저자: 김종봉 · 한국인
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대통령 임기 말 고향 지역 부동산이 오른다는 가설을 제시하고, 과거 노무현·이명박·박근혜 정권 시기 부산·대구 등 지역 상승 사례를 근거로 듦. 일본 사례상 장기 하락 사이클 가능성을 언급하며 하락기에는 중심지 아파트가 상대적으로 안전하다고 주장. 비트코인은 등락폭이 크지만 차트 기준으로 투자 가능하다고 봄.
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야, 더 신기한 건 서울 수도권의 흐름을 잡지 못한 야전군들이 있는데, 그 사람들이 비트코인 투자 쪽으로 가서 좋은 성과를 내고 있다는 겁니다. 이게 재테크의 답이 될 수 있을지는 모르겠지만, 저는 괜찮다고 봐요. 비트코인이 완전히 없어지는 시장은 아닌 것 같아요.
오늘은 주식투자를 잘하는 방법에 대해 이야기해 보겠습니다. 주식투자를 주로 하고 계신 분들이 많은데, 부동산 투자도 제가 알고 있는 것을 말씀드리려고 해요. 혹시 부동산은 어떻게 하고 계세요? 지금 제가 거주하고 있는 집이 하나 있고, 보유하고 있는 자가 아파트가 두 군데 있습니다. 돈이 있으면 어디에 투자할지 고민하게 되죠. 지난번 작년 영상에서 제가 그 부분을 공개했었죠.
부산이나 경남 쪽 이야기를 하겠습니다. 가장 먼저 떠오르는 게 부산 경남이고, 그쪽은 제가 기억하기로 방법론적인 측면이 있어요. 제가 책에서 본 내용인데, 대통령 인기가 말기로 가면 대통령의 정치적 기반이 되는 지역, 혹은 대통령의 고향 부근에서 부동산 가격이 오를 가능성이 높다고 해요. 이유가 뭐냐면, 대통령 임기 말이 되면 돌아갈 곳이 필요하잖아요. 그렇죠. 그 돌아갈 곳의 영향력이 빠지기 전에 뭔가를 해 놓는 거예요. 예를 들면 개발을 시키고, 어떤 지역은 허가를 많이 내주기도 하고요. 이게 맞는지 안 맞는지는 제가 확신할 수 없지만, 이 이야기를 오래 전에 들었어요.
제가 아는 분의 첫 번째 영상도 함께 보여드리면 좋겠어요. 그분이 하셨던 투자 방법이 저는 꽤 멋졌던 것 같아요. 그분이 어떻게 해서 이렇게 자산을 만들었는지 너무 궁금해서 여쭤봤더니, 간단하게 답하셨어요. 대통령이 3년 차가 됐을 때, 대통령의 정치적 기반인 고향 근처에 있는 아파트나 건물을 많이 사두었다고 하셨습니다. 그분의 생각이 대략 맞았던 셈이죠.
당시 그분의 자산이 한 80억 정도였으니 지금은 200억 넘었을 것 같아요. 그분이 제게 이야기하셨던 시기에는 이명박 대통령 때부터의 이야기도 했었어요. 저는 그때 듣고도 투자를 제대로 하지는 않았어요. 시간이 거의 없었거든요. 그런데 그분이 저를 설득하실 때 하셨던 말씀이 노무현 대통령 때부터 시작됐다는 거였어요. 노무현 대통령의 정치적 기반이 어디냐고 물으셨는데, 경남 위쪽이었어요. 그 시기에 부산 해운대의 마린시티가 개발되었고, 사람들이 사진 찍으러 가는 명소가 됐죠. 그때 그쪽 아파트 가격이 정말 많이 올랐어요.
그 다음이 이명박 대통령이죠. 이명박 대통령 때는 포항 신도시가 생기고, 다른 개발들도 다시 진행되었습니다. 그래서 그 지역 가격도 엄청 올랐어요. 그다음이 박근혜 대통령이었죠. 박근혜 대통령의 고향은 대구예요. 대구 달서구를 빼고도 다들 아실 거예요. 대구는 서울 강남을 제외하고 가격이 가장 많이 오른 곳 중 하나였습니다. 달서구는 왜 그만큼 안 올랐냐고 하실 수도 있는데, 용산동 같은 곳은 많이 올랐어요. 처음에는 사람들이 비싸다고 생각했겠지만, 지금 돌아보면 그때 샀던 분들은 많이 번 상태일 거예요.
