🟣고금리 고환율 시대에 내 자산 불리는 방법 - 김광석 교수 2부 '언니가 대신 물어볼게'

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중동전쟁으로 고비용·고금리·고환율이 구조화돼 이전으로 회귀하기 어렵다고 봄. 초고가 아파트는 조정, 중저가 아파트는 상승 전망이며 무리한 대출·투자목적 주택 보유는 비추천. AI 밸류체인 내 주도주는 반도체에서 전력 쪽으로 쇼티지가 이동하고 DRAM 가격은 26년 하반기~27년 1분기 피크 가능성, 중국 창신메모리 점유율 확대 언급. 피지컬AI는 로봇을 넘어 키오스크·냉장고 등으로 확장, 27년 상품화 전망. 확증편향을 버리고 주도주 이동을 살피라고 조언.

다듬은 글

※ AI가 다듬은 글(오탈자·군말 정리)

01. 저는 중동전쟁이 끝나더라도 이미 시작돼 상당 기간 이어져 왔기 때문에, 이 전쟁이 우리의 삶도 많이 바꿔놓았다고 봅니다. 팬데믹 이후에 유튜브가 성행하고, 키오스크를 좋아하지 않던 사람들이 키오스크를 쓰게 된 것처럼 삶의 방식이 바뀌었죠. 완전히 그 전으로 돌아가지 못하는 이런 변화를 우리는 구조적 변화라고 부릅니다. 그렇다면 중동전쟁 이후에는 어떤 구조적 변화가 있을까요?

02. 첫 번째는 고비용 시대에 안착한다는 점입니다. 고비용 시대에 안착하다 보니 고금리 시대에도 안착하게 됩니다. 금리가 떨어지더라도 5%에서 많이 떨어져도 4.5%일 텐데, 그것도 여전히 높은 금리입니다. 그럼에도 금리가 많이 안정됐다고 느끼게 되는 거죠. 환율도 1,300원대만 돼도 안정됐다고 보게 됩니다. 이것이 고환율 뉴노멀입니다.

03. 두 번째 변화는 에너지 구조입니다. 우리나라가 중동산 원유 의존도가 높았던 이유는 가성비 때문이었죠. 이제는 중동산이 아닌 다른 나라 원유를 적극적으로 섞어 쓰고 있습니다. 특히 미국산 원유를 많이 들여오고 있어요. 이것 역시 에너지 구조의 변화입니다. 다만 이는 더 높은 대가를 치르고 원유를 수입한다는 뜻이기도 합니다. 중동전쟁이 당장 끝난다 하더라도 국제 유가가 전쟁 이전 배럴당 55달러 수준으로 되돌아가기는 어려워 보입니다. 그래서 고비용·고금리 시대에 안착한다는 것이 우리가 받아들여야 할 첫 번째 큰 변화입니다.

04. 금리가 계속 높게 간다면 대출이 많은 사람들은 어떻게 해야 할까요? 현재 제 의견을 말씀드리면, 부동산 시장에서 초고가 아파트는 조정 국면에 들어섰습니다. 이미 조정이 시작됐고, 2027년에도 조정을 피하기 어렵다고 봅니다. 다만 이것이 대대적인 조정이라고 보기는 어렵습니다. 초고가 아파트를 35억 원 이상으로 규정한다고 가정하면, 35억 원을 넘는 아파트는 35억 원 가까이로 내려올 가능성이 큽니다. 물론 100억 원짜리가 35억 원이 된다는 뜻은 아닙니다. 상당 부분 조정을 피할 수 없지만, 전반적인 평균 아파트 가격은 여전히 상승세입니다.

05. 여기서 유동성의 개념을 잠깐 설명드리겠습니다. 금리는 통화량이고, 통화량에 재정을 더한 것이 유동성입니다. 금리를 올리거나 대출 규제를 해도 기본적으로 유동성이 더 많이 풀린다는 것은 돈의 가치가 계속 떨어진다는 뜻입니다. 그러니 부동산 시장을 볼 때는 집값이 오르고 내리는 것만이 아니라, 돈의 가치가 떨어져서 더 많은 돈을 내고 아파트를 사는 것이라고 이해하시는 게 맞습니다. 그래서 기본적으로 평균 아파트 가격은 올라갑니다. 다만 정책과 제도의 힘이 굉장히 강하기 때문에 초고가 아파트 가격은 조정을 받게 됩니다. 나머지, 부동산 전문가들이 말하는 '덜 똘똘한 한 채'와 '적당히 똘똘한 한 채', 즉 35억 원 미만의 아파트들은 35억 원을 향해 가고 있습니다.

