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지금 제일 중요한 건 금리죠. 대출 금리 올라가면 분명히 부동산 시장에도 시차를 두고 영향을 준다. 지금 안 사면 큰일 날 거라고 생각해서 너무 연끌을 해서 중적가 아파트 가격이 지금 더 많이 오른 상태인데이 부분은 상당히 위험하다. 특히 이제 변동 금리 대출 같은 경우에는이자 비용 부담이 커질 수 있다는 거를 계산을 잘하시고이 상황이 지금으로서는 연말까지 금리가 내려간다. 상상하기가 좀 어렵죠. 여기서 방법은 다음으로 이제 부동산 관련해서 좀 여측고 싶습니다. 현재 많은 사람들이 또 부동산에 관심이 많은데 현재 부동산 상황은 전반적으로 좀 어떻게 보고 계실까요?
지금 부동산은 좋지 않죠. 그니까 좋지 않다는게 이제 갖고 있는 사람도 뭐 이걸 팔게 아니면 올라서 뭐 얼마나 좋은지 모르겠어요. 근데 전반적으로 보면 지금 전세 매매, 월세 이게 이제 트리플 강세라는 표현을 쓰는데 대체로 강세라서 아마 이제 주거비에 대한 부담을 많이 느끼시지 않을까라고 생각이 되고 또 집을 구매하시려던 분들 같은 경우에는 좀 기다렸다가 살까 했다가 타이밍도 놓치게 되고 그리고 대출 규제도 여전히 강하기 때문에 살려는 사람이나 또는 전세 월세 구하는 사람이나 별로 편하지는 않은 상황인 거 같아요. 지금 부동산이 이슈가 되고 있는게 세제 편안과 정책들이 나오면서 정말 한두 달 사이에 엄청나게 화제가 되고 있었는데요.
지금까지이 부동산 정책의 방향과 발표는 좀 어떻게 보셨고 사실 사람들이 좀 이번 발표에서 많이 실망들도 하고 아쉬워도 많이 하셨는데 그런 부분들은 좀 어떤 부분들이었다고 보시나요? 아, 이게 이제 저는 정치적 성향이 저한테 없는데 없다는 말을 해도 사람들이 불편해 할 정도로 양쪽이 굉장히 처음회한 것 같아요. 이제는 대한민국은 서로 만날 수 없는 나라가 돼 가는 건가라고 생각이 될 정도로 부동산에 관한 작은 발언조차 정치적 해석이 너무 난무하고 있어요. 근데 저는 직업적으로 이걸 분석하는 입장에서 어느 한 쪽을 편을 들어 줄 수 없기 때문에 그리고 이게 꼭 어느 한 정당의 문제가 아니라고 생각하기 때문에 정책만 놓고 보자라는 입장인데요.
그런 전제를 가지고 말씀드리자면 저는 양쪽 다 똑같다고 생각해요. 어느 쪽이 뭐 정권을 잡으면 집값이 어떻고 이런 거는 공교롭게도 몇 번 반복된 일이었다 보니까 사람들이 이제 그런 생각을 하는 건데 지금 정부에서 이제 집값을 잡겠다라고 말했고 잡히기를 기대한 사람들이 지지했겠죠. 그런데 실제는 전세 월세, 매매 가격 다 같이 오르는 결과가 나오니까 사람들이 또 실망을 하는 건데요. 개인적으로는 이제 제발 정부는 시장이 가격이랑 싸우겠다라는 방향으로 정책의 목표를 정하지 않았으면 좋겠다. 왜냐하면 집값이 오른다는 표현도요. 좀 이상한 표현이긴 해요.
왜냐면 어느 순간부터 모든 주택 정책에 대한 논의는 아파트만 대상으로 하고 있고 서울 수도권의 아파트만 보고 있어요. 그러니까 나머지 절반 이상을 버리고 얘기하는 거거든요. 집값이 어떻냐라고 하면은 대한민국 주택 가격, 전국 주택 가격 통계는 다른 어떤 선진국 대비 안정도 있습니다. 당연하겠죠. 왜냐면 아파트가 아닌 주택들은 가격이 오르지가 않고 서울 수도권이 아닌 지방은 오히려 하락하고 있는 데가 많기 때문에 전체 전국을 두고 주택 가격 통계를 보면 매우 안정적이죠. 그런데 문제는 서울 수도권으로만 모두 모여들려고 하고 가장 안전한 자산이 아파트라고 생각하기 때문에이 수요가 넘치고 있는 상황인 건데요.
