저자: 오건영 · 한국인
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1985년 플라자 합의 이후 엔화 강세와 일본 부동산 버블 형성을 설명. 과도한 LTV 대출과 금리 인상이 부채비율을 급등시키며 자산가격 붕괴와 소비위축, 디플레이션 순환을 낳았고, 늦은 금리인하와 비효율 재정, 성급한 긴축이 잃어버린 30년으로 이어졌다고 주장. 환율 개념(달러 강세=원화 약세) 정리 포함.
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안녕하세요. 오건영 있니다. 어 이제 지난 2강에서는 일본의 버블이 형성되는 과정에 대한 설명을 좀 한번 드렸었습니다. 플라자 합의라는 거 기억나세요. 애화가 급격한 강세를 보였다는 거 그죠. 그리고 이제 엔화가 강세를 보이는 과정에서 미국에 이제 무역적자가 줄어드는 과정들 그런 걸 한번 좀 보여 드렸죠. 근데 아마 이강 들으시면서 그 생각하셨을 거예요. 복잡해서 못 알아듣겠다 이런 생각 아마 하신 분들 계실 겁니다. 그래서 우리가 이제 환율을 볼 때 되게 중요한게 뭐냐면 1달러에 1000원이라고 한번 해보죠이 얘기는 뭐냐면 천개의 원화가 있으면 한 개의 달러를 살 수 있다는 얘기입니다.
자 근데 여기서 환율이 올라간다고 해보죠. 그러면 환율이 오르면 1달러에 10000원이 되는 거고요 환율이 내리면 1달러에 500원이 되는 걸 겁니다. 자 그러면 환율이 오른다 떨어진다라고 하잖아요. 어렵게 생각하지 마시고요 환율이 오른다는 건 뭐냐면 달러 환율이 오른다예요. 달러 환율이 오른다는 얘기는 달러 가치가 올라간다는 뜻이죠. 달러 환율이 올랐잖아요. 그럼 달러가 비싸졌다 달러가 강세다 이해를 하시면 됩니다. 그래서 우리가 환율이 올랐다는 얘기는 달러 환율이 올랐다 달러가 강해졌다이 얘기고요 요거 뒤집어 말하면 원화가 약해졌다고 이해를 하시면 됩니다.
그럼 자 보세요. 자 달러가 달러 환율이 내려왔죠. 그죠. 달러 환율이 내려왔다는 얘기는 달러가 약세다 말씀이 되나요. 달러 약세는 반대편에서는 원화가 강해졌다고 이해가 되나요. 자 그러면 환율이 올라갑니다. 그 우리나라 입장에서 잠깐 생각해 볼게요 한국의 입장에서 보면은 우리나라 원화가 약 를 보이고 있죠. 그럼 우리는 미국에 수출을 하지 않습니까 사 주는 사람은 원래 1달러 주면은 1,000원짜리 밖에 못 샀단 말이에요. 근데 1달러 주면 이제 1,500원짜리 살 수 있죠. 왜 달러가 세지니 달러가 고기 해지니까 유리해지는 거잖아요.
그럼 뭐가 좋냐면 싸게 많은 걸 살 수 있겠죠. 그래서 어떻게 되냐면 원화가 약세가 되면요 미국은 달러 강세 원화 약세가 되면은 미국은 수입을 늘려요 한국은 수출을 늘릴 수가 있죠. 맞나요. 근데 반대로 미국은 달러가 강해지니까 수출이 안 되겠죠. 우리나라 사람들 입장에서는 수입을 할 때 옛날에는 저기 1,000원만 줘도 1달러짜리 수 수입해 올 수 있었는데 이제는 1,500원을 줘야 1달러짜리 수입하게 되죠. 그러면 수입 물가가 올라가는 문제가 생기는 겁니다. 반대로 환율이 이렇게 내려갑니다. 환율이 내려가서 달러가 약해지고 원화가 강해지게 돼요 그럼 어떤 일이 벌어지게 될까요.
달러가 약해지게 되면은 당연히 달러가 약해지게 되면은 미국 사람들 입장에서는 싼 가격의 물건을 더 수출하기 좋아지겠죠. 근데 우리나라 입장에서는 수입할 땐 좋지만 문제는 뭐죠. 원화가 강해지다 보니까 미국 사람들 입장에서 한번 생각해 볼게요 옛날에는 1달러 주면 1000 원짜리를 살 수 있었는데 이제 500원짜리 밖에 못 사요 그럼 이러면 수출이 되게 어려워지는 겁니다. 맞나요. 그래서이 환율이란게 참 오묘한게 뭐냐면 환율이 뛰어올라서 달러가 강해지 잖아요. 그럼 미국과 우리나라의 희비가 엇갈리는 겁니다. 85년도 9월 달 얘기로 돌아갑니다.
