저자: 김학렬스마트튜브부동산조사연구소장 · 한국인
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한 줄 결론: 정부 규제로 대출과 투자 수요는 줄었지만 가격이 완전히 잡혔다고 보기는 어렵고, 풍선효과와 공급 변수로 지역별 차별화가 이어진다는 관점. 수요 측면: 대출 규제로 실수요자 대출 규모도 줄어 투자 수요와 실수요가 겹치며 거래가 위축됐다는 진단. 규제 피한 지역으로 수요가 이동하는 풍선효과는 실제로 나타나며, 투자자가 먼저 들어간 뒤 실수요자가 뒤따르는 패턴이라고 설명. 풍선효과 해석: 이미 급등한 지역에 실수요가 뒤늦게 들어가면 고점 매수 위험이 있으나, 급등 후 단기 조정을 거치는 경우가 많다고 봄. 10년 이상 거주 시 인플레이션을 고려하면 장기적으로 대부분 상승하는 것이 일반적이라는 견해. 자금 조달: 부모 찬스(증여) 매수가 많다는 시각에 대해, 실제로는 맞벌이 소득과 본인 자금으로 매수하는 사례가 많다는 연구소 분석 주장. 강남권 전세 보증금을 가진 세대는 대출 없이도 매수 가능하다고 언급. 공급 측면: 양도세 한시 감면은 11년 이상 보유 주택 대상이라 시장 매물 증가 효과는 제한적이며, 시장에서 수요가 큰 신축·준신축 매물은 거의 늘지 않았다고 평가. 2021년 이후 분양 물량 감소로 2022년 이후 인기 지역 신축 공급 부족 우려 제기. 신도시·교통: 3기 신도시는 서울 인기 지역 수요를 분산시키기 어렵고, 외곽 2기 신도시 주변 지역 가격 조정 우려 언급. GTX 역세권은 혜택이 예상되나, 교통만으로는 신도시 경쟁력이 부족하며 학군·인프라가 중요하다는 입장. 재건축·재개발: 도심 공급에 가장 효과적인 방식이나 예산·지자체 허가·기반시설 등 복합 문제로 원활한 공급은 어렵다는 전망. 출연자 전망: 단기·중기·장기 가격 전망에 대한 구체적 수치와 방향은 자막이 불완전해 확인 불가. 뒷부분에서 2020년 중반까지의 전망을 묻는 질문이 있었으나 답변 내용 식별 불가.
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02 일어날 것이라 시작해라 않다면 느껴지거든요. 역상 이 다르다는 것이죠. 뭐 이런거 좋아요. 5 안녕하세요. 박종우 4 경제 한 방 입니다. 2 부동산 가격이 워낙 질서 기니까 정부에서는 온갖 추천 을 내놓고 또 사람들은 b 규제 지역으로 이렇게 찾아 다니까 이건 뭐 웬만해서는 부동산의 미래 를 마취가 조카 쉽지 않은것 같은데요 이럴 때 일수록 진짜 전문가를 찾아서 저희도 대통령 정방 나오셨습니다. 바로 빠 시오 이란 필명으로 해명한 되어 김학렬 스마트 튜브 부동산 조사 연구 소장 보셨습니다. 안녕하세요. 네 안녕하세요. 4 항상 법도 하다 있습니다.
4 이제서야 좋은데요 와줘 네 이거 어디서 따온 겁니까 어 열정 이란 의미도 있고요 또한 게 패션 새로운 것 그런 의미도 있구요 예 3부 쭉 중의적인 의미입니다. 박 쇼의 그냥 빠져 쪽에 예 자 그런데 4 불금 하군요. 정해지지 온갖 규제를 낸 와서 서울 부동산 규제 1 정말 많은데 특히 특정 지역 뭐 이렇게 인기는 지역에 대한 구제 들이 많은데 4 이제 시장의 이게 좀 먹히고 있다 이렇게 봐야 되니까 좀 어떻게 와이드 은지 상판 때부터 부탁드려요 먹히고 있다고 볼 수도 있고 예 먹히지 않았다 고 볼 수도 있고요 아 그래요. 내내 아까 이제 어떤 측면을 중점적으로 꼬리는 다를텐데 가격이 조금 안정된 건 사실인 것 같고요 그런 철분은 먹힌 것 같은데 가격이 안정됐다 고 하기 전에 3년 동안 많이 올라 거든요.