06. 이런 시장의 모습이 주거 안정에 부합하는지에 대해서는 저도 많은 의문을 갖고 있습니다. 그럼에도 시장은 이런 모습입니다. 고금리 시대에 2027년 중반쯤 되면 추가 금리 인상이 멈추는 구간이 올 것입니다. 그 구간이 오면 시중금리가 조금 떨어질 수 있는데, 이는 저만의 전망이 아니라 OECD나 IMF도 같은 기준으로 보고 있습니다. 그때는 더 이상 추가 긴축이 없겠지만, 재정은 대대적으로 투입될 것입니다. 2027년 예산이 역대급이라고 했죠. 예산을 12% 증액한 적은 과거에 없었습니다. 이것은 일정 부분 확장 재정이라고도 할 수 있지만, 반도체 초과 세수 덕분이기도 합니다.

07. 그래서 2027년 중반부터는 서울 아파트 가격 상승률이 계속 플러스를 유지할 것입니다. 초고가 아파트는 조정을 받지만, 초고가가 아닌 '덜 똘똘한 한 채'가 있는 지역의 평균 가격은 오히려 떨어지는 모습을 보입니다. 초고가 아파트의 기여도가 크기 때문입니다. 25억 원 미만 아파트의 상승세가 강해서, 강남 3구와 용산을 제외한 나머지 구들의 상승률이 오히려 높게 나타나는 현상이 있습니다.

08. 그렇다면 2027년에 투자를 목적으로 2주택 이상을 보유하는 것은 제가 추천하지 않습니다. 무주택자이면서 여력이 된다면 생각이 달라질 수 있습니다. 전세보증금은 사실상 현금이고, 보통의 임차인에게는 전 재산입니다. 그런데 그 보증금을 갖고 있다는 것은 돈의 가치가 녹아내리는 것을 그대로 감수한다는 뜻입니다. 이자도 발생하지 않는 보증금이니까요. 돈의 가치가 떨어지고 있음을 생각해 본다면, 원하는 지역이 아니더라도 주택을 선택하는 편이 낫지 않을까 하는 생각입니다. 금리가 높은 시대이니 무리한 대출은 절대 추천하지 않습니다. 과세 체계도 많이 바뀌기 때문에 주택을 투자 목적으로 가져갈 필요는 없다고 봅니다. 다주택자나 2주택자라면 1주택자로 만드는 것이 더 유리해질 것입니다. 거주를 선택해야 한다면, 가난한 거주를 택하기보다는 내 집 마련을 시도하는 것이 적절하다고 생각합니다.

09. 반도체 이후에 제가 눈여겨보는 것은 쇼티지, 즉 공급 부족 현상이 다소 해결된다는 점입니다. 반도체를 사 주던 하이퍼스케일러들이 속도 조절에 나서고 있기 때문입니다. 자금 사정이 만만치 않아 잉여 현금 흐름이 마이너스로 바뀌고 있거든요. 그래서 반도체를 사 주던 기업들이 예전만큼 강하게 사 주지 못하고, 증가세가 꺾일 것입니다. 삼성전자와 SK하이닉스는 내년까지도 돈을 많이 벌 것이라 의심하지 않습니다. 다만 실적의 증가세가 꺾인다는 것입니다.

10. 두 번째로, 전 세계가 전력에 집중하고 있습니다. 특히 미국이 그렇습니다. 전력은 아직 완벽히 준비되지 않은 상태입니다. 미국은 아직 준비가 덜 되어 있고, 중국은 이미 되어 있습니다. 미국과 중국은 AI 패권 전쟁을 벌이고 있는 셈이죠. 지금 미국이 느끼고 있는 병목 현상은 데이터센터가 아닙니다. 미국의 데이터센터는 4,500~4,700개 정도 있고, 중국은 400개 정도입니다. 미국은 데이터센터를 더 늘리고 싶어 하지만 전력이 그만큼 보강되지 못했습니다. 전력이 발목을 잡고 있는 것입니다. 쇼티지가 전력으로 이동하고 있는 것이죠.

