저자: 미상 · 한국인
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2022년 50억원을 TQQQ에 넣었다면 2026년 9월 기준 약 100억원, 같은 기간 강남 아파트는 약 64억원으로 TQQQ가 세금 반영 후에도 약 31억원 앞선다고 계산. 다만 2022년 말 약 -79%의 큰 낙폭과 3년 가량의 회복 기간을 견뎌야 했으며, 시작 연도에 따라 결과가 크게 갈리고 가정(일시금, 실거주 1주택, 세금 조건)에 따라 결과가 달라진다고 강조.
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고점에서 2022년 저점까지 81.7% 떨어진 상품이 있었습니다. 이름은 TQQQ입니다. 미국 나스닥100 지수의 하루 등락을 세 배로 따라가도록 만든 상품이죠. 그런데도 지난 7월에는 이 상품으로 큰 돈이 하루에 몰린 날도 있었습니다. 강남 아파트값이 흔들리는 지금은 큰 돈을 집에 둘지, 이 상품에 넣을지 저울질하게 되는 시기입니다.
강남 신축 아파트 대신 50억 원을 2022년에 이 상품에 통째로 넣었다면 지금 그 계좌는 어떻게 됐을까요? 같은 기간 강남 아파트와 나란히 놓고 공식 자료로 그 답을 확인할 수 있습니다. 2022년이 시작될 때 50억 원을 넣고 연말까지 그대로 뒀다면 계좌에는 약 10억 5천만 원이 남습니다. TQQQ의 성적표는 약 -79%였습니다. 받은 배당은 다시 투자한 것으로 보고, 세금과 환율은 뺀 단순 계산입니다. 쉽게 말해 100만 원이 21만 원으로 줄어든 것과 같은 흐름이죠. 1년 만에 사라진 돈은 39억 5천만 원입니다.
하락은 상반기에 몰려 있었습니다. 특히 2분기 한 분기에만 약 59%가 빠졌고, 6월 말에는 계좌가 약 14억 4천만 원까지 줄어 있었습니다. 미국 중앙은행이 금리를 빠르게 올리면서 기술주 전체가 흔들린 해였습니다.
81.7%와 79%라는 두 숫자는 왜 다를까요? 81.7%는 2021년 11월 고점에서 2022년 12월 저점까지 가장 크게 떨어진 폭입니다. 79%는 2022년 한 해의 시작과 끝만 비교한 값입니다. 어느 쪽을 봐도 원금의 80% 안팎이 사라졌다는 점은 같습니다.
같은 나스닥100 지수를 그대로 따라가는 대표 상품 QQQ는 약 32.6% 내렸습니다. 50억 원을 QQQ에 넣었다면 계좌에는 33억 7천만 원 정도가 남는 계산입니다. 같은 지수를 따라갔는데도 결과는 10억 원대와 30억 원대로 갈렸습니다. 이 숫자만 보면 세 배 상품은 이미 끝난 투자처럼 읽힐 수 있습니다.
손실폭만큼 눈여겨볼 숫자는 원금으로 돌아가는 데 필요한 상승률입니다. 79% 빠진 계좌가 원금을 되찾으려면 약 376%의 상승이 필요합니다. 32.6% 빠진 계좌는 약 48%면 충분합니다. 하락이 깊어질수록 회복의 문턱은 훨씬 가파르게 높아집니다.
다만 이 계산은 2022년 마지막 날에서 멈춘 장면입니다. 지금 계좌의 모습은 그 이후의 흐름에 달려 있습니다. 2022년 말 10억 원대까지 줄었던 계좌는 2023년부터 방향을 바꿨습니다. 2023년 한 해에만 TQQQ는 약 198% 올랐습니다. 같은 지수를 1배로 따라가는 QQQ는 약 55% 올랐습니다. 세 배 상품은 오를 때도 내릴 때도 지수보다 훨씬 크게 움직였습니다.
