저자: 이광수—소속은제목에'ft이광수'로표기되어있어FT소속으로판단 · 한국인
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부동산 시장이 사이클 변곡점에 있으며 하락 전환 직전이라는 주장. 핵심 근거는 거래량 감소와 수요 감소. 전년 대비 거래량이 약 30% 줄었고, 규제가 완화되지 않는 한 수요 감소가 지속될 것이라고 봄. 선수(법인·투자자)들이 2015년 이후 매수하다가 최근 매물을 크게 내놓는 중이라고 설명. 정책은 누적적으로 영향을 미치므로 정책 효과가 시간차를 두고 나타날 수 있다고 봄. 지표 왜곡 사례: 10억 아파트가 11억→10억으로 9% 하락해도 전체 가격은 1% 상승한 것처럼 보이는 식의 평균 착시가 사이클 말기에 나타난다고 주장. 강남 등 일부 고가 아파트만 오르고 대부분 전고점 회복이 어렵다고 봄. 풍선효과(규제 지역 밖 저가 지역 과열) 가능성을 언급하며, 정책이 시장에 먹히지 않고 있다고 평가. 추가 규제 필요성 제기. 결론적으로 집값이 장기적으로 하락 추세를 보일 가능성이 크고, 실수요자는 장기 보유 관점에서 신중히 접근해야 한다는 조언. 대상 자산 중 개별 종목·지수·금리·환율에 대한 직접 언급은 없음.
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고요하게 먹고 똑같아 주가 빠지니까, 저희가 옷 1만 사람이 아니야. 두꺼운 우리 시장이 훨씬 더 강한 곳에서 것 망 다니까, 빅션 20년 들어서 시장에서 가장 많이 매도 물량을 내놓으며 주체가 법이니까 더 역설 줘. 근데 이게 딱 듣는 순간 바뀌자, 어떤 생각이 드세요? 선수들은 팔 걷고 회 기색을 빨... 저기서 이게 뭔가, 시장에서 아, 여기서 더 좋아질 수 있을까, 여기서 뭔가 불 학생 커즈 있는 것을 감지하면서, 선수들은 인해 시장의 레몬을 내놓기 시작해. 더빙까지 설립할 정도니까 선수다. 이런 말씀이 완... 조선 수저 선수들을 잘 보면, 2015년부터 16가지 법이 매수세가 엄청 증가했고 법인 설립이 증가했는데, 최근에 매물이 크게 증가하고 있거든요.
그러니까 이건 뭐냐면, 영화 시장의 대 1 소 갈 때는, 그 두 번째는 아까 말씀드린 것처럼 시장의 수요가 대해서 감소하면서 거래량이 급감하고 있습니다. 단기적으로 5월에 4월보다 거래량이 증가하고 이런 걸 떠나서, 연 더블로 보면 거의 30% 의식해서 거래량이 감소하고 있어요. 아 근데 이건 정부에서 이적으로 규제를 하도 많이 해서 거래가 감소했다, 이렇게 또 주장할 수 있어요. 그렇죠. 근데 규제가 바뀌지 않잖아요. 규제 그들은 이 떴죠. 그러면 수요가 계속 감소하고 있다는 것, 시장이 굉장히 불안한 요인인 거예요. 가격에 논리상 수요가 감소하면 가격이 하락할 수밖에 없잖아요.
4 언동 용이 때문에, 선수들이 팔고 있고 수요가 감소하고 있다. 세 번째, 이번 정책에서 가장 중요한 코드는 뭐냐면, 정책의 개별적인 사안도 중요하죠. 그런데 정책이 되게 빨라지고 더 강력해지고 있다는 거예요. 앞으로 어떤 정책이 또 나올지 몰라요. 계속 남아 있는 정책이 있고, 더 강력한 걸 쓰겠다고 계속 말하지 않아요. 아 근데 이건 반대로, 선물 두 번이나 규제책이 나오면서 시장에서는 만약에 떠오른다면 이거 커버, 우리 시장이 훨씬 더 강해져라, 에서 멋만 다니까, 이렇게 시장의 내정을 키웠다고 보는 쪽도 있더라고요. 근데 그건 저 정책의 독특한 특성을 좀 읽으실 필요가 있겠네요.