지금은 4년 전을 떠올리실 텐데, 지금은 가격이 정말 놀랄 만큼 올랐어요. 대구는 아마 전국에서 서울 다음으로 빨리 오른 곳으로 기억하실 겁니다. 제가 2019년에 이 채널에 출연해서 "부산 경남이 이후 대구 경북, 그리고 서울로 이어질 것"이라고 말씀드린 적이 있어요. 그런데 부산 경남은 그 이후 대구 경북과 서울이 오르는 동안 따라 오르지 못했어요. 그러다 2년 전, 작년인 2019년 말부터 2020년에 급등을 했습니다.
지금 엄청 올랐어요. 놓칠까 봐 2배씩 오르기도 했고요. 부동산 투자의 핵심은 중심지예요. 가능하면 최대한 중심지를 노려야 해요. 외곽의 넓은 60평을 가진 것보다 중심지의 20평이 더 나을 수 있어요. 여러분 직접 한번 보세요. 제가 이렇게 말씀드리면 영상 보면서 고개만 끄덕이시겠죠. 그런데 과거 차트를 한번 보세요. 요즘은 시각 자료도 잘 나오잖아요. 아파트 시세를 보면 중심지 가격이 제가 말한 대로 사이클을 따라 움직였고, 상대적으로 많이 오르고 상대적으로 덜 빠졌어요. 그러니 다음 대통령이 누가 됐는지, 그분의 고향이 어딘지 한번 살펴볼 필요는 있죠.
그래서 임기 3년 차부터는 이제 시장을 봐야 해요. 2019~2020년에는 서울의 대부분 부동산 전문가들이 부산을 이야기하기 시작했어요. 그 영상을 제가 김작가 TV에서 최초이자 마지막으로 올려드렸는데, 반응이 좋았어요. 그런데 지금 부동산이 하늘 높은 줄 모르고 오르고 있잖아요. 계속 이렇게 오르고 떨어지지 않는다면 그건 무슨 일일까요? 저는 사실 부동산 사이클을 활용해서 경매 같은 것을 하는 사람이 아니라서, 다른 전문가들의 예측에 비해 논리적으로 엄청나게 설명하지는 못해요.
많이 올랐다는 건 다들 아실 거예요. 예전에 일본 부동산을 보면서 "아직 한국은 싹이 트는 시기니까 더 오를 것이다"라는 핑계를 댈 수 있는 시기는 지났어요. 이제는 도쿄 집값도 비싸고, 서울 집값도 비싸요. 더 문제가 되는 건, 서울 수도권의 흐름을 잡지 못하면 지방의 흐름도 잡지 못한다는 거예요. 서울이 천장이니까 다른 곳도 그에 맞춰 키 높이를 맞추는 거예요. 서울의 땅이 10평에 1억이라면, 다른 곳이 10평에 1000만 원일 수는 없잖아요. 그러니 대장주 지역을 기준으로 다른 곳도 따라 올라가는 거죠.
그런데 수도권의 흐름을 잡을 방법은 없어요. 인구가 밀집되어 있는 지역이라 잡을 방법이 없습니다. 만약 수도권이 예전처럼 2배씩 오르는 일이 다시 생긴다면, 지방 집값도 같이 올랐을 거예요. 문제는 인구 구조예요. 일본 부동산 이야기를 많이 하는데, 우리도 일본처럼 풍선이 꺼지는 길을 갈 수밖에 없다고 생각해요. 단지 시기의 문제일 뿐이죠. 그래서 제 생각에는 지금 부동산이 이렇게 오른 것 자체가 무리라고 보고, 대부분의 부동산 전문가들도 열에 일곱 정도는 같은 의견인 것 같아요.