2023년과 2024년 두 해 동안 실제로 오른 폭은 약 372%였습니다. 2024년 말 계좌는 약 49억 원대로, 원금 50억 원에 1억 원도 남지 않은 자리까지 회복했습니다. 그러나 2025년 2월 고점에서 4월 초 저점까지 TQQQ는 다시 약 57% 내려앉았습니다. 원금 근처까지 돌아온 계좌가 다시 절반 넘게 줄어든 구간입니다. 회복은 직선이 아니라 큰 되돌림을 낀 채 이어졌습니다.
그래도 2025년 말 계좌는 약 66억 원이었습니다. 9월 25일 기준으로는 약 100억 원 안팎입니다. 2022년에 넣은 50억 원이 약 4년 9개월 만에 두 배가 된 것입니다.
같은 기간 QQQ 계좌와 견주면 어떨까요? 2024년 말에 QQQ 계좌는 이미 약 66억 원으로 원금을 넘어섰습니다. TQQQ 계좌가 약 66억 원이 된 2025년 말에는 QQQ 계좌가 약 79억 원이었습니다. TQQQ 계좌보다 13억 원가량 많은 수준입니다. 세 배 상품이 늘 앞선 것은 아니었습니다. 올해는 QQQ가 약 22% 오르는 사이 TQQQ가 더 크게 올라 순서가 바뀌었습니다. 9월 25일 기준으로 TQQQ 계좌는 QQQ 계좌(약 96억 원)보다 약 4억 원 더 많습니다. TQQQ는 하루 등락폭이 커서 이 순서는 기준일에 따라 뒤바뀔 가능성이 있습니다.
신축만 따로 뽑은 가격 통계는 없어서, 강남구 아파트 전체의 평균 흐름을 기준으로 삼습니다. KB 통계는 2022년 1월을 100으로 놓고 가격 변화를 지수로 나타냅니다. 강남구 아파트는 2026년 3월에 약 128로, 2022년 1월보다 약 28% 높았습니다. 50억 원이 약 64억 원이 된 셈입니다. 약 100억 원이 된 TQQQ 계좌와 비교하면 상승률은 약 28%와 약 100%로, 세 배 넘게 차이가 납니다. 다만 기준일이 3월과 9월로 달라서 딱 맞는 비교라고 단정하기는 어렵습니다. 두 계좌의 출발점이 비슷했다는 점은 참고할 만합니다.
서울 아파트값은 2022년 1월에 85주 연속 상승을 마쳤습니다. TQQQ도 2021년 11월에 고점을 찍었습니다. 한국부동산원 기준 강남구는 올해 9월 초까지 누적 1%대 상승에 그쳤습니다. 지난해 같은 기간 약 10% 올랐던 것과 견주면 오름세가 식었다고 볼 수 있습니다. 9월 셋째 주에는 한 주 만에 약 0.4% 내리기도 했습니다.
평균에 가려진 신축 대표 단지는 어땠을까요? 레미안 원베일리 84㎡는 2023년 7월 입주 직전 45억 9천만 원이었습니다. 2025년 6월에는 72억 원까지 올랐습니다. 지난 8월에는 같은 단지 43평형이 직전 거래보다 5억 원 낮게 거래되기도 했습니다.
그런데 이 상승률에는 무엇이 빠져 있을까요? TQQQ 수익률은 운용 보수를 이미 뺀 값입니다. 반면 아파트 지수에는 사고 들고 있는 동안 드는 비용이 들어 있지 않습니다. 레미안 원베일리 사례로 보면 취득세 본세는 약 1억 3,500만 원입니다. 보유세는 재산세와 종합부동산세를 합쳐 1년에 약 2,400만 원입니다. 4년 9개월 동안 같은 세액이 이어진다고 단순 가정하면 보유세만 약 1억 원이고, 취득세와 합치면 가격표와 별도로 약 2억 5천만 원이 듭니다. 8월에 나온 세제 개편안이 확정되면 보유세 계산은 달라질 수 있습니다.
