저자: 홍춘욱 · 한국인
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첫 줄 결론: 임대차법으로 전세 시장이 사라지고 월세 중심으로 전환되며 주거비가 급등할 것이며, 내년 주식시장은 올해보다 나아질 것으로 전망. [전세 시장 전망] 전세 제도가 5~10년 내 사라질 가능성이 크다고 봄. 임대차법으로 전세 가격이 급등하며 전세 희소성이 높아짐. 집주인 입장에서 전세를 끼고 매매하거나 유연하게 운용하던 장점이 가격 규제와 임차인 보호로 사라져 유동성 문제가 생김. 2000년 대비 2020년 통계상 월세 비중이 크게 늘어나는 추세로, 전세가 소멸하고 월세로 전환될 것으로 봄. 전세 전환율 등을 근거로 월세 부담이 전세보다 훨씬 크며, 예금금리(0.5%) 대비 월세 수익률 등 비교로 세입자 부담 강조. 전세가격 급등 → 전세 비중 10% 미만 → 주거 형태 대부분 월세화 → 월세 비용 상승 시나리오 제시. [집값 전망] 올해~내년 중 서울 집값 조정 가능성 언급(2007년·2023년 고점 이후 조정 사례 인용). 다만 공급(3기 신도시 등)과 정책 변수로 하락 가능성은 제한적이라는 취지. 전세가격 상승률이 매매가격 상승률보다 가파를 것으로 전망. [정책·공급 관련] 3기 신도시 등 공급 효과는 제한적이며, 재건축·재개발은 절차가 길어 공급 정상화에 시간이 필요하다고 평가. 정부의 인센티브만으로는 한계가 있고 공적자금·재정 투입 필요성 언급. [주식 시장 전망] 미국 대선 전까지는 시장에 우호적이지 않다고 봄. 대선 결과와 무관하게 대규모 경기부양책이 나올 가능성이 높아 내년 초 랠리를 기대할 만하다고 봄. 기업 실적 회복은 업종별 양극화가 예상되며, 여행·항공·영화관·일부 은행·보험 등은 회복이 느릴 것으로 봄. 유망 업종으로 정보통신, 전기차·자동차(그린뉴딜 정책 기대), 석유(가격 바닥 통과 후 회복 기대), 인터넷·게임 등을 언급. 바이오·게임·인터넷·2차전지·전기차 등 주도주는 이미 많이 오른 만큼 올해보다 내년 수익률은 제한적일 수 있다는 취지. 가치주(PBR 저평가 기업) 투자자는 올해 어려웠으나 내년에는 우량 턴어라운드 기대가 있다고 봄. [투자자 마인드] 부동산 시장은 사이클이 있으므로 조급한 판단은 금물, 기다리면 기회가 온다는 메시지. 지수 1년 전망은 의미가 크지 않다는 입장.
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전세 라는 상품 자체가 저는 이제 안 5년에서 10년 사이에 없어질 것이다 는 우본 쪽에 인물이란 발생 예 그 전세 멸종 법이다 라고 봅니다. 손위로 어 주관적 을 위해서 이 법을 만들어 놓은 지는 모르겠습니다만 결과는 주거 비용을 급격히 올리는 구조로 가게 되는 거죠. 이코노미스트 깨어 쭙 끼는 좀 그런 지금 일인데요 전세시장 관련 할 수 있으니까요. 네 말씀 지금도 그 저희도 이제 규제를 하는 과정에서 보니까 뭐 전시장에 날립니다. 보석 표를 뽑고 및 칩을 전세 에 어 가 기 위 해 서 요 전세 세입자의 미세 입자들이 버프 복구 은행의 소개되는 좀 기다리는거 좀 그런 것도 있고 세입자와 집주인 간의 갈등이 넘겨져 가지고 예 집주인은 지치고 주에서 좀 보여달라고 하니까 막 이 사진을 봤는데 이곳이 칼을 눈 사실 블래터 라구요 이런 것들이 사실은 이제 사회에서 일어나서는 안 된 4 하는데요.
