저자: 김광석 · 한국인
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집값 바닥 여부를 금리와 연결해 분석. 주택담보대출금리가 2022년 말 정점 후 꺾이면서 매수심리가 반등했고, 이것이 매매가격 등락률 저점과 일치한다고 설명. 전국 아파트 매매가격 등락률은 아직 마이너스라 바닥이 아니며, 등락률이 0을 통과해 플러스로 전환될 때를 기다리라고 조언. 서울은 분양·거래 반등이 나타나지만 지방은 아직 부진. 미분양 주택 지표도 금리와 유사하게 움직인다고 제시. 금리 동결 시 횡보 가능성과 추가 인하 시 반등 가능성을 병기. 경제 기초 학습의 중요성도 강조.
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아 옛날에는 뭐 100만 원만 내도 됐는데 200만 원을 내놓으니까 구매 의상 어떨까요. 굳이 이런 구간에 내가 집 사야 될까 상업용 부동산 같은 경우는 더 그래요. 더 심합니다. 금리와 부동산 시장 둘간에 이제 관계가 없다고 하는 전문가분들 있잖아요. 어떻게 보세요. 금리가 부동산 시장은 어마어마한 관계가 있죠. 제가 납득이 가게 좀 설명을 드려 볼 수 있도록 하겠습니다. 이게 우리 나라의 금리입니다. 특히 우리나라의 금리 중에 부동산 시장은 주택담보대출 금리를 좀 보시면 좋겠는데 보시는 것처럼 나머지 금리 우리나라 가계 대출이 있고 기업 대출이 있잖아요.
그 가게 대출 중에 일부는 주택담보 대출이 있고 일부는 소액 대출 500만 원 이하 그리고 일반 신용 대출 뭐 이런 것들이 또 있어요. 그중에 대표적인 것만 제가 뽑은 겁니다이 가계 대출금리가 초록색이고요 나머지 대출금리가 있는데이 보시면 주택담보 대출금리가 먼저 정점 찍고 꺾이죠. 그리고 나머지 가계도 출금리는 후순위로 꺾이죠. 보시면 소액 대출율은 일반 신용 대출은 더 끝까지 가다가 꺾이죠. 꺾이는 모습이 가장 먼저 꺾인게 여기이 지점이죠. 주택담보 대출금리예요. 자 그러면 주택담보대출 금리가 올라가는 기간 집값이 어떻게 될까요.
조정되겠죠. 그리고 주택담보대출 금리가 어쨌든 정점 찍고 떨어지는 구간에는 매수 심리가 어떻게 될까요. 발동해요. 볼까요. 매수심리를 가지고 말씀드리도록 할게요 금리가 치솟을 때 매수심리 여러분들이 주택가격에 대한 전망 그 자체가 어두워져요 그러니까 매수심리가 극저점으로 떨어지는 거예요. 근데 지금 22년 끝자락이 지점으로부터 매수심리가 다시 반등하죠이 구간하고 주택담보대출금리가 정점 찍고 떨어지는 구간하고 일치하죠. 여러분의 매수 심리가 급격히 떨어지는 구간하고 주택담보대출금리가 이렇게 급격히 치솟는 구간하고 일치하죠. 금리하고 매수심리하고 그냥 뗄래야 뗄 수 없어요이 매수심리가 왜 그러냐면 우리 가게가 10억 자산이 있어요.
그러면 10억짜리 집 삽니까 13억짜리 삽니까 좋은 거 사려고요 대출로 메꿔요 근데 대출금리가 올라가면 올라갈수록 집을 살 수 있는 여력이 만들 수 있어 왜냐하면 3억을 제출 받아야 되는데 전년에는 3억 받을 때 예를 들어서 100만원씩이자 상환해요. 100만원과 풀 능력은 있어요. 근데 200만원을 상환해야 돼요 200만 원은 못 갚는 가구가 많아진다는 거예요. 대출 상환 능력이 떨어지니까 구매 능력이 떨어지기도 하고요 구매 의사도 어떨까요. 아 옛날에는 뭐 100만원만 내도 됐는데 200만원을 어떨까요. 굳이 이런 구간에 내가 집 사야 될까 상업용 부동산 같은 경우는 더 그래요.
