저자: 미상 · 한국인
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결론: 서울 아파트는 일부 좋은 입지만 오를 것이며, 수도권 외 지역은 일자리 감소로 집값 하락 준비가 필요하다. [시장 인식] 2017~2019년 서울 아파트가 많이 올랐지만 오르지 않은 아파트가 더 많았고, 오른 단지만 부각되어 상승이 과장되어 보이는 착시가 있다. 2019년 서울 상승률은 3.27% 수준이다. [수요·공급] 일자리가 늘어나는 지역에 수요가 증가하며, 전국 17개 광역시도 중 일자리가 눈에 띄게 늘어난 곳은 서울 및 인근 경기도뿐이다. 공급이 줄어드는 상황에서 서울·경기·인천은 좋은 입지와 상품 위주로 가격이 계속 오를 가능성이 높다고 본다. [지역 전망] 서울을 제외한 비수도권 지역은 일자리가 줄어드는 곳이 많아 집값 하락에 대비해야 한다고 강조한다. 투자 목적이 강한 수요자는 특히 주의가 필요하다. [거시·시장 분위기] 반도체 업황 회복 기대와 미국 기술주 약세 우려가 교차하며 연말 회복이 불확실하다. 분양 연기와 모델하우스 오픈 제한으로 거래가 위축된 상태라 당분간 관망세가 이어질 것으로 본다. [입지 중심 조언] 집값은 입지와 상품 경쟁력이 핵심이며, 투자 수요가 몰린 곳은 조정 가능성이 있고 실수요 중심 입지는 하락이 적다고 본다. 양극화가 심화될 것이라는 견해다. [해외 사례] 밸리 등 해외 고점 신호를 언급하며 국내만 나홀로 상승하기는 어렵다는 시각을 소개하고, 매입 시점 판단이 어렵다고 말한다. [장기 보유 권고] 실거주 목적이라면 단기 등락보다 10~50년 거주 관점에서 좋은 입지를 고르라고 권한다. 초기 투자자 대비 후발 투자자는 고점에 물릴 위험이 있다고 경고한다. [정책 제안] 공급 확대(신도시 입지 분산, 교통망 연결), 무주택자 장기 모기지 지원, 임대 시장 안정 등 정부·기업 차원의 노력을 제안한다.
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시세 전망은 하지 않습니다. 이번엔 청약 얘기를 해 볼까요. 저는 2008년 때나 지금이나 똑같이 말씀드리는데, 시세 전망이나 경기 전망은 하지 않습니다. 개별 상품을 보고 평가하는 게 원칙입니다.
서울 아파트 상승률을 이야기할 때 2017년부터 2019년 사이에 서울이 엄청나게 올랐다고 하죠. 그런데 올라간 아파트보다 오르지 않은 아파트가 훨씬 많습니다. 올라간 아파트만 부각되다 보니 모두 올라간 것처럼 보이는 착시 효과가 있는 겁니다. 2019년 서울 상승률이 3.27%였는데, 이것도 오른 곳과 오르지 않은 곳을 합친 평균입니다. 지금도 강남의 20평대, 30평대, 40평대 이상 아파트는 가격 구분 없이 신고가가 나오고 있지만, 오르지 않은 곳과 오른 곳의 차이가 매우 크다는 점을 기억해야 합니다.
지금은 인구가 급격히 늘어나는 시대가 아닙니다. 결국 있는 인구가 어디로 옮겨 가느냐가 중요합니다. 일자리가 늘어나는 지역은 수요가 늘고, 그 지역의 공급이 충분하지 않으면 집값이 오릅니다. 전국 17개 광역시도 중에서 일자리가 눈에 띄게 늘어난 곳은 서울뿐입니다. 서울과 인근 경기도는 일자리가 늘고, 지방은 일자리가 줄고 있습니다. 지방의 일자리를 따라 수도권으로 이동하는 사람이 많아지니 서울과 수도권의 수요는 계속 늘어납니다. 여기에 공급까지 줄어들면 가격이 오를 수밖에 없습니다.
