저자: Kevin · 외국인
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Gary Vee의 '내 집 마련은 사라질 것' 주장을 반박. 집 구매는 자본 효율이 낮을 수 있으나 대부분 사람에게 강제저축 효과가 있고, 월세와 월 상환액이 비슷하다면 자산 형성에 유리하다고 주장. 신축보다 기존 주택을 저가 매입해 임대로 활용하는 전략을 권장. 주식·비트코인 등 개별 자산 가격 전망은 언급 없음.
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저는 "미국의 꿈"이 아직도 집을 사는 데 있어야 한다고는 생각하지 않습니다. 이건 완전히 말도 안 되는 얘기라고 봅니다. 앞으로 50년 안에 이 모든 게 사라질 거라고 봐요. 인식을 바꾸는 데는 시간이 걸리죠. 게리 비(Gary Vee)는 주택 소유가 앞으로 50년 안에 사라질 가능성이 크다고 말했습니다. 그의 주장을 살펴보고, 그가 한 몇 가지 지점에 답해 보겠습니다.
게리는 이렇게 말합니다. 이건 말도 안 되는 소리라고요. 자본을 잘못 쓰는 것이고, 돈이 묶이고, 그냥 멍청한 짓이라는 거죠. 왜 그럴까요? 예를 들어 저는 제 집이 있다는 사실에 화가 납니다. 솔직히 지금 당장이라도 평생 집을 빌려 살고 싶어요. 실제로 그렇게 할 거고요. 저는 새 집은 다시는 사지 않기로 했습니다. 사람들은 집을 삽니다. 멋진 차를 사고, 대학에 가는 것도 단 한 가지 이유 때문이죠. 체면 때문입니다. 이 말도 안 되는 얘기를 정리하자면, 게리는 첫 번째를 제외하면 부동산, 즉 집을 사는 것이 자본을 잘못 쓰는 방식일 수 있다고 말합니다. 그가 말하는 "자본의 활용"이 무엇인지 먼저 짚어 볼 필요가 있습니다.
보통 자본을 쓴다고 하면 가장 높은 수익을 낼 수 있는 곳에 돈을 넣는 것을 떠올리죠. 그리고 이건 사람마다 자연히 다를 수밖에 없습니다. 만약 내일 비트코인이 2만 달러까지 오를 거라는 내부 정보를 갖고 있다면, 잠깐 내부자 거래 규정은 제쳐 두고 말하자면, 저는 강하게 권할 겁니다. 이건 불법을 저지르라는 뜻이 아니에요. 어떤 이유로든 내일 가치가 폭등할 걸 알고 있다면 저도 비트코인을 잔뜩 샀을 겁니다. 제가 미디어 회사를 운영하고 있는데, 거기에 투자하는 1달러가 페이스북 광고나 쇼피파이 드롭쉬핑 스토어의 힘으로 5달러가 된다는 걸 안다면 마찬가지일 거고요. 물론 이런 자본 수익률은 엄청나게 특별한 겁니다.
하지만 안타깝게도 대부분의 미국인, 그리고 아마 세계 대부분의 사람들은 투자를 해도 원금을 되찾는 것조차 어려울 때가 많습니다. 이건 최대한 비유적으로 말하는 게 아니에요. 자본 수익률 측면에서 지금 내가 어디에 있는지 분석해 보세요. 1달러를 넣고 1달러 이상을 번다면 아주 좋은 겁니다. 비트코인이든 주식이든 사업에 대한 투자든, 지금 하고 있는 걸 계속하세요. 완벽합니다. 하지만 투자를 하지 않고 돈을 벌지도 못하고 있다면, 부동산은 저축을 하게 만드는 재미있는 방법이 될 수 있습니다. 대출을 받아 부동산을 사면 원금 상환이라는 게 생기거든요.
그래서 부동산을 사고, 당연히 싸게 사는 원칙, 예를 들어 20만 달러짜리 집을 15만 달러에 사는 방법을 따르면, 자기 자신에게 지분 성장을 가져다주는 셈입니다. 우리가 자주 이야기하는 이런 원칙을 따르면, 부동산은 돈을 불리는 훌륭한 도구가 될 수 있다는 걸 알게 됩니다.
