저자: BenMallah · 외국인
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상업용 부동산 대출 만기 도래로 금리 상승기 대출 연장(pretend and extend) 문제가 터질 것이라 주장. 매도 급증 신호를 보고 저가 매수 기회를 강조. 이자 상승으로 자신의 대출 이자 부담이 크게 늘었다고 언급. 주식·금·암호화폐 등 대상 자산에 대한 직접 언급은 없음.
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간단한 산수가 답입니다. 뉴욕의 큰손들과 경쟁할 수 있었던 것도 그 덕분이죠. 중개인은 "시간 낭비하는 거다"라고 하지만, 시간을 낭비하는 쪽은 제가 아니라 그 사람입니다. 목소리 좀 더 크게 해 주실 수 있나요? 제가 입이 좀 큰 편이라서요. 벤, 환영합니다. 정말 감사합니다.
여기 제 3만 달러짜리 아마존 의자에 편하게 앉으세요. 앉기 싫으시다고요? 저는 제가 앉고 싶을 때 앉겠습니다. 아이고, 벤, 여러분께 말씀해 주세요. 사람들이 왜 부동산을 사야 하나요?
여러분, 여기 와 주셨군요. 벌써 많은 분들을 만났는데, 여러분에게서 배고픔이 느껴집니다. 돈을 벌 준비가 되어 있는 사람들이니, 제가 함께하고 싶은 최고의 사람들입니다. 제가 말씀드리고 싶은 건, 벽에 쓰인 글씨가 보인다는 겁니다. 저는 水晶 구슬이 없습니다. 우리 중 누구도 없죠. 하지만 제 경험으로 보면 분명히 신호가 보입니다. 그 신호를 주의 깊게 봐야 하고, 준비가 되어 있어야 합니다.
저도 실수를 했습니다. 인정합니다. 금리가 대부분의 사람들에게는 두 배로 오르지만, 저에게는 세 배로 올랐습니다. 금리가 이렇게 빠르고 크게 오를 줄은 몰랐습니다. 지금 저는 수억 달러의 빚을 지고 앉아 있습니다. 금리를 3%포인트 더 내고 있으니 600만 달러, 한 달에 50만 달러입니다. 계산해 보세요. 이런 일이 생기면 그건 순환입니다. 폭풍을 겪어야 하지만, 그 뒤에는 기회가 옵니다. 그리고 기회가 오고 있습니다.
저에게 광고와 매물 제안이 쏟아지고 있습니다. 지금 수십억 달러어치의 대출을 팔려고 하고 있습니다. 왜일까요? 이 대출들의 만기가 다가오면 문제가 생기기 때문입니다.
상업용 부동산에서는 이렇게 돌아갑니다. 저 같은 사람이든 누구든 상업용 대출을 받을 때는 주택처럼 30년을 빌리는 게 아닙니다. 3년, 5년, 7년, 길어야 10년입니다. 그리고 그 건물은 홈디포 같은 곳이어야 합니다. 3년, 5년, 7년 전에 이 좋은 금리로 돈을 빌린 사람들은 곧 큰일이 날 겁니다. 왜냐하면 부동산이 부채 비율을 감당하지 못하고, 예전만큼의 감정가도 나오지 않을 테니까요. 빚이 너무 많고, 은행도 그걸 압니다.
큰 은행가들과 이야기해 봤는데, 다들 지금 '연기하고 연장하기'라는 게임을 하고 있다고 합니다. 어떻게 해야 할지 모르는 겁니다. 은행이 부실 대출을 떠안고 있다는 게 알려지면, 은행의 가치는 대출의 가치만큼이 됩니다. 그러면 어떻게 될까요? 주가는 바닥으로 떨어지고 은행은 문을 닫게 되겠죠. 이미 은행이 문을 닫는 걸 봤습니다. 캘리포니아의 리퍼블릭 은행 때 저는 백만 달러를 잃었습니다. 제가 그 은행의 우선주를 가지고 있는 줄도 몰랐거든요.
그 은행이 무너지자 주가는 곤두박질쳤고, 그 은행에 투자했던 사람들은 모두 알거지가 됐습니다. 누군가 당신을 거기에 넣었나요? 제가 자산관리사가 있었는데, 그 사람이 3~4년 전에 그 주식을 샀고 잘 되고 있었습니다. 자산관리사들은 주식을 옮기는 일에는 훌륭하지만, 부동산 시장은 보지 않습니다. 그리고 은행들은 모든 걸 조용히 합니다. 은행의 모든 건 비밀입니다. 나쁜 일이 생기기 시작하면 아무도 알게 하고 싶어 하지 않죠. 그러면 은행이 문을 닫게 되니까요. 역사적으로도 여러 번 그랬습니다.
그러니 제가 지금 말씀드리는데, 내년과 그다음 해에는 큰일이 터질 겁니다. 은행들은 상환이 불가능한 대출을 너무 많이 안고 있습니다. 대출 기간이 끝나고 차주가 더 이상 3.5%가 아니라 7%를 내야 하면, 그 모기지 비용은 두 배가 됩니다. 건물이 그걸 감당하지 못하니, 결국 누군가는 들어와서 빚을 줄여야 합니다. 아무도 빚을 줄이고 싶어 하지 않죠. 저도 어떤 건물을 빚을 줄여서라도 사야 할지, 어떤 건물은 감당이 되는지 앉아서 계산해야 합니다. 엉망이 될 겁니다. 하지만 지금부터 알아보기 시작해야 합니다. 지금이 그때입니다.
모두가 그걸 알고 있습니다. 제가 보는 큰 매물들은 바로 시장에 나옵니다. 지금 아파트 200채를 살 수 있는데, 패니메이 대출이 3%짜리로 승계된다고 합니다. 좋죠. 하지만 그 대출이 1년 뒤에 만기되면 어떻게 할 건가요? 모기지가 7%로 오를 텐데, 그 건물은 그다지 좋아 보이지 않을 겁니다. 그래서 지금 다들 서두르고 있습니다. 매물을 내놓고, 발이 묶이기 전에 팔아치우려고 하죠. 상황이 터질 수밖에 없기 때문에, 그게 논리적입니다. 그래서 오늘 여러분께 이 말씀을 드리는 겁니다.
이제 들어가서 게임을 할 때입니다. 낮게 불러야 합니다. 그들이 낮은 가격 협상을 원하지 않으면, 그냥 거래하지 마세요. 하지만 지금은 들어가서 제대로 게임을 해야 합니다. 말이 거칠어서 죄송합니다. 여기 아이들도 있네요. 남자가 백만 달러를 원하면 70만 달러를 부르세요. 그게 사업입니다. 그게 여러분이 해야 할 일입니다. 모든 건 '사는 것'에 달려 있습니다. 어떤 부동산에 투자하든 상관없습니다. 다가구든, 산업용이든 상관없어요. 부동산의 모든 건 숫자입니다. 들어오는 돈과 나가는 돈을 알면 됩니다. 간단한 산수죠.
부끄럽지만, 저는 고등학교를 하루도 다니지 않았습니다. 이유요? 저는 할 줄 알았거든요. 배우러 학교에 갈 필요가 없었습니다. 하지만 기본적으로 간단한 산수입니다. 들어오는 돈, 나가는 돈. 그리고 금리가 두 배가 되면 나가는 돈이 예전보다 훨씬 많아지고 들어오는 돈은 그대로입니다. 그건 사실입니다. 인생이 그렇죠. 어떡하겠습니까?
요점은 이겁니다. 지금은 타이밍이 전부입니다. 지금이 여러분의 삶에 맞는, 마음에 드는 거래를 찾기 시작할 때입니다. 사람마다 상황이 다릅니다. 4세대 건물이든, 8세대 건물이든, 100세대든 상관없습니다. 나가서 마음에 드는 거래를 찾고, 그걸 아주 낮게 부르세요. 그들이 무슨 짓을 하겠어요? 아, 그건 개인적인 게 아닙니다. 중개인이 전화해서 "매도자를 모욕하셨네요"라고 하면, 저는 모욕하는 게 아닙니다. 이건 제가 낼 수 있는 가격이 아니고, 그건 그들이 원하는 가격입니다. 중간 어딘가에서 만날 수 있을지도 모르죠. 그게 게임이라는 겁니다. 부동산에서는 그렇게 해야 합니다.
그 가격을 요구한다고 해서 그 돈을 내야 하는 건 아닙니다. 여러분에게 맞는 가격을 내세요. 건물을 소유하고, 운영하고, 현금흐름을 만들어 내는 건 여러분이니까요. 그러니 게임을 하고, 낮게 부르세요. 그리고 네다섯 번 왔다 갔다 하며 협상해 줄 중개인이 없다면, 그 사람은 맞는 중개인이 아닙니다. 중개인이 "시간 낭비하시네요"라고 하면, 아니요, 그 사람이 자기 일을 하기 싫어서 제 시간을 낭비하는 겁니다. 저는 계속 왔다 갔다 합니다. 얼마 전에 탬파의 호텔을 막 계약했는데, 그 망할 매도자와 네다섯 달을 밀고 당겼습니다. 결국 우리 둘 다 받아들일 수 있는 가격에 낙찰받았습니다. 그게 이렇게 돌아갑니다.
하지만 들어 보세요. 부동산에서 가장 중요한 날은 사는 날입니다. 제대로 사야 합니다. 상승 여력이 있다는 걸 알고 사야 하고, 부가가치를 만들 수 있어야 합니다. 샀을 때보다 더 많은 돈을 벌고, 더 가치 있게 만들 계획이 있어야 합니다. 이건 그냥 시작일 뿐입니다.
그건 그렇고, 케빈, 요즘 어때요? '미트 케빈'입니다. 케빈에게 감사하다고 말하고 싶습니다. 정말 좋은 사람이에요. 여기 와서 함께하게 해 줘서 고맙습니다. 아내와 아이에게는 가족 휴가로도 치는 셈이고, 그동안 베풀어 준 환대에도 정말 감사합니다. 오래된 친구이기도 하고요. 제 집에 머물 때 집을 좀 엉망으로 만들긴 했지만요. 하지만 케빈은 가르치는 걸 좋아해서 훌륭합니다.
우리 같은 사람들은 남을 돕는 걸 좋아합니다. 온 세상이 서로를 돕는다면 얼마나 멋진 세상이겠어요? 그리고 솔직히 돈이면 세상 문제 대부분이 해결됩니다. 누군가 돈을 벌고 잘 살고 가족을 잘 챙긴다면, 그게 행복이죠. "돈이 전부가 아니다"라고들 하는데, 돈 없이 살아 보세요. 제 아내는 그렇게 생각하지 않을 겁니다. 아내가 화나는 걸 보고 싶으세요? 카드가 안 긁히게 해 보세요.
그럼 이제 어떻게 할까요? 우리는 라스베이거스에 왔습니다. 좋습니다, 멋지네요. 그럼 "부동산에 뛰어들고 싶다, 지금 낮게 사고 싶은데 시작할 돈이 부족하다"고 하는 사람들에게는 뭐라고 하시겠어요? 모두 자기 상황이 다릅니다. 앉아서 "내가 가진 게 이거다. 나는 신용이 좋은가?"를 생각해 보세요. 신용은 그저 숫자일 뿐입니다. 은행은 여러분을 보지 않습니다. 잘생겼든 못생겼든 상관없고, 남자든 여자든, 피부색이 무엇이든 신경 쓰지 않습니다. 그들이 보는 건 숫자입니다. 신용점수가 여러분을 대변합니다. 누군가에게 돈을 빌려줄 때는 믿을 수 있는 사람인지 확인하고 싶겠죠? 여러분도 남의 돈을 빌릴 만큼 신뢰할 수 있는 사람이라는 걸 증명해야 합니다.
