저자: 부동산애널리스트 · 한국인
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한 줄 결론: 서울 아파트 가격은 조정 가능성이 높다는 것이 출연자의 판단이다. 핵심 주장: 부동산을 통한 기대수익률이 계속 떨어지고 있으며, 정상적 상황에서 부동산 가격 조정 확률이 크다고 봄. 미래 예측은 어렵다고 전제함. 수요 측면: 대출 규제로 매수 가능 인원이 줄고 있고, 가격 상승은 수요를 감소시킨다고 주장. 편법·부모 찬스 차단 시 수요 감소가 이어질 것이라고 봄. 공급 측면: 정부가 6개월 내 10년 거주·보유 주택 매도 시 양도세 감면 등 정책을 내놓아 매물이 증가할 것으로 봄. 서울 아파트 매물 비율이 과거 대비 줄었으나 지난해 역대 최저 수준에서 증가 전환 가능성을 언급. 재건축 관련: 재건축은 개발 호재로 투기 수요를 부추기고 공급 안정에 도움이 안 된다고 주장. 파괴적 공급(토지 활용 공급)이 필요하다고 제안. 보유자 전략: 다주택자는 매도 고려, 대출이 많은 실거주자는 금리 상황을 보며 매도 고민 필요. 저금리 시기 대출 상환 및 고금리 시기 주의를 언급. 무주택자 전략: 시장 변동성이 커서 무리한 매수 불필요, 관망 권고. 군중 심리에 따른 매수 경계. 리스크: 정책 효과와 매물 증가 속도가 불확실하며, 개발 호재 등 변수가 가격을 올릴 수 있음. 출연자 전망: 올해는 시장 관망 필요, 상반기 매물 증가 가능성 언급.
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따로 문양 2건 이상 거기에 빠지겠죠. 5.2 다이와 있고 저희 으 과연 이건 수영 권이 보시는 앞으로 집값 전망 어떻게 보십니까 제 의견은 굉장히 명확한 데요 떨어집니다. 또 로 저요 네 그러니까 어제 올해 설치되고 말씀 맛집은 거의 없어요. 이제 그 뿐이 왜냐하면 올해 전망할 때 뭐 뭐 신문기사 1 이면 언론에서 이렇게 조사를 하잖아요. 전문가도 조선 제거 유일 하더라구요 그래서 제가 제 놀랐는데 사실은 솔직히 말씀드려 미래는 예측할 힘들죠. 늘 떨지 오를지 4 주저 전 약간 불안하기도 합니다. 근데 제가 확실히 말씀 드리고 싶은 건 뭐냐면 부동산을 통해서 저희가 얻을 수 있는 기대 수익률을 계속 떨어지고 있어요.
그리고 ceo 도 감수하고 있고 그러면 정상적인 활동 그리고 상황을 감안한다면 사실 부동산가격 에 속 조금 조정될 수 있고 허락할 수 가능성이 굉장히 큰 거죠. 확률적으로 근데 만약에 여기서 비정상적인 과정이 좀 발생하게 되거나 그런 현상이 나타나며 뭐 다른 일이 일어 낫겠지만 저는 어떤 기대 관저 기대수익 관 점 아니고 그들이 그리고 또 확률 관점에서는 아무 게 부동산가격 이 특히 서울을 중심으로 저는 아파트 가격이 조정될 가능성이 높다는 게 저희 생각을 최근에 어떤 언론 기사를 보니까 8명의 부동산 전문가를 인터뷰했다 없이 요즘에 다 상승을 외치는 거에요.
4 그런데 거기에 이광수 0건 빠져 있더라구요 얘는 심지어 이제 신문 기사 같은 데서는 이것에서 항복할 빼 버리는 사람이 되버렸는데 자 그렇게 판단하는데 분명히 4 이후 있을것 같아요. 이렇게 나만 홀로 이렇게 확신에 차서 집값이 떨어진다 라고 말씀하실 때는 그 근거와 이유가 있을 거 같은데 그게 문제 굉장히 킹 거거든요. 가격을 결정하는 건 공급과 수요 입니다. 4 그러면 가격에 빠질 염의 공급이 증가 아닙니다. 아니면 수요가 감소 해야죠. 으 일단 ceo 가 아까 말씀드린 것처럼 감소하고 있어요. 가장 큰 이유는 대출 기재 때문입니다.