거기에 이제 민심이 그렇게 움직이고 사람들이 그렇게 움직이니까 정부도 거기에 대응해서 집값 잡아 줄게라고 하면 서울 아파트값 잡아 주겠다라는 얘기가 돼 버리는 거예요. 이거는 양쪽에 서로 꼬였다라고 저는 생각이 되고 결국 정부가 해야 되는 일은 공공의 측에서 공공의 보호가 필요하고 공적인 주택이 필요한 사람들에게 충분한 걸 하고 있느냐 그러면 공공 임대든 공공 분양이든 여기에 대한 거를 좀 더 맞춰야 되고 대출 규제는 건전하게 금융 시장이 가고 있는지 요런 것들을 관리 감독하는 거지 어느 특정 지역에 가격을 잡아 주겠다라는 거는 저는 그 자체의 목표도 좀 이상한데 그걸 국민들이 기대한다는 것도 전 좀 이상하다.
라고 개인적으로 좀 생각이 돼서 앞으로의 정책 방향은 온 국민의 주거 안정에 좀 더 초점을 맞추면이 커뮤니케이션 방식부터가 달라져야 되지 않을까 개인적으로 좀 그렇게 생각합니다. 공급 이야기도 잠깐 해 주셨는데 정부가 2030년까지이 119만 호가 넘는이 공적 주택을 공급하겠다라고 밝혔습니다. 내집 마련이 필요한 실수 여자들을 위한 공공 분양도 24만 호를 공급할 계획이라고 밝혔는데요. 하지만 사람들은이 당분간 입주 물량, 부족 등의 여러 가지 이유로 이게 가능할까 이렇게 많이들 의심도 하고 뭔가 신뢰하지 못하고 있는 거 같은데이 상황은 좀 어떻게 보고 계실까요?
집이 지금 짓기 시작한다고 해서 바로 뿅 나오는게 아니죠. 짧아도 3, 4년이 걸리는 문제니까. 당연히 지금의 입주 물량 부족은 3, 4년 전에 있었던 인허가 분양 물량의 영향인 거고 이것 때문에 집이 없는 거는 지금 정책으로 바로 해결하는 건 당연히 안 되는 거죠. 그런데 집값이라는게 참 묘한 게요. 저는 이제 정부 정책 목표가 왜 가격이 아니어야 한다라고 말씀드리냐면 정부 정책과 무관하게이 자체적인 사이클이 있다는 거죠. 원래는요. 오히려 정책 때문에이 사이클이 조금 왜곡됐다라는 생각도 드는데요. 가격이 오르면 분양을 더 많이 하려고 하고 분양을 많이 하면 입주 물량이 늘어나고 그러면 매매 가격은 바로 안 떨어져도 최소한 전월세 가격은 안정되는게 과거의 시장의 흐름이었는데 지금은 이게 깨져 가고 있어요.
그러면서 서울집값은 마냥 영원히 오를 것처럼 사람들이 지금 생각하지만 제가 건설 애널리스트 하는 동안에요. 금요익이 오고 나서 올랐다가 내려왔다가 하는 동안에도 한 12년 정도가 바닥이었는데 3, 4년 정도는 올라라 올라라 부양을 해도 안 오르던 시절도 있었거든요. 근데 그게 불과 10몇 년밖에 안 된 일이에요. 영원히 오르는 건 없습니다. 그러니까 지금 공급 부족을 계속 얘기하고 있는 것도이 서울 아파트에 대한 수요가 지금 너무 강하기 때문에 일어나고 있는 현상인 거고 오히려 사이클상으로 봤을 때는 이게 영원하다라고 가정하는 것도 좀 이상하다고 생각이 되고요.
또 그 예로 보자면 23년도 미국이 이제 물가가 갑자기 오르면서 금리를 뭐 빅스텝, 자이언트 스텝 막 이렇게 공격적으로 금리를 인상할 때 그때 실제 금리 부담의 영향이 부동산 시장에도 있었습니다. 그러기 때문에 지금도 국채 금리 올라가고 있고 금리도 인상하는 사이클로 접어들었다라고 본다면이 부분도 나중에 가서 영향을 줘요. 이게 뭐 주식 시장처럼 그날 바로 영향을 주고 이러는게 아니라 압력이 쌓이고 축적되면 나중에 영향을 주는 부분이기 때문에 지금은 공금 얘기만 하고 있지만 나중 가서는 또 다른 얘기를 할 수도 있다라고 생각이 됩니다.
