저자: 이광수연구원 · 한국인
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12·16 대책 이후 서울 강남 재건축 중심으로 거래가 급감했으나 이는 대출 규제로 인한 수요 감소에 따른 거래량 위축이며, 가격 하락 여부는 시차를 두고 확인해야 한다고 봄. 수원·용인·성남 등 수용성 지역은 규제 풍선효과로 급등했는데, 전세가율 70~80%의 갭투자 환경과 대출 허용이 원인이었음. 이런 일시적 투기 수요에 의한 급등은 지역 기반이 탄탄하지 않으면 급락할 수 있으며(부산 해운대 사례), 지역 단위 핀셋 규제는 풍선효과를 부르므로 취득세 강화 등 투자·투기 수요 전반을 겨냥한 범규제가 필요하다고 주장. 자막 상 집값 전망에 대한 구체적 방향 발언은 대부분 인식이 불명확하여 확인되지 않음. 다만 마지막 질문에 대한 답변으로 '떨어집니다, 그리고 이상의 빠지고 있습니다' 취지의 발언이 나오나 자막 오류가 많아 확신하기 어려움. 이 영상의 대상 자산(주식·코인·금 등)에 대한 1~3개월 가격 방향 예측은 명시되지 않음.
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안녕하세요. 박종훈의 경제한방입니다. 집 때문에 고민이 많은 분들이 많을 것 같은데, 그럴수록 냉철하게 집값을 짚어 봐야 할 것 같습니다. 오늘은 이광수 연구원을 모셨습니다.
12·16 대책이 나오면서 강력한 대책이라고 생각했는데, 이제 집값이 잡혀 가는 것 아니냐고 보는 분들도 있습니다. 말씀하신 것처럼 12·16 대책은 워낙 강력했고 시장의 기대치를 훨씬 넘었기 때문에 시장에 영향을 준 것은 확실합니다. 특히 강남 재건축 아파트를 중심으로 거래 가격이 조금씩 하락하고 있습니다. 더 중요한 것은 12월 11일 대책 전에 집값이 엄청나게 올랐다는 점입니다.
다만 지금은 거래량이 없는 상태여서, 가격이 안정됐다고 말하기는 어렵습니다. 거래량이 급감한 이유는 수요가 감소했기 때문입니다. 12·16 대책의 핵심은 대출 규제였는데, 대출이 막히니 투자·투기 수요가 줄고 거래량이 감소한 것입니다. 주택 가격을 결정하는 가장 큰 요소는 매도자가 가격을 얼마에 내놓느냐인데, 정책이 나왔다고 해서 바로 팔지는 않습니다. 그래서 가격 하락은 시차를 두고 확인할 필요가 있습니다.
강남 집값을 잡겠다고 내놓은 정책 이후, 수원·용인·성남 지역의 집값이 오히려 크게 뛰었습니다. 풍선효과 아니냐는 지적이 나옵니다. 이 지역들은 대책 전부터 가격이 크게 올랐습니다. 다른 지역이 규제되자 투자·투기 수요가 이곳으로 몰린 것입니다.
이 지역이 투자하기 좋은 환경이었던 이유는 전세가율이 높았기 때문입니다. 대책 전에는 전세가율이 시장 평균 70%였고, 일부 아파트는 80%에 육박했습니다. 2억 원짜리 아파트를 4,000만 원 정도로 살 수 있었다는 뜻입니다. 대출 규제도 없어서 70%까지 대출이 가능했고, 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 크게 늘었습니다. 두 달 만에 가격이 오른 곳도 있을 만큼 급등한 것입니다.
일부 전문가들은 이 지역이 원래 살기 좋고 인구가 많은 곳이라고 말합니다. 하지만 원래 그랬다면 꾸준히 올랐어야 합니다. 대출과 전세를 끼고 쉽게 살 수 있었던 환경에서 투자·투기 수요가 몰리며 일시적으로 급등한 현상으로 보는 것이 맞습니다.
풍선효과가 계속 나타난다면 정부가 규제를 할 때마다 또 다른 지역이 오르는 것이니 규제의 실효성이 있느냐는 문제가 제기됩니다. 맞습니다. 두 가지 문제가 있습니다. 규제 지역이 새로 지정되면 그 지역은 갑자기 위축됩니다. 기본 수요가 받쳐주지 않으면 심각한 문제가 될 수 있습니다.
