 있다는 우려도 있습니다. 무주택자의 내 집 마련은 더 어려워질까요? 지금도 어렵죠. 집을 살 때는 자기 자본, 대출, 전세를 끼는 방법이 있는데, 전세를 끼는 건 토지거래허가로 막혔고, 대출은 은행에서 거의 안 나옵니다. 25억을 넘어가면 연봉 5억인 의사든, 사업으로 1년에 30억을 버는 사람이든 대출은 2억밖에 안 나옵니다. 1년에 30억 버는 사람이 15억짜리 아파트에 들어가겠습니까? 25억 넘는 집을 사고 싶겠죠. 그 집을 사기가 힘들어졌습니다.
그래도 사는 사람은 있습니다. 돈 있는 사람들이요. 올 초 2, 3, 4월에 급매가 나왔는데, 누가 샀냐면 양도세 중과를 피하려고 급매로 던진 물건을 부모님 찬스로 증여받은 사람, 주식으로 번 사람, 사업소득이 있는 현금 부자들이 샀습니다. 부잣집 금매물을 더 부잣집 자녀가 사는 부작용이 생긴 겁니다. 앞으로도 마찬가지일 겁니다.
대출 규제의 긍정 효과는 무엇일까요? 구매 능력을 제한하니 단기적으로 수요를 억제하는 효과는 있습니다. 그런데 이건 "안 사는 것"이 아니라 "못 사게 하는 것"입니다. 사고 싶은 마음은 있는데 능력을 막아 일시적으로 누르는 거죠. 누르는 힘이 약해지면 스프링처럼 튀어 올라 집값이 단기 또는 크게 반등할 가능성이 있습니다. 그리고 정작 필요한 사람은 못 사게 됩니다.
신혼부부들 중에 돈 많은 사람이 몇 명이나 되겠습니까? 부모님 찬스 쓰는 분들 빼고는 대출을 활용해야 합니다. 앞으로 돈을 벌 사람들이 미리 대출받아 집을 사고, 열심히 벌어서 갚는 것이 선진국의 일반적인 시스템입니다. 그런데 대출을 막아 버리면 이 사람들은 집을 못 사고, 전세도 없으니 월세를 내며 10년을 살아도 모은 돈은 없고, 10년 뒤 집값은 올라가 있는 벼락거지가 됩니다. 현금 부자들은 여전히 기회가 많습니다. 그래서 오히려 정부 정책으로 나오는 금매물을 현금 부자들이 사고 있으니 바람직하지 않습니다.
정책의 우선순위는 서민 주거 안정입니다. 자금력이 부족한 30대 신혼부부나 실수요자가 미리 대출받아 내 집을 마련하고 열심히 벌어 갚는 것이 일반적인 실수요자의 내 집 마련 시스템입니다. 그런데 지금 이 시스템이 사실상 무너졌습니다. 실수요자에게 대출을 이렇게 안 해 주는 선진국은 대한민국이 유일하지 않을까 싶습니다. 매우 잘못됐고, 엉뚱한 방향으로 가고 있습니다. 집값이 안정되면 좋겠는데, 서울 집값은 지금 100주 상승을 향해 달려가고 있는 상황입니다.
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