지금 뭐 그 임도에서 3법 영향으로 전세 그분께서 오르는 그래서 2분들이 나가서 언제 비슷한 점이 구할수 가는것 했잖아 예 그러면 계속 지속된다 고 봐야 되겠죠. 펀 더 심화될 것 같아요. 아예 슬픈 눈 얘기인데요 일단 전세 라는 죽어 그 형태가 매력 이쁘게 높아졌어요. 예 왜냐하면 5% 원 인상 할 수 있죠. 또 청구권 에 따라 4년 한 살 수 있구요 심지어는 육 년이 약을 좀 나오잖아요. 예 그래서 전 세라는 상판에 마치 가 높아지면 그런 희소성이 높아 진 거잖아요. 왜냐 원한 사회가 는 그렇게 뭐래 그럼 가격이 오르는 것은 당연하며 한다는 것이죠.
두번째 공급자 입장에서 그동안 전세를 줬던 이유는 끼고 매매할 수 있다는 첫번째 장점 에다가 두번째는 처분하거나 뭐 또 제가 들어가거나 는 그 유연성 때문에 전세를 선화 면도 있었는데 둘 다 가 지금 어 일단 가격도 맘대로 못 올릴 뿐만 아니라 자기 본인이 들어가지 않는 한은 3rd 를 내보낼 수 없다면 돈이 묻기에 예 그러니까 유동성의 문제가 생긴 왜냐 그래서 전 세라는 상품 자체가 저는 이제 안 5년에서 10년 삶의 없어질 것이다 라고 보는 쪽에 있는 거지가 악마 시대 보니까 전세 멸종 법이다 라고 봅니다. 실제로 2000년 통계를 보면 어 점유율 주거 형태 글 점유율을 보면 전세가 30% 넘어야 4 우리나라 전체 사람들 중엔 60% 가 작아 구조를 하고 이제 나머지 한 40% 때가 어 전 3월 색으로 키타로 살게 되는데 그때는 20년 전만 불과 20년 전만해도 전세가 압도적인 왔는데 3년 전 이제 그 정부가 했던 인구센서스 통계를 보면 점유율 통계를 보면 은 월세가 훨씬 더 커야 g 우리나라 이제 죽어 형태로써 전세는 사라지고 월세로 가게 되는데 월세는 여러분 잘 아시겠지만 볼 3 의 주거 비용이 전체 부터 훨씬 비쌉니다.
무예 그 전월세 전환율이 라는 통계 들이 있는데 오피스텔이나 이런 것들 보면 다 서울이 오픈 정도에요. 지금 우리나라의 예금 금리가 0.5% 인데 월세 유리 5% 가 조금 안 되나 그러거든요. 이거는 뭔말을 사냐고 전세 살다가 올 설 가게 되는 순간 굉장히 많은 주고 비용을 부담하게 된다는 거죠. 그래서 선의 로 주관적 을 위해서 입법을 만들었는 지는 모르겠습니다만 결과는 어 주거 비용을 급격히 올리는 구조로 가게 되는 거죠. 그러니까 전세가격은 급등 하니까 전세 자체가 굉장히 이제 희수 해지면서 전체 시장에서 전세가 정의의 해주 10% 미만으로 거의 이제 의미없는 주거 형태로 하게 되고 올 세로 대부분의 주거가 바뀌는데 그 월세는 비용이 비싸지는 신축 입주 물량은 거의 마노 밑으로 가는데 이 상황에서 전세 관련된 매력을 전세 주거의 매력으로 굉장히 부터 버리니까 경보 굉장히 마 지금 올해 내년 정도까지는 50화 될 여지가 있다 그 봅니다.
그 옅은 2007년에도 그 집값이 좀 떨어지는데 배후에 2008년 이후의 소프라움 레다 가 또 그 때 이게 신도시 공급 칼 서비스 지금도 만약에 이 주택 구입이 부담스러울 정도로 조치가 올라온 사항이라면 어 2023년 200 대표님이 보시는 고점 그 이후에 이제 그런 어떤 동상 가격을 떠 바치던 변수들이 좀 사라지고 거기에 공급까지 3기 신도시가 여튼 조금 명 임 있으며 는 그 유엔은 2 자 여기 예전에 우리가 c 이면 전에 봤던 것처럼 좀 떨어질 가능성도 있다고 보시고 폐지할 수 없죠. 뭐 그리고 그러나 이제 현재는 그 가능성이 점점 나아지고 있어서 먼저 아닌 거죠.