요르 상태에서는 예 정책의 효과 이제 아니 너무 많이 올라서 회장 트롤 자유 주려고 하는 것인지 그것은 조건도 받아 보겠습니다. 4 온 저희 정부의 규제 얘기를 먼저 꺼내 쓰니까 4 이 규제가 과연 어떻게 영향을 미치고 있는 좀 궁금하거든요. 그래서 수요 측면 하고 공급 측면 하고 나눠서 먼저 수역 측면 부터 좀 여쭤보고 싶은데 이 대출을 그리고 엄청나게 주셨잖아요. 웬만한 사람은 진짜 비쳐서 집사기 가 거의 불편하게 만들어 버렸기 때문에 적어도 대추 기준은 먹히고 있다 이렇게 보는 분들도 있더라구요 이걸 어떻게 보세요. 그 엉 감을 하고요 으 2018년 도구 유산 대체 그 때문에 대출이 거의 밝혔습니다.
무투 대짜 들은 물론이고 심지어는 실수 자들도 대출 규모가 줄어든 요 4 결국은 이제 실제 투자자들이 대출 못 받는 건 당연하고요 실수요자 들도 배추를 받는 포기 줄었기 때문에 투자수요가 중 곳 브라스 실수 주목과 겹치게 되어 수가 많이 줄었죠. 아 내를 그럼 그렇게 대출을 조이는 게 뭐 전국적으로 다 좋은게 아니라 특정 정화조 이고 있고 뭐 이러다 보면 내 그 규제를 피한 지역에서 저작권 풍선 효과가 일어난다 이 부분에 대해서는 어떻게 보십니까 업 우선 효과도 사실이구요 어쨌든 이제 투자 층들은 투자할 대상을 찾는 것들이 그들의 일이기 때문에 규제가 적고 시세 차익에 보이는 입지 들을 좀 먼저 선점해 서 14기 볼 때까지 갖고 있다가 실책을 보고 또 매도하는 전략들을 피게 말했는데 규제에서 이렇게 걸 불가능 하거든요.
일단 제일 큰 문제가 양도 쓸 때 물었습니다. 이제 비교적 같은 경우 양도 소스에 대한 기대가 없기 때문에 어제 그런 부분들을 찾아서 선점하고 있다가 올라온 팔고 나오고 그런 것들 때문에 풍선 효과 라고 할 수 있는데 내 풍선 효과가 나오기 직전에 이따 추세다 들어가 있다고 보심 될것 같구요 부서 주가는 미래는 이제 투자자들이 들어간 다음에 나중에 실수 자 가 붙습니다. 드럽게 그때 보통 풍선효과 라는 얘기가 나오기 시작합니다. 예 그럼 연휴 이미 이렇게 급등한 지역의 실사가 들어가는 건 좀 줘 무료 수는 좀 있겠네요. 예를 들어서 유대 유명한 수원 외 이런 수웅 정쟁이 라고 하잖아요.
내내 수원의 필터로 않죠. 그러면 이런 지역들은 어 지금 이미 굉장히 많이 온라인 상태 잖아요. 내려온 지역의 실수 5 자가 들어가는 것에 대해서 어떻게 보죠. 아까 이게 좀 두 가지 측면이 있는데요. 이제 초기 투자자가 있고 후발 투자자가 있고 시 조치 있습니다. 항상 묘수 4대로 보통 매수하는 것들이 좀 게 움직이는 데 어 저는 이제 후발 주자 잡을 안되는지 묻지마 투자가 되기 때문에 상투를 잡고 나 시체를 볼 수 없고 나 우리 허락할 수 있는 리스크가 있다고 하면 좀 그들 한테는 리스크가 있는데 실수 층들은 어떻게 들어갔을 때 좀 비싸게 들어가던 사실이거든요.
4 어 항상 살짝 조정이 되기도 해요. 그래서 혼 더 보세요. 주실 수 있다 그렇죠. 그러니까 보통 그 많이 올라 스 상태에 들어가면 살짝 조용히 되거든요. 그 실수 라고 하면 보통 자가 질수 같은 경우는 어제가 이제 국토교통부 양주 것이 들어 새롭게 오랫동안 썼거든요. 보면 한 9.8 년 정도 거주를 해야 자가로 금 10년정도 사이크 라고 하면은 순간적으로 조정될 수 지 모르겠지만 10년 후에는 대부분 인플레이션이 장 만큼은 슈가 많은지 그리고 하면은 올라가 있는 것이 일반적이기 때문에 실수 라고 너무 걱정하실 필요 없다는 말씀 드리고 싶고요 4 그럼에도 불구하고 가격이 정말 안 오르고 나빠지는 지역들이 부여 있긴 합니다.
