저자: 김열매 · 한국인
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결론: 부동산 시장은 바닥을 통과했다고 단정하기 어렵고, 일부 회복 신호 속 지역 간 차별화가 뚜렷하며 리츠는 금리 재조정 리스크를 감안한 선별적·적립식 접근이 적절하다는 입장이다. [부동산 시장 현황] 정부의 연초 부동산 대책과 특례보금자리론으로 주택 가격이 반등했고, 거래량은 작년 저점 이후 개선 중이며 서울 아파트도 회복 기조가 보인다. 다만 청약 경쟁률은 지역별 편차가 크고 지방은 미분양이 많아 전체 회복으로 보기는 이르다. [금리·대출] 주담대 고정금리 상단은 약 7%, 평균은 4%대다. 금리 인상 공포 구간은 지났고 추가 인상 가능성은 높지 않다고 보며, 50년 만기 대출 등으로 일부 실수요 매수가 나타난다. [리스크] 부동산 PF 부실은 저축은행·증권사 중심으로 만기 연장을 통해 이연되고 있을 뿐 리스크는 남아 있다. 역전세 문제도 일부 지역에서 지속된다. [리츠] 대기업 리츠 설립 재개 움직임이 나타나며 신규 상장 리츠가 늘 가능성이 있다. 다만 고금리 차환 부담으로 배당 수익률 하락 위험이 있어, 임차인 구성과 임대료 인상 조항을 확인해 우량 리츠를 선별해야 한다. [투자 방향] 국내 리츠 ETF는 대형 리츠 주가를 따라가므로 적립식 접근이 적합하고, 미국 리츠는 오피스·산업·데이터센터 등 섹터별로 살필 만하며, 일본 부동산 리츠 ETF도 엔저 영향으로 관심 대상이다. 유럽 상업용 부동산은 공실률 상승과 금리 상승으로 보수적으로 보며, 미국은 일부 지역과 산업용(물류센터)에서 회복 조짐이 있으나 상업용 오피스는 재택근무 영향으로 어렵다고 본다. [자산배분] 고금리 장기화 가능성을 염두에 두고 현금을 일정 부분 보유하고 과도한 레버리지는 자제한다. 미국 빅테크는 밸류에이션 부담이 상대적으로 낮고 재무 건전성이 높아 조정 시 관심 대상이며, 미국 중심 공급망 재편(리쇼어링·프렌드쇼어링)에 따른 투자 기회가 당분간 남아 있다고 본다. 채권은 공격적 시세차익보다 현재 금리를 이자로 확보하는 수비 자산으로 보며, 장기적으로 달러 자산을 분할 매수할 것을 권한다. [출연자 전망] 미국 경제 성장 흐름이 당분간 이어질 것으로 보며, 큰 사이클에서 미국 투자 확대의 성과가 나타날 수 있다고 본다.
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네, 경제 인사이트 시작하겠습니다. 오늘은 NH투자증권 PB본부 김열매 연구위원을 모시고 해외 부동산과 리츠에 대해 살펴보겠습니다. 어서 오십시오.
네, 안녕하세요.
성함을 한 번 들으면 잊어버릴 수가 없을 것 같습니다.
그렇습니다.
최근 부동산 시장을 보면 청약 시장이 활기를 되찾고 있고, 주택 관련 지표들도 서서히 바닥을 다졌다는 신호가 나타나고 있는 것 같습니다. 어떻게 보십니까?
고객분들 중에도 지금이 부동산 시장 바닥을 통과한 것 아니냐며 관심을 보이시는 분들이 많아지고 있습니다. 다만 저는 개인적으로 완전히 저점을 지났다고 보기에는 아직 불확실성이 있다고 봅니다.
시장이 살아난 이유를 보면, 정부가 연초부터 부동산 대책을 적극적으로 펼쳤고, 특례 보금자리론을 통해 가계 부채가 감소하다가 다시 늘어나는 방향으로 가면서 주택 가격이 반등했다고 볼 수 있습니다. 지표를 보면 거래량이 작년 저점을 찍고 조금씩 개선되고 있고, 서울 아파트도 과거에 비해서는 아직 낮지만 회복 기조가 나타나고 있습니다.
작년 가을 금리 인상 공포가 워낙 컸기 때문에 그때 저점이 많이 내려가 있었던 기저 효과로 지금 상승이 두드러져 보이는 측면도 있습니다. 그렇다고 거래가 활발하거나 매수 심리가 아주 좋다고 보기에는 아직 불확실성이 있습니다.