두 계좌를 현금으로 바꿀 때 내는 세금은 서로 다른 규칙을 따릅니다. TQQQ 계좌는 해외 거래소에 상장된 상품이라 해외 주식 양도소득세 규칙을 따릅니다. 한 해 동안 판매 차익에서 250만 원을 뺀 나머지에 22%를 매깁니다. 22%는 소득세 20%에 지방소득세 2%를 더한 값이라 차익이 커져도 그대로입니다. 차익이 약 50억 6천만 원이면 세금은 약 11억 1천만 원이고, 세금을 뺀 계좌는 약 89억 5천만 원입니다.
아파트 계좌는 어떨까요? 실제로 사는 1세대 1주택이라면 파는 값 12억 원까지는 양도세가 없습니다. 12억 원을 넘으면 넘는 부분의 비율만큼만 차익에 세금이 붙습니다. 여기에 보유 기간과 거주 기간에 따라 연 최대 80%까지 공제됩니다. 2022년 초에 강남은 조정대상지역이라 2년 이상 실거주해야 혜택을 받습니다. 이 조건을 채운 1주택자로 가정하면, 64억 원에 팔 때 차익 14억 원 가운데 세금이 붙는 몫은 약 11억 4천만 원입니다. 4년 보유와 4년 거주로 32%를 공제하면 약 7억 7천만 원이 남고, 세율 42%와 지방소득세를 반영한 세금은 약 3억 2천만 원입니다. 차익 14억 원의 약 23%로, TQQQ의 22%와 비슷합니다.
아파트 계좌에서는 취득세와 보유세로 나간 약 2억 5천만 원도 더 빠집니다. 이 돈까지 빼면 아파트 계좌는 약 58억 원대, TQQQ 계좌는 약 89억 원대가 됩니다. 세금 전 약 37억 원이던 격차가 세금 뒤에도 약 31억 원 남습니다. 다만 실거주 조건을 못 채우면 아파트 세금은 크게 달라집니다. 환율을 넣지 않은 계산이라, TQQQ는 환율 변동에 따라 세금 규모도 달라질 수 있습니다. 세금을 반영해도 순서는 바뀌지 않았습니다.
남은 변수는 이 결과에 이르는 동안의 하락을 실제로 견딜 수 있었느냐입니다. TQQQ는 2021년 11월 19일 고점을 찍고 2022년 12월 28일 바닥을 쳤습니다. 고점에서 바닥까지는 약 13개월이 걸렸습니다. 바닥에서 예전 고점을 다시 넘기까지는 약 2년이 더 걸렸고, 예전 고점을 다시 넘은 날은 2024년 12월 4일입니다. 주식 시장이 열린 날만 세면 고점 아래에 머문 기간은 763일, 약 3년입니다.
그 3년 동안 계좌는 하루하루 어떻게 움직였을까요? 하루 수익률이 -34.5%였던 날은 2020년 3월 16일이었습니다. +35.2%였던 날은 2025년 4월 9일이었습니다. 잔액이 50억 원이라면 하루에 17억 원 안팎이 오르내리는 크기입니다. 이런 날을 몇 번 지나면서도 계좌를 그대로 두는 일이 곧 견딤입니다.
SEC 공시로 추정한 순유입 자금도 남아 있습니다. 2022년에는 약 116억 달러가 순유입됐습니다. 2023년부터 2025년까지는 매년 55억에서 64억 달러가 빠져나갔습니다. 올해도 6월까지 약 60억 달러가 순유출됐습니다. 하락기에는 들어오고 회복기에는 나가는 흐름입니다. 다만 빠져나간 이유가 두려움인지 이익 실현인지는 이 통계로 알 수 없습니다.
아파트 쪽에서 견딘다는 것은 어떤 모습일까요? 아파트에는 매일 뜨는 시세가 없는 대신 사 줄 사람이 없는 시간이 있습니다. 3월 초 집계로 2026년 2월 강남구 아파트 거래는 63건, 서초구는 38건이었습니다. 둘 다 2022년 12월 이후 최저 수준입니다. 거래가 이렇게 줄면 가격표가 있어도 그 값에 팔 수 있는지는 알 수 없습니다. TQQQ의 견딤은 매일 바뀌는 가격을 지켜보는 일이고, 아파트의 견딤은 팔리지 않는 시간을 기다리는 일에 가깝습니다.
