저자: 홍춘욱 · 한국인
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부동산 하락세가 2023년 상반기까지 이어지며 아직 바닥이 아니라는 주장. 서울 아파트 경매 낙찰가율이 2021년 120%대에서 70%대로 하락, 관문·트로피 아파트 가격은 아직 조정 덜 됨. 금리 인하와 미분양 감소가 확인되어야 바닥 논의 가능. 정부 규제완화는 보조 요인에 그침. 인구감소 우려는 과장이라고 반박하며 저출산 예산이 GDP 대비 미미하다고 주장. 단기 조급함을 경계하고 1년 정도 기다리며 가치 기준 가격에서 매수하라고 조언.
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가격에 상승을 이야기하기는 아직도 좀 많이 남았다 저는 적어도 2023년 상반기에는 멈추긴 어렵고 금리인화 되는 거 봐야 그때야 바닥 이야기를 할 수 있지 않을까 최근에 부동산 시장 분위기 좀 현재 어떻고 현재 어느 지점에 와 있다고 보세요. 이제는 이제 워낙 많이 떨어진 상태라서 아직도 진행 중이죠. 왜 그러냐면 부동산이 단일한 시장이 아니라서 그렇거든요. 최근에 빌라 왕 사건 보셨겠지만 사교수법이 굉장히 정교하고 무섭더라구요 정부 정책의 허점을 노린 그런 사기단들이잖아요. 그 과정을 겪고 나면 앞으로 부동산 시장이 굉장히 큰 변화가 있을 거예요.
일단 2021년 22년에 가장 핫했던 시장이 빌라였어요. 그리고 고가 오피스텔이었어요. 왜냐하면 아파트가 공급이 안 되고 또 아파트값도 너무 많이 올라 있으니까 그쪽 시장도 우리나라 부동산 시장에서 상당히 중요한 영역이거든요. 그 시장이 1 2년 내에 회복되겠는가 예를 들어서 강남에 1억짜리 평당 1억짜리 오피스텔들이 막 분양되고 그랬잖아요. 반포동에도 있고 그게 어떻게 될 것인가 이런 것들을 생각하면 부동산 시장에 큰 내에서 이게 앞으로 가능성이 있는가 1 2년 내에 회복되겠는가에 대해서 의심이 들 수밖에 없는 거죠. 그래서 아파트만 놓고 본다면 특히 서울의 아파트는 대단지에 그 관문 아파트들은 이제 그랜드마크로 가는 수문장 역할을 하는 아파트들이 있잖아요.
그럼 관문 아파트들 가격은 정말 급매물 속에서 많이 빠졌는데 거래량이 좀 적거나 아니면 또는 뭔가 잊을 수요 주변의 전세나 이런 것 때문에 이주 수요가 없는 아파트들은 가격이 아직 조정들이 안 이루어진 상황이죠. 그렇기 때문에 관문 아파트 레벨까지 다른 아파트들 그 트로피 아파트들 있잖아요. 전 국민이다 하는 그런 아파트들 가격은 아직도 안 떨어지고 있어서 근데 그게 인덱스에서는 차지하는 비중이 크잖아요. 시가총액이 그러니까 그런 면에서 가격에 상승을 이야기하기는 아직도 좀 많이 남았다 그런데 급급매가 체결이 된 수천 세대짜리 그리고 매매 2주 수요 이런 것들이 되게 많은 아파트들은 여기서 더 빠지겠나 정도 그런데 이제 그 가격 및 수준으로 그 아파트 가격이 오르지는 못할테니까 그 아파트 레벨로 다른 주택 가격도 수렴하지 않겠나 그 가격 하락률이 가격에 하락은 일단 저는 적어도 2023년 상반기에는 멈추긴 어렵고 금리인화 되는 거 봐야 그때야 바닥 이야기를 할 수 있지 않을까 아직은 상당히 저는 어렵다고 보고 있습니다.