예 일단 전세값이 이렇게 급등해 버려요 이게 전세 끼고 사는 사람들한테 어떻기에 거거든요. 예 이렇게 투자자나 예 왜냐하면 뭐 즈 우리 서울 집값이 9억 인데 전세가 5억 이다 그러면 사업의 계비 필요할까 오르다 는 스러운 뎅 예 전세가격 상승률이 훨씬 가파르고 될것 같지요 올해 일단 서울 집값 9억 으로 정부가 막는데 뭐 하더라도 이 자세가 6억 읽어주고 고천 취업 되면 lg 로 빈집 싼다 가 굉장히 가능성이 되거든요. 이게 첫번째 걱정거리를 두번째 공정거래 니까 말씀드린 soc 이런거에 대한 투자를 통해서 제 멀리 사는 사람 또 뭐 이런 고양시의 좀 전세 살면서 거기서 총량을 노리는 분들의 또는 전 남양주에 전세 살면서 어종 향을 노리시는 보는 데 피르 문주를 좁힌 사랑이라는 게 촛불 목적인데 4 2 참 되찾았다 1 못하겠다는 분들 나올 수 돌 모키 하 게 없으니까 예 예 이게 제일 걱정인 거죠.
그래서 정도의 마음은 알겠는데 그래서 저도 이론적으로는 2023년 전후의 는 이제 시장의 좀 조정을 받았다 이렇게 보지만 굉장히 모델 된 거잖아요. 최 출연의 변수가 발라 주면 냄새가 지금 걱정하는 게 두 가지면 선거 첫번째는 d 제차 3 법에는 제모 사법 까지 된다고 그랬는데 이 법이 판을 제가 반상 좀 많이 흐트러 드렸구요 예 아 여기에 얼마전 국감에서 나왔지만 지태 케일의 공정률 4% 라는 걸 보면서 2030 년 도 현실적으로 어려운 거 아니냐 자전거에 대한 걱정이 부각 되면 10년 뒤에 그거 타고 내가 다닐 수 있을까 라고 상상 직장도 되게 많지 않겠어요.
그렇죠. 저도 오십 넘어 그 때 회사에서 부칙 나요. 그런거죠. 뭐 우리 직장 생활을 해야 되고 20년 맥스 30 년인데 4 지금에서 10년을 더 긴 하려 또 될까 말까 라는 생각이 들면 기운이나 했어요. 또 그걸 믿고 전세로 낸 그래도 장화 10국 들어가서 고 듯이 꼬나 올래 라는 신도시 투자전략 인 성립 하겠어요. 떨어지는 재건축 재개발 단지 입장에서는 어떻게든 재건축을 하는거 자체가 목표인데 돌을 많으니까 싸 어떻게 부처럼 더 많고 해서 분명 추진을 하겠지만 절들이 제재 건축이나 제거해 발에 대해서 희망을 조망 갖게 된 이유는 그 과정이 굉장히 길어요.
그러니까 그 예 당사자들도 되게 많고 어 거기에서 또 동별로 비율 들을 내가 잘 아시잖아요. 그걸 해야 되는 요인들도 있고 하기 때문에 굉장히 그 허들이 높아져 있는 상황이라서 어 그게 알아서 정부가 인센티브를 주는 것만으로 굉장히 알아서 되기 보단 결국 저는 정보와 어 공적자금 또는 부채 또는 재정 이런걸 투입해서 적극적으로 주택을 공급해 주는 신호가 화 괴한 해줘야 시장의 반응 하지 않겠냐 말씀 하신대로 더 그런 목적으로 3기 신도시 를 내놓기도 했는데 별로 효과는 없을 것이다 또 대표님 모시고 우리 자본시장 얘기를 안 할 수 없을 것 같습니다.
2 주 시장이 빛의 만드는걸 해서 이제 자발적인 코스피가 있죠. 오프 싹도 뭐 많이 올라오고 800 900 가까이 몰랐으니까요. 앞으로 사실 가장 104 대 의미 없는 질문이 지수 1년 전망인데요 뭐 할 수 있으면 조금 갈 뭐 신전 약간 혼자입니다. 4 일단 원 악과 나는 이유는 두가지 인데요 뭐 일단 미국 대선이 끝나기 전까지는 시장을 재미없다 라는 그런 저희들의 기본적인 생각이구요 예 실제로 바꿔 데이터 조사 해 보시면요 미국 대선 전에 좋은 적이 없어요. 일단 저는 선거 전에는 쉽지 않다 그리고 두번째 선거 끝난다는 근데 누가 이기든 어 경기부양 정책을 핥고 합니다.