특히 청약 시장은 지역별 편차가 큽니다. 어떤 지역은 경쟁률이 상당히 높은 반면, 지방에서는 청약이 거의 되지 않을 정도로 미분양이 많은 곳도 있습니다. 작년에 워낙 침체했기 때문에 상대적으로 나아 보이는 것이지, 회복이라고 보기는 어렵습니다.
부동산 시장이 회복하려면 무엇보다 금리가 중요하지 않겠습니까. 주담대 고정금리 상단이 7%에 달하는 상황에서는 매수 심리가 위축되는 것이 당연하다고 봅니다.
주담대 상단은 7%에 육박하지만, 평균적으로는 지금 4%대입니다. 그래서 오랫동안 고민하셨던 실수요자들에게는 4%라는 숫자를 놓고 보면 고민이 되는 수준이긴 합니다.
애매하네요. 진짜 애매하죠. 금리가 아주 비싸다고 하기도 애매하고, 한 번 더 인상될 가능성이 크지는 않을 거라고 보고 있습니다. 그렇다고 크게 내려가지도 않을 것 같다 보니, 지금 부동산 투자심리가 일부 실수요자를 중심으로 살아나고 있는 것입니다.
금리 인상에 대한 공포 구간은 지났고, 이제 상승하더라도 여지가 많지 않으며 인상 가능성도 높지 않다고 보는 것입니다. 특히 50년 만기 대출이 나오면서 4%대 금리에 50년 만기라면 부담이 크지 않다고 판단하는 분들이 매수에 나서고 있는 것 같습니다.
다만 앞서 말씀드린 것처럼 매수 심리가 거의 빙하기라고 할 만큼 내려갔다가 일부 회복되고 있는 상황이라, 전체적으로 매수 심리가 살아났다고 보기에는 아직 이른 감이 있습니다.
언론에서는 부동산 PF 리스크가 계속 거론되고 있습니다. 저축은행이나 증권사를 보면 PF 사업이 제대로 진행되고 있는 것이 아니라 만기를 연장해 주면서, 정부 정책의 영향으로 큰 문제가 터지지 않고 이연되고 있는 상황입니다. 리스크는 여전히 남아 있다고 볼 수 있습니다.
역전세 문제도 있습니다. 일부 지역에서는 전세 가격이 올라가고 있지만, 역전세는 2년 전 가격 대비 올라가야 해소되는 것이기 때문에 여전히 문제가 남아 있다고 할 수 있습니다. 그래서 시장 분위기는 한쪽만 보면 많이 헷갈립니다.
지역 간 선호도 차이가 굉장히 뚜렷하게 나타나는, 차별화된 시장이라고 볼 수 있습니다.
그렇군요. 방금 금리 4% 얘기를 하셨는데, 기온 20도가 한겨울에서 올라오면 따뜻하게 느껴지지만, 높은 기온에서 내려오면 20도가 덥게 느껴지는 것처럼 상대적인 것 같습니다.
항상 상대적입니다. 제로 금리에서 1~2%까지 보다가 금리가 올라가는 구간에서는 상당한 공포심이 발동했습니다. 5% 초반까지 갔을 때는 부담스럽게 느꼈고, 6%까지 가는 것 아니냐는 생각을 하다가 4% 초반으로 내려오니 심리가 조금 완화된 것 같습니다.
이제 부동산 관련 투자에 조금씩 움직임이 보이는 것 같습니다. 리츠 얘기를 해 보겠습니다. 최근 대형 지주사의 리츠 설립 분위기가 살아나고 있다는 얘기를 들었습니다.
리츠 설립은 2019년부터 대기업을 중심으로 계속 추진되어 왔습니다. 그런데 고금리 부담으로 주식시장 전체가 조정을 받고 부동산 가격도 조정을 받으면서, 리츠 설립이 지연되거나 중단되는 분위기가 있었습니다. 금리가 일단 안정세에 들어가면서 대기업 중에 부동산을 리츠로 다시 설립하겠다는 곳들이 나오고 있는 추세입니다. 그래서 신규 상장 공모 리츠가 다시 많아지지 않을까 생각합니다.
