저자: 홍춘욱 · 한국인
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트럼프 관세 등으로 세계 경기가 나빠지면 서울 부동산도 조정 가능성이 있으므로 '서울 불패'를 경계해야 한다. 한국 부동산은 환율 상승 때 약세이며 금리 인하는 집값 상승 요인이다. 지방은 인구·일자리 기준으로 양극화가 심해 울산·부산 동부, 서울 고속철 삼각벨트를 상대적으로 긍정적으로 본다. 금·리츠 등 대체자산을 분산 투자 관점에서 언급했고, 가상화폐는 나스닥과 같이 움직이는 위험자산으로 평가했다.
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트럼프가 세계 경제를 망가뜨린나? 미국 경제를 망가뜨리는데 이요. 세계 경제를 망가뜨린다 그러면 솔직히 주식뿐만 아니라 부동산도 재미없습니다. 글로벌 주식 시장 참가자들이 우리나라 돌아와서 주식을 사고하는 과정에서 한국 주식은 아무래도 충격이 좀 큰 반면 우리나라 부동산 시장에서 아주 외국인들의 비중은 미약하니까 아직까지는 미약하니까 외국인 자금들의 유출에 의한 영향은 일부 지역에만 국한되는 그런 모습을 보여주다 보니까 부동산이 상대적으로 좀 글로벌 경기에 둔감해 보이지만 경기 나빠지면 결국 답은 없다. 어, 트럼프가 저러면 부동산도 좀 조정을 받을 수 있다.
수도권은 무조건 간다. 불패다. 이런 이야기가 나올 때는 오히려 좀 조심해야 되는 시기다라는 정도로 봐 주십시오. 네. 어, 참. 음. 트럼프가 세계 경제를 망가뜨린다. 미국 경제를 망가뜨리는데 이어 세계 경제를 망가뜨린다. 그러면 솔직히 주식뿐만 아니라 부동산도 재미없습니다. 왜 그러냐하면 우리나라 서울 부동산 가격이 최근 한 2년 사이에 강한 반등에 성공한 이유가 결국 반도체 중심으로 한 정부통신 산업 경기가 좋았기 때문 아니냐라는 거죠. AI 열풍 2022년 10월부터 시작했던 채치 개발 발표 이후에 AI 관련된 테마들이 부각되고 그 과정에서 우리나라 기업들도 어마어마하게 투자를 하고 있잖아요.
그리고 그 투자의 대부분이 수도권 소재한 정무통신 기업들에게 집중되다 보니까 그 돈들이 수도권에 뿌려지고 특히 수도권 소재 기업들 근로자들의 임금도 올라가고이 과정에서 글로벌 투자 자금들도 한국에 들어온 거 이렇게 우리가 이야기를 해 볼 수가 있는 거죠. 반대로 자동차 같은 경우는 수출도 잘 되는데 왜 그렇게 효과가 좀 부족한가요? 그러면 이번에 미국 공장 중공된 거 봤잖아요. 우리나라 국내에 어 그 호항이 아무리 현대차나 기아차가 물건 절팔아서 수익성이 좋아진다 하더라도 한국 내 투자가 이루어지지 않으면 그건 아무 소용이 없는 거잖아요.
왜 그러냐? 여러분 잘 아시는 것처럼 노조 문제가 심각하다 보니까이 여러 가지의 어떤 경영 협상이나 또는 어 의사 결정 과정에서 노조의 동의가 필요한 부분들이 워낙 많다 보니까 신속한 의사 결정들이 이루어지지 못해서 뭐 10년인가 20년 만에 처음으로 생산직 근로자를 뽑았네 만에 하는 이야기가 나올 정도로 그쪽 분야가 미치는 영향이 크지 않았다라고 볼 수 있겠습니다. 상대적으로 그래도 울산 부동산이 지방 부동산 중에 제일 좋은 이유가 조선업 경기 좋아진 덕을 봤다라는 건 여러분 아실 거고 최근에 나온 KB 부동산 어 월간 그 가격 동향 보고서 보니까 수도권 말고는 울산에만 빨간 불이 켜져 있는 거 보셨을 겁니다.