서울고 수도권 기준일 때는 밑으로 더 떨어진다면 좀 어느 정도까지 더 떨어질 수 있을까요. 서울 경매 낙찰가율이 70%대를 찍었어요. 작년 12월에 그런데 재작년에 얼마였냐면 120%였잖아요. 낙찰이란게 그만큼 50% 포인트도 가까이 떨어진 거죠. 2차 3차로 가고 있거든요. 그 가격이 있는데 그 분배 정도 아니고 사겠어요. 제가 그걸 질문하는 거죠. 지금 집을 사면 경매에서 사지 지금 상도동에 있는 아파트 유명하잖아요. 지금 난리 났잖아요. 그 l모 아파트입니다. 상도동에 있는 엘모아파트 경매 낙찰가율 뭐 8억대 지금 나오잖아요.
그게 얼마 전에 15억 하던게 2차가 유찰 됐어요. 그렇거든요. 2차까지 유찰돼서 그래요. 그런 아파트들이 나오고 있거든요. 근데 지금 그 아파트를 가서 제가 이제 저희도 프라테크 사업을 하니까 얼마나 호가 나왔나 봤더니 12 13억이더라구요 그럼 무슨 말을 하는지 아시겠죠. 더 떨어지게 지금 시장은 가격은 호가 이런 건 의미가 없고 경매 낙찰가나 아니면 아까 이야기했던 그 랜드마크 몇천 세대짜리 랜드마크의 급매 가격이 잣대인데 저가 매수하려는 사람들이 이제 정부가 규제를 풀어주니까 자주택자들도 이제 부담이 덜 하니까 분명히 저가 회수는 이제 들어올 것 같긴 한데 그 가격에 잣대가 경매 낙찰가율이거나 낙찰된 가격이거나 아니면 급급 급매 가격이지 적극적으로 살려는 가격은 그러니까 올 사서 올리는 가격은 아닌 거 같지 않냐 그렇게 보여주고요 그래서 가장 위험한 곳은 경기도에 이기신도시라고 등작가tv 나와서 여러 번 이야기했죠.
거기는 레버리지 비율이 평균 100%가 넘었다까지 제가 이야기를 해줬잖아요. 그래서 그 지옥이 제일 위험하죠. 거기가 경매가 제일 많이 나올테니까 그래서 일단 부동산 시장은 희망은 보이지만 둔촌주공 사태가 좀 진정되고 있으니까 희망은 보이나 돌아설련이 아직 힘이 없다 뭐가 사고 싶은 가슴에 불을 지피는 그런 건 없다 그래서 지금은 결국 좀 저가 매수 말 그대로 밸류에이션을 다해서 아니 정도는 뭐 충분히 감당할 수 있다 하는 그런 좀 어떻게 보면 부동산 시장에서의 장기 투자자들이 사는 장이지 아직 그런 장은 호가가 뚝 떨어져야 잡지 올리면 절대 안 사주는 사람들이다 그 사람들은 그죠.
돈 들고 가서 거기서 딜하는 사람들이잖아요. 그러니까 아직은 가격이 바닥 쳤다고 말할 순 없다 강남 3구 사항은 어떤가요 먼저 확산되고 있죠. 송파에서 시작된게 서쪽으로 만족하고 있죠. 이번에도 서초구에도 모아아파트 또 이야기 나왔고 그렇죠. 이게 피할 순 없어요. 여러분 아까 제가 스타트업 이야기했잖아요. 코인 뭐 그리고 스타트업 통해서 큰 엑시트탑에서 큰 돈을 벌었던 분들이 그냥 그 후 현금을 다 챙겨서 부동산 다 싸고 예금 다 했으면이 불안해서 자기 가지고 있는 걸 안 던지겠지만 레버리지를 하셨던 분들은 견딜 수가 없을 거예요.
지금 코인업계 상황도 그렇게 좋은 편은 아니고 스타트업은 제가 스타트업을 해서 알지만 되게 힘들잖아요. 그런 쪽에서 금방 상장해서 주식 부자 될 거라는 꿈들이 사라지고 또 그 꿈을 땡겨서 어떤 트로피를 하나 장만하듯이 아주 고가 아파트를 기록을 세우면서 들어가셨던 분들 중에 매물이 안 나올까 뭐 강남은 영원하다 같은 소리가 나오면 아직은 바닥이 아닌 거죠. 근데 정부가 어쨌든 정책 규제 완화하고 있는데 지금 대표적으로 나온 거 어떤게 있고 혹시 요런 것들로 인해서 이제 집값이 좀 반전이 아니면 바닥에 좀 다지는 것들이 있을 수도 있는지 보통 대부분 다른 전문가들은 아무리 나와도 지금은 쉽지 않은 것 같다라고 얘기해 주신 거 같긴 한데 정부정책은 부동산 시장에 부차적 요인이잖아요.