더 심합니다. 투자자들이 투자할 땐 더 심해요. 투자자들이이 집을 사서 그래서 주택 가격 상승률만큼의 마진을 보려고 하는데 이자성환 부담이 5% 6% 되면 대출 받아 가지고 집 사고 싶을까요. 거기에 투자하고 그러니까 투자 그게 안 돼요 특히 말이죠. 집 가격을 결정짓 때 다양한 수요가 있는데 수요 중에 내집마련 수요가 있고 나머지는 투자 목적의 수요가 있겠죠. 근데 내 집 마련 수요는 크 집 가격에 영향을 미치진 않아요. 왜냐면 내 집 마련 수요는 그 규모가 거의 균등해요. 불변해요. 예를 들어 이사 수요라든가 첫 내집마련 수요가 있다고 하지만 첫 내 집 마련 수요만큼 뭐 죄송한 표현이지만은 집을 정리하는 수요도 있어요.
실제 너무 죄송하지만 독거노인이 돌아가시거나 하는 이런 것처럼 파는 수요도 같이 비슷하게 마중물 역할을 하기 때문에 전체 수요에서 큰 역할을 미치진 않아요. 내 집 마련 수요는 그런데 내 집 마련 수요도 금리의 영향을 미친다고 말씀드렸지만 투자자들의 수요는요 정말 심각하게 미칩니다. 금리는요 여러분 투자자들한테 한번 물어보세요. 금리 올라가면 그냥 내 집 마련뿐만 아니라 투자하고자 하지 않아요. 자 그럼 벌써부터 금리는 이렇게 수요의 영향을 미치잖아요. 수요의 영향을 미치니까 당연히 매매가격에 영향을 미치는 거고요이 금리 가지고만이 매매가격 등락률을 가지고 설명드려 볼게요 제가 얼마 전에 김 작가 tv에 나와서 우리 내분하고 설명을 드릴 때 그때는 이런 자료를 못 보여 드리면서 말씀드렸지만 그때 보신 분이이 영상을 다시 보시는 분들이라면 그때 드렸던 말씀이 이겁니다.
등락률이 2020년에 치솟았죠. 이게 전주 대비 전국 아파트 매매가격 등락률입니다. 그러니까 지난주보다 솟고 지난주보다 소수니까 이게 플러스 위를 맴돌면 계속 상승하는 거예요. 마이너스를 밑돌면 계속 하락하는 거예요. 그러면 2020년에 저금리 제로금리 나올 때 급등했죠. 그 급등세가 유지되죠. 그리고 22년 끝자락부터 금리를 베이비 스텝으로 인상했거든요. 두 차례 그때 상승세가 둔화되죠. 그리고 빅스텝으로 금리 인상할 때 급격히 떨어지죠. 그리고 22년 끝자락에 11월 정도의 등락률이 더 이상 안 내려가고 반등하죠. 다만 반등한다고 해서 이게 집값이 오르는게 아니다.
여전히 지난주보다 떨어지는거다 낙폭이 축소되는 것이지 이게 집값이 이제 뭐 지난주보다 떨어지다가 갑자기 플러스로 반등하는게 아니라이 값이 플러 올라갈 때 이게 0을 찍고 올라갈 때 집값이 올라가는거다 아직 저점이 아니다라는 거예요. 저점은 0을 통과하는 지점이라는 거예요. 자 근데 중요한게 지금은 금리를 가지고 질문 주셨으니까 22년 10월 11월 끝자락이 가장 낮은 매매가격 등락률이었어요. 0.5% -0.5에 가깝죠. 물론 매매가격에 영향을 미치는 변수가 100가지도 넘어요. 금리만 영향을 미치는게 아니에요. 근데 금리가 지배적인 영향을 미친다라는 것을 설명드리는 거예요.
근데이 금리를 볼까요. 22년 끝자락의 정점 찍고 떨어지잖아요. 주택담보 대출금리가 이때 매수심리가 반등하고이 정도면 집 사도 돼 하는 수요가 발동하니까 매매가격이 급저점은 찍고 올라가는 거예요. 또 한번 보여 드릴까요이 금리를 보시면요 제가 이자상환 부담이 계속 가주든 가중된다고 했잖아요. 그 말씀을 이제 코픽스로 보면 좋겠어요. 코픽스는 은행이 자금을 마련하는데 들어가는 조달 비용이라고 보시면 좋겠어요. 근데 보시는 것 것처럼 잔액 기준과 신규 취급의 기준인데 신규 취급액 기준으로 먼저 떨어지죠. 지금 신규 대출자는 집을 살 의지가 생겨요 그런데 기존 대출을 갖고 계신 분들은 리밸런싱이 안 되기 때문에 기존 금리를 적용받고 계신 거야 변동금리 대출자들도 마찬가지 그러니까 여기서 여전히 어떻게 됩니까 신규 취급액 기준으로는 여전히 잔액 기준으로는 여전히 올라가기만 하죠.
