저자: 이광수 · 한국인
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6.17 부동산대책은 선행적으로 나왔다는 점에서 시장에 긍정적 영향을 줄 수 있으나, 규제 강도와 방식에는 고민이 필요하다는 입장. 전세대출을 이용한 주택 매입을 원천 금지한 조치는 갭투자 수요를 직접 위축시켜 가장 강력한 정책으로 평가됨. 특히 투자 수요 위축 효과가 클 것으로 봄. 법인 세제 혜택(양도세·종부세) 축소로 법인 매수 유인이 줄어들며, 법인 보유 물량이 시장에 나올 수 있다고 봄. 다만 매물 출회는 급격하지 않고 올해 말까지 점진적으로 나올 것으로 예상. 수요 감소로 가격 상승은 제한되고, 내년 종부세 인상이나 법인 매물 증가 시 매물이 점차 늘어날 가능성이 있음. 급락보다는 점진적 가격 조정이 주로 일어날 것으로 전망. 유동성 측면에서 대출 규제로 과잉 유동성이 부동산으로 유입되는 것을 막는 효과가 있으나, 대출 범위가 계속 줄면서 매수 여력 자체가 축소되는 구조라는 점을 강조. 강남권은 상반기 일부 단지에서 실거래가 20% 가량 하락 구간이 나왔으나, 두 차례 금리 인하 이후 수요가 다시 몰린 사례가 언급됨. 재건축 규제(실거주 요건, 분양권 전매 제한 등)는 사업 진행을 지연시켜 2~3년 뒤 공급 부족 우려가 제기되지만, 강남 재건축 단지는 실거주 비율이 낮아 규제 효과가 있다고 봄. 재건축 활성화 시 공급 증가로 가격이 안정된다는 주장에는 동의하지 않음. 3기 신도시 등 대규모 공급은 시장에 직접 영향이 적을 수 있어 그린벨트 활용 등 정책 방향을 고민할 필요가 있다고 언급. 결론적으로 가격 급락 가능성은 제한적이며 완만한 조정이 예상됨.
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안녕하세요. 박종훈의 경제한방 진행을 맡은 박종훈입니다. 최근 정부가 강력한 규제 정책을 내놓으면서 다시 집값이 안정된 모습이 보이고 있는데요. 과연 이번 대책으로 장기간 안정이 될지, 아니면 잠깐 안정됐다가 다시 오르게 될지 많은 분들이 궁금해하실 텐데요. 오늘은 미래에셋대우 이광수 연구원과 함께 부동산 시장을 조망해 보겠습니다.
안녕하세요. 이번 부동산 대책이 효과가 있을 거라고 보십니까?
일단 시기적으로 굉장히 적절한 타이밍이었다고 생각합니다. 그동안 정책은 후행적인 경우가 많았는데, 이번에는 시장이 움직이기 전에 선행적으로 정책이나 규제가 나와서 그런 측면에서는 시장에 긍정적인 영향을 미칠 수 있다고 봅니다. 다만 규제 강도나 방법에 대해서는 조금 더 고민해 볼 지점이 있습니다.
정책이 많아서 이해하기 어려우실 텐데, 그중 시장에 직접적으로 영향을 미칠 것으로 보는 것은 두 가지입니다.
첫 번째는 전세 대출을 통한 집 매수 금지입니다. 3억 원 이상 주택에 살 때, 현재 거주 중인 전셋집의 전세금을 담보로 대출받아 집을 사는 것이 원천적으로 금지됩니다. 한국 부동산 시장에서는 전세금을 이용한 갭 투자가 굉장히 활성화되어 있었고, 이것이 투기 수요를 불러일으키는 직접적인 원인이 되어 왔습니다. 이를 원천적으로 금지하면 자금이 줄어들어 시장의 거래가 급격히 위축될 가능성이 큽니다. 특히 투자 수요가 크게 줄어들 것이기 때문에 저는 이 정책이 가장 강력하다고 봅니다.
두 번째는 법인 규제입니다. 과열 지역에서 법인 수요가 굉장히 많았습니다. 예전에는 법인 비중이 소수점 이하였는데, 최근에는 5~10%까지 올라갔고, 규제 지역에서 제외된 지역의 집값이 급등하기도 했습니다. 청주 같은 곳은 법인 비중이 갑자기 크게 올랐습니다. 법인은 양도세나 종부세 등에서 세제 혜택이 많았기 때문에 매입에 유리했습니다. 이번에 법인 양도세 중과를 없애거나 종부세를 완화하는 방향이 아니라 오히려 강화되면서 법인 수요가 줄어들 것으로 보입니다.
규제가 나오면 사겠다는 사람이 줄고 거래가 끊기면서 매물도 잠기는 경우가 많은데, 이번 규제는 매물을 늘려 시장 안정에 도움이 될까요?
솔직히 말씀드리면 시장의 매물이 급격하게 나오지는 않을 것입니다. 올해 연말까지는 법인이 보유한 물량이 시장에 나올 수 있고, 시장이 어느 정도 방향을 잡는지 지켜봐야 합니다. 다만 수요가 감소하면서 가격 상승이 제한될 가능성이 굉장히 큽니다. 내년에 종부세가 인상되거나 법인 매물이 계속 늘어나면 시장에 매물이 점차 증가할 가능성도 있습니다. 그래서 가격이 급격히 하락하기보다는, 수요가 줄어든 상황에서 매물이 점차 나오면서 가격 조정이 주로 일어날 가능성이 크다고 봅니다.
집값이 오른 이유 중에는 세계적으로 풀린 돈도 있습니다. 미국, 유럽, 일본까지 금융시장이 연결되어 있어서 넘치는 유동성이 부동산으로 흘러들고 있는데, 이번 대출 규제로 이를 막을 수 있을까요?