앞서 금리 이야기도 해 주셨는데 지금 상당히 금리 때문에 뭐 부동산에서도 어려움을 겪으시는 분들도 계시는 거 같습니다. 모든 5대 조건을 충족해도 연 5% 미만의 고정형 주택 담보 대출을 받기 어려워졌고 연말로 갈수록 변동형 주담대 금리의 상승폭이 커질 것으로 예상된다라고 하는데 대표님은 지금 상황을 좀 어떻게 보고 계실까요? 지금 국채 금리가 이렇게 날뛰는데 당연히 대출 금리는 올라갈 수밖에 없죠. 그래서이 상황이 지금으로서는 연말까지 금리가 내려간다 상상하기가 좀 어렵죠. 여기서 방법은 지정학적 문제가 해결되고 유가가 내려가고 미국이 더 이상 금리를 세게 올리지 않는다라고 해야 우리도 좀 안심할 수 있을 텐데 당분간은 상방 기조가 이어질 거라고 보기 때문에 금리는 좀 올라갈 수 있다 감안하셔야 될 거 같아요.
이제 앞서서도 잠깐 전월세 관련 이야기도 해 주셨는데 지금 전월세 난이라고 말이 나올만큼이 전월세 시장에 상승도 어마어마한 거 같습니다. 매매 전세 월세가 동시에 폭등하는 유례 없는이 트리플 상승에 갇혔다라고 표현도 나오기도 하는데요. 현재 전월세 시장의 상황은 좀 어떻게 보고 계실까요? 아, 전월세 시장 상황이 지금 양극화되고 있죠. 이미 지금 강남 3구를 비롯해서 사람들이 살고 싶어 하는 동네 이제 똘똘한 한체를 남겨 둔 동네일수록 당연히 전월세 공급자는 줄어들겠죠. 집주인들이 어떻게든 들어와서 장기 특별 공제 받으려고 하고 세금 부담도 낮추려고 하고 다주택자가 매물을 내놔도 좋은 동네보다는 아무래도 덜 똘똘한 한체를 팔았겠죠.
그러다 보니까 수요가 강한 지역들 좋은 동네 고가 아파트의 대단지일수록 오히려 전세 난이 심각해지고 있는 거 같고요. 반면에 그쪽으로 이동하면 어딘가 비겠죠. 데 비는 동네 같은 경우에 대표적으로 이제 요즘에 빌라 연립 주택 이런 거는 점점 더 깊이하고 있잖아요. 살려는 사람도 없고 그런데 이거를 다 주택으로 임대까지 주겠다는 사람 더 없으니까 특정 지역에가 보면 월세 구할 수 있는데도 비어 있다. 이런 동네도 점점 생기는 거 같아요. 전반적으로 양극화가 가속화되고 있는 느낌은 좀 든다라고 생각할 수 있을 것 같고 서울 아파트 전반적으로는 금리가 올라가게 되면은 전세 가격이 올라가다가 조금 멈출 순 있어요.
왜냐면 사람들이 대출 받아서 전세 보증금 내기도 하잖아요.이 부담이 분명히 있기 때문에 금리 올라가면 전세 가격도 올라가다가 어느 정도는 좀 잠잠해질 수가 있는데요. 문제는 전세 가격에 오르지 않더라도 이게 이제 구하기가 어려워진다는 거죠. 점점 희소성은 생기고 있는 상황이고 월세 같은 경우에는 금리 올라가면 같이 올라가는 경향이 있습니다. 그래서 당분간 전월세 시장은 좀 수급상 선호하는 지역일수록 구하기가 쉽지 않은 상황은 좀 이어질 것 같다 이렇게 봐야 될 거 같아요. 수도권과 지방간의 양극화 이야기는 옛날부터 많이 나왔었는데 집값이 올라가면서 향후에도 더 심해진다는 이야기가 계속 나오고 있는데 대표님은 좀 어떻게 바라보고 계실까요?
이건 뭐 누가 봐도 자명한 현상이기 때문에 뭐 제가 다르게 볼 거는 없는 거 같고요. 다르게 보려면 어떤 요인이 나와야겠죠. 서울 수도권보다 더 살기 좋은 도시가 어딘가에 생겨 주거나 공공 기관 같은데 지방 이전도 얘기 많이 하고 있는데 지금까지를 보면 특정 정권에서 추진하다가 계속 틀어진 일도 있었고 생각보다 덜 가는 경우도 있었고 여전히 서울 수도권 쏠림은 심하다는 거죠. 그래서이 트렌드를 바꾸려면 지방에 정말 좋은 도시가 생겨야 돼요. 일자리도 생겨야 되고요. 이게 참 만만치 않다. 이런 생각이 들고요. 지금 서울 안에서도 심하죠?