왜냐하면 정책이라는 건 시간이 걸리는 문제예요. 정부 정책이 바로 나오면 그 주에 가격이 빠지거나, 그 달의 가격이 빠지나요? 누적적으로 영향을 미칠 텐데, 지금 정치인 깨서 쌓여가고 있어요. 이런 것들이 되게 무서운 거죠. 어느 순간 한 번에 확 영향을 미칠 수 있고, 물이 끓기 전까지 계속 가열해도 그렇게 보이는 거, 딱 100도가 넘을 때 그렇습니다. 그게 일종의 인기 치루 점점 다가오고 있고요.
근데 되게 재미있는 현상이 또 있는데, 여러분 시장을 아주 객관적으로 한번 보시죠. 서울의 아파트 2채가 있다고 생각해 보세요. 1채에는 10억짜리 고하는 액자, 입니까? 담수화 구조 시작하여 찾으려고 4. 근데 그동안 10억짜리가 올랐죠. 10억짜리가 가열해서 11억에 됐어요. 5억 오르나 놀랐죠. 근데 최근 어떤 현상이 벌어졌냐면, 11억 자리가 다시 10억이 됐어요. 그럼 옆으로 빠졌냐면 9%가 빠진 겁니다. 그럼 이거는 결론적으로 가격은 제자리인데, 맛보다 쓰 1% 오른 거예요. 그쵸? 근데 5억짜리가 최근에 올랐죠. 이게 뭐냐면 10%가 올랐어요. 그럼 5천만 원 요런 거죠. 그런데 5억짜리가 5천에 대해서 10% 올라서, 이거 10%에서 9%를 빼니까 시장에는 1% 오른 것처럼 보이는 거예요. 이런 상을 말씀드린 거냐면, 시장의 전용적으로 싸이클의 마지막 국면에 이런 현상들이 걸어집니다.
왜곡 경차 그래서 마치 수행 눈으로 보면 오른 것처럼 느껴져요. 예, 이거는 에피우 시죠. 10억짜리가 10억 오르면 10% 오른 건데, 제자리로 가도 1% 오른 것처럼 들리고 그러니까요. 이 말씀을 듣고 매까지 줘요. 그런데요, 그래서 이 전문가들이 뭐라고 얘기 안 하면 퍼센트로 올랐다는 거예요. 그리고 작은 아파트가 쪼금 오르면 상승률이 더 커 보이죠. 근데 시장 이거 두 개를 합한 거거든요. 그럼 마치 시장이 엄청나게 오른 것처럼 느껴져요. 그래서 항상 변곡점에는 그동안 오른 아파트가 오르고, 규제지역의 아파트가 오르는데, 마치 상승률이 높아진 것처럼 느껴집니다.
상승률이 더 올라가니까 규제를 더 세게 내놓고, 더 적극적으로 투자하려고 빚을 내서 투자하려고 하거든요. 이게 효심을 거야. 엄밀하게 여러분, 시장을 냉철하게 보실 필요가 있어요. 지금 강남 아파트들의 전고점을 넘는다는 얘기를 하지만, 대부분의 아파트들은 절대 지금 전고점을 못 넘어오고, 그냥 제자리 수준이거나 하락하고 있는 상황입니다. 그런데 대출이 가능한 9억 원 이상짜리 아파트가 오르고 있어요. 조금 올라도 상승률이 커 보이는 거죠. 금액이 작으니까요. 근데 이건 떨어져도 금액이 크니까 조금 빠져 보이고요. 이런 현상들이 사이클의 변곡점에서 일어나는 대표적인 현상들이에요. 최근에 일어나고 있다는 거예요.
그래서 제가 누누이 얘기하지만, 저는 1년 후 집값이 정말 이전으로 갈지 점쳐 보는 게 아니고, 집을 실수요자로서 사시면 최소한 서울에서는 6년 이상, 7년 이상은 거주하고 보유하고 계셔야 되잖아요. 그러고도 긴 호흡으로 저희가 접근하실 필요가 있다는 거죠. 그런 관점에서 지금은 변곡점에 위치해 있다는 점을 유의할 필요가 있어요. 변곡점이라는 건, 지금은 오르고 있지만 언젠간 하락 반전되는 직전 상황이라는 거예요.