이런 것처럼 일자리와 어 부동산 시장은 굉장히 큰 영향을 미친다라는 측면에서 어 트럼프가 저러면 부동산도 좀 조정을 받을 수 있다. 이런 건 염두해 두셔야 될 거 같고요. 다만 이제 글로벌 주식 시장 참가자들이 우리나라 들어와서 주식을 사고파는 과정에서 한국 주식은 아무래도 충격이 좀 큰 반면 우리나라 부동산 시장에서 아주 외국인들의 어 비중은 미약하니까 아직까지는 미약하니까 외국인 자금들의 유출에 의한 영향은 일부 지역에만 국한되는 그런 모습을 보여주다 보니까 부동산이 상대적으로 좀 글로벌 경기에 둔감해 보이지만 경기 나빠지면 결국 답은 없다.요 말씀을 드릴 수가 있겠어요.
그래서 부동산는 어 경기 두나 세상이 어떻게 되더라도 안전해 이런 생각을 가지시는 건 되게 위험하다. 언제든지 우리나라 주식 시장, 우리나라 부동산 시장이 갑자기 함께 움직이는 걸 우리가 2008년 2022년 두 번이나 봤다. 요런 것들은 염두에 좀 두시면서 자산 배분하면 좋지 않을까? 그래서 서울부동산 어떤 일이 있어도 안전해. 이건 신화에 불과하다. 저는 그렇기 때문에 분산 투자의 관점에서 접근을 하시는게 좋지 않냐? 그렇게 생각을 합니다. 이거라도 없었으면 반등이 없었죠. 저 그렇게 생각하는 거고요. 어, 특히 2025년 봄에 서울 수도권 지역의 일부 지역 주택 가격 상승은 금리 인하로 설명되는 부분이 되게 많잖아요.
그래서 어 신용도가 높은 상황에서 우리나라 또 특기 관련되 있는 각종 규제, 대출 규제가 많이 완화되고 신생화 특내 대출 이런 것들 나오면서부터 저금률 대출들이 활성화되고 이게 이제 작년부터 집값세 상승 그리고 올해는 특히 그 토지 거래 허가 구역의 해제와 재지정 과정에서 이제 급등세까지 출연했다는 거 보면 금리는 아주 중요한 요인입니다. 다만 이제 금리가 내려간다고 해서 집값이 무조건 오른다라는 생각은 저는 좀 버릴 필요가 있지 않냐. 왜냐하면 금리를 올릴 때 효과는 되게 빨리 오는데 지금 집을 사야 되는 입장에서 금리가 처음에 오르는 초기에는 더 오르기 전에 사야 돼.
이렇게 이야기하지만 결국 금리가 오르다 오르다 보면 야이 금리를 지불라고 내가 집을 산다고 내가 왜 이렇게 하면서 집값에 어 하락 작용을 미치는 반면 금리가 인하되는 시점의 특징이 뭐냐면 불안이 왔을 때 인하되잖아요. 그죠? 그러니까 환율이 이렇게 높은데도 금리가 인하되는 거 아니겠어요? 그러니 불항이 와서 금리를 인하하는 거니까 효과가 즉각적이지 않고 완만하죠. 그죠? 특히 우리나라 지금 이금융권의 딜 레버리지. 이번에 3월 달 가게 대출 보고서 금융 감독은 보고서 보니까 이금융권 대출이 또 줄어더라. 그리고 얼마 전 뉴스 보니까 세마을 근고 지점이 계속 준다.
이런 뉴스들 다 보셨을 거예요. 결국 신용도 높은 사람들은 대출받기 좋아질지지 모르지만 저 신용자들의 어려움들은 계속되는 이런 상황이다 보니까 양국화가 심하게 나타나는 것이다. 그리고 양국화가 나타났던 이유가 수출 산업의 양극화 때문이었는데 이게 또 트럼프 때문에 어해야 될지 모르니 수도권은 무조건 간다. 불패다. 이런 이야기가 나올 때는 오히려 좀 조심해야 되는 시기다라는 정도로 봐 주십시오. 이러다가 또 트럼프가 나 그런 적 없어 그러면 또 좋아질 수도 있죠. 근데 그걸 우리가 너무 예측에 의지해서 야 우리 수출은 좋아지고 인구는 감소해도 수도권은 되고 여기는 불패야 이런 이야기가 나올 때는 반대로 좀 조심해야 될 수 있는 거 아니냐?
요런 관점에서 말씀드렸습니다. 일단 금과 가상화폐는 정 반대로 움직이는 자산이라서 금은 전형적인 안전 자산인데 과화폐는 전형적인 위험 자산이잖아요. 그 아직도 디지털 금이라고 부르시는 분들은 있겠지만 저는 그렇게 당하고도 아무 생각이 없냐라고 밖에 말씀드릴 수 없는게 가상화폐는 기본적으로 나스닥 백지수랑 같이 가는 전형적인 위험 자산이고 그 전형적인 위험 자산이면서 또 레버리지 효과 왜냐면 그 하시는 분들이 엄청 레버리지를 쓰시더라고요. 그러다 보니까 뭐 TQQQ처럼 세 배 레버리지 다섯 배 레버리지 상품들하고 거의 같이 가는 상품이기 때문에 대체 자산이라는 카테고리로 묻기는 좀 어렵고 거기는 위험 자산이다 이렇게 봐야 될 것 같고요.
