저자: 홍춘욱 · 한국인
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집은 무조건 사야 한다는 통념과 달리, 1970년대 사채동결 조치 등 정부의 재산권 개입 경험 때문에 한국인들이 부동산을 안전자산으로 선호해 왔다고 설명. 1978년 전국 부동산 50% 이상 상승 등 과거 사례를 들며, 부동산 상승은 공급 확대와 인기 지역 쏠림 속에서 이뤄졌다고 분석. 인플레이션 속에서 지역·입지를 잘 알고 공부해서 사야 하며, 무작정 집을 사는 것은 위험하다고 강조.
다듬은 글
어려서부터 정말 많이 들은 이야기가 이것이었습니다. 집 한 채 있어야 된다, 집이 가장 안전하다, 집은 배신하지 않는다, 땅은 배신하지 않는다. 이런 말을 많이들 하십니다. 하지만 집을 사는 것 자체를 목적으로 삼으면 안 됩니다. 집을 샀다가 하우스 푸어가 되고, 집을 잘못 산 거지가 되는 경우가 생기기 때문입니다. 이를 피하려면 어떻게 해야 할까요?
우리나라 사람들이 보기에 주식은 대단히 위험해 보입니다. 가장 큰 이유는 97년 외환위기 때 주가가 1/3 토막 나고, 2008년 글로벌 금융위기 때 반 토막 났던 기억 때문입니다. 주식시장의 변동성이 너무 크다는 인식이 자리 잡은 것이죠.
그런데 저는 이보다 더 중요한 요인이 하나 더 있다고 생각합니다. 바로 주식과 금융시장의 재산권 문제에 대해 투자자들이 우리 경제와 역사 속에서 의구심을 가지고 있다는 점입니다.
예를 들어 1980년대 초반 국제그룹이 해체된 사건처럼, 정부가 마음먹으면 그룹 하나를 날리는 것도 예전에는 일도 아니었습니다. 더 나아가 사람들 간의 거래에도 정부가 마음대로 개입하는 일이 많았습니다. 가장 대표적인 것이 1972년 8·3 조치, 이른바 사채동결 조치입니다.
당시 사람들 간에 돈을 빌려줄 때 이자율이 50% 전후였습니다. 정부는 이것이 경제 발전에 도움이 안 된다고 보고 갑자기 이를 동결했습니다. 3년 동안은 갚지 않아도 되고, 이후 5년에 걸쳐 분할 상환하게 했으며, 그때 금리는 연 16.2%였습니다.
100만 원을 빌리면 매달 4만 5,000원을 갚아야 했고, 1년이면 50만 원, 즉 이자만 100만 원의 절반인 50만 원을 내야 했습니다. 이처럼 살벌한 이자율을 감당하면서 한국 사람들은 사업을 하고 집을 샀습니다. 경제 발전이 어려운 상황이었고, 베트남 전쟁이 종전을 향해 가면서 박정희 정부는 여러 요인을 고려해야 했습니다. 그 결론이 사채동결이었습니다.
정부 입장에서는 국민의 재산권을 박탈해 손쉽게 위기를 해결하려 했던 것이지만, 사람들의 마음에는 깊은 상처가 남았습니다. 1962년 화폐개혁 때 은행 예금도 마음대로 찾지 못했던 기억이 있는데, 사채까지 동결되자 "이제 사람들끼리 돈을 빌려주는 것도, 은행에 넣는 것도 안전하지 않다"는 생각이 퍼졌습니다. 그러면 남는 것은 무엇일까요? 주식은 정부 마음에 들면 한 방에 끝날 수 있으니 불안하고, 남은 답은 부동산이었습니다.
그 결과 "땅은 배신하지 않는다"는 생각을 가진 사람들이 시장에 넘쳐났고, 1972년 사채동결 이후 6년에 걸친 부동산 대세 상승이 이어졌습니다. 특히 1978년에는 전국 단위로 부동산 가격이 한 해에 50% 이상 올랐습니다.