자원을 정리하세요. 앉아서 "나는 이게 있고, 저것도 있다. 이건 필요 없으니 팔아서 현금으로 다른 데 투자해야겠다"고 생각해 보세요. 자신이 무엇을 할 수 있는지 알아야 합니다. 할 수 없는 것을 보는 데 시간을 낭비하지 마세요. 저도 그렇습니다. 제가 감당할 수 없는 큰 거래가 많이 있는데, 그러면 제 돈이 너무 많이 묶입니다. 할 수 없는 것을 보느라 시간을 낭비할 수 없어요. 무엇을 할 수 있는지 알아내세요.
이제 막 시작한다면 FHA 대출이 있습니다. 3.5%만 계약금으로 내고, 최대 4세대까지 가능합니다. 매일 사람들에게 말합니다. "들어 보세요. 시작하는 사람들은, 아, 나는 집을 살 거야, 스물다섯, 서른 살이니까." 왜 기다리지 않나요? 그게 마지막 집이 되는 것도 아니잖아요. 4세대짜리 건물을 사서 세입자들이 모든 비용을 내게 하고, 여러분은 공짜로 살아 보세요. 1년 동안 해 보세요. 지금 한 달에 2,000달러씩 월세를 내고 있다면, 그걸 아끼면 1년에 2만 4천 달러를 모을 수 있습니다. 돈을 아끼는 것이 곧 돈을 버는 것입니다.
그러니 여러분이 어느 단계에 있는지 파악하고, 어떤 부동산에 대출 자격이 되는지 알아내세요. FHA를 써야 하는지, 아니면 일반 거래처럼 20% 계약금이 필요한지요. 10만 달러가 있다면, 10만 달러는 50만 달러의 20%입니다. 맞죠? 그렇죠, 맞아요. 그러니 할 수 있는 것을 찾고, 지금은 감당할 수 있다고 느끼는 거래를 찾으세요. 가능하다면 사는 곳 근처에 부동산을 두는 게 좋습니다. 저는 손을 대는 걸 좋아하거든요. 집에서 20~50마일 떨어진 곳이 주에 반대편 끝에 있는 것보다 일을 해내기가 훨씬 쉽습니다. 저만 그런지도 모르지만요. 어쨌든 상업용 자산 이야기를 하고 있는 겁니다. 그러니 여러분이 들어가서 손에 흙을 묻힐 수 있다고 느끼는 것을 사세요.
항상 낮은 가격에 부동산을 사서, 월세를 한 달에 몇백 달러 올릴 수 있는 거래를 찾을 수 있습니다. 조금 손을 봐야 할 수도 있어요. 새 가전을 넣는 식으로요. 제가 플리핑하려고 샀던 집에 누가 와서 무엇을 해야 할지 알려 줬는데, 좋은 아이디어가 있었고 그걸 따랐더니 집이 확 살아나서 판매에도 도움이 됐습니다. 그 집이 조금만 더 빛나게 하려면 무엇이 필요한지 알아내세요. 그러면 월세를 한 달에 몇백 달러 더 받을 수 있습니다. 조금 개선해서 월세를 올리고 가치를 높일 수 있는 부동산은 언제든 찾을 수 있습니다. 간단합니다.
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처음 어떻게 부동산 관리를 시작하게 되셨나요? 사람들이 그걸 이해하도록 도와주실 수 있나요? 고등학교를 안 나왔다고 하셨는데, 많은 사람들이 "그럼 어떻게 현장 경험을 쌓아요?"라고 묻거든요. 제 짧은 이야기를 해 드릴게요.
제 이야기를 간단히 하자면, 저는 뉴욕에서 가장 위험한 동네에서, 더는 가난할 수 없을 만큼 가난하게 자랐습니다. 냄비 하나 제대로 없었고 가족도 정상적이지 않았어요. 어릴 때 사고를 쳤는데, 운 좋게 군대에 들어갔습니다.
군대에서 독일에 배치돼 있을 때 부동산을 처음 조금 맛봤습니다. 저는 원래 열심히 뛰어다니는 아이였어요. 열네 살이었을 때도 스무 살 형들과 어울려 뛰었습니다. 뉴욕에서는 그게 일상이었죠. 기본적으로 미군들에게 아파트를 빌려주는 사람과 함께 일했는데, 제가 미군을 한 명 데려올 때마다 용돈을 조금씩 받았습니다. 군대에서는 월급을 제대로 주지 않았으니 그게 꽤 쏠쏠했어요.
그 뒤 캘리포니아로 발령이 났고, 아파트 건물에 세를 얻었습니다. 1987년이었는데 월세가 한 달에 500달러였어요. 건물을 관리하던 할머니가 어려움을 겪고 있었는데, 이렇게 제안했습니다. "매일 건물 주변을 돌면서 쓰레기를 주워 주면 월세를 50달러 깎아 주겠다." 그때의 50달러는 저에게 큰돈이었습니다. 그래서 월세는 500달러가 아니라 450달러가 됐고, 매일 일어나 쓰레기를 주웠습니다. 저한테는 전혀 불만 없는 일이었어요.
그러다 할머니를 점점 더 많이 도왔습니다. 공실이 나면 방을 정리하고, 건물 곳곳을 고치는 일을 맡았죠. 그렇게 부동산 관리 일에 발을 들였는데, 저는 그 일이 마음에 들었습니다. 단순하거든요. 누군가에게 살 곳을 주고, 집을 손보고, 매달 월세를 받고, 고장 나면 고치면 됩니다. 이걸 알아내는 데 천재일 필요는 없어요. 그리고 좋은 사업이었습니다. 부동산에서 가치를 만들어 내는 일이니까요.
건물주는 저를 마음에 들어 했고, 점점 더 많은 일을 맡겼습니다. 제가 군에 재입대하려 하자 그분은 "안 돼, 지금 나한테 돈을 더 벌게 해 주고 있잖아"라며 말렸어요. 군대에 다시 가지 말고 계속 자기 밑에서 일하라고 제안했습니다.
그렇게 그분 밑에서 일하며 돈을 벌어 줬는데, 어느 순간 생각이 들었습니다. "이 사람은 값비싼 차를 몰고 저택에 살며 호화롭게 사는데, 나라고 못 할 이유가 있나? 일은 내가 다 하는데 그 사람은 아무것도 안 하잖아." 그래서 제가 설 자리를 찾아 나서기로 했습니다.
저는 오클랜드에서 아무도 원하지 않는 최악의 부동산을 사들이기 시작했습니다. 마약 소굴 같은 집들이었어요. 가장 형편없었지만 살려 낼 수는 있었습니다. 사랑을 조금 주면 되는 곳들이었죠. 가진 돈을 최대한 긁어모았고, 하드머니 대출을 받았습니다. 한 번은 재향군인 대출(VA 론)도 썼어요. 거래를 성사시키기 위해서라면 무엇이든 했습니다. 다른 사람들이 원하지 않는 것만 골라 샀죠.
당시에는 법원 계단에서 압류 부동산 경매가 열렸습니다. 여러분도 꽤 강하겠지만, 어떤 매물은 너무 험해서 경매에 나오면 다들 뒤로 물러섰어요. 그럴 때 저만 손을 들었습니다. 뉴욕에서 자랐기 때문에 험한 동네도 감당할 수 있었고, 누구와도 잘 지냈어요. 저는 누구도 더 낫다고 생각하지 않습니다. 길거리 노숙자부터 큰돈을 가진 사람까지 누구와도 통할 수 있었어요.
그렇게 세상에서 가장 험한 것들을 사서 고쳤습니다. 그러면서 그분의 건물을 관리하는 한편 제 것도 사들였어요. 하드머니 대출 업자가 저한테 이런 조언을 해 준 적이 있습니다. "정말 똑똑하고 싶다면 돈에 손대지 마라." 집을 고쳐서 팔거나 재융자를 받을 때 얻은 돈을 쓰지 말고, 그 돈으로 다음 거래를 하라는 뜻이었죠. 고치고, 재융자를 받고, 그 돈으로 다음 물건을 사는 방식이었습니다. 30년 동안 플립(매매 차익)으로 번 돈에는 한 번도 손대지 않았어요. 전부 1031 교환으로 다음 거래에 넣었습니다.
캘리포니아에서는 양도소득세 20%에 주세 10%까지 붙었습니다. 10만 달러를 벌었다면 3만 달러를 떼어 줘야 했죠. 그건 말이 안 됩니다. 그래서 다음 거래에 넣었고, 그렇게 계속해 왔습니다. 그래서 저는 여러분께도 늘 1031 교환을 활용해 양도소득세와 주세를 이연하라고 강하게 권합니다. 그 돈이 여러분을 성장시키고 다음 거래를 살 수 있게 해 줄 테니까요.
진행자: 방금 일하던 사람의 돈을 벌어 줬다고 하셨는데, 많은 사람이 그걸 억울해합니다. 저 사람이 돈을 다 가져가고 비싼 차를 탄다고요. 어떻게 그 감정을 넘기셨나요? 그에게 배우면서도 가치를 제공하셨잖아요.
벤: 그 사람이 저에게 일할 기회를 주지 않았다면, 제가 혼자 일할 때 그렇게 자신감을 갖지 못했을 겁니다. 그래서 그분이 저에게 어려운 일을 맡긴 것을 감사하게 생각해요. 결국 제가 뭘 알고 있는지 보고 파트너가 됐고, 돈으로 저를 뒷받침해 줬습니다. 중요한 건 사람과의 관계를 쌓는 거예요. 누군가에게 돈을 벌어 주는 건 괜찮습니다. 하지만 어느 시점에는 부를 나눠 갖거나, 여러분이 독립해서 나아가야 합니다. 저는 두 가지를 섞어서 했어요.
모두가 삶에서 성장해야 하고, 모두 보상받을 자격이 있습니다. 열심히 일할수록 보상은 커지죠. 다행히 그분은 본인이 뒤에 앉아 큰소리치고, 저는 궂은일을 다 한다는 걸 알았어요. 그래서 돈이 필요하냐고 물으면 "여기 있다" 하고 내줬죠. 게다가 저는 제 일도 따로 했습니다.
진행자: 그러니까 개인적으로 빌려준 거네요?
벤: 빌려준 게 아니라 파트너였습니다. 그 사람은 신용이 있었고, 계약금을 낼 돈도 있었어요. 우리는 은행에서 대출을 받으러 다녔고 파트너였죠. 좋은 조언도 해 줬지만, 실제 궂은일은 제가 했습니다. 처음엔 제가 돈을 낼 필요가 없었어요. 그런데 제가 돈을 벌기 시작하자 "우리 이제 파트너지, 50대 50" 하더군요. 저도 괜찮았습니다. 결국 그 사람을 은퇴시키게 됐고, 저는 그보다 훨씬 크게 성장했습니다.
부동산 관리도 부동산에 들어서는 좋은 방법이에요. 영업 라이선스도 마찬가지입니다. 영업 라이선스는 돈을 버는 면허증이에요. 저는 매년 수백만 달러의 중개 수수료를 지급하고, 그게 기쁩니다. 중개인들이 아니었다면 저는 아무것도 없었을 거예요. 그들은 제가 거래를 마무리하는 사람이라는 걸 알게 되면 계속 거래를 물어다 줍니다. 그들도 더 많이 성사시키고 싶으니까요.
