해외 부동산·리츠 동향…하반기 자산배분 전략은? (김열매) / 경제 인사이트 / 한국경제TV

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네 경제 인사이트 어 가겠습니다. 오늘은 NH 투자 증권의 PB 본부 김열매 연구위원 모이고 해외 부동산과 리츠에 대해서 살펴보도록 하겠습니다. 어서 오십시오네 안녕하세요. 우리 연구 의원님은 성함을 딱 들으면 잊어버릴 수가 없을 같네 그렇습니다네 자 최근 부동산 시장 상황을 보면 뭐 청약 시장 우리나라에서 좀 활기를 좀 되찾고 있는 거 같고 주택 관련 지표들도 서서히 좀 바닥을 다졌다 이런 신호들이 좀 나타나는 거 같아요. 어떻게 보십니까네 지금 최근에 고객분들 이 이제 지금 부동산 시장 바닥을 통과한게 아니냐 이렇게 좀 관심을 보이시는 분들이 좀 많아지고 있는 느낌이고요 하지만 저는 개인적인 의견으로는 완전히 저점을 지났다고 보기에는 여전히 불확실성이 조금 있다라고 보고 있는 입장입니다.

근데 일단 시장이 왜 살아났나 보자면 정부가 연초부터 일산 부동산 대책을 굉장히 적극적으로 펼쳤고 그리고 특례 보금자리 론을 통해서 가게 부채가 감소하고 있다가 다시 부채가 늘어나는 방향으로 가면서 주택 가격이 반등을 했다 이렇게 볼 수 있을 것 같고요 지표들을 살펴보면 거래량이 작년 저점을 찍고 이제는 조금씩 개선이 되고 있고 서울 아파트 같은 경우에도 과거 대비해서 여전히 조금 낮은 수준이기는 하지만 회복 기존은 좀 나타나고 있다 이렇게 볼 수가 있고요 이게 이제 작년 가을에 금리 인상의 공포가 너무 컸기 때문에 그때 이제 저점이 좀 내려갔던 그 기저가 있기 때문에 지금 좀 상승이 두드러지는 모습을 보이고 있는데 그렇다고 해서 부동산이 활발하게 거래가 된다거나 아주 매수 심리가 좋다거나 이렇게 보기에는 아직은 좀 불확실성이 있다 이렇게 볼 수 있습니다.

특히 청약 시장을 보시면요 어떤 지역 같은 경우에는 경쟁률이 상당히 높은 반면에 여전히 지방 같은 경우에는 어 거의 청약이 되지 않을 정도로 미분양이 많이 발생하는 지역도 있습니다네 지역별로도 편차가 크고이 작년에 워낙 또 좀 부동산 시장이 침체를 했기 때문에 상대적으로 좀 나아 보이는 거지 뭐 회복이다 보기는 어렵죠. 아무래도 부동산 시장이 회복하려면 뭐 무엇보다 금리가 중요한 거 아니겠습니까 지금 뭐 주담대 고정 금리 상단히 7% 달하는 상황에서는이 매수 심리 위축 뭐 당연한 거 아닐까요네 근데 주담대가 상단은 7% 육박하지만이 또한 평균적으로는 지금 4% 대이기 때문에 사실은 이제 오랫동안 고민하셨던 실수요자들 같은 경우에는 4% 아는 숫자를 놓고 보면 고민이 되는 숫 이긴 합니다.

좀 애매하네요. 진짜 좀 애매하죠. 금리가 아주 비싸다고 하기는 좀 애매하다고 하고 있고 또 한번 금리가 인상이 될 가능성이 있을까라고 보면 크게는 올라가지 않을 거라고 보고 있고 또 그렇다고 크게 내려가지도 않을 거라고 생각하다 보니까 지금 부동산 투심이 일부 실수요자를 중심으로 살아나고 있는 거고요 금리 인상에 대한 공포 구간이 좀 지났다 이제는 상승하더라도 별로 룸이 남지 않았다 인상 가능성이 높지 않다라고 보고 있는 거고 특히나 50년 만기 대출이 나오면서 지금 대출 금리 4%대 수준에 50년 만기라면 그래도 좀 부담이 크지 않다라고 판단하시는 분들이 지금 매수를 하시는 거 같고요 하지만 앞서서 말씀드린 것처럼 공포 구간에서 저점이 워낙에이 매수 심리가 완전히 거의 냉랭하게 빙하기는 얘기까지 했을만큼 내려갔다가 일부 회복이 되고 있는 것이기 때문에 전체적으로 매수 심지 살아났다 이렇게 보기는 아직은 좀 이른감이 있습니다.