좋은 거래와 자본 이득은 제쳐 두고, 모든 걸 최대한 단순하게 봅시다. 월세로 예를 들어 한 달에 2,000달러를 낸다고 해 봅시다. 이걸 자기 집을 소유하는 비용과 비교해 보죠. 같은 1,800달러에 수리비 등 잡비 200달러를 더하면 결국 차이가 없다는 결론이 나옵니다. 월세가 2,000달러이고, 집을 소유하는 비용도 한 달에 2,000달러인 셈이죠.
집을 소유하면 추가로 이점이 하나 있습니다. 매달 대출을 갚아 나간다는 거예요. 마치 내가 집을 가지고 있어서 미안하다는 듯이 말이죠. 하지만 채무의 원금을 갚아 나가는 일은 일상에서 너무 쉽게 잊혀집니다. 그 결과 사람들이 집을 사고, 팔고, 그 과정에서 사실상 원금 상환분을 모두 잃어버린 뒤 다른 집을 사서 같은 과정을 끝없이 반복하는 사회가 만들어지는 거죠.
하지만 접근법을 바꿔서 "좋아, 계약금 5퍼센트로 이 집을 20만 달러에 살 수 있어"라고 생각한다고 해 봅시다. 계약금은 가족이 보태줄 수도 있고, 제 소득이 아주 높지 않은 평균 수준이라서 주나 카운티에서 1만 달러를 지원해 줄 수도 있을 겁니다. 아니면 어쨌든 제가 1만 달러를 모아 놨을 수도 있고요. 그러면 이 집을 제가 통제하게 되고, 매달 대출을 갚아 나가게 됩니다. 사실상 강제 저축 계좌를 만드는 셈이죠.
오늘날 미국의 꿈이 자기 집을 소유하는 데 있어야 한다고는 생각하지 않습니다. 같은 금액을 내고 집을 빌려 산다면 대출을 갚아 나가는 것도 아니고, 장기적으로 가치가 오르는 자산을 통제하는 것도 아니니까요. 다시 말하지만 이걸 비교해 보는 게 중요합니다. 물론 이 얘기는 좋게 들리죠. 1만 달러로 월세와 같은 월 납입액의 부동산을 사면, 장기적으로 가치가 오르는 자산을 통제하게 되고, 그 자산의 대출도 갚아 나가니까 결국 월세 수준의 가치에 도달하는 셈이니까요. 이건 정말 좋아 보입니다. 놀랍다고 할 만하죠. 하지만 이건 완전히 말도 안 되는 얘기라고 생각합니다.
첫 번째 지점에서 얻을 수 있는 핵심 결론은 우리가 이해해야 한다는 겁니다. 부동산 매수가 모든 사람에게 나쁜 투자인가? 저는 아니라고 답하겠습니다. 오히려 열 명 중 아홉 명에게는 집을 사는 게 아마 자본을 쓰는 가장 좋은 방법일 거라고 주장하고 싶어요.
왜 그렇게 말하냐면, 보통 사람들이 1만 달러를 모으면 무엇을 할까요? 소비를 통제하는 힘이 약해지기 시작합니다. 패션은 절대 사라지지 않죠. 멋진 브랜드, 구찌 가방이나 언더아머 같은 걸 입어서 내가 근사한 사람이라는 걸 보여 줘야 한다고 느끼죠. 우리는 그렇게 자신을 표현합니다. 아마존에서 물건을 더 많이 사기 시작하고, 레스토랑에도 더 자주 가게 되죠. 저축해 둔 돈이 있으니 더 부자가 된 기분이 들어서 근사한 구찌 옷을 사기 시작하는데, 사실 그 옷은 가치가 없어요. 그런 돈은 결국 투자되지 않고 사라집니다. 예를 들어 당신이 빌어먹을 람보르기니를 몬다는 걸 저는 압니다. 제 눈에 보여요. 그러니까 투자를 전혀 하지 않는 사람들 중 하나라면, 부동산을 사는 것이 그렇게 하도록 스스로를 강제하는 좋은 방법이 될 겁니다.
그리고 다시 말하지만, 목표는 파는 게 아닙니다. 계속 사고, 팔고, 재판매하고, 도매 거래 같은 쓸데없는 짓을 하는 사람이 되지 마세요. 세상에, 팔지 말라고 말하는 부동산 중개인이라니. 다음 30년 동안 잊고 살라는 말에 대해서는, 게리는 부동산이 당신을 묶어 둔다는 주장을 합니다. 이건 꽤 흔한 주장이죠.