저는 충실합니다. 중개인이 저에게 거래를 주고 제가 돈을 벌면, 제가 그 물건을 팔 때 그 중개인에게 다시 넘겨서 재판매하게 해 줍니다. 그러면 그 사람은 미래의 수입도 생기죠. 저는 그렇게 성장했어요. 이 도시의 모든 중개인이 알고 있었습니다. 벤 말라가 원하는 거래가 있다면 무조건 그에게 팔아야 한다는 걸요. 왜냐하면 지금도 돈이 되고 나중에도 돈이 되니까요. 그래서 뉴욕의 큰손들과 경쟁할 수 있었습니다. 그들은 충실하지 않아요. 우리는 모두 사람이니까 충실함이 중요합니다. 사람들과 연결되고, 누군가 여러분을 도울 때 여러분도 그들을 도와야 합니다. 그렇게 관계를 키워 가면 모두가 성장하고 돈을 법니다. 저한테는 그렇게 통했습니다.
지금 같은 고금리에서는 어떻게 시작하냐고요? 계약금을 더 내거나, 더 좋은 거래를 찾거나, 더 낮게 제시해서 적정 가격에 사야 합니다. 저는 미국의 다른 지역은 잘 모르지만, 플로리다는 지금 엄청나게 짓눌리고 있어요. 금리는 7%이고, 보험료는 두 배가 됐습니다. 인건비도 어디서나 치솟았어요. 예전에는 시간당 15달러 주면 됐는데, 지금은 25달러를 달라고 합니다. 생활비가 워낙 올라서 사람들을 탓할 수도 없어요. 인건비, 자재비, 보험료, 금리가 전부 올랐으니 이걸 모두 계산에 넣어야 합니다.
부동산을 살 때 사람들이 가장 많이 하는 실수는 재산세를 고려하지 않는 것입니다. 매도자가 지금 내고 있는 재산세를 보여 줄 수 있지만, 그게 여러분이 내게 될 세금이라는 뜻은 아닙니다. 여러분이 구매하면 그 부동산의 가치를 다시 평가해서 세금을 올릴 거예요. 그러면 현금흐름이 달라집니다. 그래서 반드시 확인해야 해요. 부동산의 묘미는 미래에 일어날 대부분을 예측할 수 있다는 점입니다. 예를 들어 100만 달러에 집을 샀는데, 매도인은 세무서에 30~40만 달러로 등록돼 있다고 해 봅시다. 거래가 기록되면 세무서는 그 매매가의 약 80%로 재평가하고, 거기에 세율을 곱해 세금을 매깁니다.
그러니 모든 비용을 감안해야 합니다. 앉아서 숙제를 하고, 발생할 모든 비용을 계산하고, 살 때는 가격을 최대한 낮게 부르세요. 완충 공간도 있어야 해요. 무엇이든 너무 빠듯하게 잡으면 안 됩니다. 숨 쉴 여유가 필요합니다.
선거가 중요할까요? 네, 중요합니다. 저는 정치에 열심인 사람은 아니지만 트럼프를 만난 적이 있고, 뉴욕에서 자랐습니다. 문제는 이겁니다. 삶은 좋았어요. 저는 사실과 논리에 따라 삽니다. 트럼프가 대통령일 때 저는 아주 잘 살았습니다. 금리가 낮았고, 가난한 직원들도 나가서 저녁을 사 먹을 수 있었어요. 물가도 그렇게 비싸지 않았죠. 기름값도 싸고, 음식값도 쌌습니다. 오늘날 맥도날드에서 한 사람당 15달러 미만으로 먹을 수 있나요? 누가 그걸 감당할 수 있겠어요. 말이 안 됩니다.
트럼프가 대통령일 때는 사람들이 성장하고, 비용을 낮게 유지하고, 금리를 낮게 두는 데 신경 쓰는 것 같았어요. 푸틴 얘기도 하자면, 트럼프가 대통령일 때는 푸틴에 대해 아무 말도 들리지 않았습니다. 푸틴은 보드카를 마시며 자기 일을 하고 있었죠. 다른 나라를 침공하지도 않았어요. 북한에 대해서도 아무 얘기가 없었습니다. 지금은 다들 근육을 과시하고 있어요. 왜일까요? 우리한테 송장 같은 대통령이 있기 때문입니다. 저는 그 사람을 개인적으로 공격하려는 게 아니에요. 사실을 말하는 것뿐입니다. 제가 보고 아는 것을 말하는 거예요.
민주당은 첫째로 사업가가 아닙니다. 지금까지 한 번도 사업가였던 적이 없어요. 제가 보기엔 그들은 시스템을 이용하고, 그걸 쥐어짜는 게 일이에요. 공화당은 더 사업가에 가깝습니다. 모두가 돈을 버는 걸 믿어요. 그래서 저는 그가 이기기를 간절히 바랍니다. 나설 만한 다른 사람이 없거든요. 6개월 전쯤 이 동네에서 로버트 케네디를 만났는데, 좋은 사람일지는 모르지만 저는 그에 대해 들어 본 적이 없었어요. 그는 이름값에 걸맞지만, 그가 하는 말은 한 마디도 못 알아들었어요. 대통령은 말을 제대로 해야 하는데, 죄송하지만 그는 그렇지 못했습니다. 그래서 우리에게는 송장 같은 사람이 있고, 말을 제대로 못 하는 사람이 있고, 트럼프가 있습니다. 솔직히 트럼프는 자아가 크죠. 그래도 우리를 대표할 다른 누가 있나요?
중동도 생각해 보세요. 트럼프가 대통령일 때는 중동이나 테러리스트 얘기가 거의 없었어요. 왜일까요? 그들은 트럼프가 반응할 거라는 걸 알았기 때문입니다. 미친 사람은 다른 미친 사람을 상대할 수 있어야 해요. 인생이 그렇습니다. 저도 싸움꾼은 아니었지만, 동네에서 가장 거친 애들과 어울렸어요. 그것이 저를 지켜 줬습니다. 이런 사람들에게는 맞서야 해요. 그들은 제대로 생각하지 않으니까요.
정치 얘기는 여기까지 하고 싶은데, 방금 여러분 직원 중 한 명과 이야기했어요. 그는 아프가니스탄에 주둔했던 사람이에요. 트럼프가 대통령이었을 때 우리는 거기 있었습니다. 우리가 어떤 합의를 했든, 철수를 어떻게 했는지가 문제예요. 우리가 아프가니스탄에 있을 때는 여성들이 학교에 가고, 일하고, 평범한 인간으로 살 수 있었습니다. 지금은 애완동물처럼 취급받아요. 집 밖으로 나갈 수도 없고, 아무 권리도 없습니다. 수천 년 전 사람처럼 살고 있어요. 논리에 맞지 않죠. 그래서 저는 바이든의 지난 4년이 우리를 망가뜨렸다고 생각합니다. 온 나라가 약골처럼 보이게 됐어요. 트럼프는 나토에게 이렇게 말했습니다. "여러분, 나서야 합니다. 여러분 뒷마당에 있는 문제들에 우리만큼 돈을 써야 합니다." 그건 다 논리적이었어요. 그래요, 그는 입이 거칩니다. 뉴요커니까요. 사람들이 그를 이해하지 못할 뿐이에요. 그는 극적인 걸 좋아하지만, 속은 강하고 논리적인 사람입니다.
정치 연설은 여기까지 하겠습니다. 마지막으로 이 사람, 케빈 말입니다. 그는 주지사에 출마했었죠. 머리를 염색하기 전까지는요. 뭐였는지 모르겠어요. 캘리포니아는 다른 곳이에요. 사실 처음 누군가 "이 사람 만나 봐야 해요, 이 사람이 당신을 만나고 싶어 해요, 케빈을 만나 보세요"라고 했을 때… 케빈을요?
It sounds like a dating site for men... 화자는 가볍게 웃으며 이야기를 시작합니다. 아무튼 부동산은 정말 좋습니다. 부동산을 사면 직접 손으로 만지고 개선해서 더 많은 돈을 벌 수 있다는 점이 특히 마음에 듭니다. 좋은 매물(딜)을 찾기만 하면 되고, 낙담하면 안 됩니다. 다들 비싼 값을 부르지만, 제 매물도 처음엔 다 비싸게 부릅니다. 그렇게 시작하는 겁니다. 매수자는 여기 있고, 저는 매일 협상하면서 중간 지점을 찾습니다. 저는 매일 그렇게 합니다.
지금 판매 중인 홈디포(Home Depot) 건물도 있습니다. 1031save.com에 가시면 제가 내놓은 자산들이 다 보입니다. 아마 몇 억 달러어치가 시장에 나와 있을 겁니다. 누군가 "제가 25를 원하지만 실제 현금을 가져오면, 23.5 또는 24에도 사겠다"고 제안하면 저는 받아들입니다.
부동산에서 또 중요한 것은 조건입니다. 좋은 가격을 받고 싶다면 상대에게 좋은 조건을 주세요. 사람들이 "어떻게 그 딜을 따셨어요?"라고 묻는 이유가 많습니다. 첫째, 저는 결정권자에게 보고할 필요가 없습니다. 아이들 말고는 파트너도 없고 이사회도 없습니다. 그래서 훨씬 많은 여지와 힘이 있습니다.
또 저는 실사(due diligence) 기간을 줄입니다. 건물을 직접 점검하죠. 예를 들어 100세대를 사려고 하면 아이들에게 "모든 세대를 하나하나 다 걸어 다니며 봐라"라고 시키고, 하루 만에 끝냅니다. 아파트에 들어가면 상태를 보고, 수치를 검토합니다. 매도인에게 "영업일 5일 안에 100만 달러를 걸고 확정하겠다"고 말합니다. 다른 사람들은 30일, 45일, 60일씩 묶어두려 하고, 대출 조건부(financing contingency)를 겁니다. 저는 그렇게 하지 않습니다. 말한 대로 돈을 걸고 실행하죠. 그렇게 해야 더 좋은 가격을 받을 수 있습니다.
조건은 매우 중요합니다. 매도인은 확실하게 닫힐 빠른 거래를 원합니다. 그러니 실사를 빠르게 끝내고, 대출 조건부에 의존하지 않을 수 있다면 큰 장점이 됩니다. 물론 저도 대출은 받습니다. 다만 은행이 뒤에서 받쳐줄 것을 알기에 계약서에 대출 조건을 넣지 않는 것입니다. 매도인은 늘 확실한 쪽을 선호합니다. 만약 제가 계약상 의무를 지키지 못하면, 제 100만 달러 보증금은 상대방이 가져갑니다. 저는 아직 보증금을 떼인 적은 없지만, 몇 번은 제가 보증금을 가져간 적은 있습니다. 어쩔 수 없었습니다. 한 사람이 제 호텔을 사려고 100만 달러를 걸었는데, 기한 안에 잔금을 치르지 못했습니다. 미안하지만 그 사이 누군가 더 많은 돈을 제시했고, 그 사람은 100만 달러를 잃었습니다. 그것이 비즈니스입니다.
Q: 지금 막 시작하는 사람이 30년 고정금리 대출로 1~4세대 주택을 산다면? 화자: 여러분은 자신이 가진 도구와 능력으로 할 수 있는 걸 하면 됩니다. 싸게 나온 집을 찾아서 충분히 살 수 있고, 겉만 조금 꾸며서 팔 수 있다면 그렇게 하면 됩니다. 다만 반드시 숙제를 하세요. 무엇을 사든 좋은 가격에 사는지, 상승 여력이 있는지 알아야 합니다. 핵심은 비교 사례(comps)입니다. 비교 사례를 보면 그 지역에서 평당 얼마인지 알 수 있고, 페인트나 바닥재를 조금 손보면 얼마가 되는지도 알 수 있습니다.