여러 가지 질문이 있을 때, 아까처럼 다시 정리해 드리자면, 선수들은 빠지고 있고, 거래량은 감소하고 있고, 규제는 더 강력해지고 있고요. 그리고 여러분이 보시는 지표의 왜곡된 현상들이 일어나고 있다는 거죠. 그럼 그 변곡점이 언제쯤 꺾이는지, 그 신호는 어떤 방식으로 나타나나요? 변곡점이 일어나려면 거래량이 다시 회복되는 데도 가격은 빠져요. 그렇죠. 왜 이런 현상이 일어나냐면, 집을 갖고 있는 사람들이 시장에 매물을 증가시키는데 수요가 없을 때 이런 현상이 나타나요. 거래량이 줄었다고 이걸 모르겠다고 생각하면 위험하다는 거예요. 이런 식으로 추세적으로 가면 집값이 바닥을 찍을 가능성이 있죠. 과거에도 집값이 하향하는 구간에는 항상 이렇게 변했어요. 빠졌다가 다시 회복됐다가, 다시 빠졌다가 하면서요. 그런데 차트상으로 보면 계속 하향 추세를 보이죠. 그래서 앞으로도 이런 현상이 이어질 가능성이 크다고 보고 있고, 가장 근저에는 말씀드린 것처럼 시장의 수요가 감소하고 있고, 언제 팔아야 세금을 잘 낼 수 있을지, 규제를 피할 수 있을지 고민하는 사람들이 증가하고 있다는 거예요.
저희가 여쭤보고 싶은 것은, 자금을 이렇게 찍어 누르니까 오히려 마라토너처럼 올라가는 게 하락의 전주곡일 수도 있다고 말씀하신 것 같은데요. 일반 서민들이, 또 내 집 마련을 하고 싶어 하는 실수요자들이 생각할 때는 어떻게 보실까요? 자꾸만 이렇게 찍어 누를 때마다, 처음에 9억으로 발표하고, 국어과 찌를 올리더니, 2번에서 사목 또 이렇게 발표하면, 또 3호에서 집값이 확 오르는 거 아니냐는 걱정부터 하시거든요. 이번 규제도 로또, 탕수육처럼 또 일어나는 거 아니냐는 거죠. 봉성 허가가 대표적으로 두세 군데서 일어났는데, 대출 규제를 금액을 기준으로 하니까 금액 효과가 일어나고, 지역 규제를 하다 보니까 과열지구 지정이 안 된 곳에서 풍선 효과가 나타나거든요. 요번에도 오묘하게 오빠 타주가 빠지니까, 거기는 지금 모르고 있다는 기사들이 계속 나와요. 이게 정책의 근원적인 한계라고, 처음에도 말씀드렸듯이 시장의 반응이 있어요. 규제가 나오는데도 아직 3억이 안 됐어요. 김포 같은 곳은 지금 굉장히 안정돼 있는 상황인데, 우리는 오늘 오를 것 같으니까 규제가 안 되는 거죠. 정책적으로 한계가 있는 거예요. 그래서 투기과열지구를 지정하려면 물가상승률보다 집값 상승률이 높아야 되고, 아니면 공급이 감소하고 등등, 이런 객관적인 지표들이 필요하거든요. 아직도 없어서 규제를 못 하니까, 저희가 오늘만 사는 게 아니잖아요. 내일도 살아야 되고, 더 길게 살아야 되는데, 지금 당장 규제가 없다고 몰려들어 사는 게 과연 맞느냐는 거죠.