이제 다시 다이내믹하게 2배가 더 가는 일은 없을 것 같아요. 지금 사이클에서는 언젠가 하락하는 구간이 올 거예요. 그 하락 사이클에서 내가 어떻게 대응해야 하는데, 이번 하락 사이클에서는 최대한 중심지에 사는 게 안전한 것 같아요. 일본 부동산 이야기를 영상으로 앞으로도 많이 다룰 텐데, 그때마다 "우리는 다르다"라는 말이 나오곤 해요. 그런데 인구 구조만 보면 우리는 일본보다 더 심각해요. 그래서 "우리는 다르다"라고 말하는 건 제가 보기에는 너무 무책임한 이야기 같아요.
물론 과거에도 부동산 가격이 계속 오를 거라고 말할 수 있었던 때가 있었어요. 하지만 지금은 그런 이야기를 할 수 있는 수준은 아니라고 봐요. 그렇다면 정말 다음 사이클은 없는 걸까요? 저는 이 부분을 계속 고민하는 편이에요. 아직까지는 우리 베이비붐 세대들의 경제력이 어느 정도 있고, 일본의 단카이 세대가 올라갔던 1980~90년대에 비해 지금은 의료 기술이 훨씬 좋아져서 수명도 많이 늘었을 거예요. 그래서 다음 사이클까지는 중심지가 안전하게 상승하지 않을까, 그런 전략을 세우고 있어요. 저도 부동산 사이클을 그려보면서 상승기에 어떻게 해야 할지 공부하고 있고, 주변에 부동산 전문가 분들도 많이 두고 있어요.
지금부터 2배가 더 오르는 현상은 생기지 않을 것 같아요. 그러니 급등보다는 완만한 상승이나 하락 구간에서 한번 투자해서, 중심지 위주로 잘 골라 다음 사이클을 노려볼 수 있지 않을까 생각합니다. 인구 구조 때문에 더 중심지 쪽으로 가는 게 좋다고 봅니다.
부동산만큼 핫한 게 비트코인이죠. 비트코인은 며칠 전까지 4000만 원을 찍었었어요. 비트코인 투자가 재테크의 답 중 하나가 될 수 있을지 저는 괜찮다고 봐요. 제가 이런 이야기를 드리는 이유는, 비트코인이 없어지는 시장은 아니라고 보기 때문이에요. 등락 폭이 너무 큰 시장이라는 건 맞아요. 높이 올랐으니 깊이 떨어진 거죠. 그런데 산이 높고 골이 깊다고 모두가 돈을 버는 건 아니에요. 누군가는 잃고 누군가는 얻습니다. 다만 산을 잘 탔던 사람들은 한 번에 자산을 잃지 않도록 조심하셔야 해요.
저는 상승기 때 봤어요. 지금 폭락했다는 것도 알고 있는데, 이 시장에 더 관심을 가져야 하는데 제가 그러지 못하고 있다는 사실이 좀 아쉬워요. 그래도 하락에 대해서도 많이 준비했기 때문에, 아끼면서 돈을 벌 방법도 있을 거예요.
비트코인에 대해 사람들이 자꾸 물어보는 게 있어요. "대표님, 코인은 어떤 기준으로 투자해야 하나요?" 저는 차트를 보고 매매하는 추세추종 방식으로 접근해요. 주식이든 코인이든 마찬가지예요. 차트에는 사람들의 심리가 담겨 있고, 시장을 주도하는 세력의 흐름이 담겨 있으니, 차트를 기준으로 투자하시면 됩니다.
그럼 중요한 것 하나를 짚어 볼게요. 강한 종목을 찾을 때 무엇을 봤죠? 거래량이죠. 그러면 비트코인 외에도 여러 코인이 있잖아요. 그 코인들의 기준점은 누구일까요? 비트코인이죠. 맞아요. 비트코인을 코스피라고 생각하고, 나머지 코인들을 개별 종목이라고 생각해 보세요. 그렇게 접근하면 됩니다. 코인에도 대장주가 있고, 시장을 앞서가는 종목이 있어요. 다만 거래대금이 많은 큰 종목 위주로 거래하는 것을 추천합니다.