이번 3년은 2021년 11월 고점에서 출발한 기록입니다. 시작한 때가 달라지면 견뎌야 하는 시간과 폭도 달라집니다. 종료일을 2025년 말로 고정하고 시작 연도만 바꾸면 결과가 크게 갈립니다. 만 달러를 한 번에 넣었다면 2016년 시작은 TQQQ 약 23배, QQQ 약 여섯 배가 됐습니다. 2021년 시작은 TQQQ 약 2.4배, QQQ 약 2.0배입니다. 2023년 시작은 TQQQ 약 6.3배, QQQ 약 2.3배였습니다. 2022년 시작과 2023년 시작은 한 해 차이인데 1.3배와 6.3배로 갈렸습니다. 세금과 수수료를 뺀 값이고 배당은 다시 투자한 것으로 계산했습니다.
10개 시작 연도 가운데 아홉 개에서는 TQQQ가 QQQ를 앞섰습니다. 뒤진 단 한 해가 2022년 시작이었습니다. 같은 상품인데 시작한 때에 따라 왜 이렇게 벌어질까요? TQQQ의 세 배는 하루가 끝날 때마다 새로 맞춰지는 값입니다. 지수가 하루 10% 오르고 다음 날 10% 내리면 지수는 1% 내려가지만, 세 배 상품은 30% 올랐다가 30% 내려 약 9%가 빠집니다. 오르내림이 클수록 이 차이가 쌓이는 구조입니다. 2018년에는 지수가 제자리였는데도 QQQ는 약 -0.1%였고, TQQQ는 그해 약 -20%였습니다. 운용사도 하루보다 길게 보유하면 결과가 목표와 다를 수 있다고 밝힙니다.
그렇다면 이 표는 언제나 TQQQ에 유리할까요? 표에 담긴 기간은 나스닥100이 크게 오른 시기였습니다. 시장의 모양이 다르면 표도 달라질 수 있습니다. QQQ도 2000년대 초에는 고점에서 83% 가까이 빠졌고 회복에 약 12년이 걸렸습니다. TQQQ는 2010년에 나와 그 시기의 실제 기록이 없습니다. 이 표가 보여주는 것은 상품의 우열보다, 시작한 때에 따라 결과가 갈린다는 사실입니다.
남은 것은 이 차이를 사람마다 다른 조건에 대입하는 일입니다. 가장 먼저 갈리는 조건은 이 돈에서 생활비를 꺼내 써야 하느냐입니다. TQQQ의 분배금은 최근 12개월 기준 연 0.6% 안팎입니다. 계좌가 약 100억 원이면 분배금은 연 6천만 원 가량입니다. 이 금액은 금융소득 종합과세 기준인 연 2천만 원을 넘어 과세 대상이 될 수 있습니다. 부족한 생활비는 원금을 팔아 마련하게 되는데, 팔 때마다 양도세가 붙습니다. 반대로 집에서 실제로 살면 수입은 없고 보유세만 나갑니다. 월급이나 연금처럼 따로 들어오는 돈이 있는지에 따라 이 질문의 무게도 달라집니다.
살 집이 필요한지도 결과를 바꿉니다. TQQQ에 전액을 넣으면 살 집은 따로 구해야 합니다. 서울 아파트 평균 전세가는 2026년 8월 기준 약 6억 4천만 원입니다. 아파트에서 직접 살면 양도세 혜택의 조건인 실거주도 함께 채워집니다. 이미 집이 있는지도 변수입니다. 이미 집이 있다면 강남 아파트는 두 번째 집이 됩니다. 다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 10일에 끝나 세금이 크게 달라질 수 있습니다.