이 모든 게 다 무슨 소용일까요? 집이 있다는 것 자체가 짜증 난다는 거죠. 부동산 투자 강의에 막 등록한 사람들조차 저한테 많이 다가오는데, 그들은 이렇게 말을 시작해요. "저 이 지역에서 대학에 다닐 건데요." "4년 후에 이사 갈 걸 알아서 집을 사야 할지 모르겠어요." 어쩌면 집 사는 건 기다려 볼 만한 일일지도 모른다고요.
제 대답은 늘 이겁니다. 스스로 생각해 보세요. 다른 모든 조건이 충족된다면, 즉 좋은 거래를 찾을 수 있고, 그 부동산을 감당할 수 있고, 투자할 계약금이 있고, 그 지역 인구가 늘어나고 있는 것 같고, 입지에 관련된 다른 요소들도 다 갖춰져 있다면, 이렇게 자문해 보세요. "내가 거기 사는 동안 이 부동산을 사서 이웃이나 다른 누군가에게 방을 빌려줄까? 그러면 비용을 줄일 수 있지 않을까?" 같은 일을 하는 집주인에게 월세를 내는 대신, 본질적으로 같은 거주 조건에서 내가 그 방들을 빌려 주는 쪽이 되는 거죠.
그리고 이사를 가고 싶을 때는 이미 현지 부동산 관리인과 연결돼 있을 테니, 그걸 자산으로 계속 가지고 있을 수 있죠. 그래서 다른 지역으로 이사를 가면, 어떻게 될까요? 당신은 이미 집주인이 되어 있습니다. 가격이 오를 수 있는 자산을 이미 가지고 있는 거예요. 이 부분에서는 게리가 맞을지도 모릅니다. 그는 집을 소유하면 특정 장소에 묶인다고 말하니까요.
하지만 "내가 살고 있는 집만 소유해야 해"라고 생각할 때만 묶이는 겁니다. 즉, 집을 사서 살다가 다른 주로 이사 가고 싶다고 해 봅시다. 아주 간단하죠. 부동산 중개인을 고용하고, "매물" 간판을 세우고, 매매 과정을 거치고, 모든 수수료를 내고 나면 돈을 받아 이사를 가면 되니까요. 그래요, 이 부분에서는 게리에게 동의합니다. 정말로 묶이는 느낌이 들죠. 하지만 마인드셋을 바꿔서 "잠깐만. 케빈이 부동산 투자 강의에서 항상 뭐라고 했더라?" 하고 생각해 보세요. 팔아야 한다는 생각부터 바로 하지 말고요. 이걸 임대 부동산으로 바꾸면 어떨까요? 이 집을 누구보다 잘 알잖아요. 3년, 4년, 5년, 혹은 얼마 동안이든 거기서 살았으니까요. 그걸 임대하세요. 이제 시간이 지나면서 가치가 오르기를 바랄 수 있는 장기 자산이 생긴 겁니다. 물론 누구도 보장은 해 줄 수 없지만, 역사적으로 보면 자산을 소유하는 이유가 바로 그거잖아요?
그래서 세 번째 질문은 이겁니다. 이건 무엇을 위한 걸까요? 왜 자기 집이 필요할까요? 여기서 게리의 말에 동의합니다. 그가 맞을지도 모르죠. 유지보수, 관리, 모든 문제를 처리해야 하는 부동산을 소유하는 것과, 그저 집을 빌려 사는 것의 차이는 무엇일까요? 그가 옳습니다. 집을 사는 목적이 그저 머리 위에 지붕을 얹는 것뿐이고 그 밖에는 아무것도 없다면, 그리고 더 이상 필요 없을 때 팔 생각이라면, 그 집은 사지 마세요.
저도 동의합니다. 집을 사지 말아야 한다고 생각해요. 왜냐하면 집을 사서 목표가 그저 거기 사는 것뿐이고 나중에 팔 계획이라면, 어떻게 될까요? 부동산에 과다 지불하게 됩니다. 필요 없는 물건도 사게 되겠죠. 저주받은 "람바"도요. 모든 관리와 유지보수를 떠안아야 하고요. 그러다가 불필요한 개량도 하게 됩니다. 예를 들어 새 난방기를 설치하는데, "이 집에 살고 공과금도 내니까 에너지 효율이 좋은 걸로 하자" 같은 생각 때문이죠. 사실 이런 건 전혀 중요하지 않아요. 새 이중창을 설치하고, 교체 시기가 되면 30년짜리 지붕 대신 이 멋진 40년짜리 업그레이드 지붕을 씁니다. 모든 게 그런 식이죠. 돈 먹는 구덩이예요.