다만 서울과 경기, 인천은 또 다릅니다. 서울이 가득 찬 뒤 공급이 부족하면 경기도나 인천으로 수요가 넘어갑니다. 서울에서도 사람들이 선호하는 입지와 상품은 계속 오를 가능성이 높습니다. 중간 정도의 입지라도 경기와 인천에 좋은 택지개발지구와 재개발 단지가 많이 생겼기 때문에, 서울의 나쁜 입지는 그쪽 좋은 택지와 경쟁하게 됩니다. 결국 서울, 경기, 인천을 하나의 권역으로 보고, 그 안에서도 상품 경쟁력이 떨어지는 곳은 함께 어려움을 겪을 것입니다.
정리하면 서울은 그렇게 보시면 되고, 서울을 제외한 비수도권 지역은 일자리가 줄어드는 곳이 많아 수요가 줄어들 것입니다. 이런 지역은 집값 하락까지 대비해야 한다고 말씀드리고 싶습니다. 실거주 목적이라면 큰 문제가 없겠지만, 투자 목적이 강하신 분들은 걱정할 부분이 있을 것 같습니다.
집값과 소득이 밀접하다면, 지금처럼 경기가 어려울 때 부동산 경기에도 영향을 줄 것이라 보는 분들이 많을 것 같습니다. 관망하는 사람들이 늘어나는 건 당연합니다. 분양도 많이 연기되었고, 모델하우스 오픈도 못 하는 상황이라 신축 아파트부터 기존 아파트 거래까지 조금 위축된 상태입니다. 시장이 안정될 때까지는 조금 지켜보면서 관망하는 분위기가 이어질 것 같습니다.
거시 경제 측면에서 보면, 우리나라 주력 산업이 주춤한 사이 반도체가 버팀목 역할을 해 왔습니다. 원래는 올 연말쯤 반도체 산업이 좋아질 것이라는 전망이 있었습니다. 그런데 미국의 반도체와 첨단 기업 주가가 크게 빠지면서, 연말이 되어도 회복하지 못할 수 있다는 걱정도 있습니다. 이렇게 거시 경제에 대한 걱정이 커지다 보니, 주택과 주식 중 어디에 투자해야 하느냐고 고민하는 분들이 많습니다. 주식은 투기 수요 비중이 높은 반면, 아파트는 투기 수요도 있지만 실수요가 훨씬 많습니다.
경기가 나빠도 사람은 거주해야 하므로, 집을 고를 때는 직장 위치와 자녀 학교 위치가 가장 중요한 두 가지 기준입니다. 이런 기준으로 선택하는 실수요자가 많은 지역은 경기가 나빠도 가격이 크게 빠지지 않는 경우가 많습니다. 반면 투자 수요가 많이 몰린 지역은 상승기에 많이 오른 만큼 조정도 클 수 있습니다. 그래서 결국 양극화가 될 것이라고 말씀드리고 싶습니다. 실수요층이 많은 입지를 선택하시는 것이 조정 위험이 낮다고 봅니다.
부동산은 글로벌하게 연결되어 있어서 다른 나라 집값도 함께 봐야 합니다. 여러 나라에서 이미 고점 신호가 나오고 있고, 런던과 홍콩 등도 집값이 조정되고 있습니다. 우리나라만 나홀로 계속 오르기는 어렵다고 보는 분들도 있습니다. 그래서 매입 시기를 고르기가 더욱 어렵습니다.
개별 상품으로 보는 것이 맞습니다. 금융위기 이후에도 많이 오른 주택이 있고, 대부분 입지가 좋은 아파트들은 한두 달 조정을 거친 뒤 바로 올라갑니다. 급등보다는 실거래 위주로 움직인다고 보시면 됩니다.
50년 가까이 거주할 집이라면 내년이나 내일의 경기보다, 한 번 거주하면 계속 살게 되는 집인지가 중요합니다. 10년 뒤에도 가격이 떨어지지 않고 좋아질 것이라는 확신이 든다면 지금 사도 된다고 말씀드리고 싶습니다. 다만 투자 수요는 초기 투자자, 후발 투자자, 실수요자로 나뉘는데, 가격이 비싸다고 판단되면 실수요자들은 쉽게 들어가지 않습니다. 실수요층이 두텁지 않으면 가격이 조정되기 쉽습니다.