금리가 떨어져도 원천적으로 대출이 안 되기 때문에 그러면은 찰 수 있는 사람들이 계속 줄어드는 거죠. 그리고 기본적으로 가격이 오르면 치료가 줄어들 수밖에 없어요. 그 가격을 감내할 만한 기본적으로 수요가 같으니까 수요가 감소할 수 밖에 없기 때문에 그래서 억지로 조금요 요즘에 문제가 되고 있던 게 돈은 없는데 사고 싶으니까 어 편법 중요 그리고 맞다 찬스 엄마 찬스 이런게 나오는 거 아닙니까 그러니까 이런 것들이 원천적으로 봉쇄 된다면 40의 계속적으로 수요는 감소할 수밖에 없다 4 라는 게 저희 생각이구요 수요가 감소하면 가격은 조정할수 있습니다.
그런데 중요한가 한국의 지갑을 게 더욱 더 결정적으로 결정한 건 수요가 감사 한다고 해서 가격에 막바지 지나요. 문제는 집을 갖고 있는 사람들이 팔아야 됩니다. 그렇죠. 그래서 특히 다주택자 좀 중심으로 해서 집을 과연 8건 얀 판 있을 거냐 아까 이젠 전망에 가장 중요한 핵심 긍 건데요 정부가 그런 차원에서 6개월 안에 10년 거주 10년 보유 이상인 아파트에 대해서 팔면 은 세금을 중 가를 안 해 줄게 이런 정책도 발표하고 그리고 보이스가 강화 되지 않습니까 그러면 자동적으로 메모리 계속 증가할 수 있다는 거죠. 어 최근에 지표를 보면 서울의 아파트가 과거에는 요 열째 주니까 100 체중에서 8 체가 시장에 매물로 나와 있었습니다.
그런데 지난해 는 역대 최고치를 기록했는데요. 거의 대체 미만 우드 줄어들었어요. 그만큼 집을 갖고 있는 사람들이 시장의 메모를 계속 걷어 주의 그만 했던 거죠. 어 그런데 앞으로 보유세 가 증가하고 그리고 또 양도세 감면 이라든가 이런것들이 있습니다. 추가적으로 혜택이 있으니까 일시적으로 매물이 증가할 수도 있고 추세적으로 도 매물이 같 증가할 수 있다는 게 저의 생각입니다. 그러면 투자 수요 감수하고 시장에 매물이 증가하나 당연히 가격은 조정과 수도 있다는 겁니다. 그렇군요. 줄수 중요해서 번져 말씀하시니까 이게 생각나더라구요 예전에 2017년까지 는 50대에서 1 60대까지 좀 자산과 분들이 집을 샀는데 2018년부터 집을 사신 분들은 30대가 굉장히 대다수를 늘어났고 19년 n 부턴 더욱 그 현상이 가속화되고 있는 것 같은데 그런 측면에서는 젊은 분들이 이렇게 아빠 체스 엄마 찬스 써서 뛰어 들 때가 사실은 끝물이라 니까 있으니까 출 측면은 저도 이해가 가요 이렇게 공급 측면 원 이런 얘기를 하시는 분들 말씀을 들어보면 정말 좋게 타거든요.