그게 장기 요인이지 단기 요인은 좀 힘들거든요. 그래서 뭐 투기과열지구 이제 강남 3구에 용산까지 해제해주면 뭐 효과는 있겠죠. 거기까지 해주고 또 서울시가 토지거래허가구역 해제해주면 표가 있을 거예요. 있는데 아까 이야기한 그 저가 매수자들을 좀 더 많이 유입시키는 정도의 효과는 있다 근데 그게 가격에 추세를 반전시키는 것은 결국은 금리랑 경기잖아요. 그래서 우리가 그동안 2014년 바닥 찍고 21년까지 8년을 올랐는데 그 8년 상승에 가장 중요한 요인은 적응이었어요. 공급 감소 부족에 대한 공포도 있었지만 그것도 있었지만 사실은 조금이었어요.
근데 지금 저금리가 아닌 그리고 한국은행 이번에도 금리를 인상을 여기서이나 하려면 시간이 좀 걸리잖아요. 빨라도 8월이다 늦으면 연말일 수도 있는데 여기서 먼저 주택시장이 바로 바닥이다 일부단지는 아까 이야기했지만 급급 내에 나온 그런 단지는 장기투자자 관점에서 살 수 있다 근데 시장 전체의 가격에 인덱스가 돌아서는 것은 좀 남았다 정부 정책은 일종의 윤활유 역할을 하는 거고 그 어떤 매수세 잠재적인 매수세들을 땡겨주는 역할을 하는 거지 시장에 추세를 결정하는 것은 절대적인 공급 물량 이거는 호재인데 별로 없으니까 뭐 이번에 둔주랑 이렇게 입주하고 나면 뭐 없잖아요.
그런데 그 아주 얼마 안 되는 입주 물량도 지금 시장이 소화가 힘들 수도 있을 정도로 시장이 약한데 그 정부 규제만으로 돌아선다 좀 어렵다 우리가 언제나이 중시등 부동산이든 바닥은 알 수는 없지만 발목 밑에 근처쯤 오면 내려갈 거를 지금 이제 박사님께서는 한국 주무시게 투자를 하는 이유가 떨어질 거 생각한게 아니라 지금 너무 많이 떨어졌기 때문에 다 떨어져도 여기서는 10%인데 위는 열려 있기 때문에 사는 그런 거 있는 거잖아요. 부동산도 그렇게 봐요 부동산에 바다 근처를 안 걸 알 수 있을 때는 좀 어떤 신호들 지표들이 나올 거야 뭐 여러가지가 있지만 가장 큰 건 일단 미분양 밀던게 줄어야죠.
서울조차 지금 미분양이 계속 늘고 있는 중인데 미분양 좀 늘어야죠. 그리고 두 번째가 금리 인하여 줄 때 주는 거예요. 주는 거죠. 미분양이 지금 느는 중인데 감소세로 돌아서고 특히 정부정책금리가 좀 인하되는 그런게 나타나면 살만하죠. 그다음은 가격을 보면 되니까 그래서 저는 뭐 능력 되는 분들은 그 급매물 정도는 잡아도 된다는 분들은 이럴 때 사야죠. 그런데 바닥을 꼭 잡고 싶은 그게 우리 인간이 욕망이니까 바닥을 잡고 싶은 분들은 조금 더 기다리자 그게 뭐 상반기 말이 될지 하반기 올지 아니면 내년에 될지 아직 그런 정도죠. 단기적으로 이제 부동산 시장이 안 좋지만 향후 10년 뭐 한국 집값이 좀 위험한 이유로 어떤 분들이 인구는 감수했고 그 다음에 특히 이제 제가 잘 못 들어봤던 것 중 하나였는데 세대수가 2030년부터는 한계가 있기 때문에 그렇기 때문에 이제 위험하다고 하는데 박사님은 그 부분에서 동의하시고 그럼 그런 여파가 시장에 어떻게 미칠까요.
