부동산 투자가 가장 좋은 시기 이때입니다 | 홍춘욱 2부 @chunukhong

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이런 식의 급매물들이 마구마구 쏟아지는 시장은 사실 지나고 그 가격에 사서 후회를 그렇게 부동산이라는 건 하기 어렵다라는 거고요 그걸 이제 측정하는 방법을 그게 이제 저희들은 두 가지를 많이 보는데 오늘 좀 살벌한 이야기 하겠습니다. 바로 얼마 전에 어쨌든 이렇게 호랑이 조금 계속 이어진다라고 얘기하게 되면 사실 뭐이 방송을 보시는 부동산 투자자 분들은 조금 서운하실 수 있을지 몰라도 사실 투자는 부동산 투자만 있는 거는 아니잖아요. 그런 경우에 우리 박사님께서도 각 시기별의 어떤 투자에 대해서 얘기하시는 걸 되게 많이 들었었는데 그 중에서도 최근 들어선 채권 투자에 관련된 얘기를 되게 많이 하셨던 걸로 기억을 해요.

벌써 많이 벌었죠. 그 채권투자가 좋은 이유 간단하게 우리 부동산 관심이 있는 분들한테도 좀 소개시켜 주면 좋을 것 같아요. 불황이 올 때 각 금융기관 문제도 생기지만 아까 미국의 건설사 이야기를 했는데 뭐 건설사는 안 힘들겠어요. 다 힘드니까 그 기업들 넘어가는 걸 막아주기 위해서 결국은 금리를 인하여 줄 수밖에 없었는데 예를 들어 작년에 4.5% 발행된 한국 정부 국채가 있다 10년짜리가 있다고 그러는데 지금 발행되는 국채가 3.5에 이번에 찍었어요. 그러면 작년에 발행된 4.5% 이자를 주는 채권은 이제 9년 만기 4.5% 이자채권이잖아요.

이거 얼마나 이게 좋겠어요. 지금 새로 발행된 건 3.5니까 작년에 발행된 채권 인기가 하늘 높은지 모르고 만에 하나 부령님하고 저희 클릭은 가사를 불과하는데 내년 이맘때 발행되는 한국 정부 국채가 너는 한 2.5 보거든요. 예를 들어 그러면 올해 지금 발행되고 지금 찍고 있는 3.58%짜리 10년 만기 굽고치는 내년에 인기가 또 하늘을 찌르겠죠. 이해되시죠. 그렇기 때문에 시장 금리가 내려간다 정부정책금지가 인화된다고 생각될 때는 채권이 최고고 채권 중에서도 아직이자 받을 기간이 많이 남아있는 장기채권 그게 최고고요 그 다음으로 또 우리가 봐야 되는 채권들 중에 하나가 하일드 채권들 우리나라에서는 투자할 방법이 사실 되게 어렵고 특히 증권사에서 파는 개별채권 소액채권은 저는 웬만한 투자하지 마시라고 여기서도 이야기하고 싶은게 저 동양증권 출신이거든요.

98년에서 2000년 사이에 동양증권 다녔어요. 지금 유안타증권이죠. 그 동양증권사태 나기 전부터 그 친구들 굉장히 저는 많이 알거든요. 그래서 그때 동양증권에서 기업은 할 때 기억나실 거예요. 그 기업은 팔고 막 그런 과정에서 살아보려고 동양 그룹이 그 힘든 불황에서 살아보기 위해서 하다가 기관들한테 팔다 팔다 안 되니까 결국 증권사 지점에서 고객들을 소매고객들한테 팔았던 거잖아요. 그렇게까지 간 거예요. 그걸 다르게 이야기하면 눈치 빠르고 정보력이 뛰어난 기관투자자들이 안 샀기 때문에 거기까지 간 거잖아요. 그렇죠. 그러니까 그런 채권들 소액채권들도 뭐 능력 되는 분은 하시는 거고 그거는 정말 능력이 필요한 시장이니까 저는 주식 투자보다 더 어렵다고 생각해요.