뭐냐면 지금 이번 정부에서는 재건축이 나 이런 것들을 공개 규제를 강화해서 공급물량이 없다 특히 1 2022년 넘어가며 뭐 지금 말씀하신 0 그분이 제 집을 가꾸는 사람들이 주택을 파는 부 공금 말씀하셨지만 어째 도 원천적으로 재건축에 이런 것들이 거의 없을 상태에서 2022년 이 되면 3주택 차 아파트 이것은 특히 사람들이 살고 싶어하는 뭐 도심의 하드 인 기적들 여기 새 아파트가 거의 없어지기 때문에 집값이 크게 올 수 있다라고 얘기 하실 때 어그 정말 서킷 하더라구요 이건 어떻게 좋았습니다. 굉장히 설계 타구요 예 어 그게 딱 감성적으로 이해가 확 태조 왜냐면요 어떤거 부터 생각보다 없다 해서 오늘 되게 재미있는 뉴스가 났던데 이제 아파트는 입지 문제 아니다.
4 중요하지 않다 부동산 호 이제는 새아파트 년 아파트냐 라도 무조건 3 아팠어요. 잘하셔서 제어 버트 살아 오신 분들은 새 아파트 이런 거 굉장히 로 멍이 좀 있으신 분들이 있더라구요 그저 아까 말씀드린 것처럼 재건축 안되고 3 신세 아파트가 줄어 들 거다 그래서 계속 공급 부족하다 의원들이 제가 보기에 만연 돼서 지금 보니까 일반적으로 통용되는 건데 제가 한번 예를 한번 들어볼게요 제가 많이 드는데요. 강남의 100층 짜리 아파트가 생깁니다. 어느 시기에 넣어서 압구정동에 그러면 압구정동의 주가의 빠질까요. 또 올라오죠. 그쵸 그거죠.
저번에 러 세계로 죽어도 그렇죠. 그렇죠. 왜냐면 일종의 우리나라 직 까톡 특히 서울의 지갑이나 감 나머지 까고 우리는 가장 큰 동인은 개발 호재 입니다. 그리고 실제로 재건축을 한다고 해서 새 아파트가 이렇게 많이 생기지 않아요. 그냥 며칠 수 있기 때문에 그래서 자꾸 재건축을 통해서 공급을 말씀 하시는데 그건 개발 호재에 허리를 주고 오히려 그리고 시장의 불안 요일을 더 가중시키는 겁니다. 저희가 근원적인 문제는 분명히 있어요. 집은 항상 부족합니다. 전세계 어느 나라고 4 gb 풍족한 다름없어요. 그렇죠. 근데 그 문제를 통해서 한국은 집이 부족하다 지갑은 계속 오를 거다 이렇게 얘기하는 걸 좀 저는 해결되지 않는 문제로 해서 이유를 되는건 저는 그 일시적인 변동 요인을 설명하고 이해하는 데 내 부족하다는 거죠.
그래서 공급은 어떤 공급이 되어야 되냐면 제가 생각하는 공급을 이런 어제 곤충이나 재개발 통해서 개발 공급이 아니구요 원천적으로 제 용어를 빌리자면 파괴적 행복이 필요합니다. 아 무슨 얘기냐 하면 예로서 아파트의 절대 량을 올릴 수 있는 절 대 량 을 증가시킬 수 있고 그리고 꾸준하게 안정적인 공급이 필요한 거죠. 근데 그 공급이 부족해서 지금 집값이 오른다고 전 생각하지 않고 일단 그런데 안정적으로 장기적으로 지갑에 안정을 추구하기 위해서는 그런 공급도 분명히 필요하긴 하다 4 근데 재건축을 통한 공급은 절대 집값 안정에 도움이 안된다는 거죠.
퍼즐 건축을 하더라도 그럼 그 얘기는 파괴적 공급이라는 건 뭐 포스를 늘린다 등 가 이런 파괴적 공급을 말씀을 쓰 그렇죠. 일러서 그렇게 그래서 u 토지 를 활용한 공급이 필요합니다. 이유 4 아까 제공 축을 좀더 제가 디테일하게 말씀들이 상세하게 말씀드리고 싶은데요 지금 어 판교 아니까 과천 요는 과천 이 집값 상승률이 뭐 엄청납니다. 경기도에서 제일 많이 올랐고 강남 수준 올랐는데요. 과찬의 거의 60% 정도의 제고 아파트 중에서 60% 가 재건축 중이에요. 4 그러면 샤프트 준거 같고 앞으로 많이 친구 할 건데 왜 집값이 오르니까 어 거기에는 분지 처럼 생겨서 사신 그 안에서 뭔가 해결되는 그런지 여기에요.