또 제가 아는 사람은 인테리어를 좋아합니다. 여기에 몰딩을 달아야 한다, 차 색깔을 바꿔야 한다는 식으로 조언해줍니다. 저도 그 말을 듣고 해봤는데 효과가 있었습니다. 원래 원하던 가격을 받지 못한 건 제 잘못이었습니다. 집을 약 900만 달러에 팔았는데, 원래는 1,100만 달러 정도 받으려 했습니다. 하지만 그게 시장이었습니다.
금리가 모든 걸 좌우합니다. 예전에 평범한 사람이 3% 금리로 집을 살 때는 10만 달러당 연 3,000달러 이자였습니다. 지금은 7%입니다. 지금은 많은 사람에게 말이 안 되는 상황입니다. 그러니 딜을 찾고, 숙제를 하고, 비교 사례와 최근 거래를 보고, 수리 예산을 세우고, 계산이 맞는지 확인하세요. 단순한 수학입니다.
자재 가격도 비교하세요. 홈디포에서 견적을 받고, 로우스에 가서 또 견적을 받으세요. 그러면 그들은 여러분을 고객으로 잡기 위해 10% 정도 싸게 해줄 겁니다. 신용카드를 쓰면 추가로 5%를 더 받을 수도 있습니다.
Q: 처음 시작할 때 직접 관리하는 게 좋은가요, 아니면 프로퍼티 매니저를 쓰는 게 좋은가요? 화자: 저는 평생 프로퍼티 매니저를 고용한 적이 없습니다. 제가 직접 했습니다. 프로퍼티 매니지먼트는 조심해야 합니다. 전부 나쁘다는 건 아니지만, 그들의 건물이 아니고 그들의 돈도 아닙니다. 여러분의 돈을 여러분만큼 아껴서 관리해줄 사람은 없습니다. 여러분을 지켜줄 사람도 여러분 자신뿐입니다.
화장실 변기를 교체해야 하면, 저는 가장 싼 가격에 자재를 사려고 합니다. 관리 회사는 그들만의 방식이 있습니다. 핵심은 가능하면 관리를 맡기지 않고 직접 하는 것이 좋다는 겁니다. 그럴 수 없다면 관리 회사를 감시하세요. 그들이 무엇에 돈을 쓰는지, 수익을 제대로 가져오는지, 공실을 채우고 있는지 확인하세요. 자산관리(asset management) 수준에서 관리 회사를 감독해야 합니다.
Q: 다시 시작한다면 에이전트가 되겠나요, 대출 제공자가 되겠나요? 화자: 저는 사실 대출 제공자는 아닙니다. 돈을 빌려주는 건 좋아하지 않고, 돈을 빌리는 걸 좋아합니다. 여러분의 돈을 빌려서 그 돈으로 제가 돈을 벌기 때문입니다. 대출 제공자는 돈을 빌려주고 이자를 받습니다. 무슨 일이 일어날지 알지만, 사실상 상승 여력은 없습니다. 수익성이 좋은 사업이긴 하지만, 제 스타일은 아닙니다. 게다가 일이 잘못되면 책임은 여러분이 지게 되고, 상대는 떠나버려 여러분이 떠안게 됩니다. 여러 문제가 연쇄적으로 터지기도 합니다.
에이전트는 특히 젊다면 부동산에 들어가기 좋은 방법입니다. 만나는 모든 사람이 잠재 고객입니다. 살면서 대부분은 언젠가 무언가를 사거나 팔고 싶어 합니다. 젊은 에이전트들이 저에게 상담을 요청하면 저는 이렇게 말합니다. "어떻게 하면 일을 시작할 수 있을까요?" 간단합니다. 동네에서 가장 비싼 아파트 건물을 찾으세요. 그다음 우체국에 가세요. 요즘처럼 전자 시대에도 우편함은 한곳에 모여 있고, 대량 광고를 우편으로 보내는 건 비용이 거의 들지 않습니다. "월세 그만 내고 집을 사세요" 같은 카드를 우편함에 넣으세요. 전화가 올 겁니다. 장담합니다. 그리고 어떤 사람들은 도움이 필요합니다. 그러면 대출 기관을 찾아주세요. 좋은 에이전트라면 능력은 있지만 약간의 도움이 필요한 사람을 은행에 데려가고, 돈을 빌려줄 중개인을 소개하고, 감당할 수 있는 집을 보여주고, 모든 걸 맞춰서 수수료를 받으세요.
예를 들어 제가 사는 포트로더데일에서는 평범한 집이 100만 달러입니다. 지난번 영상에서 한 에이전트와 이야기했는데, 그는 100만 달러당 3만 달러를 법니다. 3백만 달러짜리를 팔면 한 번에 9만 달러입니다. 한 달에 한 건씩만 성사시킨다고 상상해보세요. 연 100만 달러를 벌 수 있습니다. 부동산을 팔고 싶다면 돈이 있는 곳으로 가세요. 쓸데없는 분위기에 시간을 낭비하지 마세요. 돈을 버는 사람들 주변에 있어야 합니다. 사람은 어울리는 사람에 따라 달라집니다. 저도 그렇게 시작했습니다. 아파트 건물을 가진 사람 곁에 있었고, 그와 함께 일하며 점점 돈을 버는 사람이 되었습니다.
고급 아파트 세입자에게 편지를 보내라는 조언은 좋았습니다. 에이전트로 처음 한 일이 바로 그것이었습니다. 사진과 짧은 문구를 넣었습니다. "제 대출금을 갚아주셔서 감사합니다"라는 문구에, 여러분과 똑 닮은 사람의 사진을 넣었죠. 아마 여러분이었을 겁니다. 세입자는 늘 있지만, 어느 순간 많은 사람이 바빠서 움직이지 않습니다. 전문직 종사자들은 그저 작은 밀어줌이 필요합니다.
그러니 부동산을 팔고 싶다면 작은 밀어줌만 있으면 주택 소유로 넘어올 사람을 찾으세요. 그리고 그들의 예산에 맞으면 듀플렉스, 트리플렉스, 포플렉스를 팔아보세요. 1~4세대는 주거용이고, 5세대 이상은 상업용입니다. 다들 알죠. 케빈도 알고 있습니다. 좋은 제안입니다.
이제 제 논지에 대해 반박해 보셨으면 합니다. 여러분이 할 말이 많을 테니까요. 캘리포니아는 미쳤습니다. 주택을 짓지 않는데, 아이러니하게도 그 때문에 좋은 지역의 집값이 오릅니다. 그래서 저는 그들이 어리석게 짓지 않는 곳에서 집을 사는 걸 좋아합니다. 어떻게 생각하세요?
글쎄요, 도시마다, 지역마다 다릅니다. 정치도, 산업도 다릅니다. 여러분에게 맞는 방법을 찾아서 그걸 최대한 활용해야 합니다. 저는 캘리포니아에서 18년을 살다 떠났습니다. 사람들이 "어디서 딜을 찾을까요?"라고 물으면 저는 늘 이렇게 말합니다. 큰 개발 단지가 들어서는 곳을 보세요. 누구나 본 적 있을 겁니다. KB 같은 대형 주택 건설사들이 들어와 한 번에 300채씩 짓습니다. 그들은 이미 숙제를 했고, 그 지역을 조사하는 데 많은 돈을 썼습니다. 물론 성장할지는 아무도 모릅니다. 어쩌면 아마존이 들어올지도 모르죠. 누가 알겠어요? 어쨌든 성장이 있는 곳입니다. 그들의 꼬리를 따라가세요. 그 주변의 오래된 집과 수리가 필요한 집을 찾으세요. 그 지역으로 오는 사람들 중에는 새 집을 살 여유가 없는 사람도 있습니다. 캘리포니아에서 그것이 통한다면, 할 수 있는 방법으로 하세요. 오래된 집을 고쳐야 한다면 고치는 겁니다. 그리고 맞습니다. 경쟁할 새 매물이 없으니 그 지역 집값은 높게 유지됩니다.
Q: 개발(development)을 해보신 적 있나요? 화자: 저는 처음부터 짓는 개발은 해본 적이 없습니다. 여기저기 소형 상업시설을 한 적은 있습니다. 저는 늘 무언가를 가져다 원래 모습으로 되돌리거나 개선하고, 이미 있는 것을 활용하는 쪽이었습니다. 큰 건설업자가 된 적은 없습니다. 제게는 고칠 집이 너무 많았는데, 왜 굳이 짓기 시작하겠습니까. 게다가 건축은 정말 쉽지 않습니다. 제 아들은 건물을 지으면서 교육을 받았습니다. 아들은 "맙소사, 다시 이런 일을 한다면 내가 저지른 실수들 때문에 수십만 달러를 아낄 수 있을 텐데"라고 했습니다. 엔지니어, 구역법(zoning), 건축가, 소방 규정 등 다 상대해야 합니다. 건물을 지을 때는 온갖 문제가 생깁니다. 무엇을 하는지 알아야 하고, 올바른 전문가들의 도움이 있어야 합니다. 아무도 모든 걸 알지는 못합니다. 그리고 총괄 건설사(GC), 시공사는 조심해야 합니다. 그들은 여러분에게서 최대한 뽑아내려 합니다. 하청을 주고, 하청으로 돈을 벌고, 이런저런 방법으로 돈을 법니다. 예산을 세우고, 정신을 똑바로 차리고, 건설할 때는 매우 신중해야 합니다. 그래도 돈은 벌 수 있습니다.
제가 하는 방식은 이렇습니다. "이곳은 실패했다"고 보이는 곳을 봅니다. 예를 들어 존스 패스(John's Pass)라는 관광지를 샀습니다. 관광객이 많이 오는 곳입니다. 보드워크도 있고, 온갖 수상 활동, 해적선, 돌고래 투어, 낚싯배까지 다 있습니다. 그런데 제가 샀을 때 소매 상가 공간이 2층에 있었는데, 전부 비어 있었습니다. 2층 소매점은 잘 안 됩니다. 엘리베이터를 타고 위층까지 쇼핑하러 가고 싶은 사람은 없습니다. 쇼핑몰도 아니었습니다. 그래서 그 공간은 지어진 이후로 계속 비어 있었습니다. 빈 공간을 보니 말이 안 되었습니다. "여기를 어떻게 다른 용도로 바꿀 수 있을까?" 때로는 틀에서 벗어나 생각해야 합니다. 여기엔 관광객은 많은데 호텔 객실이 없었습니다. 시에 가서 물었습니다. "이 빈 공간을 호텔 객실로 바꿔도 될까요?" 그들은 "좋습니다"라고 답했습니다. 그래서 객실 하나당 3만 달러를 들여 호텔 방으로 바꿨습니다. 빈 공간 전체를 열 개의 객실로 바꾸었고, 방 하나당 3만 달러가 들었습니다.
And they got rented like that. And they're still being rented today. We just built 10 more. All right. So, basically, I took $30,000 investment into dead space. Those rooms are probably worth at least 200 to 250,000 dollars a piece because of the income that they make. So, you got to think out of the box, you got to look at something that's not working right, and come up with an idea that will work.
Ben 말은 이렇게 죽은 공간을 수익이 나는 공간으로 바꿔야 한다는 얘기다.