그러니까 여전히 높은 금리의 호덕이고 계시다 그러니까 23년 상반기 너무나 힘들다고 말씀드린게 거기서 그런 거고요 그러나 신규 취급액 기준으로는 이게 떨어지니까 주택 구매할 여력은 되긴 되는 거예요. 더 중요한 거 말씀드릴게요 단기코픽스를 봤을 때 향후에 금리를 볼 수 있어요. 기준금리는 인하한 적이 없어요. 계속 인상만 하거나 동결하는 거예요. 근데 이렇게 떨어지죠. 떨어지다 보면 이때부터 우리는 계속 동결하거든요. 동결하다가이 지점부터는 이제 더 이상 안 떨어지죠. 다시 올라갈 수도 있어요. 이걸 말씀드리는데 일단은 22년 끝자락의 정점 자꾸 떨어지죠.
그리고 이제부턴이 갈치자 행보를 보이죠이 그래프의 모습과이 그래프의 모습이 어떻습니까 유사하죠. 그러니까 더 떨어지진 않고 갈치자 행보를 좀 보이는 탓하죠. 그럼 향후에 시중금리가 어떻게 전개되냐 금리가 동결될 때 신금리가 더 떨어질 수도 있고 아니면 더 떨어질만큼 떨어졌기 때문에 다시 반등할 수도 있습니다. 전고점을 찍진 않겠지만 그러면 이게이 값이 언제까지이 마이너스 횡보를 할지 다시 플러스로 전환될지 그것은 계속 지켜보셔야 된다는 거예요. 제가 그때도 같이 나와서 말씀드린 것 중에 하나가 세 가지 지표를 보셔야 되는데 가장 우리가 유심히 지켜봐야 될 지표 하나는 가격 등락률 그 자체입니다.
일단 이걸 모니터링 하실 필요가 있다 지금은 이제 준비하실 시점은 왔지만 그리고 전국 기준이고 서울의 경우에는 플러스로 전환되는 지점이 조금 더 빠를 것이고 지방의 경우에는 그렇지 않을 것이기 때문에 구분하실 필요가 있지만이지 여러분이 관심 있는 지역을 중심으로 해서 등락률이 지금 어느 지점까지 와 있나를 보시면서 매수 시점인지 아닌지를 판단하는데 참조하시고 이게 금리와 부동산 매매 가격이 강한 관계를 갖고 있음을 설명드리는 근거라고 볼 수 있을 것 같습니다. 지금 부동산 시장 바닥이냐 바닥 아니냐 아직은 바닥 아니라고 보시겠네요.
하다가 아직 아닌 거죠. 어떻게 이걸 바닥이라고 볼 수 있습니까 아직도 매매가격 등락률이 저점인 거고 - 안에서의 바닥인 거지 여전히 마이너스니까 바닥은 아니라고 볼 수 있고요 우리가 확인해야 될 여러 지표들이 있는데 특히 지금 보시면 재밌는 현상들 탈동조와 제가 말씀드릴게요 월별 분양 실적을 보시면 어 많이 바닥 찍고 올라왔네 분양 실적 23년입니다. 근데 24년 분양 실적이 1월부다만 올라온 것이지 10년 평균이이 회색지대인 거야 핑크색 지대 이거보다 21년 3월보다도 낮고 22년 3월보다도 낮아요. 분양 실적이 12월 달 보다만 올라간 것이지 이게 완전히 회복됐다고 볼 수가 없는 거예요.
첫 번째 근거 근데 또 재밌는게 이게 세모 표시계 정부가 표시할 때는 세모를 마이너스로 읽고 있으면 됩니다. 근데 전국은 다 마이너스죠. 어떤 때랑 비교해도 등락률이 많이 났어요. 그 수도권도 다 마이너스죠. 어떤 때랑 비교해도 다 마이너스에요. 근데 재밌게 인천도 다 마이너스고 경기도 마이너스고 지방은 하물며 다 마이너스죠. 서울은 마이너스가 아니에요. 서울은 분양 실적이 전년 3월보다 반등했고 1 2 3월 전 분기보다도 반등했고 5년 대비보다도 반등한 거야 3월 기준으로는 서울은 그런 거예요. 서울은 그런 것이지 그런 서울의 몇몇 기사를 가지고 전국이 그렇다고 인정하시면 안 됩니다.