그리고 최근 언론에서 계속 보시면 부동산 PF 리스크는 계속해서 거론이 되고 있는데요. 저축은행이나 지금 증권사나 아직 PF이 제대로 사업이 되고 있는 것이 아니라 만기를 연장해 주면서 이것 또한 정부 정책의 영향으로 큰 문제가 터지지 않고 이연되다 리스크는 남아 있다라고 볼 수 있고요 역전세 같은 문제도 일부 지역에서는 지금 전세 가격이 좀 올라가고 있습니다. 하지만 최근에 전세 가격이 올라간다고 해도이 역 전세는 2년 전 가격 대비 올라가야만 해소가 되는 것이기 때문에 어 여전히 역전세 문제가 있다라고 얘기할 수 있을 것 같고요 그래서 지금 시장의 분위기는 한쪽만 보시면 좀 많이 헷갈립니다.

지역 간에나쁜음식 선호가 굉장히 뚜렷하게 나타나고 있는 차별화 시장이다 이렇게 볼 수 있을 것 같습니다네 그렇군요. 아까 뭐 금리 4% 때 얘기를 하시니까 딱 드는 생각에 한 중막 있다가 딱 나오면은 뭐 기온 20도가 시원하게 느껴지지만은 거꾸로 또 낮은 기온에서 올라가면은 기온 20도가 아주 뜨 덥게 느껴질 수 있는 그런 차이가 아닌가 생각이 듭니다. 항상 상대적인 거 같아요습니다네 그 이게 제로 금리에서 거의 이제 1 2% 때까지 우리가 대출 금리를 보다가 올라가는 구간에서는 상당한 공포심이죠. 발동을 했던 거고 5% 초반까지 갔을 때는 부담스럽게 느꼈는데 이게 6% 가는 거 아니야라고 생각하다가 4% 초반으로 내려오니까 이제는 조금 심리가 완화가 된 거 같습니다네 그렇습니다.

다시 뭐 조금씩 이제 부동산 관련 투자들이 움직임이 좀 보이는 거 같은데 리치 관련 얘기 좀 해보려고 해요. 리치하면 뭐 부동산 자산 관련인데 최근은 대형 지주사의 리추 설립 분위기가 좀 살아나고 있다 이런 얘기 들었어요. 사실 리치 설립 분위기는 2019년 년 계속해서 대기업들을 중심으로 설립 추세 추세 추진하는 분위기가 계속 이어지고 있었는데요. 이또한 고금리 부담으로 인해서 주식 시장 전체적으로 가격 조정을 받고 그리고 이제 부동산 가격도 좀 조정을 받다 보니까이 리치 설립이 약간 지연되거나 중단되는 분위기가 있었던 거죠. 그런데 금리가 일단은 조금 안정세에 들어가면서 대기업들 중에 부동산을 리치로 다시 설립하겠다라는 데가 좀 나오고 있는 추세다 이렇게 볼 수가 있고요 그래서 아마 신규 상장 공모 리치가 다시 좀 더 많아지지 않을까 요렇게 생각이 됩니다.

근데 이거는 이제 연기됐던게 재개가 된다 요런 관점으로 보실 수 있을 것 같고 여전히 지금 금융 시장 환경이 작년보다는 개선이 됐지만 고금리에 대한 부담은 상당한 상황입니다. 또 상업용 부동산 같은 경우에는 보통 대출을 3년에서 5년 짜리를 많이 봤기 때문에 이게 이제 만기가 도래할 때마다 차환을 하게 되죠. 이때 금리가 올 든요 그래서 리츠가 지금 상장 러시가 일어날 거냐 아주 좋냐고 보기에는 리파이낸싱을 하면서 금리가 올라가고 그러면 수익률이 떨어질 위험은 여전히 남아 있다 렇게 말씀드릴 수 있을 것 같습니다. 리치가 어떻게 보면 이제 부동산과 주식 시장의 이제 그 교집합 같은 역할인데요 역사상 최저점에 근접했다 그렇기 때문에 어 지금은 공포에 살때다 뭐 이런 어떤 투자 기본이 적용될 수 있다 이런 의견들도 있던데요 극단적 공포 구간에서 더라면 사실 이미 수익이 발생을 하셨을 거고요 지금은 약간 애매한 구간이긴 한 거 같습니다.

장기적 관점에서는 분명히 우량 자산을 살 수 있는 기회이기 한데요 앞서 말씀드린 것처럼 위기가 왔을 때에는 사실은 모두에게 모든 것이 기회가 될 수 없습니다. 상당히 준비된 기업 준비된 개인이 선별적 투자를 했을 때 그것이 기회가 되는 것이기 때문에 지금은 좀 깐깐하게 살펴보실 필요가 있고요 하지만 지금 우자 같은 경우에는 좀 공부를 해 보시면 괜찮은 기회가 있다라고 봅니다. 그니까 지금 좋은 리치와 안 좋은 리치를 어떻게 선별하는 질문들을 하시는데 리치 상장 리치 같은 경우에는 대부분 공시에서 또 홈페이지 같은 경우에 뭐 월관 단위로 공시도 하고 있는데요.