그러니 그렇습니다. 이제 접근법을 바꿔서 "몇 년만 여기 살 거야"라고 생각한다고 해 봅시다. "이 집을 가차 없이 굴려 먹을 거야." 그리고 이사 갈 때가 되면 세입자를 들이고, 간단히 페인트칠을 하고, 카펫을 바꾸고, 사소한 미장 수리를 하고, 난방기가 고장 나면 기본 모델로 교체하고 그 이상은 아무것도 하지 않는 거죠. 저는 게리 비에 전적으로 동의합니다. 집을 사서 이사할 때 팔 생각이라면 그냥 사지 마세요. 임대 부동산으로 바꾸려는 의도로 집을 사고 그게 장기 투자라면, 집을 사는 건 장기 투자를 강제로 하게 만드는 훌륭한 도구가 될 수 있습니다.
이제 네 번째 지점에 대해 말씀드리면, 이 주장을 따로 다룬 이유는 이 부분을 분명히 짚어 두는 게 아주 중요하다고 생각했기 때문입니다. 게리는 "나는 다시는 새 집을 사지 않을 것"이라고 말합니다. 여기서 핵심 단어는 "새"라고 봅니다. 게리 비가 새 집을 샀을지, 아니면 처음부터 지었을지 궁금하네요. 제가 신축 주택의 진실에 관한 영상을 따로 갖고 있는데, 보통 새 차처럼 완전히 새 집을 사면 가치가 다시 오르기 전에 먼저 떨어진다는 이야기를 다뤘습니다.
"나는 다시는 새 집을 사지 않겠다"는 말은 꽤 분명해야 합니다. 보통 그렇지는 않다는 걸 알지만, 신축 건물은 이런 걸로 유명하죠. 그리고 흔히 혜택에 대한 비용을 지불하게 됩니다. 건축업자가 주는 10년짜리 보증이나, 구조물이나 마감재에 대한 더 긴 보증 같은 것 말이죠. 오래된 집에서는 받지 못할 수도 있는 것들이요. 그리고 새것은 좋습니다. 완전히 새로운 곳으로 이사 가는 건 좋은 일이죠. 하지만 투자 관점에서 보면 때로는 논란이 될 수 있습니다. 특히 개량을 너무 많이 하기 시작하면 더 그렇죠. 새 집을 사는 가장 좋은 방법은 이런 과도한 업그레이드를 하지 않는 집을 고르는 거예요. 여러 개량을 고르거나 개발업자가 이미 여러 옵션을 추가해 놓았을 수도 있죠. 하지만 한꺼번에 모든 걸 과도하게 업그레이드하는 건 최선의 투자 결정이 아닐 수 있습니다. 그리고 그저 집주인이 되는 것만 생각하면서 들어간다면, 그건 나빠요. 그렇게 하지 마세요. 저는 게리에게 동의합니다. 이게 미래의 임대 부동산이 될 것이라고 계획한다면 행동에 옮기세요. 이건 좋은 생각일 수 있습니다. 이제 더 새 건물을 갖게 되는 거니까요. 무엇이든 고장 날까 걱정하지 않고 30년 동안 가지고 있을 수 있는 것입니다. 오래된 부동산을 샀을 때보다 전체 비용을 더 낮게 가져갈 가능성이 높으니 그리 나쁜 생각은 아니에요. 인식을 바꾸는 데는 시간이 걸립니다. 하지만 단순히 집주인이 되는 것과 투자 목적의 소유자가 되는 것 사이에는 차이가 있다는 점을 다시 한번 강조하는 게 중요합니다.