왜냐면 그런 시각에서 갑자기 또 급등하고 또 규제가 나올 텐데, 대표적으로 수원의 급등인데요. 수요가 규제가 가해지면서 어떤 현상이 벌어지면, 칩을 이제 팔 수도 없는 거예요. 얼마나 되게 시켜줘야 되는 것인지. 그 전에 벌써 선수들은 법인 설립에서 탄 없이 갑자기 다 나가 버렸거든요. 근데 실수요자는, 나중에 일종의 포머 현상이라는 건데요, 나만 못 할 것 같아서, 그 규제가 나온다는 데서 막 사야지 이렇게 해서, 실제로 필요한 사람들, 그리고 그동안 소외받던 사람들이 그 지역에 몰려들어서 칩셋이 되는 거예요. 안타깝게도 그 이후에 또 규제가 나온다는 거죠. 그래서 이걸 정책 실무에서도 고민해야 되고, 사실 실수요자 입장에서도 고민해 봐야죠. 항상 정책을 보실 때, 제발 오늘만 보지 마시고 내일도 보시고, 또 제도가 나올 건데, 이렇게 흘러간다는 점에서 접근하시면 좋겠다는 거예요. 그리고 정책도 후행적으로 규제를 하는 게 보고, 뭔가 좀 더 종합적인 규제가 필요하다는 겁니다. 단순하게 지역 규제나 핀셋 두자 규제를 떠나서, 전체적으로 투기나 투자 수요를 규제할 수 있는 방안이 필요하고, 시장 안정화를 전체적으로 할 수 있는 정책들에 대해 고민이 필요하죠. 저는 솔직히 이게 궁금해요. 그런 것들을 보면 알 텐데, 그거 안 나올까요? 뭔가 좀 다른 생각이 있는 게 아닌가 하는 생각이 들어요. 정부에서 이것을 예측할 수 있는 거 아닙니까? 근데 왜 주제가 나올 때마다 뭔가 빠져 있는 느낌이고, 나중에 후속 대책이 계속 나오니까 좀 답답하다는 생각이 들어요. 정부는 정책을 만들 때 내일을 보지 말고 오늘만 생각하시면 좋겠어요. 이정 채굴을 통해서 시장을 제대로 잡아 보겠다고, 왜 그런 논란 정책이 아니라, 시장이 먹히는 정책이 나오지 않겠냐는 생각을 해 봅니다.
네, 근데 아까 수원 얘기를 하시면서, 규제가 되었기 때문에 팔지도 못하게 어렵게 됐다고 말씀하셨는데요. 혹시 정부의 규제가 없더라도, 지금 연체구 지역에서 빠져 있는 지역도 나중에 뛰어든 사람들에게는 위험한 투자가 될 수도 있겠죠. 말씀 들어보니까, 이번에는 좀 고감도 정책이 나와서 시장에 먹힐 것 같으니까 실수요자에게 조금 주의하라는 거죠. 대구 간 이 구간이 앞으로 2020년 하반기에 주로 펼쳐진다고 볼 수 있는 건가요? 예, 그렇습니다. 일부 풍선 효과라든지 저가 주택, 그중에서도 저가 주택의 최근 급등한 측면이 있는데요.
시장의 전체적인 모습을 보시면, 지난해부터 시장의 변동 폭이 굉장히 커지고 있어요. 갑자기 올랐다가 갑자기 빠지기도 하고, 갑자기 떠올랐다가 갑자기 빠지기도 하거든요. 그게 어떤 의미일까요? 투자에서 가장 리스크가 큰 것은 불확실성이에요. 그래프가 이렇게 움직이는 건 기회라고 볼 수 없는 거예요. 물론 우리가 막 신이라면 바닥에서 사면 좋죠. 몇 달 만에 1억 오르고 이러면 좋은데, 사실 되게 재미있게 또 집이 없으신 분들이나 실수요자들은 심리적으로 가장 조급해지는 때가 가격이 오를 때 그렇죠.
생각해 보세요. 2010년 1분기에 딱 들어오면서, 시장이 조정을 받기 시작했어요. 확정이 전문가들 지난해 여론조사를 보면, 대부분 상승을 얘기하다가 연초부터 하락으로 돌아섰습니다. 이 검수 연구원이 외롭지 않았어요. 법을 싹 바꾸고, 또 대책 발표하고, 어떤 되고, 약 보안 이런 용어를 되게 쓰시는데, 이게 얼마나 큰 리스크입니까? 저희가 집을 주식투자처럼 한두 달 만에, 아니면 매일매일 이렇게 트레이딩하듯 거래할 수는 없잖아요. 그런 관점에서 시장의 변동 폭이 굉장히 커졌다는 건 아주 리스크가 큰 것입니다. 이럴 때는 좀 주의해서 종합적으로 시장에 접근해야 되겠군요.
이렇게 부동산 얘기를 듣다 보니 벌써 시간이 다 되었네요. 시청자 분들이 시장의 향방을 가늠할 수 있는 계기가 되었기를 바랍니다. 각종 경제 현안을 짚어 주신 분은 제가 짠 이구요, 책까지 쓰신 미래에셋의 어이 검지 원고료 의원을 모셨습니다. 감사합니다.
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