이때 플라자 합의가 있다고 말씀드렸죠. 이때 1달러의 몇 전이었 men 260엔이었다고 말씀드렸어요. 그러면 260개의 화가 있어야 1달러를 살 수 있었죠. 이게 쫙 환율이 내려오면서 1달러에 한 순간에 불과 1년도 안 돼서 120엔 내려왔다고 말씀드렸죠. 그죠. 자 그러면 환율이 내렸어요. 달러 환율이 내렸죠. 달러 환율이 내렸다 얘기는 달러가 약세 화가 강세를 보였다 얘긴가요 그죠. 260개 줘야 1달러를 살 수 있었는데 이제는 120개 줘야 줘도 1달러를 살 수 있죠. 그래서요 얘기는 뭐냐면 화가 강해졌고 드 달러가 약해진 겁니다.
근데 화가 강해지면 어떻죠. 일본 사람들 입장에서 수입할 때는 싸게 살 수 있죠. 수입 물가는 눌러 주지만 문제는 뭐죠. 일본이 수출을 할 때 미국 사람들 입장에서 는요 옛날에는 1달러 주면 260엔 리를 살 수 있었어요. 근데 이제는 1달러 주면 120엔 리 밖에 못 사는 거죠. 자 그 이제 그 뒷 얘기를 갖다가 좀 한번 간단간단하게 이어가 보도록 할게요 자 보시면 이때 당시 이제 일본의 부동산 가격이 버블이라는 말씀드렸지 않습니까 자 그러면 일본의 부동산 시장이 부동산 가격이 엄청나게 올랐다고 말씀드렸는데 자 이게 참 무서운 얘긴데요 집값이 올라간다라는게 서민 경제에 주는 부담감이 굉장히 큰 것 같아요.
예를 들어서 주식을 사는 거하고 부동산을 사는 거고 좀 다르죠. 왜냐면 주가가 올라갑니다. 특정 주식에 주가가 올라가요 그럼 느낌이 어떻죠. 아이 뭐 아 있었으면 좋았을 텐데 이런 느낌이죠. 근데 집값이 올라갑니다. 근데 전 집이 없어요. 어떨까요. 절박하지 않나요이 집이라는 건요 부동산이라는 건 내가 거처를 거치를 결정할 수 있는 굉장히 중요한 수단이요 어떻게든 갖고 있어야 됩니다. 매매든 전세든 월세든 그래서 주식을 보유하는 것과는 전혀 다른 차원인 거죠. 그래서 부동산 가격이 계속 뛸 것 같아요. 그럼 저는 주거비가 더 올라간다는 부담감을 느끼게 되죠.
그럼 이걸 사야 되겠다는 생각이 들지 않을까요. 사람들은 집을 사야 되는데 집값이 되게 비싸지 않습니까 그럼 보통 어떻게 집을 살 수 있냐면 이럴 때는요 빚을 내 가지고 집을 삽니다. 주택 담보 대출을 받아서 집을 사게 되죠. 근데 우리나라 같은 경우는 여러분들 혹시 ltb 단어 들어보셨나요. ltb 뭐냐면 론트 밸라 해요. 이게 뭐냐면은 부동산 가격의 밸류가 있지 않습니까 가격이이 부동산가 격에 대해서 일정 비율만큼 대출을 해 준다는 겁니다. 예를 들어서 론 투빌 ltb 60%라고 하면은요 1억짜리 지배에 대해서요 6천만 원까지 대출이 된다는 겁니다.
왜 집값이 떨어질 수도 있죠. 그래서 6천만 원까지 대출을 해 주는 거죠. 근데 이때 당시 일본은이 ltb 거의 100% 육박했습니다. 그러면 돈이 없더라도 대출을 받아서 집을 살 수가 있죠. 그래서 집값이 계속해서 올라갈 것 같습니다. 그래서 집값은 올라갈 것 같은데 그죠. 대출이 된대요. 큰 금액을 대출받아서 집을 사면 되잖아요. 근데 여기서 문제가 뭐죠. 금리가 문제죠. 근데 금리가 났대요. 그럼 어떨까요요 세 가지가 딱 뭉치게 되니까 일본 사람들이 빚을 내 가지고 집을 갖다가 마이를 하게 된 거죠. 그럼 너도 나도 집을 사려고 달려갑니다.