이것은 연기됐던 것이 재개되는 관점으로 볼 수 있습니다. 다만 금융시장 환경은 작년보다 개선됐지만 고금리 부담은 여전히 상당합니다. 상업용 부동산은 보통 3~5년짜리 대출을 많이 쓰기 때문에, 만기가 올 때마다 차환을 해야 하는데 이때 금리가 오르면 수익률이 떨어질 위험이 남아 있습니다. 그래서 리츠 상장 러시가 일어날 것이냐고 묻는다면 아주 좋다고 보기는 어렵습니다.
리츠는 부동산과 주식시장의 교집합 같은 역할을 합니다. 역사상 최저점에 근접했으니 지금은 공포에 사야 한다는 투자의 기본이 적용될 수 있다는 의견도 있습니다. 극단적 공포 구간에서 들어가셨다면 이미 수익이 나셨을 텐데, 지금은 약간 애매한 구간인 것 같습니다.
장기적으로는 분명 우량 자산을 살 수 있는 기회입니다. 다만 위기가 왔을 때 모두에게 기회가 되는 것은 아닙니다. 준비된 기업, 준비된 개인이 선별적으로 투자할 때 기회가 되기 때문에 지금은 깐깐하게 살펴보셔야 합니다. 그래도 공부를 해 보시면 괜찮은 기회가 있다고 봅니다.
좋은 리츠와 안 좋은 리츠를 어떻게 고르느냐는 질문을 많이 하시는데, 상장 리츠는 대부분 공시와 홈페이지에 월 단위로 정보가 나옵니다. 임차인이 누구인지, 언제까지 얼마의 임대료를 내는 계약인지 임대차 계약 내용이 상세하게 적혀 있습니다.
자산 시장이 크게 흔들리면서 어려움을 겪는 기업도 있습니다. 오피스 수요를 줄이는 임차인이 들어가 있다면 공실이 생길 수 있으니, 이런 자산은 보수적으로 보실 필요가 있습니다. 반면 탄탄한 기업이 입주해 있는 리츠는 금리가 올라도 임대료를 올릴 수 있으니, 이런 리츠를 선별적으로 투자하는 것이 기회가 될 수 있습니다. 여러모로 한 방향으로만 가는 것은 아닌 것 같습니다.
리츠 ETF에 대한 관심도 상당히 높던데, 투자 방법은 어떻습니까?
국내는 상장 리츠 시장이 아직 커지지 못한 초기 시장이라고 볼 수 있습니다. 리츠 ETF는 분산투자의 의미가 있어서, 대형 리츠의 주가를 거의 그대로 따라간다고 보시면 됩니다. 국내 리츠는 대형 리츠 주가가 올라야 함께 상승하는 구조입니다. 개별 리츠를 고르기 어려우신 분들은 저점이 무조건 사야 할 때라는 관점보다는, 적립식으로 조금씩 접근하실 만한 가격대에 와 있다고 말씀드릴 수 있습니다.
미국 상장 리츠는 종류가 굉장히 다양합니다. 상업용 시설, 오피스, 물류센터, 데이터센터 등 각 분야별로 상장 리츠가 있기 때문에 이쪽을 살펴보시면 좋을 것 같습니다.
그리고 최근 엔저로 일본 부동산에 관심이 많으신데, 국내 상장 ETF 중에 일본 부동산 리츠에 투자할 수 있는 상품이 있습니다. 이런 상품도 살펴보시면 꽤 나쁘지 않은 수익률을 기대할 수 있을 것 같습니다.
리츠는 시세차익도 있지만 투자자 입장에서는 배당 측면이 유리한 것 아니겠습니까. 이 부분은 여전히 유효한가요?
그렇습니다. 리츠의 배당은 회사채보다 더 많은 배당을 줄 수 있는 리츠가 있습니다. 다만 앞서 말씀드린 것처럼 리츠는 대출을 받아 부동산을 사는 회사이기 때문에, 대출 만기가 도래해 지금 수준의 금리로 다시 차환하게 되면 주주에게 돌아가는 배당수익률이 떨어질 수 있습니다. 이 부분을 우려하실 필요가 있습니다.
그럼에도 불구하고 물가상승률 이상으로 임대료를 올릴 수 있는 계약 조건이 공시되어 있으니, 임대료를 꾸준히 올릴 수 있는 상품을 고르는 것이 필요합니다. 우량 리츠 중심으로 적립식 투자를 하시는 것이 좋다고 말씀드릴 수 있습니다.