11. 재미있는 점은, 한쪽의 길이 풀리면 다른 쪽에 병목이 생긴다는 것입니다. 길을 걷다 보면 병목이 집중되는 곳이 있고, 상대적으로 다른 곳은 여유로워지는 것과 같습니다. DRAM이 부족해지니 GPU는 상대적으로 여유로워지고, 전력 부분에 쇼티지가 생기니 DRAM은 상대적으로 여유로워지는 것입니다. 그래서 반도체 가격이 정점을 찍는 시기가 2026년 하반기 4분기나 2027년 1분기가 될 수 있고, 이것이 주가에도 영향을 줄 것입니다. 한 가지 더 말씀드리면, DRAM 영역에서는 중국이 맹추격하고 있습니다. 창신메모리반도체는 2024년까지만 해도 시장 점유율이 거의 0이었는데, 올해 2분기에는 12%까지 늘었습니다. 저사양 반도체는 중국이 다 해먹겠다는 방향으로 움직이면서, 과잉공급까지는 아니지만 쇼티지에서 벗어나는 국면에 들어서고 있습니다.

12. 결국 쇼티지가 집중되는 곳은 미국의 전력 영역입니다.

13. 많은 분들이 피지컬 AI 이야기를 하시는데, 피지컬 AI 하면 무엇이 떠오르시나요? 로봇이죠. 저는 그 생각에서 조금 벗어나셨으면 합니다. 로봇은 피지컬 AI의 일부일 수 있지만, 피지컬 AI가 곧 로봇은 아닙니다. 사람들이 자꾸 피지컬 AI 하면 로봇을 떠올리는데, 피지컬 AI는 모든 사물에 들어갈 수 있습니다. 조금 더 가까운 현실을 생각해 주셨으면 합니다. 이 부분을 특히 강조하고 싶은데, 피지컬 AI는 2025년에 구상 단계였고, 2026년인 올해는 계획 단계입니다. 2027년은 상품 단계가 됩니다.

14. 가장 대표적인 사례를 하나 들어 보겠습니다. 키오스크가 AI를 만나면 어떻게 될까요? 키오스크는 불편했죠. 많이 불편했습니다. 그런데 사람 직원보다 키오스크가 오히려 더 편리해집니다. 사람은 나를 기억하지 못하지만, 키오스크는 제 소비 패턴을 기억합니다. 그래서 제가 고르는 것이 아니라, 키오스크가 "이거 드실 거죠?" 하고 추천합니다. 결제도 등록된 결제 수단으로 자동 결제됩니다. 이것이 내년에 등장할 모델이고, 이것이 바로 피지컬 AI입니다. 조금 더 나아가면, 제 생각에는 2028~2029년쯤 키오스크의 결제마저 스테이블코인으로 바뀔 것입니다. 그건 조금 더 먼 미래의 이야기입니다.

15. 또 하나의 사례는 냉장고입니다. 달걀을 몇 개씩 소비하시는지 아시나요? 대부분 모르실 겁니다. 그런데 냉장고는 기억합니다. 소비 패턴을 알고, 지금 몇 개가 남았는지도 압니다. 오늘 저녁 집에 들어갈 때쯤이면 내일 아침에 달걀이 다섯 개 필요한데 남은 것은 세 개뿐임을 냉장고가 알고 알아서 주문합니다. 냉장고 전체를 효율적으로 관리하는 것이죠. 이미 있는데 왜 또 사느냐고 물을 필요도 없습니다. 그리고 앞서 말씀드렸듯 결제까지 자동으로 이루어집니다. 조금 더 먼 미래에는 이 냉장고도 스테이블코인으로 결제하게 될 것입니다.

16. AI 간의 거래 수단은 프로그래밍이 가능한 코인이어야 하기 때문에, 스테이블코인으로 대체될 가능성이 높습니다. 즉 AI 문명에는 지금 우리가 쓰는 돈과 카드가 잘 어울리지 않습니다. 옛날 방식의 돈이 자꾸 가로막으니, 돈 역시 AI 문명에 맞는 형태로 바뀌어야 합니다. 그것이 스테이블코인입니다. 지금까지 조각조각 말씀드린 내용들이 2027년에는 상당히 퍼즐처럼 맞춰질 것입니다. 스테이블코인은 프로그래밍이 가능한 돈이라고 이해하시면 됩니다. AI 시대에 돈이 스테이블코인으로 전환되는 일이 일어나는 것이죠.