저는 바로 여기에 차이가 있다고 봅니다. 게리는 사람들이 체면 때문에 집을 산다는 데 동의하는데, 그 집을 임대하든 소유하든 사실 별로 중요하지 않다고 말합니다. 당신이 그 집에 살고 있고, 사람들이 그게 당신 집인지 모르기 때문에 어떤 면에서는 과시의 상징처럼 보이지 않는다는 거죠. 하지만 간단히 말해서 핵심은 이겁니다. 람보르기니와 자기 집을 소유하는 것의 차이를 말씀드리죠. 저는 여기 있는 사람들을 봅니다. 우리는 서로를 바라보죠, 그렇죠? 그 사람이 이 집을 소유했는지 아닌지는 알 수 없습니다. 음, 꼭 알 필요는 없어요. 당신이 빌어먹을 람보르기니를 몰고 있는 건 보여요. 눈에 보이니까요. 하지만 당신이 이 집에 얼마의 주택담보대출을 갖고 있는지는 저는 전혀 모릅니다. 그리고 솔직히 말해서, 게리가 주택 소유를 미디어 인사나 소셜미디어 인플루언서의 관점에서 바라본다는 건 좀 안타깝다고 생각합니다. 즉, "나는 이 유행하는 구찌 신발을 신고 람보르기니 운전석에 앉아서 더 성공한 사람의 이미지를 만들겠다"는 거죠. 이게 목표라면, 이게 목표라면요.
네, 게리가 맞습니다. 행동하세요. 근사한 저택을 빌려서 거기에 람보를 세워 두세요. 그리고 당신 말이 맞아요. 아무도 당신이 그 집의 소유주가 아니라는 걸 알 필요가 없습니다. 그건 중요하지 않아요. 그의 말이 맞습니다. 현금을 아껴서 더 큰 임대에 투자하세요. 그러면 계약금이 필요 없고, 그건 잊어버려도 됩니다. 하지만 당신의 마인드셋이 집주인 대 소유주라는 대립 구도이고, 임대 부동산으로 바꿔서 미래의 투자자가 되려는 의도라면, 보통 집의 유일한 목적이 지위라는 마인드셋을 갖고 있지 않습니다.
저에게 제가 산 집들은 지위의 문제가 아니었습니다. 그것은 "이건 좋은 거래다"라는 것이었죠. 에스크로가 종료되는 날, 제 순자산이 뛰어오를 거라는 거요. 계약금과 리노베이션에 돈을 쓰더라도, 좋은 거래를 찾아내기 때문에 집을 살 때마다 제 지분이 늘어납니다. 그런 거래는 실제로 존재하거든요. 그러니 "아, 좋은 거래는 없어"라는 생각에 스스로 속지 마세요. 저는 방금 잭과 함께 완전히 저평가된 훌륭한 옵션 하나를 검토했습니다. 이미 제안이 여러 건 들어와 있어요. 지금 누군가 뛰어들어도 여전히 좋은 거래를 얻을 수 있을 겁니다. 주변에 얼마나 많은 기회가 있는지 놀라울 정도예요. 그리고 이런 물건은 매일, 모든 동네에서 시장에 나옵니다.
여섯 번째 논리는 모든 것이 공유 경제로 바뀐다는 것입니다. 이 부분에서는 게리 바이너척이 맞을 수도 있습니다. 집을 오로지 살기 위해서만 소유한다는 개념이 사라질지도 모릅니다. 우리는 문화와 사회가 '우버화'되는 모습을 보게 될 수 있습니다. 여기저기 조금씩 빌려 쓰고, 에어비앤비를 조금 이용하고, 또 다른 곳에서도 에어비앤비를 이용하는 식으로요. 그러면 집은 그저 하나의 유틸리티, 즉 필요에 따라 쓰는 공공재처럼 쓰이게 됩니다.
그렇다고 해도 부동산을 사서 직접 살다가, 이사 나갈 때는 세를 놓는 투자자들은 여전히 있을 겁니다. 그리고 그 공간을 서비스업 종사자들에게 임대해서, 게리가 말하는 새로운 문화, 즉 이런 시설을 단기 임대로 쓰려는 흐름을 사실상 수익으로 연결하는 것입니다.
다시 말씀드리지만, 투자를 목적으로 집을 가지는 기본 원칙은 여러분에게 여러 선택지를 열어줍니다. 금리가 더 낮고, 계약금도 적게 들고, 결국 집을 처음 살 때 드는 초기 비용이 낮아집니다. 여러분은 생각보다 똑똑합니다.
게리와 로빈 후드 비유처럼, 저는 아주 아주 부유한 사람들과 일하며 얻은 지식을 이 영상을 통해 여러분과 나누고 싶습니다. 무료로, 혹은 아래 링크된 투자 강의에서 아주 아주 저렴한 가격에 말이죠. 부동산을 통제하는 힘, 그것을 그는 자신이 받은 것보다 훨씬 많이 돌려주었습니다.
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