거기는 그러니 이제 남아있는 대안이 바로 사는 채 산업은행에 발행하는 채권이었어요. 만기가 짧아요. 그리고 또 은행체들 중에서도 만기 짧은 은행체들 1년짜리 은행체들 같은 경우는 제가 가서 거의 손실 가능성은 우리나라 은혜가 많을 텐데 그리고 금리는 또 되게 높아요. 그래서 은행 예금보다 훨 나은 상품들이 채권시장이 지금 열렸고요 또 미국 같은 경우도 하일드 채권 같은 경우는 지금 쿠폰 금리가 한 6에서 7%로 나오거든요. 그리고 그 나라의 wb 그러면 위험하지 않냐 그런 생각하시겠지만 현대차가 미국 가서 채권 찍으면 트리플비나 더블비 나올걸요 왜냐하면 미국은 테슬라나 포드도 싱글비나 더블비 줘요 그만큼 신용등급 평가가 짜요 그래서 거기 정권도면 한국에서는 솔직히 현대차는 아니겠지만 현대차 바로 밑에 등급 더 브레이 등급이라고 봐요 그러면 뭐 망할 가능성이 있더라도 굉장히 적고 그 중에 망하더라도 연세도상 가능성은 없는 애들이니까 그런 채권들을 한번 투자해 보시면 어떨까 생각합니다.

알겠습니다. 근데 또 막상 이렇게 시장이 분위기에 따라서 채권투자가 좋은 식이다 그리고 지금 박사님도 조금 수익냈다 많이 냈다 이렇게 표현을 아니고요 물을 잘 탔죠. 결국 흔히 말하는 흐름을 잘 모르는 건데 그러면 부동산 투자도 분명히 그런 흐름이 있을 거라고 판단이 되는데 박사님께서 보시기에는 부동산 투자가 가장 좋은 시기가 어떤시기 정도로 볼까요. 지금 당장 투자 안 해도 대비하면 되잖아요. 어떤 시기가 가장 좋은 시기일까요. 로얄층 로얄동도 저층이랑 가격이 같이 형성되는 식이죠. 아예 안 팔릴 때 그래서 뭐 그냥 팔겠다는 의지를 가진 사람이 사겠다는 사람의 가격에 맞춰주는 시장이 지나고 보면 항상 그때 사서 그렇게 한 2 3년 두고 보면 손해 본 적은 없다 저는 지금이라고 보거든요.

지금 내년에 좋아질 수도 있어요. 어디가 사고 날지 모르니까 그러나 그러나 괜찮은 입지에 로얄층 로얄동이다 앞에가 튀어 있고 학교 앞이다 그리고 주변에 위의 시설도 없다 교통도 좋다 앞으로 발전 가능성이 있다라고 생각되는 집이 저층 가격하고 같이 나오잖아요. 이런 식의 급매물들이 마구마구 쏟아지는 시장은 사실 지나고 최근에 사서 후회를 그렇게 부동산이라는 건 하기 어렵다라는 거고요 그걸 이제 측정하는 방법을 그게 이제 저희들은 두 가지를 많이 보는데 오늘 좀 살벌한 이야기 하겠습니다. 바로 얼마 전에 주택금융공사에서 주택구입 부담지서가 예 근데 그게 서울이 216이 나왔어요.

역사적 평균이 130인데 216이 나왔다 그러니까 40% 버블이라는 뜻이에요. 그게 언제 작년 9월 근데 이제 우리가 아는 것처럼 10월 11월 12월에 패닉이 왔으니까 옛날 데이터죠. 그리고 또 금리도 거기서 1% 빠졌으니까 아마 지금 측정하면 200 밑에 있겠죠. 자 그러면 우리가 편하게 말씀을 드리자면 절대 가격 기준에서 40% 버블이면 30% 정도 빠지면 이게 버블이 해소되는 거죠. 그렇지 않습니까 도대체 오를 때는 50% 40%가 버블이라고 하더라도 빠지는 건 3 40% 빠지면 그게 해소가 되거든요. 그러면 신고가 났었던 가격 단지 기준으로 해서 한 30% 25% 빠졌다면 그건 저는 사실은 버블은 해소됐다 그리고 거기서부터 깎는 건 자기 능력이다 중도금도 많이 주겠다던가 현금 일시불을 사겠다 그러면 다 깎아 주실 거고 아니면 힘들고 그런 거잖아요.