집값이 어떻게 될까요. 마지막에 팡하고 솟는 모습이 생기지 않았을까요. 그래서 일본의 부동산 버블이 어마어마한 수준으로 끌어 올라가게 됩니다. 근데 지난 시간 에 말씀드렸다시피 늦기 중앙은행에서 일본의 중앙은행이 기준 금리를 인상했다고 말씀드렸죠. 1년도 안 되는 기간 동안에 2.5% 있던 금리를 6.0% 끌어올렸어요. 어떤 일 일어났을까요. 금리가 올라가면 일단 대출받아서 집산 사람들의 부담이 되게 크지 않았을까요. 많은 대출을 받아서 집을 산 사람이 더 힘들지 않았을까요. 근데 여기 보시면 ltb 높았다는 말씀드렸죠요 케이스에 해당되는 사람들이 일본 사람들이 되게 많았던 겁니다.
그럼 어떻게 될까요. 이자부담을 너무 많이 느끼겠죠. 아마이 집을 사기 위해서 비싼 집을 사기 위해서 대출까지 받은 데다 내가 갖고 있는 현금을 다 떨어 넣었을 거예요. 그런 상태에서 집을 샀는데 금리가 확 올라갑니다. 그러면은이자 부담이 되게 크게 느껴지지 않았을까요. 자 그러면 모두 이게 숨에 숨이 턱에 차겠어 어떻게 해야 될까요이 상황에서 이자를 낼 방법이 없는 거예요. 그럼 어떻게 해야 되죠. 집을 팔아야 되겠죠. 금리라는 건요 저한테만 6% 적용하고 딴 사람한테 2% 적용하고 이게 아니죠. 모두한테 6% 동시에 적용하 로 모든 사람이 지금 대출이 많다라는 겁니다.
왜 집을 샀으니까 모두가 집을 사 가지고 대출이 많은데 모두한테 높은 금리가 한꺼번에 닥쳐온 거죠. 모두가 똑같은 고민하죠. 그 어떻게 될까요. 모두가 동시에 집을 팔 생각을 하지 않았을까요. 저만 파는게 아니라 그래서 그때 당시에 어떤 일본 다큐멘터리를 봤는데요. 일본 버블붕괴 당시를 겪었던 어떤 나이 지긋하신 분이 한 문장으로 요약을 하시더라고요 하시는 말씀이 저는 되게 와닿는데 가 바늘구멍을 통과하는 느낌이었답니다. 모두들 집을 팔려고 하는데 사는 사람이 별로 없죠. 대차대조표를 보시면요 요게 자산입니다. 자산 가격이고요 여기가 부채라고 써 볼게요 여기가 자본입니다.
자본을 내 돈이라고 하죠. 부채는 빚이라고 하고요 이거는 값이라고 해볼게요 자산은 자 예를 들어서 일본 사람들 전체가 힘을 모아서 집을 산게 10억 라고 해 볼게요 근데 10억짜리 집인데 일본 사람들의 돈이 2억이 있었는데 8억을 대출받아 가지고 집을 산 겁니다. 자 그 상황에서 너도나도 집을 팔려고 해요. 너도나도 집을 팔려고 하면 어떤 일이 벌어졌을까요. 한두 명은 집을 팔았 있죠. 맞죠. 한두 명이 집을 팔아 가지고 집을 팔은 다음에 현금 받은 걸로 뭐 했을까요. 대출을 갚았고 그러면 일부만 그은 대출이 조금 줄어들었을 거예요.
그죠. 몇 명은 집을 팔아서 가지고 빚을 갚을테니까 그래서 일본의 총 대출이 조금 줄어든 거예요. 요건 이해가 되시죠. 자 그러면 부채가 었 근데 문제가 뭔지 아세요. 너도 나도 집을 팔려고 하니까 호가를 낮췄을 거 아닙니까 집값을 그러면이 집값이 내려가는 속도가 되게 빨랐던 겁니다. 원래는 부채 비율이 내가 10억짜리 중에서 8억이 빚이 그 부채 비율이 80% 있을 거예요. 그런데 그런데 빚을 조금 갚았습니다. 그래서 빚이 7억이 됐어요. 근데 값이 확 빠지면서이 값이 얼마까지 빠지면 예를들어 들어서 2억 이렇게 빠진다고 한번 해 볼게요 1 토막이 난 거죠.
어떤 일이 벌어지죠. 부채 비율이 80% 있는데 이거는 거의 350% 아지 올라가지 않나요. 하나 여쭤보겠습니다. 빚의 총량이 중요한가요 부채 비율이 중요한가요 부채 금액보다 부채 비율이 훨씬 중요합니다. 예를 들어서 제가 홍길동이라는 사람이 있다고 해 볼게요 홍길동이라는 사람이 빚지 10억이 있다고 해 볼게요 만죠. 비지 근데 알고 보니까 100억짜리 부동산을 담보로 했답니다. 행복한 사람 아닌 부채의 총량이 되게 커 보이지만 자산대비 부채 비율이 낮은 거잖아요. 근데 a 아는 사람의 대출이 1천만 원 있답니다. 근데 가진게 아무것도 없대요.