대표적인 예가 지난해 11월 규제 지역이 풀린 부산 해운대입니다. 규제가 풀리자 투자·투기 수요가 급증했고, 가격이 오르자 사야 한다는 심리로 임장이 이어졌습니다. 그런데 지금은 가격이 다시 떨어지고 있습니다. 일시적으로 투자 수요가 몰린 곳은 가격이 정상적이지 않을 수 있고, 지역의 기초 수요가 탄탄하지 않으면 가격이 다시 떨어질 수 있습니다. 결국 선의의 피해자가 생기고, 시장이 급등락을 경험하는 부작용이 생깁니다. 또 다른 지역이 다시 급등하는 문제도 생깁니다.
다음에 급등할 지역도 어느 정도 보입니다. 수도권에서 전세가율이 높은 곳 가운데 아직 규제를 받지 않은 곳을 보시면 됩니다. 거래량이 회복되기 시작하면 가격 변화가 나타나고, 그다음에는 수용성 지역을 규제하면 또 다른 지역이 급등하는 패턴이 반복될 수 있습니다.
일시적으로 오른 집값은 잘못하면 급락할 수도 있습니다. 하지만 실수요자, 즉 집이 없는 무주택자들은 심리적으로 큰 압박을 받고 있습니다. 집값이 급등하는 것을 보면 지금 사야 한다는 생각이 듭니다.
더 충격적인 것은 투자·투기 수요가 들어가 두 달 만에 시세 차익을 보고 빠져나간다는 점입니다. 예를 들어 5억 원짜리 아파트를 샀는데 두 달 만에 3억 원이 오르면 바로 팔아 버리는 식입니다. 예전에는 보유 기간에 따른 세금 부담이 커서 쉽게 팔지 못했지만, 지금은 2억 원이 올랐을 때 세금을 내고도 1억 원 이상을 챙길 수 있습니다. 이런 패턴이 반복되면 정부는 어떤 정책을 내놔도 또 다른 투기 패턴을 만들어 내는 상황에 놓이게 됩니다.
그래서 풍선효과를 막겠다고 지역을 지정하고 풀고 다시 규제하는 방식을 반복할 것이 아니라, 정책 자체를 바꿔야 합니다. 저는 지역을 기준으로 한 핀셋 규제보다 투자·투기 수요 자체를 규제하는 범규제가 필요하다고 봅니다.
대표적인 방법이 취득세 인상입니다. 해당 지역에 거주할 목적이 아니라 투자 목적으로 집을 살 경우 취득세를 대폭 올리면 진입 비용이 커집니다. 일반적으로 1주택자의 세금은 낮춰야 한다는 의견이 많지만, 취득세 인상은 여러 사람이 주장하는 방안이기도 합니다. 투자 목적으로 2, 3개월 만에 팔아 버리는 거래는 보유세를 낼 겨를도 없이 이뤄지기 때문에, 취득세를 높이면 들어갈 때부터 수익률이 떨어집니다. 그러면 투자·투기 수요가 크게 줄어듭니다.
실제로 캐나다 밴쿠버나 호주 일부 지역에서는 외국인 투자자 등을 대상으로 취득세를 10~20% 수준까지 올린 사례가 있습니다. 중국인 투자자가 많이 사들이던 지역이었는데, 이런 조치 후 투자 수요가 확 줄었습니다. 지역별 규제가 풍선효과와 부작용을 낳는 상황에서는, 전체적인 범규제로 투자·투기 수요를 원천적으로 억제하는 정책이 필요해 보입니다.
지금 다른 언론들을 보면 집값이 계속 오를 것이라는 전망이 많습니다. 올해도 오르고 내년에는 더 오른다는 식입니다. 그렇다면 이광수 연구원은 앞으로 집값을 어떻게 보십니까? 단기적으로는 많이 오르지 않더라도 장기적으로는 크게 오른다는 시각에 동의하십니까?
제 의견은 굉장히 명확합니다. 집값은 떨어질 것이고, 이미 빠지고 있다고 봅니다.
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