임차인이 누구고 언제까지 임대료를 얼마를 지불하고 있는 계약이 되어 있는지 임대차 계약의 내용이 상세하게 적혀 있습니다. 지금 사실 자산 시장이 크게 흔들리면서 어려움을 겪는 기업도 있죠. 그래서 오피스 수요를 줄이는 임차인이 들어가 있는 경우에는 공실이 발생할 수 있기 때문에 이런 자산들은 조금 보수적으로 보실 필요가 있고요 반면에 탄탄한 기업이 들어가 있는 리츠 같은 경우에는 어 금리 인상을 해도 임대료를 올릴 수 있다 이렇게 보는 리치들이 지금 선별적 투자를 할 수 있는 기회라고도 볼 수 있습니다. 예 아무튼 뭐 이게 여러 가지로 일방적으로 가는 건 아닌 거 같습니다.

자 리츠 etf 대한 관심도 어떤 상당히 좀 높던데 투자처 는 어떻습니까네 리츠 etf 사실 국내는 상장 리치가 아직 좀 커지지 못한 그런 초기 시장이라고 볼 수가 있습니다. 그래서 리츠 etf 투자하신다기에 분산 투자를 하시는 의미이기 때문에 대형 리츠의 주가를 거의 그대로 따라간다 요렇게 보시면 됩니다. 그래서 국내 리츠 같은 경우에는 대형 리치의 주가가 올라가야 같이 상승하게 되는데 앞서 제가 말씀드린 것처럼 개별 리치를 선별하는 것 좀 어려움을 느끼시는 분들은 지금 저점이 무조건 사자라는 관점보다는 적립식으로 조금씩 접근을 하실 만한 가격대에 와 있다 요렇게 말씀드릴 수 있을 것 같고요 미국 상장된 리츠 같은 경우에는 굉장히 종류가 다양합니다.

미국은 상업용 시설이나 오피스 그리고 뭐 물류센터 데이터 센터 각각 나눠져서 상장 리치들이 있기 때문에 이쪽을 조금 보시면 어떨까 싶고요 그리고 마지막으로 하나 더 말씀드리고 싶은 것은 최근에 엔저로 인해서 음음 일본 부동산에 관심이 많으신데 국내에 상장돼 있는 etf 중에 일본 부동산 리치에 투자할 수 있는 상품이 있습니다. 이런 것들도 한번 보시면 뭐 꽤 나쁘지 않은 수익률을 올릴 수 있지 않을까 이렇게 생각하고 있습니다. 그렇군요. 리치가 뭐 무슨 시세 차액도 있지만은 사실 투자자 입장에서는 배당 측면에서 유리한 거 아니겠습니까 이런 부분은 여전히 유효합니까네 어 그렇습니다.

리츠의 배당 같은 경우에는 여전히 회사채보다 조금 더 배당을 줄 수 있는 리치가 있는데요. 문제는 앞서 말씀드린 것처럼 처럼 리츠가 대출을 받아서 이게 회사기 때문에 리치가 대출을 받아서 부동산을 산 것이고이 대출에 만기가 도래했을 때 지금 수준의 금리로 다시 대출을 일으키는 차환을 하게 되면 아무래도 주주에게 돌아가는 배당 수익률이 떨어질 수 있습니다이 부분을 조금 우려를 하실 필요가 있고요 다만 금리 부담에도 불구하고 임대료를 물가 상승률 이상으로 높힐 수 있는 이것도 계약 조건이 다들 공시가 돼 있기 때문에 임대료를 꾸준히 올릴 수 있는 상품을 선하 필요가 있고 우량 리치 중 중심으로 어 정립식 투자하시는 것이 좋다 요렇게 말씀드릴 수 있을 것 같습니다.

뭐 만원 분들이 꿈이 이제 건물주인 건물주 되는 방법 아니겠습니까 리치 사는게 이게 이제 조각 투자를 통해서 살 수 있는 건데요 건물주보다 더 좋은 점도 사실은 있습니다. 건물주는 직접 건물을 관리하셔야 되는 부담이 있고 관리부담 없는 거죠. 그렇죠. 부담도 없고요 그리고 리츠를 저한테 이제 물어보시는 분들이 종목을 하나만 찍어 달라고 하시는데요. 리치의 장점은 사실 하나를 찍지 않아도 분산투자를 할 수 있다는 점이 더 강점이다 요걸 잘 활용하시면 좋겠다라는 의견입니다. 해외 부동산에 대해서는 뭐 하여튼 얘기가 뭐 서황 설리 하는데 해외 부동산이나 리츠는 어떻습니까 이게 이제 워낙 넓은 시장이기 때문에 해외 부동산을 일괄적으로 얘기하기는 당연히 어려울 것 같고요 다만 이것도 고금리 부담으로 인해서 한동안 다 같이 좀 출렁이다 수요가 있고 좀 우량한 부동산이다라는 경우에는 빠르게 회복이 된 흐름을 보였습니다.