또 한 가지 볼게요 주택 매매 거래 현황도 전국 주택 매매 거래량이 그래도 많이 올라왔어요. 매매 거래량이 그래서 22년 수준으로 왔습니다. 근데 이건 전국이잖아요. 전국 중에서 일부가 서울일 거 아니에요. 근데 보세요. 매매 거래 현황이 전국 기준으로는 올라온 것처럼 보이지만 서울 수도권이 반등해서지 근데 지방은 증감률로 봤을 때 눈개로 다 온전히 그런 것은 아니다라는 것을 말씀드려요 그래서 총론적으로 부동산 시장을 보실 때 제가 그때도 말씀드린게 세 가지 지표인데 그 다음 하나가 미분양 주택 건수다이 미분양주택 건수가 2020년에 급격히 해소되죠.
금리랑 똑같아요. 금리 인하할 때 미분양 주택이 해소돼요 구매 여력이 있고 구매 의사가 있는 거예요. 21년에 미명주택이 그냥 시장 재고 수준의 맴돌죠. 이때 집값이 반등하는 거예요. 그죠. 그리고 22년 역시 이때까지는 상승세예요. 22년에는 미분양 주택이 완만하게 쌓이죠. 상반기 왜 이때는 베이비스텝으로 금리 인상하잖아요. 그 22년 중반부터 미분양 주택 건스가 급격 치솟죠. 빅스텝으로 인사 가잖아요. 금리로 다 설명이 되지 않아요. 그리고 시중금리 기준으로 주택담보대출금리가 22년 끝자락에 정점 찍죠. 미분양 주택 건수가 다소 완만하게 해소되죠.
자이 그래프랑이 금리 그래프랑 유사하죠. 그리고이 주택 가격 등락률이랑 유사하죠. 다 일맥상통하죠. 그러니까 이런 지표를 다 같이 보면 거시 경제적으로 부동산 시장을 봤을 때 다 보인단 말이에요. 그래서이 등락률이 결국 금리가 횡보할 경우란다면 이게 계속 마이너스의 맴돌 수 있고요 만약에 우리나라가 금리를 인하하거나 또 시준금리가 급격히 추가적으로 떨어진다거나 하면 0을 찍고 플러스로 반등할 수 있고 0을 찍고 플러스로 반등하는 그 지역은 분명 서울일 거고 나머지 지역은 더디게 그게 나타날 것이다 이렇게 보고 지금 치과에 많이 떨어졌지만 무주택자분들에게 지금이 기회인 건 아니고 요게 플러스로 갔을 때 그때 사도 보이지 않느니 이제 조급함을 느낄 필요가 없다 그러니까 이제 우리가 좀 조급하게 사면 지금 사는 거고 덜 조부부하게 사면 마이너스 0.1 이쯤에 사겠죠.
근데 마이너스 0.1에서 언제까지 또 확보할 수 있을지 모르니까 여러분 지난주보다 1%가 떨어진다 그러면 20억짜리에서 1%가 떨어진다 작은 숫자가 아니고요 0.1%도 작은 숫자가 아닙니다. 여러분 한 달치 월급 빠진다고 생각해 보세요. 얼마나 큰 돈이 빠지는 겁니까 그러니까 이게 근데 이게 언제까지 횡보할지 모르니까 저는 개인적으로 조금 더 보수적으로 내 집 마련하신다면 영월 통과해서 플러스를 찍는 지점에 사시는게 안정적으로 사시는거다라고 생각을 합니다. 그래서 좀 보수적으로 잡으시라고 말씀드립니다. 오늘 이제 금리랑 주식시장 부동산시 여러가지 다 검토해 봤는데 이번에 출간시 경제 읽어주는 남자 15분 경제 특강이 책에서 경제를 모르고 투자하는 일은 눈을 감고 운전하는 것과 같은 멘트를 남기셨는데 요건 좀 어떤 의미예요.
제가 한 6년 전쯤에 첫 책을 쓸 때 작가님도 책 많이 쓰셨지만 그때 제가 여러분께 던져 드렸던 메시지가 경제를 모르고 투자하는 일은 눈을 감고 운전한 것 같다 이렇게 말씀드렸고 제가 출간하는 모든 책의이 문구는 어디인가 남기고 있습니다. 근데 제가 비유컨데 이렇게 말씀드리고 싶어요. 22년 23년을 보내면서 죄송한 편이지만 장님이 장님의 길을 안내받는 것 같다 이렇게 표현했어요. 제가 이렇게 표현한 이유는이 그림 때문이에요. 그림 제가 보여드리겠습니다. 제가 아주 좀 존경하는 화가의 그림인데 독일 그림이고 1900 1568년 그림입니다이 4명이 장님이에요.