17. 그렇다면 주도주는 어디로 갈까요? AI 밸류체인의 마지막 단계는 서비스였습니다. 그런데 이제 새로운 카테고리가 하나 생깁니다. 서비스를 넘어 AI 프로덕트가 등장하는 것입니다. 이제 이쪽으로도 주식에 돈이 모일 수 있을 것입니다. 이것이 가시화되고 있습니다. 그리고 밸류체인의 끝단에는 전력이 있습니다. AI 밸류체인이 이 두 쪽으로 확장된다고 생각합니다. 물론 암 치료에 특화된 바이오나 비만 치료제 개발 같은 예외적인 산업 섹터도 있겠지만, 기본적으로 돈은 AI 밸류체인 안에 집중될 것으로 봅니다. 다만 AI 밸류체인 안에서도 주도주는 계속 이동할 것입니다.

18. 첫 번째, AI를 욕하지 마십시오. 사람과 AI가 싸우는 것이 아닙니다. AI를 이용하는 사람과 AI에 의해 대체되는 사람이 싸우는 것입니다. 김미경 선생님도 많이 강조하고 계시지만, 경제를 연구하는 사람으로서 저 역시 AI와 등을 져서는 안 된다고 말씀드리고 싶습니다. AI를 잘 활용하는 사람이 되셨으면 합니다.

19. 두 번째, 주도주가 이동한다는 사실을 잊지 마십시오. 제가 왜 이런 말씀을 드리냐면, 배터리가 주도주였을 때 반도체로 옮겨 간다는 의견을 말씀드렸다가 욕을 먹은 적이 있습니다. 내가 지금 배터리를 이만큼 갖고 있고 주식에 몰빵했는데, 그게 떨어진다는 말을 들으니 싫으셨던 것이죠. 그것이 바로 확증편향입니다. 경제 정보를 접하실 때 위로를 받으려고 하지 마십시오. 위로를 받으려고 경제 채널을 보고, 삼성전자가 계속 오른다고 말해 달라고 하시는 것입니다. 이건 드라마가 아닙니다. 위로는 드라마에서 받으시고, 확증편향을 버리셔야 합니다. 주도주는 교체됩니다. 언제, 어디서, 어디로 이동하는지 들여다보는 연습이 필요하고, 그러려면 확증편향을 버려야 합니다.

20. 세 번째, 확증편향을 버리십시오. 오늘 '언니의 한 줄 답변'도 이렇게 세 가지로 정리했습니다. 고금리는 방법이 없고, 전 세계가 그런 상황 속에서 살아내야 합니다. 포기할 수밖에 없는 것은 그냥 포기하고, 내가 잡아야 할 것은 잡으면서 잘 살아내는 지혜가 필요하다고 생각합니다.

21. 《돈의 역류 2027년 경제 전망》은 그래프도 많지만 정말 쉽게 읽힙니다. 쉽게 이해되고, 앞으로의 방향을 잡는 데 도움이 됩니다. 2050년까지 시리즈를 쓰기로 약속한 상태라고 하니, 많은 분들이 이렇게 질문하십니다. "내년 경제는 어떨까요? 내일은 좀 나아질까요?" 걱정에서 나오는 질문이죠. 그런 질문을 갖고 계신 분들이 이 책을 보셨으면 좋겠습니다.

22. 그 질문에 제 답을 먼저 드리겠습니다. 내년 경제가 나아져도 모두가 나아지지는 않습니다. 내년 경제가 어려워져도 모두가 어려워지는 것은 아닙니다. 중요한 것은 내년 경제가 어떻게 변하는지를 관찰하고, 나는 어떻게 대응할지를 고민하는 것입니다. 경제 전망이 나에게 중요한 이유는 나에게 영향을 미치고, 내가 방향을 어떻게 잡을지 결정하게 하기 때문입니다.

23. 오늘 김광석 교수님과의 인터뷰를 보시면서 여러분 나름대로 방향을 잡으셨을 것 같습니다. 2027년을 맞아 각자 방향과 계획을 세우셔야 할 것입니다. 이 책을 꼭 선물로 드리고 싶습니다. 오늘 교수님 감사합니다. 제가 감사합니다.