그래서 언제 그 대규모 경기부양 정책에 대한 뭐 하비는 거 이루어졌는데 이제 선보 중에라도 저희집 못했는 상황 이라고 본다면 그 경기부양 정책들이 펼쳐질 수 있다는게 좋은 거죠. 그래서 불확실성이 이제 뭐 재개 뻔 논란 다면 뒤에 해소 되겠지만 그런데 시간에 문제요 잖아요. 그 뭐 11월 한달 내내 뭐 법원에서 판결이 나오고 그런 사태 2000년 무엇 때 쯤에는 그렇게 될 수 있다고 생각하는데 그 뒤도 근데 돌이켜 보시면요 선거 중에는 빠졌어요. 근데 그 조지 w 부시 로 결정된다는 단기 반등이 지만 당장 했었습니다. 그런 것처럼 어 주식시장의 생각하더라 드라마 색상을 싫어 할 뿐 대통령선거 그 자체는 그렇게 저는 중립 이라고는 대상 거의 후에는 어떤 다니다.
써 했거든 결국 대규모 경기부양책 응모 가셔야 뒤 따르면 그건 뭐 문제 없는 부분 아니냐 이렇게 볼 수 있어서 시장의 회복에 본격 상승 의 시기를 우리가 예상할 수 없어서 그렇지 4 적어도 되면 초 정도까지 1 저는 연초 랠리는 기대해볼 만한 그런 경기 여건이 다 이렇게 보고 있습니다. 그렇군 그 그러나 이후로 이 그 폭이 위해서 닭고기 돈을 쏟아 받는거 를 변론을 하구요 또 기업 실적 거긴 주가가 기업실적 함수 라고 하잖아요. 이찌 없이 뜰에 실적이 또 그만큼 회복의 되는 그런 걸 기대할 수 있나요. 양극화 양극화 요 그래서 저런 성장 주로 여전히 좀 좋아하는 편인데 그 다 회복된 것은 어려워 보네 일단 어려워 보이는 산업이 저금리가 장기화된 다고 전할까 반 얘기랑 예 어 특히 경제 내에 u 설비 끝나 맛 어른 설비 때문에 가격인상 인한 임금 인상이 되게 어려운 사람이 많이 보이는데 항공 그죠.
우리 오프 의 디테일 몰드를 뭔 되게 제고 도 많고 해줄 더 많죠. 뭐 다가 또 우리가 걱정되는게 여행 으 묘기에 움직이 또 그래 져 부터 시작해서 영화관 요런 적들 그리고 은행도 조금 보험 은행도 또 어려움이 좀 병 는 업종 들까 구조적으로 랄까 이번에 충격을 좀 받아서 회복은 되겠지만 서서히 회복될 거라고 보이는 주요 업종 반지 좀 그만 보더라도 한 5개 업종 봄 회 법은 되나 탄력이 느리거나 점진적인 회복을 기대해 볼 수 있는 업종 드리고 이제 반대편을 보면 정보통신 업종 좋아보이고 자동차 같은거는 전기차 않아 이런 쪽에 내년 정부 정책들 특히 그 그린 뉴딜 이런거에 대한 기대가 있어서 좋아 보이구요 그 다음에 석유 가격의 뭐 바닥을 치고 인지 회복된다 그러니까 조금 그쪽도 어이 다음에 13 물려 좋으니까 해 왼쪽 내려 하고 있고 그리고 당연히 인터넷 컨택트 조금 더 게임 이라는 조조 그러니까 대략 경제 여건을 놓고 보면 반반 떨어지는 것 같지 않습니까 아 오늘 그러면 뭐 해 법원 된다 그리고 좋은 쪽은 또 줘야 될 테니까 까 올해 보다 내년이 좋아지는 건 언론은 거의 확실해 보이는데 왜 3 탑 10 희비는 깔려 보인다 그렇게 보여주니까 아무래도 이제 그 이제 안 좋았던 2018년 뭐 실적 대비 회복은 아시겠죠.