주식은 기업의 재무 상황, 실적, 경영 환경, 기업 고유의 리스크를 살펴봐야 하니 복잡해요. 잘 나가던 기업의 실적이 갑자기 나빠질 수도 있고, 경영 환경이 바뀔 수도 있죠. 그런데 코인에는 그런 것들이 덜해요. 물론 코인도 전문적으로 공부하는 분들께 물어보면 나름의 가치를 이야기하시겠지만, 저는 잘 모르겠어요. 개별 코인이 가진 악재나 뉴스도 주식보다 영향이 적은 편이라, 차트 흐름에 따라 움직이는 경우가 많아요. 그래서 차트로 보면 오히려 더 깔끔하게 보일 때가 많아요.
차트 투자를 잘하는 분들은 대부분 성공하시는데, 그렇지 못한 분들은 힘들다고 하시더라고요. 기업의 재무나 종목 선택이 어렵다는 분들도 계시죠. 제 주변에도 코인을 잘하는 친구들이 있고, 주식 실력이 좋은 친구들도 있어요. 예전에 코인 빙하기라고 불리던 때, 비트코인이 400만 원대였을 때, 주식을 하던 친구들이 "코인 시장은 대중의 관심이 없으니 뭘 해도 안 된다"고 했어요. 사업을 해도 안 되고, 그런 이야기를 많이 하더라고요.
그런 분들이 지금은 많이 달라졌어요. 주식으로 매매하다가 비트코인으로 넘어온 분들이 많은데, 잘 벌고 있어요. 그런데 이제는 누구도 비트코인이 끝났다고 말하지 않는 것 같아요. 제가 400만 원대일 때 어떤 분이 "지금 시장을 어떻게 봐야 하나요"라고 물으셨는데, 저는 계속 공부하라고 말씀드렸어요. 그게 오히려 나중에 전문가가 되는 확실한 길이라고 생각해서요. 그분은 어렵다고 하셨죠. 종목을 어떻게 골라야 할지 모르겠다, 기업 재무제표를 봐야 하는데 그것도 모르겠다는 이야기도 하셨어요. 주식과 코인의 차이점과 공통점이 그런 부분에서 드러나는 것 같아요.
대표님은 400만 원대에 사서 언제 파셨냐고요? 1000만 원 근처에서 파셨나요? 제가 파는 기준은 1000만 원까지가 아니었어요. 물량의 20%를 1000만 원에 팔았던 것이고, 나머지는 좀 더 보유했어요. 한때 4000만 원까지 갔을 때, 150만 원에서 380만 원 사이에서 오르기 시작해 2.5배 오른 시점에 "비트코인 광풍이 분다"는 기사가 네이버 실검에 올라왔어요. 그날 그 기사 보고 팔았어요. 대중들이 다시 몰려드니까 저도 안정적인 수익을 챙기고 싶었어요. 그때의 판단이었으니, 결과가 불합리해 보여도 상관없다고 생각해요.
비트코인이 빙하기를 지나 400만 원에서 끝나고, 왜 지금 4000만 원대까지 올라왔는지 궁금해하는 분들이 많아요. 지금은 좀 떨어졌지만, 앞으로는 어떨지도 궁금해하시죠. 사실 올라온 이유는 여러 가지예요. 유동성이 풍부해져서 들어온 자금일 수도 있고, 투자하기 쉬워져서일 수도 있어요. 그런 자금들이 화폐가치 하락 때문에 몰린 걸 수도 있고요. 제가 이유를 확실하게 말씀드리긴 어려워요.
이제 더 이상 상승하지 않는다고 생각하는 분들도 있고, 오히려 이제부터 다시 들어가야 한다는 분들도 있어요. 제 생각에는 어느 쪽도 확신할 수 없어요. 그래서 저는 "모른다"라고 답하는 편이에요. 하락하는 이유도 다양하고, 상승하는 이유도 다양하니까요. 다만 제대로 된 상승 흐름이 나올 때 어디서 수익을 낼지는 미리 한번 고민해 볼 만해요.
지난번에 말씀드린 것처럼, 비트코인 차트가 과거 패턴과 비슷하게 움직이는지 확인하면서 시나리오를 세우는 것도 괜찮을 것 같아요. 대표님도 여기서 더 하락하면 다시 들어갈 생각을 하고 계신 것 같은데, 저도 지금은 좀 지켜봐야 할 것 같아요. 아직 제대로 된 상승 흐름이 나온 것은 아니니, 일단 차트를 더 보면서 판단하려고 합니다. 알겠습니다.
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