How soon do you get into stocks if you're starting with real estate? Stocks. How soon do you get into stocks? I only like to talk to people about stuff that I know. All right? I played with stocks, it's not for me. Okay? I'm not saying it's bad. I've seen a lot of people make a lot of money, but if you want to be in the stocks or a guy like me, you got to be in it to win it.
You got to be on it. And I just don't have the time. You know, I've I've lost money, I've made money, you know, but I like real estate. That's what I know. Okay? Investing in other companies, that's a great thing, but I'm in no control of those companies. I'm in control of everything when I buy a piece of real estate.
I'm I'm I got it right here in my hands and I'm in the driver's seat. But stocks are good investment. I got a wealth manager, you know, uh Merrill Lynch. He can't I you know, they loan me a lot of money, so I give him a little money to play with. I gave him like 10 million bucks maybe about, I don't know, a year, 2 years ago.
I gave him 10 million bucks about 2 years. I looked at my account, the 10 million is 15 million now. That's great. But the year before that, I think it was the opposite. So, you know, stocks are They've been around and they're going to be around and they're a great way, but you got to put your time in, you got to know a little something about them, and you got to follow stuff.
It's like everything else in life. It's all in what you put into it. You know, I don't really think anybody can wave a magic wand and make all our dreams come true. You know, I I haven't yet. I've only met one Indian in a bottle. And that's the guy that works for me. He's an Indian guy and his name is Happy Nook and he runs all my hotels.
That guy's like an Indian in a bottle. You popped open that bottle, Happy comes out, he'll take a piece of [ __ ] hotel and he'll get it working right and, you know, cuz that's what he does, you know? But it's very hard. You really got to know what the hell you're doing your money.
Ben은 주식을 나쁘다고 하지 않지만, 직접 시간을 들여 공부하고 따라가야 한다고 본다. 자신이 통제할 수 있는 부동산에 집중하는 이유다. 그는 증권사 자산관리자에게 1000만 달러를 맡겼는데 2년 사이 1500만 달러가 되었다고 말하면서도, 그 전해에는 반대였다고 덧붙인다. 좋은 수익도 있지만 변동성이 크다는 뜻이다. 그리고 돈은 아무나 마법처럼 불려주지 않으며 직접 잘 알아야 한다고 강조한다.
Any tax write-off strategies?
A lot of people looking for how to save money from the IRS. Nobody wants to pay taxes. I mean, listen, if you're making money, you really need a good accountant. You got to have a CPA that understands you, what you're doing, and make sure he's capturing everything that he can legally catch capture to to eliminate your tax bill.
All right? I went many, many, many years without paying taxes. Why? Because real estate is depreciated. All right? If you buy a building, if you buy any kind of residential apartments, let's say you pay a million bucks for it, you're going to divide that purchase price minus out a little for the land and divide it by 27.5 years, correct?
I don't have a calculator. Whatever that number is, you get to depreciate that from your rental income. So, basically, you're really not paying tax on your rental income. You're deferring it. If you sell, you will have to recapture it down the road. If you 1031, you can keep deferring it. All right?
Cuz then it falls into your basis. I mean, I don't want to bore everybody with accounting, but you definitely got to know what the hell you're doing when it comes to taxes. And you got to make sure that you write off and keep track of all your expenses that are legitimate expenses. You know, travel, tools, equipment, you know, a lot of guys, I don't know.
I don't I I I mean, I've heard of these guys. A lot of these guys, they go out and they buy planes. And they're brilliant. They go out and buy planes right before during that tax year because they get to write it off, correct? All of it. You know, so if this guy made millions of dollars and he goes out buys a plane for millions of dollars, the plane's still worth millions of dollars.
He can sell it anytime he wants. You know, I mean, if he can afford to do that, hey, he just eliminated paying Uncle Sam all that money. I mean, you know, you got to you got to know your taxes and you got to make sure you account for every dime coming in and try to capture every uh deduction you can for every dime going out.
But always have a good CPA.
Ben은 세금을 줄이는 핵심으로 감가상각을 든다. 주거용 건물은 27.5년에 걸쳐 감가상각할 수 있어 임대 소득에 세금을 내지 않거나 미룰 수 있다는 설명이다. 매각 시에는 그 세금이 다시 부과될 수 있지만, 1031 교환을 활용하면 계속 이연할 수 있다. 여행, 장비 등 정당한 경비도 빠짐없이 챙기라고 한다. 다만 그는 어디까지나 합법적인 범위에서, 그리고 믿을 만한 공인회계사(CPA)와 함께 해야 한다고 거듭 강조한다.
We're going to do some Q&A now. Uh it We're going to have to throw a mic up here in the middle and we'll let the audience come join for some questions. When you're dealing with multi-family in whichever state, mostly Florida I assume, how do you What are the eviction laws and how do you, you know, flip a property like that?
Every state, even I think I believe correct me if I'm wrong, eviction laws can differ even by county, I think. Okay? And you you know, a lot of states are more landlord friendly. Okay? But evictions are becoming a a serious issue now, okay? A very serious issue because it's all about people's rights.
Well, I'm sorry. If you didn't pay your rent, then what right do you have? I still got the bills to pay, the mortgage, the taxes, the insurance, and all that. I don't get it. But I got out of California because of the evictions. Okay? Cuz it got so ridiculous that, you know, the tenants had so many rights and so many ways to cost me a fortune and delay the process that I just threw my hands up.
So, you got to be careful wherever you buy real estate. You got to know and look into what the eviction laws are. Okay? Because you don't want to get stuck in a place like the Bay Area where I was in California. It'll take you 6 months and $10,000 in legal fees and still lose all that rent for 6 months just to get rid of a tenant.
It'll be very costly and has ruined a lot of property owners. So, you really got to know what the eviction laws are and I always try to specialize with an attorney that only did evictions. A guy that knew the ropes, okay? Always try to find specialists when you have problems like doctors. So, you got to be very, very careful with evictions.
You got to make sure you got a good lease. You got to make sure Listen, if the rent ain't paid, don't delay. Lay that 3-day notice on them. All right? And you got to be You know, I used to be real lenient. And my son said, "Wait a minute. You got to stop doing this. You're giving people breaks and you know, a lot of them are jerking us around.
You're feeling sorry for people. You got to run it like a business." All right? They got a contract with us. They got to pay. I'm sorry this happened. I'm sorry your car broke down. But we got bills to pay. But yes, you should be very, very conscious of what the eviction laws are in the area that you own real estate.
Ben은 주로 플로리다 등 임대인 친화적인 주에 투자하는 것으로 보이며, 캘리포니아에서는 임차인 권리가 강해 명도 비용과 시간이 과도해 떠났다고 말한다. 임대료를 내지 않으면 지체하지 말고 3일 통지(3-day notice)를 바로 보내야 하며, 명도 전문 변호사를 찾으라고 조언한다. 그리고 감정에 치우치지 말고 사업으로 운영해야 한다는 아들의 충고를 전한다.
Do you ever do cash for keys? What? Cash for keys? Pay them to get out? Oh my god, I'd cut any deal I could. I would go out and rent a U-Haul truck with my money, get the movers to move their stuff into the truck, go rent them storage in their name just to get get rid of them because if I had to go through an eviction, it would cost me thousands of dollars.
It's always easier to try to make a deal with somebody and avoid litigation, avoid courts. I paid people to get out. Whatever, you know, whatever the situation is, evaluate how bad that situation can get and try to make a deal whenever you can. I put people up in hotel rooms. I've done it all. Next question.
'Cash for keys'(이사비를 주고 자진 퇴거를 받는 방식)에 대해서도 그는 소송보다 합의가 훨씬 싸게 먹힌다고 답한다. 이사 트럭과 보관 창고를 빌려주고, 호텔까지 잡아준 적도 있다고 한다.
Hi, Ben. Hi. So, let's say this is a real situation. You buy a property for all cash. It throws off about a 7% cap rate. At what point would you finance that money? Or would you be never? No, it'd be like just keep the cash in there. What's What's your advice on that? Okay. If you're getting a 7% return on that cash, right?
Yes. Yes. Okay. You're getting 7% on that money. I mean, it depends. Number one, if that If you went out and got a loan, there goes your 7% in today's market and even more because you'll be buying down principal, whatever. Your payment's going to be more. You're going to be negative cash flow, right?
But you will be able to write off that expense of the interest that you're paying, which you're not doing right now. So, you have to sit down and figure out It's all math. I used to sit down with calculator all the time. I figure out what is the best scenario for this situation. You need to see if it benefit you tax-wise.
Maybe that's why you got to talk to your accountant. Maybe it would benefit you to to get the tax benefits from borrowing money. But then, what are you going to do with the money? The money you have in the bank you're paying 7% on. All right, yeah, you can stick it in a money market at 5%, but that's taxable, too.
You got to look at the equation and figure out the good, the bad, and what makes sense. What is the bottom line? It's all about the bottom line. All right? You could take the money, put it in 5% tax-free municipal bonds. Am I working? No, it is. Working? It cut out. You could do that. I'm a big I'm a big fan of tax-free muni bonds because I can get 5% in a fund or actually in a bond with no tax.
And I'm in the 37% tax bracket. So, you know, that's what I do with money that I'm stashing away and I can always borrow against that, too, if I want. But you got to sit down and figure out every scenario. What makes the most sense for you? But at 7%, it doesn't make sense right now. Okay. Thank you.
한 시청자가 현금으로 매입한 수익형 부동산(캡레이트 7%)을 대출로 바꿔야 할지 묻는다. Ben은 현재 금리에서는 대출이 오히려 마이너스 현금흐름을 만들 수 있지만, 이자를 비용으로 처리해 세금을 줄일 수 있다는 점을 짚는다. 그는 결국 계산기로 모든 시나리오를 따져보라고 말하며, 자신은 세율 37% 구간이라 비과세 지방채(muni bond) 5%를 선호한다고 밝힌다. 그의 결론은 현재 7% 수익이면 굳이 대출할 이유가 없다는 것이다.
Next question. How you doing, Ben? Hi, how are you? I'm doing pretty good, thank you. So, going back to that same topic is I I live in California near Los Angeles and I'm having a hard time just with the tenant laws that are coming up and passing. So, I'm trying to justify continuing to buy property and so one of the laws that's going to be passing in July is we can only ask for 1 month of security deposit and it used to be, you know, up to two two months, three months if it's furnished.
And so that really as a landlord I'm going to take more risk and now there's another law coming out possibly we can't even ask about pets anymore. That hasn't passed yet, but again, that's just I feel like Los Angeles is just so pro-tenant that I'm now reconsidering continuing to buy property there.
But like you, I like to get my hands on things and I follow the 30-minute rule. Is that something I should reconsider altogether kind of like how you left or what would your thought process be? I mean, if you're getting if if you're if you're in California and you got to be there and that's that's life, then you got to make life best out of it.
I mean, basically if they have lowered the amount you can charge a security deposit, which I don't see how they can do that because I used to charge security deposits based on credibility. If somebody had bad credit, can you still charge a last month's rent on top of the security deposit? I mean, then you're going to have to tighten up on your screening.
You're going to have to really screen the hell out of people. You're going to have to really look at their credit report. You're going to have to look at their income, the stability of their income, and their employment. You're going to have to look at their history. You're going to have to make sure that you're getting really strong quality tenants that aren't going to want to screw up their credit report.