네 그렇죠. 그런데도 제고 쭉 그렇게 되는데 그러면 앞으로 공금 드러날 거다 3집 증가했고 다 그런데 위치 거 모르고 있냔 말이야 5 똘 케 바 리 반 개발 후 제가 되고 개발이 잘 되기 때문에 호재가 부 쓰니까 투기수요가 붙어서 직각이 오르는 거죠. 그러니까 뭐냐면 그런 재건축을 동행 게 과연 재건축을 통한 개발 사업이 공급을 늘리고 직감 안정화에 도움이 될 재 지 는 책의 힘든다 그 제가 아까 말씀드린 파괴적 공급은 뉴 초지를 활용한 공급이 필요합니다. 아 그렇군요. 그런데 어쨌든 지금 현재는 대다수가 지금 집값이 계속 오를 거다 그리고 굉장히 많이 오를 거다 이렇게 얘기하고 있기 때문에 굉장히 이렇게 규정을 하시면서 어려움이 많으실 것 같아요.
제 생각엔 그니까 뭐 욕먹는 어려움이 적이 있는데요. 원공 어려움이 있는데 4 신부동 사이라는 게 여러분 아까 말씀드린 것 제가 얘도 말씀드렸지만 갑자기 이란의 사고팔고 이루어지 이룰 수 없잖아요. 4 우리가 기본적으로 평균적으로 집을 보유하고 이게 7년 이고 4 그리고 읽어 일자 2편 10년 이상을 보유하고 있어야 되는데 4 집값 2에서 일 년 뭐 이렇게 움직이고 이런건 전 크게 없다 4 아까처럼 말씀드린 것처럼 크게 올랐을 때 사서 몇 달만에 몇억 c 빠지네 수 있는 가능성이 있는지 이 있다면 아마 굉장히 유의해서 보는 거구요 그래서 저도 지점망을 그렇게 좀 장기적으로 해보고 싶은 거죠.
자 그러면 이제 집을 진짜로 갖고 있는 분이나 아니면 집을 사려고 하는 분들에게 어 앞으로 h 컵 전망을 남 이용해서 앞으로 좀 도움이 되는 팁을 드린다면 먼저 집을 갖고 있는 분들은 그럼 이 시점에서 파일 된 시점이 까요. 아니면 뭐 팔아야 된다면 더 좋은 시점이 있는건지 어떤 때 팔아야 되는 자막이 판다면 아니면 계속 갖고 있어야 되는 건지 이 길을 좀 궁금한데요 지금 그니까 이게 부동산 이라는 게 굉장히 개인적으로 특수한 측면 되게 많아서 개인적으로 굉장히 상황에 다르 시 겠지만 이제 일반적으로 한번 말씀 드려볼게요 집을 갖고 있는 분들이 새해 부류가 있으시겠죠.