그런 정도의 가격이 오면 서울 기준으로는 그 정도가 버블이니까 그 버블을 인수할 수 있고 이게 이런 식으로 가격을 계산하면 너무 좋은게 뭐냐면 제가 아까 제가 작년보다 오래 벌써 금리가 1% 빠졌고 올해보다 내년에 1% 빠질 거라고 제가 봤잖아요. 그러면 이게 금리 부담에 따라 지수가 팍팍 떨어지니까 금리 1% 떨어지면 이게 대충 부담이 한 10%씩 내려간다고 생각하시면 돼요 러프 합니다. 대충 식을 보면 그래요. 그러면 지금 216이었지만 이미 금리 1% 빠졌으니까 저는 200m일 거라고 왔고 여기에 또 1%가 내년에 제가 또 빠진다 그랬으니까 그러면 이미 180일 거예요.

미래를 땡겼은 가격 지수는 180대 후반 정도일 텐데 거기 아까 이야기한 것처럼 25%가 또는 떨어진 있다면 예 이거는 대충 언제 가격이 되냐면 그러니까 그 여러 가지 인플레이션이나 이런 것들을 감안해서 볼 때 절대 가격은 2019년 가격일 거고 상대 가격은 그때쯤 되면 2016년 가격이 될 거라고요 봅니다. 거기서 더 빠져서 2012년 가격대면 더 좋겠죠. 그렇죠. 근데 그거는 능력이더라고요 사람들마다 그러니까 그 정도 레벨 조정이 온 단지들은 한번 사볼만한데 뭐 제가 봐도 정부 규제 완화하고 하는 효과들이 있어서 이제 급매는 거래가 되는 거 같더라고요 급매거래가 되면 여러분 실거래가는 더 빠집니다.

충격은 있을 것 같은데 그런 가격들이 나오는 대로 능력되는 분은 로얄층 로얄도 그런 거를고 가격에 2019년 가격 그러니까 절대 가격은 2019년 가격 금리를 감안한 상대 가격은 2016년 가격 정도의 살 수 있다라고 저는 생각합니다. 저도 생각해 보니까 처음에 투자할 올랐다가 나중에 투자가 좀 실력이 늘거나 조금 경험이 늘면서 말씀하신 것처럼 rr이라고 보통 표현하죠. 로얄제리 로얄도 안 팔리는 그 시기가 나중에 보니까 가장 최저가였더라 이거는 확실히 맞았던 것 같아요. 바닥은 친구 같은데 꼼짝도 안 하고요 그런 장 만나면 지치긴 하는데 지치는 장은 올 수 있다 왜냐하면 금융기관이 마음은 어떻게 방법이 없어요.

근데 그거가 아닌 다음에는 회복 가능성도 있다 뭐 또 1년 버티면 더 싸지거든요. 왜냐하면 우리 그 국민들의 소득은 연 한 3 4%씩 늙은이기 때문에 소득 대비 주택 가격에 어떤 가치들은 또 내려갈 수밖에 없잖아요. 소득은 느니까 이런 것들을 우리가 생각해 보시면 기남목에서 어쨌든 뭐 굉장히 좋은 시기가 왔다 그러면 어떻게 보면 제가 좀 전에 초반부에 언급했던 것처럼 박사님이 블로그를 제가 본게 2008년인가 9년도였고 실제로 부동산에 대한 얘기가 많이 나왔던 얘기가 2010년 11년 그때 아니다. 괜찮다 이렇게 표현하셨단 말이죠. 그럼 어떻게 보면 지금 기준과 크게 다른게 아니시네요