지난해 6.17 대책 때부터 9억 원 이상, 10억 원 이상 주택에 대해 대출을 원천적으로 금지하고 LTV를 낮추었습니다. 그러자 전세 대출, 사업자 대출, 신용 대출 등 다른 방법으로 돈이 들어왔습니다. 대출 몇 개를 막는다고 끝나는 것이 아니라 온갖 방법으로 부동산에 돈이 들어오는 상황입니다.
그래서 대출을 원천적으로 규제하는 상태에서는 가격이 하향 안정화되는 데 한계가 있습니다. 중요한 점은 가격이 계속 오르려면 더 많은 수요가 붙거나 누군가 계속 집을 사줘야 하는데, 그 구조가 점점 힘들어지고 있다는 것입니다. 대출 범위가 계속 줄고 있고, 이번에는 전세 담보 대출까지 규제해서 신용 대출을 크게 활용하기도 어려워졌습니다. 법인 수요도 줄고 있으니 집을 살 사람이 계속 줄어드는 셈입니다.
올해 상반기에는 강남 일부 단지에서 실거래가가 20% 가까이 하락한 구간도 나왔습니다. 그런데 수요가 다시 몰리기 시작한 계기가 된 것이 두 차례에 걸친 금리 인하였습니다. 코로나 이후 금리가 인하되면서 다시 돈이 쏠리게 된 것이죠. 근본적으로 유동성이 주택 시장으로 들어오려는 힘이 여전히 크기 때문에, 이 문제가 완전히 해결되었다고 보기는 어렵습니다.
청년 세대 입장에서는 불만도 큽니다. 기성세대는 옛날에 빚을 내서 마음대로 집을 샀는데, 지금 청년들은 대출을 막혀서 집을 사기 어렵다는 것이죠. 이런 불만을 어떻게 보십니까?
본질적으로 질문 자체가 틀렸다고 생각합니다. 대출을 풀어서 비싼 집을 살 수 있게 해 달라는 것이 아니라, 더 실효성 있는 대책을 통해 집값을 안정시키고 내려 달라는 것이 본질적인 요구가 되어야 합니다. 대출을 막 풀어 놓으면 비싼 집을 대출로 샀다가 집값이 떨어지면 큰 손해를 볼 수 있습니다.
재건축에 실거주 요건을 두면 반대가 늘어 사업이 추진되지 않을 것이고, 2~3년 뒤 공급이 줄어 집값을 올리는 요인이 될 수 있다는 주장도 있습니다.
이번 대책에서 강력했던 것 중 하나가 재건축 사업을 할 때 1년 이상 실거주하지 않으면 분양권을 주지 않는 제도입니다. 강남의 재건축 단지는 50% 이상이 거주하지 않고 투자나 투기 목적으로 집을 보유해 온 경우가 많습니다. 그러니 이들이 반대할 수밖에 없고, 사업이 진행되지 않아 공급이 부족해진다는 논리가 나옵니다. 하지만 재건축으로 아파트가 많이 생긴다고 해서 집값이 바로 안정되는 것은 아닙니다. 개발이 되면 지역 가치가 올라가고 그 지역 아파트를 원하는 수요가 항상 있기 때문에 가격이 더 오를 수도 있습니다. 그래서 개발의 이면을 함께 봐야 합니다.
재건축이나 재개발은 시장이 안 좋을 때 원활하게 추진해 두는 것이 좋습니다. 10년 전 시장이 좋지 않았을 때 재건축과 재개발을 활발하게 해 놨다면 지금 같은 문제가 덜 벌어졌을 텐데, 그러지 못해서 아쉬움이 있습니다.
3기 신도시 같은 대단지 대규모 개발이 대안이 될 수 있을까요? 신도시는 교통이 불편하다는 지적도 있습니다.
그린벨트를 보면 많은 땅이 비닐하우스나 나지 상태로 방치되어 있습니다. 제가 추산해 보면 그런 땅에 아파트를 짓는다면 서울 시내에 수많은 주택을 만들 수 있는 규모입니다. 특히 강남 인접 지역의 그린벨트가 가장 많은 비중을 차지하는데, 이런 토지를 활용하는 방안을 고민할 필요가 있습니다. 신도시는 계속 개발하고 분양해도 시장에 직접적인 영향을 주지 못하는 경우가 많기 때문에, 시장에 실제로 영향을 줄 수 있는 공급 방안을 고민해야 합니다. 다만 그린벨트 해제는 반대가 심해 쉽지 않은 부분입니다. 강남도 평강을 매립해 만든 땅이라는 점을 보면, 토지 활용에 대한 정책적 고민은 충분히 의미가 있습니다.
이제 실수요자 입장에서 이야기를 나눠 보겠습니다. 집값이 한없이 오를 것처럼 말하는 사람도 있고, 규제 체계 안에 있으니 안심하라는 정부도 있습니다. 실수요자들은 어떻게 해야 할까요?
실수요자 분들은 최근 시장의 변화를 잘 읽으셔야 합니다. 투기 목적이든 투자 목적이든 시장의 변화에서 예외일 수는 없습니다. 최근 시장에서 흥미로운 변화가 있는데, 2020년 들어 시장에 가장 많은 매도 물량을 내놓은 주체가 법인이었습니다. 법인이 물량을 내놓기 시작했다는 것은 시장의 흐름이 바뀌고 있다는 신호입니다. 그러니 단기적인 가격 움직임만 보지 말고, 장기적인 시장 흐름을 함께 보시기 바랍니다.
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*이 글은 유튜브 자동자막을 바탕으로 정리한 것입니다. 일부 음성인식 오류가 있을 수 있으며, 화자의 의도를 살리되 문장과 흐름을 다듬었습니다.*
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