블라인드 그리고 그 장님이 장님의 길을 안내받고 있는 모습인 거예요. 내가 눈을 감고 있다 보면 당연히 길을 제대로 못 찾을 수 있고요 또 안타까운 것은 내가 눈을 감고 있다 보면 누군가를 들어야 될지도 판단을 못 해요. 여러분은 여러분 현업에 전문가시잖아요. 근데이 자리에 출연하시는 분들은이 뭐 경제나 재테크나 그 분야만 연구하시는 분들일 가능성이 높잖아요. 그러니까 이런 분들이 이제 소위 전문가라고 볼 수 있는데 그 전문가 분들도 경제를 보거나 정확한 메시지를 전달하는 사람이 누구인지를 판단하려면 여러분이 눈을 뜨셔야 된다는 여러분이 경제의 언어를 가지셔야 돼요 제가 어떤 독자분의 댓글을 좀 읽었었는데 너무 인상 깊어 가지고 우리가 스포츠를 볼 때 그 예를 들어 축구 경기에 정확한 룰을 아는 사람 야구 경기에 룰을 아는 사람은 그 재미를 알아 제가 사실 아직까지도 업사이드의 기준을 잘 모릅니다.
남자친구 되게 무식한 업사이드 기준 정확히 축구할 때 수비수보다 패스할 던질 때 앞에 맞아요. 얼추 그런 건 아는데 제가 명확하게 뭐가 없어야 되는지 구분을 못 하더라고요 근데 그걸 명확하게 구분 짓고 정확하게 해설하는 것을 들으면 그 축구 경기가 이해가 가죠. 여러분들이 축구 경기에 룰을 알고 축구 경기나 야구 경기에 언어를 알면 우리 테니스 치지만 테니스의 룰이나 언어를 알면 더 재밌는데 모르니까 저게 뭐 하는지 테니스 저거 어떻게 카운터 하는 건지도 모르면 재미가 없단 말이죠. 마찬가지예요. 경제에 대한 해설이나 경제에 관한 뉴스 신문이나 책을 보아도 여러분이 얼만큼 경제에 대한 기본적인 언어를 장착하고 있는지 여부에 따라서 여러분이 더 많이 흡수하실 수 있을 거예요.
그런 관점에서 저 말고 더 훌륭한 더 객관적으로 경제를 진단해 주는 그 진위 여부를 좀 구분하시는 누구의 말을들을 것인가를 찾는데 있어서도 여러분이 어느 정도는 스스로 판단하는 능력 눈을 뜨셔야만 그럴 수 있다라는 말씀을 드리기 위해서 경제 입문을 하셔야 된다 이제 또 다음 촬영이기 때문에 이제 가셔야 돼서 마지막으로 왜 경제 공부해야 하는지만 한 번만 더 강조해주세요. 경제를 모르면 당하기 때문입니다. 경제를 알면 조금 더 잘 살 수도 있고 못 살 수도 있겠지만 모른다고 해서 인생이 불편하진 않을지 몰라요 그러나 경제를 모르면 당할 일이 많아요.
우리는 자본주의를 살기 때문에 자본주의 사회에서는 경제는 바로 언어입니다. 자본주의를 살아가기 위한 언어에요. 근데 우리가 언어를 모른다고 미국에서 못삽니까 살 수 있어요. 근데 영어를 알면 더 잘 살거나 안 당하거든요. 결국 그 사회를 살아가기 위한 언어이기 때문에 여러분이 그 언어를 장착하셨으면 좋겠다 많은 분들이 제가 이렇게 경제진단하고 평생 이렇게 살았다 보니까 경제를 어떻게 시작하게 될지 모르겠다 그렇게 많이들 질문 주셔요 그래서 이제 말씀드리기 위해서 경제는 이렇게 입문하시면 됩니다. 하고 쓴 책인 거죠. 그래서 제가 이름하여 세상에서 가장 쉬운 경제 입문서 좀 자신있게 그렇게 말씀을 보신 분들 많을 텐데 그중에서 이제 도움 받으신 분들이 있다면이 책 보시면 경제를 이해하는데 나침반 같은 역할을 하지 않을까 싶습니다.
다음 달에는 또 실장님과 또 뵙도록 하겠습니다. 여러분 소중한 시간 함께 해주셔서 정말 감사합니다. 오늘도 이제까지입니다. 고생하셨습니다. 감사합니다
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