그래서 대체 자산으로 이제 손꼽히는게 방금 이야기하셨던 골드랑 그리고 부동산이니까이 둘이 그래도 주식만큼 즉각적으로 반응하지도 않고 불황해 왔을 때 부자들은 오히려 고가 부동산에 달려가는 경향도 있고 뭐 우리나라 당장 악구장 현대 아파트 같은 경우 보면 저 2022년 어 전국 부동산 가격이 대폭락하고 특히 서울의 실거래가가 고점에서 20% 가까이 빠지는데도 상대적으로 좀 잘 버틴 면이 있었던 거고 그런 면에서 거기는 안전 자산이라 볼 수 있는데 문제가 이제 살 수가 없잖아요. 그러니까 이런 어 고민하고 계시는 투자자분들한테 미국 리츠 같은 상품도 상대적인 대체 자산으로 좀 선호를 많이 하는 거 같아요.
음. 그런 자산에 대한 투자는 저럼 괜찮다고 봅니다. 아우, 우리나라 부동산 시장은 환율 높을 때 좋은 적이 없다. 아, 이것만 기억하셔도 투자하기 참 편하십니다. 우리나라 부동산 시장이 왜 그렇게 환율 변화에 대해서 이제 좀 민감하게 반응하는가? 그런 이야기를 이제 많이들 하시는데요. 일단 가장 큰게 환율 상승할 때 주가 폭락에서 외국인이 팔고 주식을 떠나면서 달러를 사면서 나가니까이 자연스럽게 이게 환율 상승할 때 부동산도 박살이 나는 이제 그런 경향이 나타난다라는 걸 꼭 기억을 좀 하셔야 될 것 같고요. 두 번째가 이제 환율 상승할 때 물가가 오르는 경향이 있어서 그것 때문에 한국은행이 이제 고민이 되게 많아지죠.
그러니까 스태플레이션이 오는 거죠. 경제는 안 좋은데. 왜냐면 외국인들이 다 팔고 떠나니까 환율이 급등해서 뭐 물가가 오르고 물가가 오르는 상황인데 외국인이 팔고 떠난다라는 건 우리 경제에 대해서 외국인이 별로 안 좋게 본다는 뜻이잖아요. 그러니까 스테크 플레이션이 오는 거죠. 이런 상황이 올 때 한국은행은 금리를 인하해 줄 때도 있지만 환율이 올라갔어도 경제가 너무 나쁘면 금리를 인하해 주기도 하지만 반대로 2022년처럼 환율이 막 크게 오를 때 금리를 인상하는 경우도 있잖아요. 이러다 보니 단 환율이 상상한다. 이건 부동산 시장하고 좋은 뉴스는 아니다.
이렇게 이제 저희는 좀 보는게 일반적이다라고 생각합니다. 그래서 최근 들어서서 이제 미국 달러에 대한 투자자들의 신뢰가 약화되는 가운데 환율이 조금씩 안정되고 있는 건 부동산 시장 입장에서는 좋은 뉴스인데 저러다 또 주익 시장 폭락하면 환율이 또 얼마든지 오를 수도 있기 때문에 일단 어 하나만 기억하십시오. 어 환율 상승할 때 부동산 시장이 좋은 점이 그렇게 없다. 그런만 기억하셔도 투자하는데 도움이 되실 것 같습니다. 민주당 측면에서는 억울할 수 있어요. 왜 억울하냐? 일단 2002년부터 분명히 집값이 오른 건 사실이에요. 그건 분명히 사실인데 그때 우리만 오른게 아니라 미국도 올랐다.
기억나시죠? 그렇죠? 미국이 2002년부터 2008년 글로벌 공용까지 미국 집값이 따랐다. 미국에서 경기가 좋아지고 미국 집값 올라가는 과정에서 우리나라 수출이 잘됐다. 또 나가 2013, 14년 경고하면서부터 박근혜 정부 때 바닥을 쳤고 2016, 17년부터 우리나라 부동산 시장이 좋아졌던 이유가 뭔가? 당연히 여러 가지가 있지만 첫 번째는 박근혜 정부가 9일 대책이라고 아주 유명한 대책이 있어요. 공공 택지 개발을 전면 중단함 조치를 했습니다. 그때 택지 개발 촉진법 폐지한다 이야기가 그때 있었던 그러다 보니까 집을 지을 땅이 다 사라졌어요.