음 좀 이렇게 앞으로 지시자를 가진 분들은 오른쪽 섹터 집중투자 해라 이런 아우 저 는 극 어느 그거는 그냥 뭐 이렇게 편하게 말씀 드리겠어요. 가치주 투자자들이 제일 힘들죠. 시장에서 피할 이라든가 pbr 이 아주 싸게 거래되는 기업들을 이렇게 매매 하신 분들은 정말 올해는 너무너무 힘든 게 없고 역사상 최악의 같이 줘야 된다고 해요. 그 이런쪽에 계시는 분들 입장에서 내년은 그래도 좀 희망입니다. 5 왜 그러냐면 써 말씀드린 것처럼 더 나빠질 게 없는 상황에서 좀 돌아서 함께 버티지만 흡혈 이루어진다면 같이 중에서 정말 좀 우량한 회사들 그런 쪽에 대한 관심을 가지면 같이 줄 쪽에서도 턴어라운드 기대 들은 좀 있어보인다 싶어서 이쪽 지금부터 시작해서 한 일년을 놓고 보면 한 번 정도는 이쪽도 부각되어 지는 있지 않나 싶어서 그 쪽은 좀 한번 어깨를 하고 있는 중이구요 그리고 시장의 주도주 는 여전히 바이오 라던가 게임 이라든가 모 인터넷 같아 넌 테크 에 어 2차전지 뭐 전기차 관련 이런 쪽은 여전히 시장의 주도주 역할을 하고 있는데 다만 이쪽은 너무 많이 올라간 다음에 이제 좀 그 모멘텀은 살아있지만 을 어 그 기대 수입은 이제 올해 를 생각하면 안되는 그게 내년의 모습이 아닐까 그래서 저는 올해 보다는 내년 주식시장이 조금 그래도 고르 움직이는 해야 되지 않겠냐 그래서 좋게 본 알립니다.
대필 뭐 그외 오늘 나로 잡았던 내용 중에서 요 하고 싶은 말씀 입니다. 주식으로 쪽 어 너무 적어 패 하지 말라 키에는 또 나 라는 말씀들을 제 주변에 이번 부동 상 밸리를 놓치신 분들이 속이 참 아이템 이날 또 나름 굉장히 능력있고 똑똑한 분들의 오히려 더 부터 1 경우들도 중동 조주 가려고 있어요. 굉장히 제 완벽 끌게 하다 이런 했거든요. 어 그런 분들한테 제가 좀 드리고 싶은 이야기가 우리나라는 되게 사이클이 기억해요. 좋아졌다 나빠졌다 다가 굉장히 기억합니다. 예 아 그래 있기 때문에 기다리면 또 와요 차 스가 이 때문에 이게 마지막이다 라고 생각한 오면 이 조바심 때는 정상적인 판단이 이루어지지 않는다 잖아요.
부동산 시장에 대해서 상당히 낙관 적인 생을 가지고 있는 사람이지만 조급하게 뛰어들기 에는 아까 말씀드린 것처럼 여러 열혈 가지신 분이 계산에 사는거 에 대해서는 문제없지만 아예 연극을 정확 끼어들기 에는 정말 좋았던 시기는 이제 다 묻혀 봐 좀 어 뭐랄까 1 2 정상 있다간 7분 영상까지 왔다 라고 봅니다. 근데 이제 그 능선이 격렬하게 정상을 향해서 가는지 아니면 고온이 될 지는 우리가 모르죠. 고원을 되길 길에 합니다만 한국 경제가 좋아지니까 그걸 우리가 알 수 없어요. 그러니 때 제 생각은 그렇습니다. 이번이 마지막이다 라고 생각되는 그런 머리가 뜨거워지는 시기는 좀 튀는 것도 전략이다 첫번째 올해 에 아까 이야기 하신 것처럼 디플레 전쟁 이란 책을 또 많이 사랑 해 주셨네 11월초에 돈의 역사 투가 에 그 이번엔 필레 러 두번째 예 그래서 는 제가 처음으로 이제 시리즈 책의 져야 돼 쓰겠습니다.
이면서도 내 역사가 예정일이 11월 1 4일이나 성 정도 그가 얼마 안남았습니다. 한 뒤에 오늘도 많이 사이트 얻어가시길 바라오 있구요 어 좀 다음에 더 좋은 대체 들고 다시 찾아오겠습니다. 감사합니다. 감사합니다. 222
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