서울 안에서도 아파트 선호가 너무 심해지고 있는데 저는 참 신기한 나라인 거 같아요. 대한민국이 뭔가 다양성보다는 일관되게 나도 남들과 비슷하게 잘 살고 싶다라는 심리가 훨씬 강한 국가라서 해결하기 쉽지 않은 문제인 거 같다. 답도 없는 얘기를 하고 있네요. 많은 사람들과 또 기사나 뉴스를 또 보면 집값이 이제 오르면 올랐지 절대 떨어지지 않는다면서 어떻게 해서든 대출해 가지고 집을 사려는 사람들이 정말 눈이 먼 것처럼 어떻게든 사야 된다 이렇게 악작같이 사려고 하시는 거 같은데 대표님은 당분간은 집값이 잡을 수 없다고 보시는지 잡을 수 있다거나 없다면 그 이유도 좀 궁금합니다.
어 앞서 말씀드린 것처럼 저는 집값도 원래는 사이클이 있는데 지금은 조금 왜곡된 시장인 거 같다라고 생각이 되고요. 잡고 말고의 문제가 아니라 일단은 이제 지금 제일 중요한 건 금리죠. 금리가 여기서 생각보다 많이 올라갈 수도 있다라고 저는 보거든요. 만약에 지정학적 문제가 빨리 해결이 안 되면 지금 한국은행이 두 번 연속으로 금리 인상 한 것도 매우 이례적인 일이었어요. 선재적으로 한다라고 했고 잘했다라는 평가도 많이 받고 있습니다. 그런데 여기서 세 번네 번 계속 이어질 가능성 충분히 열어두고 봐야 되는 상황이기 때문에 대출 금리 올라가면 분명히 부동산 시장에도 시차를 두고 영향을 준다라고 생각이 되고요.
지금은 나한테 필요한 집을 사는 걸 누가 뭐라고 하겠어요? 그리고 대출 규제가 강화되 있기 때문에 대출을 많이 받기도 어렵습니다. 그래서 오히려 고가 주택은 걱정하지 않아요. 애초에 대출이 별로 없으니까요. 위기가 온다고 해서 그중에서 얼마나 많은 근매가 나올까 싶고 나와 봐야 가격은 많이 내려갈 수 있죠. 하지만 거래가 몇 건 안 일어나는 가격 하락은 별 의미가 없는 거기 때문에 고가 주택에 대해선 큰 걱정을 하지 않습니다. 그런데 오히려 고가 주택으로 못 가는 사람들이 지금 안 사면 큰일 날 거라고 생각해서 너무 연을 해서 중적가 아파트 가격이 지금 더 많이 오른 상태인데 이런 집에 대해서 너무 그렇게 영원히 못 살 것처럼 생각하고 그래서 지금 당장 연글을 해야 되고이 부분은 상당히 위험하다.
저는 그렇게까지 무리하는 것은 개인의 자금 사전 충분히 고려하셔야 되고 특히 이제 변동 금리 대출 같은 경우에는이자 비용 부담이 커질 수 있다는 거를 계산을 잘하시고 구매하셔야 된다라고 생각이 되네요. 10월이 시작되면서 4분기가 시작이 되었는데요. 4분기와 2027년에 부동산 시장을 좀 바라보셨을 때 어떻게 흘러갈 것 같은지 대표님은 좀 어떻게 생각하고 계시나요? 지금은 좀 매수 매도 다 활발하진 않은 거 같아요. 가격이 쉽게 내려갈 요인이 당장 보이지는 않기 때문에 지금부터 4분기 뭐 내년 상반기 비슷한 흐름으로 가지 않을까라고 생각이 되는데 사실 뭐 가격을 어느 시점을 맞춰서 예측하는 것은 매우 어려운 일입니다.
그리고 지금 알 수 없는게 바로 가장 중요한 금리라는 변수기 때문에 이것도 조금 지켜봐야 된다라고 생각이 되고요. 큰 흐름에서 양극화는 이제 부동산 때문에 양극화가 일어나는게 아니라 어떻게 보면 자본주의 국가에서 대부분 겪고 있는 양극화 문제가 일어나고 있는 거죠. 돈이 돈을 버는 시대인 건데 이거에 대해서는 선진국들도 논란이 많아요. 그래서 한국이 앞으로이 양극화를 해결할 수 있느냐 그건 또 다른 문제인 거 같아요. 근데 세상이 다 양극화되고 있고 기업도 부자 기업이 돈을 더 많이 벌고 영세한 기업들이 점점 힘들어지고 개인도 마찬가지라면 그 결과로 나타나는 부동산 수요에 의한 부동산 가격 상승과 하락요 양극화도 전체 경제 흐름에서 봐서는 부동산만 따로 노는게 아니라 자본이 자본을 창출하는 시대기 때문에 어쩔 수 없는 흐름이다.