많은 분들의 꿈이 건물주 아니겠습니까. 리츠는 조각 투자로 건물의 일부를 살 수 있는 방법입니다. 건물주보다 좋은 점도 있습니다. 건물주는 직접 건물을 관리해야 하는 부담이 있지만, 리츠는 관리 부담이 없습니다.
그렇죠. 부담도 없고요. 그리고 리츠 종목을 하나만 찍어 달라고 하시는 분들이 많은데, 리츠의 장점은 하나를 고르지 않아도 분산투자가 가능하다는 점입니다. 이 점을 잘 활용하시면 좋겠습니다.
해외 부동산이나 리츠는 어떻습니까? 워낙 넓은 시장이라 일괄적으로 얘기하기는 어렵겠지만요.
고금리 부담으로 한동안 다 같이 출렁였지만, 수요가 있고 우량한 부동산은 빠르게 회복하는 흐름을 보였습니다. 지역별, 상품별로 굉장히 다른 양상을 보이고 있습니다.
유럽은 인플레이션이 올라가는데 공실률도 같이 올라가고 있습니다. 임대료를 전가하지 못하는 상황에서 금리는 계속 오르니 부동산 수익률이 악화되는 모습이라 유럽은 보수적으로 보고 있습니다. 반면 미국은 일부 지역에서 회복 조짐이 보이고, 산업용 부동산, 물류센터 등은 괜찮은 흐름을 보이고 있습니다. 미국 상업용 부동산이 상당히 어렵다는 보도도 있는데, 특히 실리콘밸리가 대표적입니다. IT 버블에 비견할 만큼 이번 사이클에서 많은 스타트업이 실리콘밸리로 몰렸는데, 고금리로 많은 기업들이 어려움을 겪고 있습니다.
또 미국과 한국의 큰 차이점은, 우리는 이미 사무실 복귀가 이루어졌지만 미국은 여전히 재택근무를 선호하는 경우가 많아 오피스 공실이 쉽게 소화되지 않고 있다는 점입니다.
김열매 연구위원님은 자산 전반의 관리와 전략을 담당하시니, 연말까지 자산 투자 전략과 포트폴리오를 어떻게 구성하라고 조언하시겠습니까?
자산관리는 정답이 일괄적으로 정해져 있다면 저희 같은 사람이 고객 상담을 해 드릴 필요가 없습니다. 저희는 금리가 여기서 더 오르지 않더라도 고금리가 장기화될 가능성은 염두에 두어야 한다고 봅니다. 그래서 현금을 일정 부분 가져가시고, 무리한 레버리지 투자는 자제하시는 것이 필요합니다.
다만 이미 많이 올랐더라도 미국 증시에 대해서는 긍정적인 시각을 가지고 있습니다. 특히 미국 대형 빅테크는 밸류에이션이 비싸지 않은 편이고 재무 건전성도 높기 때문에, 조정이 올 때마다 관심을 가지시는 것이 중요합니다.
또 미국을 중심으로 글로벌 공급망이 재편되고 있습니다. 미국에 공장을 많이 짓고 있고, 국내 증시에서 주가가 많이 오른 산업들도 미국에 공장을 짓거나 미국 수출을 늘리려는 기업이 많습니다. 미국 기업의 리쇼어링, 그리고 프렌드쇼어링으로 형성되는 밸류체인을 보시면, 당분간 투자 기회는 여전히 남아 있다고 봅니다.
채권은 금리가 고점에서 떨어질 때 시세차익을 노리고 공격적으로 들어가시는 분들이 많은데, 금리가 고점일 수는 있어도 내려가는 폭이 제한적일 수 있습니다. 그래서 채권은 지금의 금리를 이자로 가져가는 수비수로 보시는 것이 좋습니다. 공격수가 아니라 수비수로 가져가시라는 말씀입니다.
미국 경제는 당분간 성장 흐름을 이어갈 것으로 보입니다. 고금리의 영향이 차츰 나타나겠지만, 큰 사이클로 보면 미국의 투자가 활성화되고 공장이 다 지어졌을 때 분명히 성과가 나올 수 있다고 봅니다. 그래서 달러 자산도 장기적으로 조금씩 모아 가시는 것이 좋겠습니다.
지금 세계적으로 미국 경제가 제일 좋은 것 아닙니까?
그런 것 같습니다. 성장률이 중국보다 높게 나오는 상황이죠.
네, 지금까지 NH투자증권 PB본부 김열매 연구위원과 함께했습니다. 감사합니다.
감사합니다.
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