But I mean, that's why I got out of California. There's too many goddamn rules that make no sense for a business person. But you're going to have to tighten up on your your your screening and who you're going to rent to and then throw one chair in there and call it furnished. Yeah, it's it's interesting.
A lot of the policies in California that that they're counterintuitive because that hurts lower-income tenants. Now a lower-income tenant can no longer rent from let's say Ben Mallah because you're saying, "All right, I can only collect 1 month of security deposit. I'm going to take a higher quality or higher or more qualified tenant." Now the other person doesn't get a rental anymore.
On the flip side, Well, I actually when when, you know, when the market was like back in We're talking uh early 2000s, late '90s, when it was tough, you know, to find tenants in where I was at in the Bay Area, I would waive the security deposit. Why would I do that? Because I only rented to Section 8 cuz that's what I needed, that guarantee.
I knew that if I rented to a Section 8 tenant, number one, it was a tough area. So, I I really like Section 8 because if you're in a rough area, you got to be careful who you rent to. People don't have a lot of money, you know, you're not going to get your money that easy. So, I always was I was probably I was the biggest Section 8 landlord in Oakland back in the day and I would say, "Forget about a security deposit.
I didn't need it. Just give me that voucher. I fill out the paperwork and every month my rent was guaranteed." So, you know, it depends on the situation. You know, if you're in a area where it's hard to find tenants, you know, that you're sure are going to pay every month, you might want to look into Section 8.
There's a lot of good families that are on Section 8 that just don't have a lot of money, you know? But you got to screen people no matter what. But you really got to screen them if they're limiting the amount of security deposit that you can charge to protect yourself. So, be good on the screening.
마지막 질문자는 캘리포니아에서 보증금 규제가 강화되는 상황을 말하며 투자를 계속해야 할지 묻는다. Ben은 규제가 많아 떠났지만, 남아 있다면 임차인 심사를 훨씬 엄격하게 하라고 답한다. 신용·소득·고용 안정성·이력을 꼼꼼히 확인하라는 것이다. 또 저소득층 임차인이 밀려나는 역설적 결과도 짚는다. 그는 과거 오클랜드에서 보증금 없이 Section 8(주거 바우처) 임차인을 받아 월세를 보장받았던 경험을 소개하며, 상황에 따라 Section 8이 좋은 대안이 될 수 있다고 말한다.
네, 좋은 질문이에요. 미러링하고 고르고… 멀라 씨, 네, 선생님. 안경을 잠깐 쓸게요. 안경 쓰세요. 이제 서로 줄이 맞네요. 같은 버건디, 그린, 그레이 계열이죠? 제가 가장 크게 생각하는 건, 돈 버는 사람들 곁에 자신을 두라는 주제에서, 첫 멘토 말고 다른 주목할 만한 멘토가 있었는지, 그리고 그 밖에 가장 큰 교훈이 무엇이었는지예요. 그분도 어제 회의에 같이 있었나요?
어제요. 어제, 맞아요. 정확해요. 무슨 얘긴지 말씀해 주시겠어요? 멘토 말이죠. 첫 번째 말고 다른 멘토 말인가요? 지식, 멘토, 돈. 네, 선생님. 그러니까 멘토는 어떤가요? 첫 번째 멘토 말고, 다른 멘토들에게서 배운 중요한 교훈이 있었는지요?
저 개인에 대해 묻는 건가요? 네. 제 생각엔, 제가 제대로 알고 있다고 느낀 사람들에게 조언을 구했어요. 증거가 말해 주니까요. 어떤 사람이 실제로 뭔가를 해서 돈을 벌고 있다면, 그 사람의 말을 듣는 거죠.
솔직히 말하면, 저는 주로 직접 해보면서 배웠어요. 아이들에게도 늘 그렇게 말해요. 직접 해보라고요. 기본은 미리 공부하되, 체험만큼 좋은 배움은 없어요. 교육적인 것들을 찾아보고 지식을 모으는 것도 필요하지만, 직접 손에 흙을 묻혀야 해요. 뛰어들어서 해보는 거죠. 실수하겠죠. 그것도 배움의 과정이에요.
저는 사람을 그 사람이 잘하는 만큼 활용했어요. 제게 늘 매물을 가져다주던 좋은 중개인이 있었는데, 그분이 경매 물건이 필요할 때 찾아가는 멘토 같은 존재였죠. 좋은 보험 설계사도 있었고, 여기 은행 담당자도 제게 까다롭게 굴지 않고 늘 대출을 잘 해줬어요. 결국 사람은 도구예요. 그 도구들을 잘 다루면서 여러분이 주도권을 쥐는 거죠. 물론 저처럼 좋은 조언을 해줄 수 있는 사람들이 밖에 있을 거예요. 확실하고, 강하고, 근거 있는 조언을 하는 사람이라면 누구든 참고하면 돼요. 제 웹사이트에 가면 제가 가진 것들을 볼 수 있어요. 저는 실제 경험을 말하는 거예요.
그러니 누구를 멘토로 삼을지 조심하세요. 오래된 말이 있죠. "할 수 있는 사람은 하고, 할 수 없는 사람은 가르친다." 짐, 저는 개인적인 얘기를 하려던 건….
케빈 씨, 아주 여유가 있으시네요. 네, 선생님. 여러분 안녕하세요, 저는 짐이에요. 벤, 케빈, 그리고 여러분 모두 앞에서 이야기를 나눌 수 있어서 정말 감사해요. 이건 '내가 당신 상황이라면 어떻게 할까요?' 하는 질문이에요. 얼마 전 LA에서 사업을 잃었어요. 막 매각하려던 참이었는데, 안타깝게도 연쇄적으로 일이 틀어졌죠. 다시 시작하는 새 챕터예요. 그래도 부동산 중개 자격증도 있고, 모기지 대출 운영자 자격도 있어요. 임대 부동산도 몇 채 있는데, 각각 지분이 50에서 90퍼센트 사이예요. 대략 250만 달러 정도 쌓아 두었어요. 지금 제 처지에서 다시 시작한다면 어떻게 하시겠어요? 먼저 답하시겠어요, 아니면 제가 먼저 할까요? 좋아요. 무엇을 하는 걸 좋아하세요? 네, 그게 제가 묻고 싶었던 거예요. 어떤 일에 열정이 있나요? 돈이 되면서 시간을 가장 적게 쓰고, 정말 즐길 수 있는 일이 뭘까요? 부동산 매매, 대출 판매, 아니면 임대 부동산을 손보는 일 중에서요?
세 번째요. 그쪽을 좋아해요. 손에 흙을 묻히면서 낡은 집을 고쳐 지역사회에 보탬이 되는 거요.
좋아요, 들어보세요. 딜을 찾을 수 있나요? 결국 그게 핵심이에요. 딜만 찾으면 누구든 가능해요. 지금 부동산에 지분이 많은 건 맞아요. 금리는 높지만, 만약 딜을 찾을 수 있다면 7퍼센트 금리에도 부동산에서 돈을 조금 뽑아서 투자하는 게 수익이 될 수 있어요.
잠깐만요, 소득이 없으시니 대출 심사는 통과하기 어려울 거예요. 맞아요. 지분은 많은데 소득이 없어요. 소득부터 만들어야 해요. 부동산을 고치는 것도 좋지만, 70퍼센트에서 그렇게 하면 안 돼요. 소득이 없다고요? 방금 사업을 잃고 막 팔려던 참이었어요. 캘리포니아의 Prop 13 같은 세법 때문에요. 그래서 이제 막 출발하는 중이에요. 그럼 임대 현금흐름이 있잖아요. 네. 저는 성인이 된 뒤로 거의 직장을 가져본 적이 없어요. 제가 받은 모든 대출은 세금 신고서에 임대소득이 나와 있어서 가능했어요. 그렇군요. 개인적으로 더 얘기해야겠지만, 임대 부동산에서 소득이 있나요? 네, 전부 현금흐름이 플러스예요. 그러면 소득이 있는 거죠. 하지만 얼마나요? 아니, 선생님 같은 분이 임대소득이 있으면, 자기 생활을 책임질 만큼 돈이 들어온다고 보죠. 상업용 대출이나 상업 대출 기관은 여러분이 사려는 부동산을 기준으로 대출을 해줘요. 그 부동산이 현금흐름을 만들 수 있나요? 은행이 그 부동산을 담보로 돈을 빌려줘도 안전한가요?
자, 대출을 받는 데 직장이 꼭 있어야 하는 건 아니에요. W-2가 없어도 돼요. 하지만 자기 생활을 감당할 수 있다는 걸 보여줘야 하고, 사려는 부동산에 현금흐름이 있어야 해요. 플립을 하겠다고 하셨죠. 혹시 현금흐름을 따져보신 적 있나요? 자산 하나를 팔았을 때 인생에 어떤 변화가 생기는지요. 부동산에 지분이 50퍼센트 있다고 하셨죠, 90퍼센트라도요. 맞아요. 어떤 자산은 파는 게 나을 수도 있어요. 쌓인 지분을 현금흐름보다 훨씬 나은 것으로 바꿀 수 있으니까요. 잘 앉아서 따져보셔야 해요. 사람마다 인생의 메뉴가 달라요. 뭐가 여러분에게 최선인지 봐야 하죠. 재융자를 할까요? 팔까요? 그 돈을 넣을 다른 딜을 찾을 수 있을까요? 다음 수는 무엇인가요? 계획이 있어야 해요.
부동산 중개 자격증을 쓸까요, 아니면 모기지 대출을 써서 도울까요? 중개 자격증이 있다면, 이전에 집을 팔아본 적이 있나요? 아니요. 자격증을 써서 무언가를 팔아본 적은요? 아니요. 저는 사는 쪽이 좋아요. 음, 그럼 영업을 하는 사람이 되어야 해요. 자격증을 쓰려면 사무소에 소속되어 자격증을 맡겨야 하고, 매도자와 매수자를 찾아서 그 자격증으로 일해야 해요. 물론 자격증이 있으면 할 수 있어요. 하지만 제가 당신이라면 가장 비싼 부동산 사무소를 찾아가서 한번 해볼 거예요. 제가 말했듯이, 캘리포니아에서 100만 달러짜리를 팔면 3만 달러 수수료가 들어와요.
이전 직업은 무엇이었나요? LA에서 엔터테인먼트 업계를 위한 민간 경비 회사를 운영했어요. 그런데 캘리포니아의 Prop 13 같은 세법 때문에 그게 다 날아갔죠. 제가 보기에 문제는 이거예요. 대략 200만 달러 정도의 부동산이 있다고 하셨는데, 지분을 기준으로 해도요. 맞아요, 그게 지분이에요. 좋아요. 그런데 이게 캘리포니아에 있는 거죠? LA요, 네. 그럼 제가 4캡으로 계산해 보면 소득은 8만 달러 정도예요. 더 많은 부동산을 사기에는 자격이 안 돼요. 그러니 일단 매출을 올릴 소득을 만들어야 해요. 물론 부동산을 팔 수도 있지만, 그러면 매각 비용이 들고 골치가 아파요. 왜냐하면 뭔가를 사려면 최소 20퍼센트 계약금이 필요하고, 현금이 있어야 하니까요. 저는 사서 보유하는 걸 좋아해요. 그래서 MLO 자격증으로 다른 투자자들이 딜을 찾도록 돕는 걸 생각했어요. 똑똑한 자금을 가진 투자자들과 연결되고, 그러면서 제 딜도 찾을 수 있으니까요. 그런데 소득이 필요해요. 맞아요, 당신은 대출 기관이니까 그건 할 수 있어요. 하지만 소득이 필요해요. 이해했어요. 소득이 들어오기 시작하면 원하는 만큼 딜을 살 수 있어요. 그 200만 달러로 은퇴하긴 어려워요.