그런 지역도 만 묻지마 배수 하지 않으시면 됩니다. 어 거구요 4 그리고 이 제출에 대한 유제품 마 아니라 요즘에는 2 2030 세대가 바쳐서 엄마 찬스에 써서 4 그 집을 매수 하는 경우도 많이 들었다고 하는데 4 작은 추천을 죄송 하니까 4부 또 시장의 시작해야 이런데 견해들이 더라구요 어떻게 보십니까 어 일본은 영향을 미치기도 당연히 예 자금 출처를 명확하게 다 디테일하게 써라 라고 하면은 보통이 이제 그것들을 준비 못하는 세대에서는 당연히 매수 할 수가 없죠. 그것때문에 수가 주는 건 사실인데 많은 분들이 오해하고 계신 게 대부분 엄마 첫삽 닿자 쓰 로 어 자기 돈 없이 사는 사람들이 대부분인 줄 아세요.
요즘 제 30대 분들이 작년에 찌르게 될 많이 구매를 했는데 이제 식구들도 같은 경우는 저희 연구소의 연구 안 분석한 결과 해야 면은 결국은 자기 돈을 사용 덩이를 저희는 그런 것들이죠. 이제 어 맞벌이를 하는데 를 돼지 환 과장급 이상 돌아가며 는 이것저것 있어도 파면 1억이 너무 거든요. 그럼 2명이면 2억이 되잖아요. 예 그 정도면 강남에 있는 집 살 수 있어요. 혹 구제 유진 태진의 그전에는 것들이 굉장히 많 좋아요. 어이가 이제 전세금이 또 있잖아요. 그 전에 예 일단 1 들어서 강남권의 전세가 있던 분들 같은 경우는 최소한 6억 에서 한 시복 사이 정도 전세 금액 을 갖고 있잖아요.
그레이스 에요. 그들 같은 경우는 쪼끔만 예 대축제 가 없어도 살 수 있고 그런 분들이 있죠. 그리고 이제 대출 규제가 또 푸들이 문제가 안되는 건지 중 하나가 뭐냐면요 예 바로 입주 하지 않는 경우가 있어요. 지금 대 특이적 같은 경우는 대출 김해 40도 이하로 대출을 봤는데 전세 레브 가 40% 이상이 되거든요. 그런 적들은 오히려 대표 받는거 보다 전세대 보지가 더 유리할 수 있기 때문에 그런 식으로 배수 하시는 분들도 있어요. 아 그냥 예 자 그러면 이제 공급 측면 주제를 좀 여쭤보고 싶은데요 4 측면에서는 그동안 양도세 때문에 이 즉 있는 사람들이 집을 못 한다 그러니까 영덕 시리즈 완화 해줘야 된다 그래서 진짜로 완화 해줬고 되기 때문에 공급 측면에서는 공급이 늘어날 것이다 이런 변해 될텐데 여기서 어떻게 보십니까 근데 공급이 신규 아파트 공급이 있고 시장에 매물이 좀 많이 나오는게 공급 시스템 지금 말씀 하신 분 요즘 메모를 좀 많이 만드는 조던의 그게 제일 직업 하다고 생각을 하는데 어 양도세 1시적 감면 을 좋습니다.
이제 그 세금 깎아준 건 아니라 그 중 가 되는 걸 해 진 걸까 이 일반 기본 3일로 약불 하게도 산 했었는데 올 6월 달까지 10년 이상 소유한 3대 1 에서 거든요. 그말을 내역을 생각하며 는 11년 이상 된 주택 이란 얘깁니다. 대부분 아마 20년차 30년차 아파트가 제일 많을 텐데 어 그런 아파트들을 지금 갖고 있는 데는 이런 딱 두가지입니다. 제 구축할 때 까지 가꾸어 갈 건 칼 거 가 것이거나 아니면 은 시장에 내놔도 안 팔리는 것들이 거든요. 2가지 모든 아파트가 다이가 있는게 아니고 모든 아파트가 올라가는게 아니라 대부분 다 신축 또 만 옵니다.