그래서 해외 부동산 같은 경우에는 지금 지역 별로 상품별로 굉장히 다른 양상을 보이고 있는 상황이고요 유럽 경 유럽의 경우에는 지금 인플레이션은 올라가고 있는데 공실률도 같이 올라가고 있어서 임대료를 전가하지 못하고 금리는 계속 올라가니까 리치의 수익률이 악화되는 부동산의 수익률이 악화되는 이런 모습을 좀 보이고 있어서 유럽은 조금 보수적으로 보고 있고요 다만 미국 같은 경우에는 일부 지역에서 지금 회복 조짐이 보이고 있고 또 산업용 같은 경우에 뭐 물류센터나 은국 상 괜찮은 흐름을 보이고 있 미국 상업용 부동산은 상당히 어렵다 뭐 이런 얘기 또 보도가 있던데요네 이제 특히 미국의 실리콘 밸리가 대표적인데요 it 버블에 거의 비견할만큼 이번 사이클에서 상당히 많은 스타트업들이 실리콘 밸리에 몰려 갔는데 고금리로 인해서 많은 기업들이 지금 어려움을 겪고 있죠.

또한 미국과 한국의 굉장히 큰 차이점은 우리는 이제 다 오피스로 복귀를 했습니다. 그런데 미국은 여전히 재택 근무가 대택 근부 선호하죠. 많기 때문에 오피스 공실이 쉽게 소가 안되고 있는 상황입니다. 자 김희원 님은 이제 자산 전반의 관리와 전략을 담당하시니 뭐 이런 조언도 부탁드릴 수 있을 것 같습니다. 연말까지 만약에 그 뭐 형제 분한테 권하신다 men 자산 투자 전략과 포트폴리오 어떻게 구성하라고 하겠습 사실 이게 자산 관리라는게 저희 같은 사람이 있는 이유가요 정답이 일괄적으로 정해져 있다면 저희 같은 사람이 고객 상담을 해 드릴 필요가 없겠죠.

상 는게 중요 저희는 금리가 여기서 더 올라가지는 않더라도 고금리가 장기화될 가능성은 염두에 둬야 된다라고 보기 때문에 현금도 일정 부분 가져가시고 그리고 무리한 레버리지 투자는 자제하시는 것이 좀 필요하다고 봅니다. 다만 저희는 지금 이미 많이 올랐다고 해도 미국 증시에 대해서는 긍정적인 뷰를 가지고 있는데요. 특히 미국의 대형 빅테크 같은 경우에는 여전히 밸류에이션이 비싸지 않은 편이고 가장 재무 건전성도 높기 때문에 조정이 올 때마다 이쪽에 좀 관심을 가지시는 것이 중요하다 이렇게 말씀을 드립니다. 또한 마지막으로 미국이 미국을 중심으로 지금 글로벌 공급망이 재편이 되고 있습니다.

미국의 공장도 굉장히 많이 짓고 있고 한국에서 증시에서 보시면은 주가가 많이 오른 산업들 같은 경우에 미국의 공장을 짓거나 미국으로 수출을 늘리겠다는 기업이 많습니다. 따라서 미국의 기업들이 리쇼어링 하는 것 그리고 프렌드 쇼어링이라는 표현을 쓰는데 미국의 우 국들이 형성하는이 밸류 체인들은 잘 보시면 당분간의 투자 기회는 여전히 남아 있다 이렇게 보고 있고요 채권을 지금 금리가 고점이 떨어질 때 채권에 시세 차액을 보시겠다고 공격적으로 들어오시는 것에 대해서는 금리가 고점일 순 있지만 내려가는 것이 어느 정도 제한적일 수 있기 때문에 채권은 지금의 금리를 이자로 가져가시는 정도의 수비수로서 보자 공격수가 아니라 이거는 수비수로 가져가시죠.

요렇게 말씀을 드리고요네 미국 기 당분간은 좀 성장하는 흐름을 이어갈 것으로 보기 때문에 물론 이제 그 고급리 영향이 차츰 나타날 거라고는 보지만 큰 사이크로 봤을 때에는 미국의 투자가 활성화되고 그 공장이 다 지어졌을 때에는 분명히 성과가 나올 수 있다라고 보기 때문에 저희는 달러 자산에 대해서도 장기적으로 조금씩 모아 가시는 것이 좋다 요렇게 말씀드립니다. 지금 뭐 세계적으로 미국 경제가 제일 좋은 거 아닙니까 그런 거 같습니다. 성장률이 정말 중국보다 높게 나오는네 상황이죠네 NH 투자증권에 본부 김열매 연구위원 함께했습니다. 감사합니다. 감사합니다