아파트를 사는 돈의 출처도 결과를 가릅니다. 주택담보대출은 6억 원으로 제한되어 있습니다. 50억 원짜리 집이라면 대출로 채울 수 있는 몫은 12%뿐이고, 나머지 88%는 자기 돈입니다. 이 비교는 사실상 현금끼리의 비교에 가깝습니다. 주식이나 채권을 팔아 집을 사는 비중은 2020년 1.4%였는데, 올해 1월에는 3.9%로 늘었다는 분석이 있습니다.
마지막으로 이 돈이 하락 구간에 필요해질 일은 없을까요? 돈이 필요한 때가 바닥과 겹치면 같은 계좌도 손실이 그대로 확정됩니다. 다섯 가지 조건이 다르면 같은 50억 원도 다른 결과로 이어질 수 있습니다.
이 대본의 숫자는 세 층으로 나뉩니다. 첫째, 공개 자료에서 그대로 확인되는 과거의 기록입니다. TQQQ의 연도별 수익률과 낙폭은 운용사의 일별 기준 가격에서, 강남구 아파트 지수는 KB 통계에서, 세율과 공제는 세법에서 확인됩니다. 다만 이 자료들은 기관마다 집계 기준이 달라 기준일과 범위가 조금씩 다릅니다. 3월 기준 아파트 지수와 9월 기준 TQQQ를 한 표에 놓은 것이 대표적입니다.
둘째, 조건을 붙인 계산입니다. 50억 원이 약 100억 원과 약 64억 원이 됐다는 값은 일시금 투입, 세금과 환율 제외, 실거주 1주택이라는 가정 위에 서 있습니다. 가정이 하나만 바뀌어도 아파트의 세금은 크게 달라집니다.
확인되지 않는 부분도 있습니다. 50억 자산가라는 특정 인물의 실제 선택과 이유는 공개 자료에서 확인되지 않습니다. 그래서 이 대본은 가정 사례로 다뤘습니다. 강남 신축만 따로 뽑은 가격 지수도 없어 강남구 전체 평균으로 대신했습니다. 8월에 나온 세제 개편안도 아직 확정 전이라 보유세 계산이 바뀔 수 있습니다. TQQQ에서 빠져나간 자금의 이유도 통계로는 알 수 없습니다.
마지막 층은 아직 오지 않은 미래, 즉 전망입니다. TQQQ의 미래 수익률에 대한 공식 전망은 없습니다. 이 상품을 설명하는 자료마다 과거 수익률이 미래를 보장하지 않는다는 문구가 붙어 있습니다. 아파트 쪽에는 전문가 전망이 있습니다. KB국민은행 전문위원은 추석 이후 서울에서 상승폭 둔화가 이어질 가능성이 크다고 보고, 우리은행 연구원은 강남 3구가 정책 불확실성 등으로 위축됐다고 진단합니다. 다만 두 의견 모두 해석이자 전망일 뿐 확정된 사실이 아닙니다.
확정할 수 있는 것은 과거의 숫자와 조건을 붙인 계산까지입니다. 미래의 결과는 어느 자료도 보장하지 않습니다. 그래도 과거의 기록이 답할 수 있는 질문에는 답이 나와 있습니다. 2022년 초에 넣은 50억 원은 2026년 9월 25일 기준으로 약 100억 원이 됐습니다. 세금과 비용을 반영해도 TQQQ 계좌가 강남 아파트 계좌보다 약 31억 원 앞서 있었습니다. 이 결과에는 80% 안팎의 하락을 지나며 약 3년간 돈을 건드리지 않았다는 조건이 붙습니다. 시작한 때가 한 해만 달라져도 결과는 크게 달라졌습니다. 생활비, 거주, 세금 같은 조건에 따라 같은 50억 원도 다른 결과로 이어질 수 있습니다.
그래서 자료로 확인되는 선택의 이유는 특정 인물의 동기가 아니라 이 조건들입니다. 이 내용은 공개된 자료를 바탕으로 제도와 상품의 구조를 설명한 것입니다. 개인의 재무 상황과 투자 목적에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
오늘도 쉬운 재테크 공부, 당장재테크를 시청해 주셔서 감사합니다.
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