좋습니다, 고마워요. 좋은 하루 보내세요. 정장 한 벌 사서 부동산을 팔러 나가세요. 진지하게 말하면, 앉아서 무엇이 말이 되는지 확인해야 해요. 이 사람의 문제는 아마 현금을 많이 가지고 있지 않다는 거죠. 맞아요, 은퇴 자금은 있어요. 돈을 벌려면 돈이 있어야 하죠. 현실을 받아들이세요. 나가서 딜을 찾고, 20퍼센트를 마련하세요. 아니면 은행이 요구하면 30퍼센트를 넣어야 할 수도 있어요. 대출을 받을 수 있는 딜을 찾으세요. 대출은 언제나 받을 수 있어요. 다만 더 많이 넣어야 할 뿐이죠. 은행이 대출을 적게 해줄수록 은행은 더 행복해하죠.
네, 부인. 안녕하세요. 죄송해요, 목소리가 좀 커요. 음, 두 분 모두에게 묻고 싶었어요. 대부분의 투자자처럼 몇 년에 한 번씩 딜을 하나씩 늘려가는 선형 성장이 아니라, 두 분은 거의 지수적 성장 곡선에 있는 것처럼 보여요. 두 분은 다른 투자자들과 무엇을 다르게 하시나요? 질문이 뭐였죠? 제가 잘 못 들었어요. 기본적으로, 어떻게 그렇게 잘 재산을 눈덩이처럼 불리나요? 눈덩이요? 좋은 표현이네요. 눈덩이. 제 경우엔, 딜이 있다는 걸 알고 제가 할 수 있다는 걸 알면, 했어요. 제가 가진 모든 자원을 끊임없이 썼죠. 지금도 매일 아침 일어나면 수백 통의 기회 이메일을 받아요. 그중에서 저를 한 단계 올려줄 딜 하나를 골라내길 바라면서요. 여러분은 자원을 계속 쓰고, 계속 딜을 찾아야 해요. 편안해지지 말고요. 쉬어도 된다고 느끼는 지점에 이를 때까지요. 눈덩이를 굴리고 싶다면, 가능한 모든 방법으로 계속 굴리면 돼요.
소득을 늘리는 건 투자 성장에 실질적으로 큰 도움이 돼요. 지루한 답처럼 들리겠지만, 사실이에요. 소득이 많으면 매년 집을 사기가 훨씬 쉬워요. 그러니 더 많은 소득을 얻으려면 무엇을 할 수 있을까요? 만약 누군가 부동산 중개인으로 연 50만 달러를 벌고, 여러분은 5만 달러를 번다면, 그들과 무엇이 다른가요? 그들이 하는 일의 절반이라도 할 수 있다면, 이제 매년 한두 채를 더 살 수 있어요. 지금 무엇을 하고 계신가요? 여쭤봐도 될까요? 지금 무엇을 하고 계시죠?
저는 시골 지역에 살아요. 부동산 중개 회사가 있고, 중개인이 15명 있어요. 부동산 관리 부서도 있는데, 관리하는 물건이 600호예요. 또 플립도 하고, 개인적으로 임대도 해요. 시골 지역에 계시는 거 맞죠? 네. 시골에서는 문제가 있어요. 시골은 좋지만, 돈이 도는 규모가 한정돼 있어요. 그래서 성장하려면 영역을 넓혀야 해요. 어디에 계신가요? 여쭤봐도 될까요? 어느 지역이죠? 아드모어라는 도시예요. 오클라호마 남부예요. 오클라호마군요. 날개를 펼쳐야 해요. 제가 늘 사람들에게 말하는 게 있어요. 다들 전화해서 딜을 못 찾겠다고 불평하죠. 그럼 지도에 더 큰 원을 그리세요. 그게 해야 할 일이에요. 반경을 넓혀야 해요. 한 지역에는 할 수 있는 일이 한정돼 있으니까요.
지분이 늘면서 더 큰 딜을 보기 시작하셨나요? 저는 늘 할 수 있는 만큼 물었어요. 그게 제 방식이었어요. 씹을 수 있으면 물고, 감당할 수 없는 건 물지 않으려고 했죠. 하지만 작은 지역에 있고 기회를 다 써버렸다고 느낀다면, 영역을 넓혀야 해요. 부동산 관리를 하신다면, 계약을 더 늘리세요. 더 큰 건물로 가보시거나, 다세대 관리를 해보실 수도 있죠. 지금 관리하는 건 대부분 단독주택인가요? 네, 대부분 단독이에요. 그럼 이동 가능한 다른 지역을 공략해 보세요. 출장을 가든, 영역을 넓히든 해야 해요. 중개와 영업도 하고 계시죠? 네. 그럼 다른 사람들의 영역에도 들어가야 해요. 영역은 누구의 소유도 아니에요. 원하는 곳 어디든 가면 돼요. 지금은 보통 현재 위치에서 몇 마일 정도 나가 계신가요? 네, 사방으로 30마일 정도요. 그럼 50마일까지 늘려야 할지도 몰라요. 글쎄요, 여러분 지역에서 다음 돈이 몰리는 곳이 어딘지 모르겠지만, 거기서 매물을 확보하고 마케팅을 시작해야 해요. 영역을 넓혀야 해요. 오클라호마는 큰 주니까요.
좋아요, 감사합니다. 행운을 빌어요. 케빈, 이 자리를 마련해 줘서 고마워요. 벤도 좋았어요. 제 아들이 돌아왔는데, 방금 여러분 이야기를 주의 깊게 들었어요. 처음에 신호 얘기를 꺼내셨는데 다시 돌아가고 싶어요. 세 사람이 말했는데, 그중 한 사람은 호텔이 꽉 찼다는 얘기를 많이 했어요.
좋습니다. 무슨 말씀이신지요? 놓쳤네요. 시장이 무너질 것 같은지 걱정하신다고요? 여기 와서 Ross라는 분이 말하기를, 라스베이거스는 바쁘고 호텔은 꽉 차 있으니 불황은 오지 않는다고 했습니다. 그다음에는 Kathy Wood가 와서 모든 숫자를 보면서 기초에 금이 가 있다고 말했죠. 제가 보기에도 그렇고, 말씀하신 신호들도 그렇습니다. 사업을 할 때 많은 경우 중요한 건 앞으로 올 일을 어떻게 내다보고 나의 위치를 잡느냐입니다.
그래서 앞으로 1~2년 동안 경제와 경기침체가 어떻게 될지 요약해 주실 수 있나요? 제 생각에는 어느 시장에도 기회는 있습니다. 다만 무엇을 보고 있는지 알아야 하죠. 이미 말씀드렸듯이 기초에 금이 가 있습니다. 지금 금리로는 사람들이나 은행이 기존에 해준 대출을 전부 재융자하는 건 불가능합니다. 말도 안 되죠.
한 가지 말씀드리겠습니다. 은행이 이걸 알면 싫어할지도 모르지만, 숨길 것도 없으니 말씀드리죠. 은행에서 서류를 보내왔습니다. 제가 대출의 약정 조건을 더 이상 충족하지 않아도 된다는 내용에 서명하라고요. 믿기세요? 저도 못 믿었어요. 이유를 아십니까? 저희가 충족할 수 없기 때문입니다.
제가 몇백만 달러를 빌릴 때는 그 부동산이 현금흐름을 낼 거라는 어떤 약정을 전제로 했습니다. 그런데 지금의 금리로는 그 기준을 맞추는 게 불가능합니다. 제가 보기에 은행들은 지금 '페이 앤 익스텐드(pretend and extend)'를 하고 있어요. 모든 게 괜찮은 척하면서, 차주가 이자를 내는 동안은 만기를 계속 연장해 주는 겁니다. 하지만 은행이 부실 대출을 영원히 끌어안고 있을 수는 없고, 사람들도 현금흐름이 안 나는 부동산을 계속 가지려고 하지 않을 겁니다.
다행히 저는 이걸 버틸 만큼 힘이 있습니다. 하지만 많은 사람들이 그렇지 못하고, 많은 파트너십은 원금을 줄이는 데 추가 자금을 넣으려 하지 않을 겁니다. 원금 기여를 하지 않을 거예요. 그들은 그냥 손을 떼고 "될 대로 되라"고 할 겁니다. 특히 비소구(non-recourse) 대출이 걸린 것들은 정말로 그냥 놓고 나갈 겁니다. 그래서 지금 월가의 돈이 매물로 나오는 게 보입니다. 신호는 있습니다. 벽에 글씨가 쓰여 있어요. 기회는 오고 있고, 준비가 돼 있어야 합니다. 움직임은 느리지만 반드시 일어납니다. 모든 대출에는 시계가 달려 있고, 조만간 그 시계가 다 될 거니까요.
그게 질문이었나요? 네, 그리고 실질적인 질문은 이겁니다. 은행 상황이 임대 사업, 즉 세입자들과 고객들에게 어떤 영향을 줄지, 그리고 임대 수요는 계속 높게 유지될지 궁금합니다.
지금 집값이 너무 비싸서, 적어도 제가 사는 곳에서는 집을 사는 것보다 세를 얻는 게 싸다는 건 사실로 알려져 있습니다. 며칠 전에도 한 분과 얘기했는데, 집을 사서 정착하고 싶어 해서 집을 보러 다니고 있더군요. 대출 이자, 세금, 보험을 합친 금액이 월세와 같기만 해도 말이 되겠는데, 지금은 실제로 세를 사는 게 더 싸요. 그래서 임대 시장이 아주 강합니다. 제가 읽은 바로는 대출 신청과 처리 건수가 역대 최저 수준입니다. 은행원들도 지금 굶고 있고, 불쌍한 부동산 중개인들도 계약을 성사시키지 못해 굶고 있어요. 거래가 안 되니까요. 우리는 교착 상태에 있습니다. 정부가 나서서 뭔가를 하고, 그게 무언가를 촉발시키면 이제 그들도 어떻게 해야 할지 모르는 거죠. 인플레이션을 잡고 있다고 주장하지만, 도대체 무슨 일을 하는지 저도 모르겠습니다. 부채를 사들이는 것 같은데, 그 경제학은 제가 잘 이해를 못 하겠어요. 다만 한 가지는 말할 수 있습니다. 모든 게 너무 비쌉니다.
이제 우리는 걱정해야 합니다. 임대료가 극도로 올랐고, 생활비도 극도로 높습니다. 임금은 오르고 있어서 근로자에게는 좋을지 모르지만, 사업주들이 그 타격을 크게 받을 겁니다. 사업주가 문을 닫으면 근로자도 결국 손해를 보고, 이건 도미노처럼 연쇄적으로 번집니다. 그래서 우리는 재정비하고 4년 전으로 돌아가야 합니다. 10년, 20년 뒤에는 임차인 국가가 되는 걸까요, 집주인보다 세입자가 더 많아질까요? 모르겠습니다. 지금 금리 수준을 보면, 사람들이 집을 살 여력이 없는 건 사실입니다. FHA 저축금 같은 게 있어도요.
그러니 지금은 미래에 돈을 벌 수 있는 방법에 집중할 때입니다. 제가 말씀드리는 건, 싸게 제안해 보고 딜을 찾아서 적정 가격에 사기 시작하라는 겁니다. 그게 지금 시작해야 할 일입니다. 좋은 질문이었습니다. 감사합니다. 질문이 세 개쯤 남은 것 같으니 마무리하겠습니다.