서울이라 더한 지역도 그렇구요 예 금 시장에서 좀 필요한 매물 라고 하는 것들은 아마 신축 일 거에요. 그니까 5년차 신축을 제일 이하 신축을 제일 좋아 할 거고 또 중 시추 라는게 10년차 빔 아닐텐데 그리고 시장에서 필요한 것은 10년차 미만 준 신축을 텐데 그런 매물 들은 양도세의 2회가 아니거든요. 그건 어떻게 느껴 있는 상태기 때문에 시장의 매물 증가 효과는 전혀 없었던 것들이고 어차피 그날부터 갖고 있었던 분들 특히 이제 강남구 서초구 에 그런 날부터 게 맞다 라고 하시는데 생각을 해보세요. 강남구의 재건축 가능 아빠들의 있는데 지금 하시겠어요.
제 건축할 때 기다려야 절어 조건 안나옵니다. 어차피 얘기를 해줘도 돼 지금 필요한 것들은 이미 입주한 10년차가 씨앗의 앗 근데 부에 대한 혜택은 없기 때문에 시계 매물이 나올 수가 없죠. 그러니까 사람들이 정말 사고 싶어하는 내는 신규주택 이런데는 매물이 도 안나오고 좀 구축도 뱀을 쌓여 있어요. 부초 살 매 거래가 안 됩니다. 근데 또 이 공급 춤에서 아까 둘로 나 주셨잖아요. 이런 이전 주택에서 매물이 나오는 것 내 맘을 신규 주택에 대해서 말씀을 따로 하셨는데 4 전 사실 신규 책은 좀 걱정되는 게 있어요. 예선 22 년까지 는 그래도 사람들이 살고 싶어하는 서울의 인기 지역이나 이런 덴 도심 지역의 4 매물이 그래도 되 무신 2주차 계속 나오니까 어떻게 좀 그때는 공급 문제가 크게 없을 것 같은데 예 12년 넘어가면 새로 분양한 아파트가 4 그 인기 지역에서 거의 없겠더라구요 왜냐하면 제거 죽이나 요금 거의 전 엔젤 했기 때문에 그래서 굉장히 걱정스러운 게 22년이 후회에 어떤 수국 구조가 좀 불안하지 않을까 하는 생각 인데 이건 어떻게 보시면 제품부터 어 저도 똑같은 생각이구요 정확히 2021 년 이후에 확정된 22년이 아니라 21년 일련의 부터 확정되는 발효유 그렇게 분양 물량이 거의 없어요.
그러니까요. 지금 지금 이제 순 차가 밀려 갖고 올해 올래 분양 했어야 되는데 밀린 것들을 의미하는 것도 몇개 있구요 2010 년 정확히 먹기 때문에 지금도 지금 분양이 예정돼 있는 것도 계속 지금 언제 할지 담보를 하지 못하는 상태거든요. 그래서 분양 까지 신기 아파트에 대한 공급 물량 들이 줄고 계신데 또 정부에서는 30만원 오늘도 유세 나왔던데 어 신도시를 개발 해석이 더 빨리 공부하겠다는 좀 지사가 나와서 서울 술 대처하겠다는 지리산 나오고 있거든요. 그러니까 결국은 이제 이것들이 어떤 영향을 줄 것이냐 며 뇨 서울 수요를 분산시킬 거냐 에 대해서는 서울 태그 리조 좀 저가 지역 그런즉 쉬운 조건 4 시킬 수 있지만 서울에서 가장 인기있는 적수를 분사 시기 순 없구요 그 시장이 다르다 말씀드리고 싶구요 3기 신도시 가만히 공급되게 되면은 저도 빨리 공개 솔깃 하겠는데 3기 신도시 밖에 있는 2기 신도시 그 아닌 그 주변에 있는 지역들 아마추어가 줄 거에요.
그렇기 때문에 그 쪽은 조금도 슬럼가 된다든지 뭐 가격 조정 될 텐데 오히려 이제 서울 집값 을 잡는 것이 아니라 경기도에 있는 지금 정상적인 시장 식감을 낮출 수 있는 그런 양들이 좀 우려가 되겠다 줘 뭐 저도 이제 3주 신도시가 일본 의 로 볼 때 내 멀리 떨어진 들 마무리 집을 많이 줘 가짜도 진행 학교 아파트 가격을 낮추는데 도움이 안되더라구요 일본의 그렇게 역사를 의미는 한가지 1번 하고 다른 점은 이런 이 우리나라 gtx 만큼 이렇게 빠른 교통망 이런건 제대로 좀 갖춰지지 않잖아요. 예 죄책 쓰 땜에 그래도 3기 신도시 가 좀 더우면 될 것이다 네 이렇게 보는 견해에 빼서 또 어떻게 보십니까 gtx 역 이 생기는 그 역세권 주변은 혜택을 보겠지만 gtx 같은 경우가 지금의 이는 착공을 했다고 하고 b 씨는 지금 2023년 뭐 전후로 작곡을 한다고 하는데 아마 2020년 후반 때에 지 체포왕 주인공이 될 가능성이 높겠죠.