일단 동의하지 않고요 그런 주장을 하는 사람들은 오래전부터 있었죠. 일단 또 그런 주장을 하시는 분들의 그 가장 큰 문제가 장거리 미사일을 가지고 눈앞에 목표물을 맞추려고 그러더라고요 장기 추세잖아요. 20년 뒤 30년 뒤에 인구가 줄지 감소할지를 놓아요. 그때 애 하나 놓으면 1년에 천만원씩 준다 그러면서 둘째는 3천 준다 예를 들어서 2000 준다 3천 준다 그러면 사실 그 예산 충분하거든요. 그 정도 예산은 충분해요. 그 정도 정책을 펼치면 저라도 고민할 것 같은데 50 넘었지만 그렇지 않습니까 능력되면 놀고 싶잖아요. 나라에서 돈 다 준다는데 우리가 그 저출산 보육 예산은 돈을 연 2조 정도 쓰면서 우리나라 1년 예산이 500조예요.
여러분은 가지고 있는데 5조가 1%예요. 여러분 1%도 안 쓰면서 예산의 1%도 안 쓰면서 그걸 저출산의 대책이라고 써 놓은게 우리나라 역대 정부들이에요. 여러분 2004년인가요 저출산 고령화 위원회 생기고 하면서 지금까지 19년 18년이 되도록 돈을 그따위로 썼어요. 그래놓고 저출산이 와서 나라 망한다고 맨날 그러고 있는데 그 나라 말한다고 선언하기 전에 놓으면 돈 주면 되잖아요. 전 쓰기 싫은 거잖아요. 그거 별거 아니라고 보는 거예요. 그러니 부동산에도 인구 감소 타령이 안 먹히는 거거든요. 이게 첫 번째 여러분 간단해요. 인구 감소가 그렇게 경제에 정말 치명적 영향을 미친다고 생각하면 2조 4천억 썼거든요.
한 해에 그걸 10배 올리면 되잖아요. 24조 씁시다 그럼 어떻게 된다고 우리나라 1년 gdp가 2천조인데 GDP 1% 해요. GDP 1%도 못 쓰면서 그걸 저출산 예산이라고 애가 한 해에 20만 명 태어나잖아요. 천만원씩 줘도 2주밖에 안 돼요 7살까지 준다 그러면 곱하기 7에도 14조 밖에 안 돼요 둘째 2000만원 준다고 쳐도 30조도 안 돼요 둘째 정말 그렇게 놓을지도 모르니까 그렇지 않아요. 셋째 3000만원 준다 그래도 40조도 안 돼요 우리나라 1년 GDP 2%도 안 됩니다. 그 돈도 안주면서 고령화 되고 저출산 때문에 인구가 줄어서 나라 망한다 일단 말도 안 되는 소리고 진지한 위협으로 받아들이지 않으니까 돈을 안 쓴 거잖아요.
근데 그게 부동산에 반영이 된다고요 아무도 우리나라 국민들이 저출산에서 인구 감소되는게 중요한 문제가 아니라고 생각하니까 그 예산을 쓰고도 아무도 문제가 없는 건 아니에요. 그런데 그게 부동산에 염려를 미친다 뭔 소리예요. 그게 두 번째 전 세계에서 50대 클러스터를 끌어 보면요 동아시아 10개에 가까이 있거든요. 한국에 들어가셨나요. 중국 두 개 있어요. 그래서 중국의 베이징 텐진 상해 그리고 선전 홍콩 그리고 광저우 이게 세계 최고의 클러스터들이고요 한국은 서울대전이에요. 그리고 일본은 동경6호 하마 고베 오사카 그리고 나고야 이렇게 또 거기도 세계에서 최상위권의 클러스터가 이렇게 아시아에 있어요.