안녕하세요 Kev, 안녕하세요 Ben. 두 분 다 이렇게 하시는 걸 보니 좋네요. 간단한 질문입니다. 부동산 포트폴리오를 짤 때 가치상승형 부동산과 현금흐름형 부동산 사이에 균형을 두는 게 중요하다고 보시나요, 아니면 이 두 시장을 어떻게 보시나요? 포트폴리오에서 둘 사이 균형이 중요하다고 생각하시나요?
포트폴리오는 분산되어 있어야 합니다. 자산마다 다르니까요. 저는 항상 이렇게 합니다. 제 자산을 봅니다. 저는 언제나 약 25개의 서로 다른 부동산을 운영합니다. 호텔, 아파트, 트리플넷, 쇼핑센터 등 전부 다른 종류일 수 있습니다. 자산을 보고 이렇게 묻습니다. 이 자산이 매년 나에게 얼마를 가져다줄까? 그리고 내가 거기에 얼마를 투자했지? 그러면 수익률이 나오죠.
제 인생의 궁극적인 목표는 항상 돈을 거의 안 넣고도 현금흐름이 나는 부동산을 소유하는 것이었습니다. 저는 늘 가치를 끌어올린(value added) 부동산을 사서, 재융자를 받으려고 했습니다. 재융자는 과세 대상 사건이 아니니까요. 그렇게 돈을 돌려받고도 여전히 현금흐름이 남게 하는 거죠. 왜냐하면 그게 무한 수익률이니까요. 지금 제가 가진 호텔이 하나 있는데, 2천만 달러에 샀고 2,850만 달러를 빌렸습니다. 이미 그 자산에서 850만 달러를 회수했는데도 여전히 매년 100만 달러를 법니다. 제가 항상 찾는 부동산 거래가 바로 이런 겁니다. 살 때는 쓰레기나 다름없었어요. 물론 고쳤죠. 다행히 수익이 수리비를 감당해 줬습니다. 제가 운이 좋았던 거죠. 어쨌든 요점은, 당신에게 뭐가 최선인지 보라는 겁니다. 이 부동산에서 가만히 앉아 현금흐름을 받는 게 나을지, 아니면 팔면 얼마를 손에 쥘 수 있고 그게 현금흐름과 비교해 어떨지요. 저는 연 10만 달러보다 손에 100만 달러가 있는 게 훨씬 좋습니다. 10년을 벌어야 100만 달러가 되니까요. 그 100만 달러를 가지고 좋은 딜을 사서 200만 달러로 불릴 수도 있죠. 모든 건 당신에게 뭐가 최선인지, 어떤 딜에 열려 있는지에 달려 있습니다. 재융자를 해서 돈을 빼낸다면 현금흐름이 어떻게 될지, 그래도 현금흐름이 남는지도 따져봐야 합니다.
모든 자산을 앉아서 살펴봐야 합니다. 자산마다 다르니까요. 두 개가 완전히 똑같은 자산은 본 적이 없어요. 이 부동산으로 무엇을 하는 게 최선인지, 무엇이 가장 많은 돈을 벌게 하고 성장하게 해줄지 보세요. 가만히 앉아서 현금흐름이 좋다면 그것도 괜찮습니다. 하지만 다음 딜을 살 돈이 한 푼도 없다면 그게 무슨 소용입니까? 한 달에 5천 달러를 번다면 좋긴 하지만, 그걸로는 더 이상 거래를 할 수 없어요. 제가 바로 그런 처지였습니다. 한 달 5천 달러를 가지고 가만히 앉아 있을 수 없었죠. 성장할 수 없었으니까요. 그래서 저는 나가서 그 부동산을 담보로 돈을 빌렸습니다. 현금흐름은 포기했을지도 모르죠. 현금흐름이 없는 부동산을 갖고 싶지 않아서 팔았을 수도 있습니다. 성장하는 데 도움이 되는 일이라면 무엇이든 해야 합니다. 현금흐름이 나면서도 플립할 수 있는 부동산이 있다면 둘 다 하면 되고요. 말이 되는 것, 주머니에 가장 많은 돈을 넣어주고 성장할 수 있게 해주는 것이면 뭐든 좋습니다.
공정하네요. 좋은 답변이에요. 감사합니다. 훌륭합니다. 자, 마지막 두 질문입니다.
안녕하세요, 제 이름은 David입니다. 두 분과 이야기할 기회를 주셔서 감사합니다. 정말 멋지네요. 좋습니다. 제 사업은 레스토랑이나 리테일 기업, 여러 지점을 가진 회사들에게 시설 관리 서비스를 제공하는 것입니다. 리테일과 레스토랑 같은 리테일 기업에 서비스를 제공하고, 여러 지점을 가진 회사들이요. 어떤 서비스인가요? 핸디맨, 전기, 배관 같은 것들이요. 정기 점검 같은 유지보수죠. 네. 그 오너를 알아요, 좋아요. 좋습니다. 여러분의 쇼핑몰(스트립몰)과 단독 상업용 건물에 세입자를 들이기가 어려우신가요? 제가 궁금한 건, 그게 투자하기에 좋은 곳인지인데요. 우리 고객들 중 일부가 문을 닫는 걸 보고, 그 자리가 채워지지 않는 걸 봤거든요. 리테일은 아주 까다로울 수 있습니다. 우리한테 일어난 일은, 처음에는 리테일에 대해 아무것도 몰랐다는 거예요. 우리는 전적으로 아파트 건물만 했습니다. C급도 하고 B급도 했죠. 문제는 계속 성장할 수가 없었다는 겁니다. 가격이 너무 올랐거든요. 누구나 다 다세대 주택에 뛰어들었고, 가격이 천정부지로 치솟았죠. 캘리포니아 사람들이 돈을 다 가지고 있었고요. 어쨌든 우리는 뭔가를 사야 했습니다. 성장할 수가 없었어요. 1031 교환에 쓸 것을 찾지 못했습니다. 정부에 수백만 달러의 세금을 내고 싶지 않았어요. 그래서 리테일로 들어갔고, 이것저것 다 해봤습니다. 지금은 리테일에 경험이 있다고 자신 있게 말할 수 있습니다. 경험이 많아요. 제 아들들도 배우면서 경험을 쌓았고요. 그렇게 쉬운 일은 아니지만, 아주 수익성이 좋을 수 있습니다. 부동산의 다른 모든 측면과 똑같아요. 전부 수요와 공급에 달려 있습니다. 수요가 있는 곳에 부동산을 가져야 해요. 리테일의 좋은 점은, 가게가 대여섯 개쯤 들어 있는 스트립 센터를 찾는다면, 보통 미용실, 네일, 음식점, 생필품처럼 코로나도 죽이지 못하고 아마존이나 온라인도 해치지 못하는 것들, 사람들이 없으면 못 사는 것들이 입점해 있다는 겁니다. 그게 보통 스트립 센터이고, 그래야 합니다. 그런데 여섯 칸짜리를 찾았는데 두 칸이 비어 있다면, 딩동댕 입니다. 그 두 자리를 공짜로 얻는 거고, 즉시 가치 상승이 생기는 거죠. 그게 우리가 찾는 겁니다. 그런데 그걸 임대하려면 공간에 무엇이 필요할까요? 전문으로 하는 임대 중개인을 구해야 할 수도 있고, 잘 되고 있는 다른 사람들에게 연락해서 거기에 가게를 열 생각이 있는지 물어볼 수도 있습니다. 좋은 간판을 달아야 할 수도 있고, 주차장을 고쳐야 할 수도 있으며, 건물을 페인트칠해야 할 수도 있습니다. 그 공간에 누군가를 들일 방법을 찾아야 해요. 그 자리에 없는 것이 무엇인지 파악하고요. 기존 세입자들과는 절대 경쟁할 수 없으니까요. 어쨌든 임대계약에 그걸 막는 특별 조항이 들어 있거든요. 그래서 미용실, 네일, 음식점, 믿기 어렵겠지만 요즘은 어린이집도 아주 큽니다. 그 공간을 채울 수 있다고 생각하는 것은 무엇이든 하세요. 우리가 성과를 많이 본 건 큰 박스형 매장들입니다. 많은 대형 매장들이 임대에 어려움을 겪고 있어요. 인터넷 때문에 다들 규모를 줄이고 있죠. 베스트 바이도 이제 큰 매장은 안 받아요. Bed Bath & Beyond가 어떻게 됐는지 보세요. 파산했죠. 그럼 이런 대형 박스들은 어떻게 하죠? 아무도 임대하려 하지 않아요. 그래서 우리는 그것들을 더 작은 공간으로 재구성해서 들어가는 데 성공을 많이 거뒀습니다. 우리가 쇼핑센터 안의 은행 건물을 샀는데, 임대를 전혀 못 했어요. 이 거대한 은행 건물을 원하는 사람이 없었죠. 그래서 어떻게 했냐면, 들어가서 가운데 벽을 부숴 버렸습니다. 이제 수요가 있는 두 개의 작은 공간이 생겼죠. 그래서 4,000 평방피트 대신에 이제 2,000짜리 둘이 생긴 겁니다. 그렇게 임대를 놨어요. 하나는 수의사가 들어왔고, 하나는 스무디 가게가 들어왔습니다. 그리고 우리는 행복하게 살았죠. 리테일에서 기회를 찾아야 합니다. 돈은 공실에 있고, 그걸 임대하는 데 있어요. 사면 공짜로 얻는 거니까요. 리테일은 캡레이트를 기준으로 삽니다. 그건 발생하는 소득을 기준으로 하는 거예요. 그리고 주로 작은 사업체들에게 임대하죠. 대형 전국 체인은 대부분 피합니다. Ross에게도 임대했고, 모든 수준의 사람들에게 임대했어요. 몇 주 전에는 의료용 대마 사업자에게도 임대했습니다. 몇 달 전이던가요? 그들이 엄청난 임대료를 제시했거든요, 말이 거칠어서 미안합니다. 제 아들에게 터무니없는 임대료를 제시했어요. 받았죠. 문제는 은행이 그 건물에 대출을 잘 해주려 하지 않는다는 거예요. 그래서 레버리지를 쓸 수는 없지만, 괜찮습니다. 그들은 제게 두 배의 임대료를 내거든요. 모든 부동산에는 각자의 사연이 있습니다. 그 부동산에 맞는 이야기를 찾아야 해요. 그러니 리테일의 공실에서 기회를 찾고, 그 공간을 어떻게 채울지 생각하세요. 그리고 우리는 임대 중개인에게 돈을 지불합니다. 기꺼이 줍니다. 임대 중개인에게 많은 돈을 쓰죠. 필요한 일을 제대로 하는 적임자를 찾아야 합니다. 그게 전부예요. 네. 하지만 지붕은 항상 확인하세요. 특히 스트립몰의 평지붕들이요. 네. 5년마다 한 번씩요. 100만 달러가 들 수도 있어요. 혹시 Publix 마트 들어보셨나요? Publix 식료품점이요. 세상에. Publix의 지붕을 새로 해야 했어요. 100만 달러였죠. 어쩔 수 없었습니다. 해야 했어요. 지붕은 제 책임이었거든요. 그리고 제가 단독주택을 좋아하는 이유 중 하나는, 제 생각에 방 세 개에 욕실 두 개짜리요.
Always rents. Instantly. I don't have to wait. There's always somebody wanting a three-bedroom, two-bath. It's true, and...
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