그러니 주택에 대해서 부동산 시장이 확질 때 2015 16년에 실제로 착공이 엄청나게 늘었거든요. 근데 그거 착공 이후에 물건이 없는 거죠. 새로운 주택 착공할 땅이 없는 상황에 빚어졌는데 그때 2017년 반도체 슈퍼 사이클까지 왔잖아요. 그러니까 문재인 정부도 물론 저는 문재인 정부를 옹호하려는 건 아니고요. 특히 그 뭐 분양가 상한제라든가 이런 걸 펼쳐서 공급의 증가를 억지하려고 들었던 정책들은 수요와 공급이라는 밸런스를 무너뜨리는 잘못된 정책이었다고 생각해요. 그러나 그때 경제 상황이 2008년 글로벌 금융위기 이후에 한 5년 10년에 걸친 불황을 딛고 세계 경제가 좋아지는 형국이었기 때문에 부동산 가격이 상승했다라는 것도 조금은 수용할 만한 측면이 있지 않나 이렇게 생각해서 야당이 정권을 잡으면 직업 오른다라고 그 단종지어 이야기하는 거는 좀 억울한 면이 있는 거 같다.
충분히 고려할 수 있다라고 생각해요. 저는 우리나라 부동산 시장이 지금까지 나타났던 양극화는 일부에 불과하다. 1막에 불과하다 정도 봅니다. 2막에서는 더 심한 양극화가 나올 것이고 저는 일본처럼 될 것이다. 일본 보면 어 동경 지역의 타워 매션 가격은 다시 지금 평당 천만엔을 향해 가고 있어요. 우리 돈으로 평당 1억입니다. 거기 2989년 이후에 35년 만에 다시 평당 우리 돈으로 1억을 찍더라고요. 왜 그런가? 돈이 다 동경에 모이니까 일자리가 동경에 다 있으니까 젊은 사람들이 동경에 오니까 그리고 일본의 베비붐 세대 47년생인데요.
무학감이 하루기 세대라고 부르는 단카의 세대 있습니다. 아무튼 그분이 지금 거의 80이 다 되셨잖아요. 그러면서 그분들이 상속 중여를 하면서 지방에서 묶여 있던 돈들이 수도권으로 오는 일들이 벌어지면서 수도권 부동산 총 오르고 그다음으로 마녀 오르는데 어딘가 봤더니 구마모토가 오르더라. 거기 뭐 있죠? TSMC 공장 들어가잖아요. 그니까 이런 건 일본이 우리보다 어 인구가 감소한지지 20년 빠른데 지금 눈앞에서 다 보여주고 있잖아요. 그런데 우리 지역에 인구는 늘고 있는가? 젊은 사람들의 인구는 어떤가? 그리고 더 나가서 우리 지역에 일자리가 생기는가?
그 세 가지만 물어보면 되잖아요. 애들 오는 소리가 들리는가? 좋은 일자리가 생기는가? 인구가 느는가? 이런 것들을 보면 아 집안체를 가지고 있으면 무조건 뭐 다 해결되고 집안체가 나의 노음 미이천이다라는 생각을 가지고 계신 분들이 있다라면 두 가지 선택지가 있지 않냐? 방금 이야기하신 것처럼 좀 정리해서 다른 자산에 대한 투자를 해 보는 거 특히 지방에 특히 다주택자라면 한번 고민해 볼 필요가 있는 전략이고 또 하나 1주택자라면 주택 연금 가입도 정말 신중하게 한번 고려해 볼 필요가 있지 않냐 그런 생각을 좀 하는 입장인 거죠. 외국 전는 우리나라는 인구 절벽이 오고 부동산도 절벽이 왔는데 수도권은 절벽에는 얻게 가는 거고 지방 일부 지역 중심으로 해서 이미 인구 절벽에 따른 부동산 시장 붕괴는 시작된게 아닌가좀 그렇게 보는 쪽입니다.