자 그런데 일본이 여러분 인구가 줄어든지 벌써 17년 됐어요. 1995년인가부터 25년 됐군요. 그렇게 해서 인구가 계속 줄고 있는데 인구가 주는 중에 동경 나고야 오사카치카 빠졌다는 얘기 들으신 적이 있어요. 다 역사상 최고치를 깨고 있어요. 왜 그렇죠. 저금리 때문에 그래요. 저금리에 주택공급 감사하고 그러니까 수급식 폭등하는 거죠. 가는 거 아닙니까 여러분 그렇잖아요. 간단하잖아요. 소니가 동경에서 어디 갑니까 안 간단 말이에요. 이런 파나소닉 같은 기업들이 오사카인가요 오사카 그러면 세계 최고 레벨의 경쟁력을 가지고 있는 최고의 대학들이 동경대가 있고 나고야 내가 했고 도쿄대가 있는 그런 세계 최고의 클러스터들이 좋은 일자리를 엄청나게 만들어 내고 있잖아요.
우리말에도 평택 한번 가보세요. 그렇게 좋은 일자들을 만들어내는 지역의 집값이 그리고 전 세계의 인재란 인재들을 유치해서 계속 능력 있는 존재들을 그렇지 않습니까 일본도 인구가 감소하니까 유학생들 적극적으로 받고 문을 개방하고 이민도 받잖아요. 그 사람들이 전부 다 마지막으로 세 번째 나이가든 부자들이 병원 옆에 살잖아요. 그렇지 않습니까 왜 수서역이 수소에 srt가 특실부터 예약이 끝나요. 지방의 부자 노인들이 편하게 올라오려고 옆에 간병하는 사람하고 둘이 편하게 같이 올라오려고 그게 그 옆에 삼성병원이라 아산병원이랑 반포에 성모병원이 있어서 그런 거 아니에요.
아니면 분당에 서울병원이 있어서 그런 거 아닙니까 우리 다 알잖아요. 이런 우리가 느끼는 인간 세상의 욕망 부자들이 좋은 마당이 굉장히 넓은 단독주택이었어요. 어디셨죠. 마지막으로 혹시나 20023년 부동산 시장에 아주 하락이 더 좀 이어질 텐데 이게 2022년에 하락만큼 가파른 건지 아니면 그 정도까지는 아니라고 보시는 거거든요. 실거래가가 찍히는데도 두 달 걸릴뿐만 아니라 아까 이야기했던 트로피 아파트들은 아직 거래가 없잖아요. 트로피 아파트들이 근데 시가총액이 커요 그렇기 때문에 올해도 저는 작년만큼 하락은 나올까 전국적으로 볼 때 아까 이야기 했었는데 급매가 나온 게이트웨이 아파트라고 하는 내가 부자야 하면 사야 되는 아파트에 딱 보이는 그런 아파트들이 그 정도 지금 무너지고 있잖아요.
그러면 그 아파트들이 바보라 그렇게 시장이 이제 준비하면서 가장 혹시나 경계할 행동 어떻게 보면 작년에 우리는 금리를 너무 좀 크게 놓친 것들이 우리 자산시장이 마이너스가 가져왔는데 올해는 어떤 것들이 좀 경계하면 좋을까요. 마지막으로 너무 조급해하지 않으셨으면 좋겠는데 단타에 대한 단타 욕구가 되게 클 거예요. 요즘 단타 강자들이 되게 많이 생기고 있더라구요 근데 쌀 때 사서 단타를 꼭 쳐야 되나 이제부터 꼭 그렇게 단타를 쳐야 되나 진득하게 기다리면 한 1년 정도 기다리면 저도 주식 채권 쪽에서는 성과가 좋을 것 같고 부동산도 아까 했던 그런 가치투자자 입장에서 아이고이 정도는 싸다 이렇게 생각되는 정도의 레벨이 왔을 때 사면 그렇게 나쁜 성과는 안 나는 투자하기 되게 좋은 회다 올해는 그 말씀 드리고 싶습니다. 뭘 만나는 손님은 소중한 시간 함께해 주셔서 정말 감사합니다. 오늘도 김작가였습니다. 고생하셨습니다.
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