안하는 아까처럼 투자나 2개 수요로 집을 여러 채 갖고 있어 계신분들은 제가 이런 분들은 이제 파실때 됐다 화제를 되 갖고 있는데 왜냐하면 아 세금 좀 깎아 준다고 하고 세금 좀 절약할 수도 있고 심지어 앞으로 보이 3가 급등할 때 인데 이런 상황 속에서 나는 머리에서 g8 거야 이거 보다도 지금 그런 거 같아도 기대 수인 그니까 그런 막연한 기대 보다 돈을 지금 오른 것들에 대해서 좀 고민 해소 필요가 있고 그런 세금에 대해서 고려할 때는 지금 시장이 예 물건을 얘는 게 좋은 좋아 보이고요 4 그리고 아까 집을 가지고 있는 분들 중에서 진짜 내 집에 살고 계신 분들 매 집에 살고 계신다 어떡하냐 근데 그런 분들이 시장의 메모를 증가시키거나 지급할 고 이럴 거니 좀 디스크 아 줘 를 어 그래서 그런 분들이 팔거나 이런게 보다도 양 추세를 지켜보시고 뭔가 좀 음 다양성을 보시는 게 중요해 보이고 이제 그런 분들 중에서 대출이 많으신 분들 어 네즈미 인데 대출이 많으신 분들은 아 조금 저는 아 매 매 도도 고민해 보셨으면 좋겠다 왜냐하면 이제는 그러니까 빗은 요 빗은 요 제가 생각하기에는 이거 어떻게 웃을지 모르겠지만 대출 2개는 오히려 금리가 굉장히 낮을 때 가장 낮을 때 갚고 가장 높을 때 거야 될 것 같아요.
그럼 왜 벌면 그런 금리는 개성 다 나를 낮아 지는 거구요 으 그리고 만약 진짜 금리가 지금 바닥이라 고향으로 게시 올라올 거 잖아요. 으 그 오히려 이렇게 넘기거나 주니까 지금이야말로 대출을 받아서 집을 살 때 뜨다 이렇게 말씀 하신 분들 있잖아요. 그러니까 전 영적으로 그렇게 그거를 세상이나 투자를 스토 관점에서 보는 거죠. 지금 말 근데 저희는 미래에 투자하는 거 아닙니까 그렇죠. 선로에 투자 해 줘 4 그래서 열러 서 금리가 추가적으로 내려가면 어떤 고민을 하셔야 되냐면 여기서 더 내려갈 수 있을까 혹 씹 이게 마지막이 아닐까 이런 고민들을 투자해서 는 계속 해야 되고 그게 투자된 내집마련 이건 이거 고민을 좀 해야 되는 겁니다.
아 예 그리고 이제는 그 아까처럼 무주택자 분들 4 이런 분들 한테 말씀드리고 싶은게 시장의 가격 변동성이 굉장히 커졌기 때문에 최소한 치골에 특히 3 반계에 는 지금 집을 무리해서 사실 필요는 없으시다는 게 저희 생각이구요 그도 이제 마음이 급해 지는게 뭐 내가 안 썼더니 이렇게 수영 송도 터치가 모른다고 또 계사 나오고 또 또 j 이주영 정도 나온다고 맡고 있어 것중에 살일 계속 나올 때마다 그거 볼 때보다 겁먹을 거 같아요. 여 이거 나만 이거 소외 되는거 아니야 이런 두려움 흙에 또 무서운 거 아니까 더 맞습니다. 근데 제가 자주 드리는 말씀이 관성을 이 계셔야 되요 모두 다 그렇게 생각할 때 똑같이 하면 은 항상 뭔가 차 잘못된 선택을 하고 8 하게 됩니다.
서울 직까지 난 12월호 까 그렇게 올 때 난리 났다고 만약 강남의 재건축 퍼트를 그때 살았으면 확정 지금 이상목 이 빠지고 있다니까요. 4 술 그럴거 로 강남 만 따지고 무력을 그냥 그렇죠. 근데 그게 어떤 저희한테 계속 뭔가 신호를 주고 있는 거예요. 네 그런 차원에서 여러분 조금 더 힘드실 수 있습니다. 심리적으로 쫓기고 그동안 뭐 엄청 오르는 것을 보시면서 자 절감도 느끼시고 그럴 수도 있는 에 다시 뭐 올해의 며 최소한 그런 보실 필요가 있다 시장 관망할 필요가 있다 왜 올해는 특히 시장을 관망하고 보실 필요가 있는 건가요 아까 말씀드린 것처럼 그 정책이 엄청난게 나왔고 으 일단 재수생 게다 하였고 그 정책의 효과가 발휘되기 시작했다 는 거죠.