어디가 더 힘들 것 같으세요. 하나 여쭤 볼게요 금액이 중요한가요 아니면 비율이 중요한가요 비율이 중요해요. 너도나도 집을 팔려고 하는 상황에서 집값이 빠르게 하락했고 근데 빚을 갚는 사람은 많지 않았을 겁니다. 그러면 부채 비율이 이렇게 빠르게 올라가는 문제가 생기게 됩니다. 이렇게 해서 연에서 샀는데 갑자기 상황이 바뀐 겁니다. 이게 집값이 2억이 돼요 근데 집값이 빠진다고 해서 은행에서 대출을 줄여주나요. 그러진 않죠. 대출은 고정입니다. 그럼 어떻게 되냐면 자본이 내 자본이 - 6억이 돼야지이 양쪽이 맞겠죠. 이런 걸 어려운 말을 뭐라고 하죠.
깡통 주택이라고 하는 겁니다. 그 이런 상황이 되면 사람들 기분이 어떨 것 같으세요. 소비를 할 수 있었을까요. 소비를 할 수가 없어요. 그러면 일본 사람들이 소비를 확 줄였을 거지 않습니까 기업들이 장사가 안 되니까 기의 마진이 줄어들게 되죠. 기업의 마진이 줄어들게 되면 기업들은 설비투자를 줄겠죠. 생산할 동안 줄일 거지 않습니까 설비 투자를 줄인다 얘기는 고용이 줄어든다 얘기죠. 고용이 줄어들면 사람들의 소득이 줄어들게 되겠죠. 사람들의 소득이 줄어들면 당연히 소비를 줄이게 되겠죠. 이렇게 돌아가는 겁니다. 어떤 일이 벌어질 것 같으세요.
이게 그래서 일본 같은 경우는 소비가 줄어드는 과정에서 물가가 떨어지는 디플레이션이 나타나게 되고요이 말로 디플레이션의 순환이라고 얘기합니다이 순환 고리가 계속 돌면서 일본은 30년 동안 고통을 봤죠. 이걸 어려운 말로 뭐라고 하냐면 일본에 잃어버린 30년이다 요렇게 얘기를 하고 있는 겁니다. 느낌이 오시나요. 예 그래서 일본의 부동산 버블이 붕괴되는 그 케이스를 설명을 할 때는요 기본적으로 부채의 위기라는 거를 가운데에 두고서 가장 설명을 많이 하곤 합니다. 자 그러면 여기서 이제 몇 가지 궁금증이 생기게 되죠. 이렇게 일본경제가 무너지고 있을 때 대체 그럼 일본 정부나 중앙은행은 뭐 한 거냐 이제 이런 생각이 드실 겁니다.
이거 갖다 해결하기 위해서 첫 번째는 일본 중앙은행은 마찬가지로 금리 인하를 했죠. 금리 인하를 했는데 이게 잠깐 생각해 보세요. 부동산 버블이 엄청나게 올라서 금리를 확 잡아 올려서 부동산 버블이 빵 졌지 않습니까 그래서 집값이 떨어지기 시작을 해요. 근데이 버블에 대한 잔상이 남아 있고 버블에 대한 우려가 남아 있다 보니까 금리 나를 빨리 해 줘야 되는데 이걸 갖다가 늦추 가지고 실기를 하게 된 겁니다. 너무 늦게 내린 거죠. 그럼 어떻게 될까요. 쓰러진 다음에 바로 적기에 인공호흡을 해 줘야 되는데 악 한 다음 인공 시작한 거죠.
그러다 보니까이 실기로 해가지고 금리의 효과가 상당히 많이 줄어들게 되죠. 그래서 일본이 제로 금리까지 금리를 낮췄음에도 불구하고 큰 효과를 보지 못해요. 두 번째는 일본에서는 국가가 나서 가지고 굉장히 많은 돈을 불어줍니다. 이게 뭐냐면 일본에서 이제 재정지출을 한다고 하는데 이런게 있어요. 19 2년도 30년도 미국이 대공황을 겪 대공황을 겪으면 사람들이 소득이 없기 때문에 수요가 사라져요 그럼 기업들은 물건을 생산했는데 아무도 물건을 안 사니까 기업 경제가 무너지면서 고용이 줄어들게 되고 아까 말씀드렸던 거대한 충격에 악순환에 빠지게 되잖아요.