지금 자체는 그래서 부동산으로 자본주의의 큰 틀을 잡겠다는 거는 조금 쉽지 않아 보이는 거고요. 오히려 이제 전체적인 큰 틀에서이 안극화되는 흐름을 어떻게 이제 균형 발전을 할 수 있느냐 그 고민을 해야 되는 시점인 거 같아요. 미국이나 다른 선진국들을 보면이 월세 가격이 거의 월급에 막 1분 정도를 차지하고 그러잖아요. 근데 막상 우리나라가 월세가 비싸다곤 하지만 그 정도까지는 아닌 거 같은데 대표님이 바라보셨을 때 월세 시장이 선진국들에 비해 이렇게 높지 않다면 아직은 그렇게 높지 않은 상태라고 좀 보시나요? 그렇죠. 대한민국은 다른 나라 대비해선 월세가 좀 싼 편이 있는데요.
그게 이제 전세라는게 존재했기 때문에 전세와 월세의 전환율, 전월세 전환율이라고 하죠. 이런 표현을 쓰는 나라가 우리밖에 없죠. 왜냐면 전세 자체가 우리한테만 있는 거니까요. 대부분 국가들은 매매 가격하고 월세를 비교해서 집을 살 거냐, 월세를 낼 거냐라고 하다 보니까 월세가 당연히 올라가 있는 거죠. 한편으로는 우리나라는 이렇게 생각할 수도 있어요. 그래서 집값이 전세 때문에 너무 비싸다. 이것도 틀린 말은 아닙니다. 그래서 전세 가격 대비 월세를 비교하니까 월세는 싼 거예요. 그리고 전세가 중간에 존재하기 때문에 매매는 비싸다고도 볼 수 있죠.
하지만 전세가 한 번에 뿅 없어지면 어이 월세가 너무 싸고 매매는 비싸니까 매매 떨어지고 월세 오르면 되지. 이건 굉장히 단순한 사고요. 전세가 뿅 없어지질 않아요. 천천히 없어지는데 얘가 계속 가격이 올라가면서 없어집니다. 왜냐면 어지로 지금 전세 가격이 정상적으로 떨어지려면 공급이 늘어나서 물량이 많아야 전세 가격이 떨어지는데 지금은 전세 공급자를 줄이는 정책으로 인해서 전세 공급은 적고 원래 살려던 사람들이 있으니까 이게 가격이 올라가면서 거래는 줄어드는 상황이잖아요. 그러니까 매매 전세 월세를 놓고 보면 전세 가격이 자꾸 올라가면서이 비중이 줄어드니까 매매도 올라가거나 오히려 안 빠지고 오히려 전세가 줄어들면서 월세 가격이 올라갈 유인이 더 생기고 있는 거죠.
당분간은 월세 올라가는 흐름, 전세 가격이 빠지기보다는 전세 비중이 줄어드는 요런 방향이 지금 이어지지 않을까 그렇게 생각이 됩니다. 그럼 오늘 여러 가지 이야기들 많이 해 주셨는데 마지막으로 오늘의 인사이트를 요약해 주시면서 마무리 인사 한번 부탁드리겠습니다. 어, 이제 모두 다 돈을 벌고 싶어서 이런 이제 경제 원탑도 보시고 저도 제 채널 김열매 TV를 하고 있는데요. 이게 참 어려운 군면이에요. 지금은 벌기보다는 지키는 것도 중요하다. 그리고 벌 수 있는 기회를 만들어 주는게 현금이거든요. 어느 정도는 가져가시는게 필요하고요.
또한 젊은 분들일수록 요즘 이제 젊은 분들도 투자 공부 많이 하잖아요. 그런데 사실은 이제 이렇게 얘기하면 너무 저도 꼰대 같지만이 투자를 하기 위해서는 현금흐름 그리고 내 연봉, 소득 본업이 사실 굉장히 중요합니다. 본업 없이 전업 투자자로 성공한 사례는 어느 정도 시드가 되기 전까지는 사실 쉽지 않죠. 그러니까 본업에도 충실하시면서 자산 배분도 좀 하면서 긴 호흡으로 투자를 하셔야 장기적으로 정말 좋은 수익을 낼 수 있다. 마음이 급할수록 이렇게 바짝 붙어 가지고 금리, 주가, 종목 이렇게 한다고 돈이 벌리는게 아닐 수 있다. 경제 언탑 보시면서 공부하시면서 긴 호흡으로 건강 관리도 하시면서 투자하시자. 이렇게 말씀드리고 마치도록 하겠습니다. 습니다.
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