4 어 일단 그때 가봐야지 아마 진짜 수요가 분산 되는지 확인할 수 있을 것 같고요 지금도 매스 알트 라든지 뭐 액 ktx 가든지 아니면 새마을호 itx 라고 하는데 그것도 타게 되면 수원에서 서울까지 오는 데 제일 많이 걸리지 않는데 그걸로 선택하시는 분들도 있긴 한데 그렇다고 해서 이제 그랬을 거기서 즉 아이유 뜨거나 그런 것들은 아니거든요. 예 어가 교통 만 같은 경우는 초역세권 이라든지 그쪽에서 일보 10월을 좀 분담할 수 있긴 하지만 어 이 중요한 게 교통 뿐만이 아니라 기존 인프라 도 중요하거든요. 그럼 오일 소모 학군 이라든지 3강 없이 라든지 뭐 대응 병원이 라든지 이런 것들이 갖춰지지 않는 신도시 라고 하면은 서울보다 2주 조건이 좋을 리는 없잖아요.
그리고 이제 서울은 더 비쌀 거 고 여기는 뭐 딱 그정도 수제 해서 아마 400대 가 형성되지 않게 4를 개체가 되는 것들이죠. 그래서 서울에서는 뭐 u 부지 이런 들을 좀 유지가 있어서 어디 통해서 공부를 좀 하면 되지 않겠냐 네 이렇게 좀 제가 한거 여인들 이제 가능하니까 어떻습니까 제우스 가능하죠. 가능한데 일단은 그 예제 공급할 수 있는 세수가 많지가 않구요 넵 100세대 그 천체 넘긴 것이다 예 내 뺐을 때 귀 모으기 때문에 여러 곳에 만으로 뽑는 것 뿐인 것들이 묻히게 되면 많아 보이긴 하는데 이게 좀 띄엄띄엄 나올 아파트 고르고 이제 유유 부주의하게 자세한 자체가 천호 적은 아닌 것들 있잖아요.
지금 기본 설도 없고 그리고 이제 그 us 개발하는 것 자체도 또 반대하는 그 택지개발 그 신도시 깐 그 지역 자체의 좀 있게 좀 아파트의 많은 지역들이 입주민들의 좀 텃세를 도 있구요 그래서 지금 목동 같은 경우도 하다가 중단된 이것도 그렇고 뭐 잠실 쪽도 마찬가지고 그래서 지금 제 아마 기존 입주민 드가의 또 합이 이런 것도 필요할 것 같고요 어 기본적으로 제일 좋은 것들도 재건축 재개발 활석 하는게 젤 맞다고 생각하구요 유부 지도 분명 활성을 해야됩니다. 해야되는데 어 이게 단순히 개발 계획 많았고 시 쓰는 세제 할 수 있는 것은 아니라 예산도 필요하고 지역 지자체에서 곳들도 허가하는 지도 필요할 것 같고요 그리고 이제 그 주변에 같은 또 기반 저를 또 같이 넣어 줘야 되는데 그것까지 또 곯려 했는지도 한번 궁금하구요 아무튼 여러가지 복합적인 문제들이 있어서 생각보다 원활히 공급되지 날 거 같다 생각이 들어 여기까지 들어보면 야경 공통되는 어떻게 좀 있어요.
자녀 에서 음 이 시점에서 이제 진짜 궁금한거 내 식각 대전 막 한번 가보시죠. 그러면 네 가지 뭐 일단 단기적으로 은행 기적으로 장기적으로 제꺼 어떻게 될지 좀 이렇게 뭐 당장 2020 년 도 많은 분들이 궁금할 것 같구요 4 이십 년 전의 중반까지 한번 보신다면 어떻게 보시는지 공짜 그러니깐 저는 이제 20 년 때 똑같은 말씀을 드리는데 저희는 시세 점만 뭐 경기점 하지 않습니다. 3선 나 뭐 동 의 점하지 않습니다. 이건 엄청 합정 시노다 죽음 썰을 풀어보려 어떻고 왕 곧 수원
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