초입 이고 그리고 아까처럼 시장 결정한 게 시장의 매도 물약을 내놓는 것에 결정하는데 이제 지구의 갖고 계신 분들이 8기 팔까 말까 를 고민하기 시작했어요. 어 그럼 메모리 앞으로 증가 올해 특히 증가할 수도 있어 보이는데 그렇게 되면 특히 상반기에는 10년 이상 보유하고 있을 때 양도세 감면은 중간을 안에 안 하잖아요. 그럼 메모리 증가 하는 것들 충분히 보실 필요가 점이 있어 보입니다. 아 그렇군요. 자 오늘 부정사의 대해서 어 이렇게 다양한 통계와 여기는 어떤 그런 걸로 0 접근을 하시기 때문에 정말 특별한 같아요. 그 이유가 원래부터 건수 추천 있을 때 가능한 거잖아요.
그렇게 다 생각하였다 4 항상 쓰세요. 오실 때마다 제 2 원래 라디오에서 제가 박지원의 경찰서 할 때 여러분 보셨는데 4 때마다 다른 분들에게 위해 달랐던 건 언제 4 출신이라 갖고 있는 정보나 아니면 또 현장에서 직접 경험을 곳이 p 굉장히 달랐던 것 같아요. 무장이 되는데 맞습니다. 그 제모 있자 동이 나 아니면 일하신 분들이 건설 회자 이런 질문도 엄청 맞고 랩 동사에서 일하신 분들이 또 많기 때문에 그런 분들을 통해서 이렇게 시장의 분위기 그리고 제가 또 체득할 수 없는 경험들 도 없기 때문에요. 그리고 전 현재는 애널 스키니 까 숫자로 뭔가 설명하려고 계속 노력합니다.
그니까 그 막연하게 아까 말씀드린 것처럼 새 집이 좋아서 재 직각이 올라요 이거는 사실은 충격적 이잖아요. 왜냐하면 3집은 계속 건 짐이 됩니다. 그 그렇죠. 시간이 갈수록 봤죠. 그러니까 이런 식으로 검증되지 않는 사실로 시장을 판단하고 그리고 가격을 얘기하고 뭔가 투자를 생각한다는 거 전 되게 위험한 것 a 라는 생각을 갖고 있고 그래서 이제 두 가지 원칙 정보를 많이 얻고 그리고 그걸 통해 숫자로 설명하실 노력들을 많이 하고 있습니다. 그러니까 지금 말씀하신 걸 이런거에 요세 집이라서 지금 비싼 건 맞다 이런 현재 있는 현재 현재 시점에서 본데 근데 그게 동태적 으로 뭐 미래의 까지 3 집이라고 해서 비싼 건 아니다.
왜냐하면 시간이 갈수록 헌집 2d 그렇습니다. 지금 여러분이 생각하시는 1집은 예전에 10년 전엔 완전 헤지 비어스 으 언제까지 의 3집 입니까 또 3집이 나와요 그럼 계속 세진 10040 거에요. 그건 아니잖아요. 전 오히려 반대로 이렇게 하겠습니다. 헌집 이지 까 에 빠졌으면 헌 집사 곳에 집을 기다리겠어요. 아 지금 높은 3집을 가고 헌 집을 계속 경험하는 2 예 그러니까 이렇게 저는 여러분이 아까도 잠깐 말씀드렸지만 지금 순간 지금 수 토글 관심있게 보신 거 다 풀로 흐름 변화 이런 관점에서 부동산 시장도 보시고 내지 많아졌으면 좋겠다 내가 가지고 있습니다.
4 오늘 뭔가 벽 발전에 대한 동산 조성 거 없죠. 배운 것 같구요 오늘 정말 감사한 딸이 미래 있을 때 우기 검수 정보 보시고 부동산에 대해서 들어봤습니다. 짝 정제 없다 마치 시간이 겠습니다. 또 전경 팝 구도 꼭 풀어 주시구요 다음에 저런게 씁니다. 3 3이라 같습니다. yet to be
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