수원처럼 최근 규제지역으로 지정된 곳들은 최근 3년간 가격이 많이 오른 곳입니다. 공급이 줄어든 상황에서 투자 수요가 몰리면서 급등한 경우입니다. 결국 투자 수요층이 먼저 들어가 가격을 올린 뒤, 실수요층이 뒤늦게 들어가는 구조가 반복됩니다. 실수요층이 본격적으로 매수한 시기 이후에는 대부분 조정이 찾아옵니다. 그렇다 하더라도 지금 조금 빠진다고 해서 50년 뒤 매도할 즈음에도 가격이 빠져 있을 것 같지는 않다고 감히 말씀드립니다.
물론 바닥에서 사고 꼭대기에서 파는 것은 불가능합니다. 무릎에서 사서 어깨에서 팔 수 있다면 충분히 좋은 투자입니다. 아파트를 사고팔 때 가장 중요한 것은 입지이고, 두 번째도 입지, 세 번째도 입지입니다. 최근 출간된 『대한민국 부동산 사용설명서』에서도 이 점을 강조했습니다. 과거에는 집이 부족했기 때문에 어느 아파트든 사기만 하면 올랐지만, 지금은 집이 남아도는 시대입니다. 구축 주택과 빌라, 단독주택, 오피스텔 등 대체 주택이 많기 때문에, 신축 아파트가 너무 비싸지면 선택의 여지가 있는 사람들은 사지 않게 됩니다. 결국 원하는 입지의 신축 아파트라면 기존 아파트보다 비싸도 지불하겠다는 사람이 있기 때문에, 입지 경쟁력과 상품 경쟁력을 함께 따져보셔야 합니다.
양극화에 대한 걱정이 큽니다. 다른 나라 사례를 보더라도, 우리나라의 소득 격차가 벌어지는 것을 보더라도 우울한 것이 사실입니다. 정부가 할 수 있는 일은 공급을 충분히 늘리는 것입니다. 주택보급률이 120%, 130%, 140%까지 올라가야 사람들이 골라서 살 수 있습니다.
3기 신도시도 원래 계획은 강남 주변에 4개 신도시, 강북에 1개 신도시를 짓는 것이었습니다. 그런데 발표된 결과를 보면 강북에 들어설 신도시는 하나도 없고, 나머지 4개를 모두 강북에 배치했습니다. 이렇게 하면 안 되죠. 강남과 강북의 균형을 맞춰야 하고, 그와 연결되는 교통망을 빨리 갖춰 줘야 합니다. 국토교통부의 역할은 국토를 효율적으로 개발해 사람들이 살기 좋은 환경을 만드는 것이므로, 새 아파트를 빨리 공급하고 교통으로 연결해 주는 것이 핵심입니다. 기업은 조금 더 저렴하고 안전한 주택을 공급하는 데 힘써야 하고, 정부는 이를 빨리 많이 할 수 있도록 도와야 합니다.
주택 문제는 자가 보유 비율을 높이면 거의 사라집니다. 우리나라는 자가 보유 비율이 일본이나 미국, 중국보다도 훨씬 낮습니다. 임대인이 임차인의 눈치를 보고 좋은 주택을 싸게 공급하게 하려면, 인기 지역의 주택 공급이 충분해야 합니다. 지금은 임대인이 슈퍼갑이라 세입자에게 좋은 조건을 제시할 이유가 없습니다. 다주택자 문제도 결국 공급이 부족한 상황에서 임차 수요가 몰리면서 생기는 것이므로, 무주택자가 자가를 빨리 마련할 수 있도록 장기 모기지 대출을 확대하는 것이 좋다고 생각합니다. 투기지역 규제도 다주택자뿐 아니라 실수요 무주택자에게 혜택을 주는 방향으로 조정할 필요가 있습니다.
정부, 기업, 개인이 함께 노력한다면 양극화는 조금 줄어들 수 있을 것입니다.
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