그게 이제 지방 정보가 굉장히 중요한데 저는 일단 서울에서 천안까지 아닌가 SRT 라인이라고 제가 이제 부르는 그 라인인데요. 그니까 서울에서 동탄 그리고 평택을 거쳐 천안산에서 만나잖아요. 이제 KTX 선이랑 SRT 선이 만나는 고삼각형 지역 서울에서는 보면 이제 광명력과 수서역이 되겠죠. 자, 그쪽 바운더리는 저는 부동산 시장에서 상당히 중요한 축이고게 광명도 저는 지금 입주장 끝나고 나면 재규모 신도시가 하나 탄생하는 거기 때문에 그쪽 상당히 저는 좀 긍정적으로 보는 쪽인데 이제 안타까운게 이번에 신한산선 그 붕괴 사고만 없었다면 더 확장될 여지가 있었는데 부산이 왜 저렇게 어려운가를 생각해 보면 부산에서 창원으로 가는 복선 전철이 그 낙동강 하저 터널 붕괴 사고로 인해서 계통이 저렇게 지연되는 거에 대해서 잘 관찰해 보시면 좋은데 그런 그 지역과 지역 거점 지역과 지역을 맺어주는 광역 급행 철도망들의 건설이 이루어지면 일대가 거대한 클러스터가 형성되면서 함께 발전할 여지가 생기는데 지금 현재 우리나라 창원이라든가 부산 클러스터는 그게 지금 잘 안 되고 있는게 문제를 상당히 일으키고 있다고 저는 보는 쪽이고요.
자, 그런 면에서 보면 어, 광명 이남 지역 특히 안산까지 이어질 수 있었던 신한산선의 어, 터널 붕괴 사고는 상당히 부정적인 그쪽 지역에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 여건입니다. 그래서 천안한 산에서부터 이렇게 삼각형으로 위로 올라가는 그리고 강남 쪽에서 연결되는이 삼각 벨트가 우리나라에서 가장 좋은 클러스터고 재평화가됐다고 생각될 때는 또는 경기 순환에 따라 폭락장이 올 때는 한번 저는 접근이 가능한 지역이다. 요렇게 보는 거라면 두 번째 희망을 가지고 있었던 데가 이제 대세청 대전 세종 청주 클러스터인데 여기는 좀 저는 점점 희망을 거두게 되는 거 같아요.
왜 그러냐면 일단 세종에 너무 공급행이 심해서 주변에를 다 빨대 효과로 가는데 다 빨아들이는 면도 있고음 그리고 각 지역간에 있어서의 어떤 자기 지역부터 먼저 발전하고 다른 지역과의 협의가 잘 안 되는 그런 면이 굉장히 저는 좀 많이 느껴지거든요. 오성역 건설 때부터 그렇고 호남선 분기도 그렇고 그런 것들이 저는 대세청 클러스터를 형상할 수 있는 동력들을 많이 약화시키고 있는 거 아닌가? 지금 부산처럼 그니까 부산은 그 불행한 사고 때문에 그렇게 됐지만 아무튼 요새 최근 들어서 창원 인구 100만 깨졌다는 이야기 들으셨죠. 이런 일들이 왜 벌어지는가를 생각해 보시면 될 거 같습니다.
그러니까 큰 클러스터가 형성되고 그 클러스터에서 교육과 창업 일으키고 거기서 일자리 만들어 내고 거기에 어떤 컨텐츠들을 만들어내는 이런 동력들을 만들어 내기 위해서는 한대 묶여야 되거든요. 근데 자기들 자기들 떨어져 가지고 전부 다 우리가 중심이 돼야 되라고 하면 그 기회를 놓치게 될 가능성이 상당히 높은 상황이죠. 그런 면에서 울산하고 부산 사이에 복선 전철, 동해 남부산 개통된 거는 구전까지 가잖아요. 그럼 상당히 저는 울산 입장에서 긍정적인 효과가 생기고 어쩌면 부산의 동부권과 울산 클러스터가 함께 묶기는게 더 강한 어떤 인력이 있는게 아닌가라는 생각도 들고 그렇습니다.
아무튼 예전의 기대에 비해서 대세청 클러스터에 대한 기대는 저는 좀 많이 내려놓고 있는 중이고 반대로 부산 남부 지역권에서는 울산과 부산 동북 그쪽은 그나마 아직은 희망은 좀 가지고 있는 그런 클러스터다. 그래서 순서를 굳이 이야기하자면 1순위가 서울의 고속철도 삼각형 2순위가 어 동해남부선으로 연결되고 있는 울산과 부산 동부 그리고 3순위가 대세청 그리고 나머지는 잘 모르겠다. 이렇게 보고 있습니다. 냉정하죠. 이게 다 일자리 생기는 지역들 위주로 말씀을 드렸습니다.
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