1970년대 초반 강남을 중심으로 대규모 아파트 단지 공급이 이루어졌는데, 여의도 등지의 분양가는 평당 10만 원, 혹은 한 자릿수 때였습니다. 믿기 어렵겠지만, 불과 4년 뒤인 1977년 압구정 현대아파트 분양 때는 30만~40만 원으로 세 배, 네 배가 올랐습니다. 한 해에 집값이 50~60%씩 몇 년간 계속 올라야 가능한 일입니다. 정부가 분양가를 통제하던 시기였음에도 이런 일이 벌어졌습니다. 당시 부동산 광풍이 얼마나 대단했는지 알 수 있습니다. 지금 재건축 중인 반포는 1976년, 잠실은 1977년에 공급된 지역입니다. 우리나라 역사상 두 번째로 많이 오른 해가 바로 그 시기였습니다.
우리나라 가계금융복지조사 통계를 보면, 30대의 주택 보유율은 낮지만 40~60대는 75~80%, 60세 이상도 80%를 넘습니다. 우리나라는 은퇴 후 집을 팔아 노후 생활비로 쓰는 경우가 일반적이지 않습니다. 끝까지 집을 가지고 있다가 자녀에게 물려주는 경우가 많습니다. 주택연금 같은 제도가 도입되면서 이런 모습은 점차 사라질 것으로 보지만, 사람들은 여전히 집을 팔았다가 망한 사례를 쉽게 꺼냅니다.
지금 우리나라에서 돈을 많이 가진 사람들은 1960~70년대를 경험한 사람들, 즉 베이비붐 세대 위 세대입니다. 이들이 부동산에 강한 집착을 보이는 이유도 바로 이 경험 때문이라고 생각합니다.
주택 공급이 늘어나는 이유를 생각해 보면 답이 나옵니다. 집값이 오르고 주택난이 있으니 정부가 공급을 늘리는 것입니다. 그리고 공급이 이루어지면 이득을 보는 사람들이 있습니다. 토지를 보유한 사람들, 그리고 잠실이나 반포처럼 원래 공유수면이던 땅을 매립해 아파트를 공급하면 원가가 싸기 때문에 정부와 건설사가 큰 이득을 봅니다. 그 돈은 다시 경제로 흘러갑니다.
또 하나 중요한 점은 공급에 시간이 걸린다는 것입니다. 1974년부터 공급이 본격화되어 1976년에 대규모 공급이 이루어졌지만, 실제 입주는 1980년대 초반, 70년대 후반에 이루어졌습니다. 공교롭게도 그때 석유 위기로 부동산 시장이 흔들릴 때 대규모 입주가 쏟아졌습니다. 즉 공급이 늘면 집값이 바로 빠지는 것이 아니라, 2~3년, 3~4년 뒤 입주 물량이 쏟아질 때 집값이 조정을 받는 경우가 많습니다. 이 흐름도 알아두시면 좋습니다.
1992년까지는 전국의 집값이 함께 올랐습니다. 대구, 서울, 광주, 경북 고령까지 집값이 같이 오르던 시기였습니다. 당시에는 농촌에서 도시로, 가까운 도시에서 대도시로 인구가 이동하던 때였기 때문입니다.
그 이후 도시화율이 약 70%에 도달하면서 투자의 흐름이 바뀌었습니다. 첫째, 부동산 중에서도 아파트만 오릅니다. 둘째, 아파트라도 각 지역의 인기 지역만 오릅니다. 예를 들어 서울은 강남, 대구는 수성구가 올랐고, 같은 대구라도 서부정류장 쪽은 오르지 않았습니다. 20년째 오르지 않는 단독주택을 가진 사람의 심정은 겪어 보지 않으면 알기 어렵습니다. 연 3% 인플레이션이 20년 지속되면 돈의 가치는 반 토막이 납니다. 5,000원에 먹던 식당 밥이 만 원이 되는 셈이고, 집값이 안 올랐다는 것은 사실상 가치가 반 토막 난 것과 같습니다.
그러니 "집은 무조건 사야 된다"는 말은 맞지 않습니다. 인구가 집중되고 사람들이 선호하는 지역의 아파트를 사야 합니다. 그냥 무작정 사면 하우스 푸어가 되거나 집을 잘못 산 사람이 될 수 있습니다. 이를 피하려면 공부해야 합니다. 우리나라 경제의 변화 과정에서 인기 지역과 주택이 어떻게 변해 왔고, 그 계기가 무엇이었는지 알아두지 않으면 주택을 사고파는 과정에서 손해를 볼 수 있습니다. 무조건 사야 하는 것이 아니라, 제대로 잘 알고 사야 합니다.
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