그래서 이때 당시에 대공황때 어떻게 하냐면 당시에 로스트 대통령이 이런 걸 해요. 유딜 정책이라고 해가지고 예를 들어서 테시 그 계곡가 댐을 짓는 공사를 하는 거죠. 짓는 공사하면 실업자들의 할 거지 않습니까 그래서 실업자들이 거기서 일을 해가지고 월급을 받아요. 국가가 주는 월급을 그래서 그 월급 받은 다음에 뭐 할까요. 맥주를 사먹죠. 그렇게 하면서 소비를 갖다 계속 부양을 하는 겁니다. 그래서 이럴 때는요 정부가 나서 가지고 재정지출 같은 사업을 해 줘야 돼요 그래서 일본에서 이때 당시에 굉장히 많은 부동산 사업을 한 거죠. 경기부양을 위해서 인프라 투자 뭐 도로 설비 같은 거 만드는 거 다리 낳고 막 이랬거든요.
근데 문제가 뭐냐면 이때 일본 경제가 꽤 많이 발전해 있었던 거죠. 웬만한데 달이 다 있고 웬만한데 도로가 다 있어요. 그 상태에서 새로 도로를 깔다 보니까 굳이 필요가 없는 곳에 다리를 놓거나 도로를 넣는 겁니다. 그 어떤 일이 벌어졌을까요. 이게 경기 보양을 해도요 특별히 생산성을 높이지 못하는 효율성을 높이지 못하는 이런말 뭐라고 해야 될까요. 좀 부질없는 일 그 순간만 경기가 살짝 살아나고 그 순간만 일자리가 생겨나고 그 이후에는 큰 의미가 없는 이제 그런 실수들을 반복적으로 해왔었던 거죠. 그리고 이제 세 번째가 뭐가 있었냐면 일본이 이때 당시에 10년 동안 굉장히 안 좋았다가 2000년도 돼 가지고요 이때 당시가 미국이 닷컴버블이 있었어요.
이때 경기가 살짝 올라오는 느낌이었거든요. 그러면서 물가가 살짝 오르려고 하니까 성급하게 재료 금리를 풀고 금리를 인상해 근데 굉장히 약해져 있는데 살짝 살아나려고 할 때 금리 인상을 하니까 살짝 경기가 올라오려고 할 때 망치로 땅 때린 느낌이죠. 예 그렇게 되면서 한동안 누워버리는 그래서 이제 일본이 썼었던 이런 중앙은행 의 통화 정책이나 정부의 재정 지출이 그다지 효율적이지 못했던 겁니다. 잠깐만 정리를 할게요 제가 무슨 말씀 드렸 부채의 위기 때문에 일본 경제가 크게 무너졌다는 말씀을 드렸죠. 그죠. 그래서 저는 무슨 말씀을 드렸나 부채 총액보다 중요한게 부채의 비율이라는 말씀을 드렸죠.
그게 일본의 소비를 제약을 하게 되면서 일본은 소비가 위축이 되는 그런 불안국면에 접어들어서 잃어버린 30년을 간 겁니다. 그 잃어버린 30년을 갈동 동안 뭘 했냐 10년 동안 굉장히 많은 부양책을 썼는데 너무 금리를 빨리 올린 상태에서 무너지고 있을 때 빨리 금리를 낮춰 가지고 부양책을 써 줘야 되잖아요. 그러지 못한 거예요. 실기를 했던 거죠. 그리고 효율적인 부양책을 써 줘야 되는데 오히려이 부양책이 효율성이 그렇게 높지 않은 그런 케이스가 많았다는게 이제 두 번째 이슈 책이고요 세 번째는 조금 살아날 만하니까 이런 건 이제 어려운 말로 추구 전략이라고 하는데 바로 긴축으로 돌아선 거죠.
성급하게 그러다가 회복의 씨앗 있죠. 이 새싹이 나는 걸 확 잘라버리는 그런 문제를 만들어 냈었던 겁니다. 그래서 굉장히 오랜 기간 동안 힘들게 끌어 올리려던 일본의 경제가 그런 실수들 때문에 다시 가라앉게 되고요 그게 30년 동안의 불황으로 이어지게 되는 문제를 낳게 됐던 거죠. 이게 이제 일본의 버블 붕괴의 전반적인 원인과 전개 그리고 이후의 흐름들 예 렇게 전리를 해서 말씀드렸습니다. 다음 시간부터는 우리의 관심을 모으는 이슈죠. 예 IMF 현 이기에 대한 말씀을 이어가도록 하겠습니다. 감사합니다.
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