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그 경제에 대해서 제일 모르시는 분들이 분양가를 정하고 계시는 거잖아요. 뭘 한다고요 그 사람들이 수요가 공급에 의해서 분양가가 좌우되어야지 이런 식으로 분양가가 자주 유지된다는 자체는 정부가 아직도 부동산 시장에 분양가가 올라가서 집값이 오른다는 둥 이런 말도 안 되는 소리에 넘어가 있는 거고 규제가 아직도 안 풀리는 걸 보면 아직 바닥 아니라고 보는 거 아니겠나 무슨 시장 분위기 좀 어떻고 집값 하락 지금은 어느 시점에 와 있다고 보시나요. 박사님 바닥은 멀었는데 하락 속도는 둔화된 그런 거죠. 꼭 떨어지다가 확인하러 가는 중이죠.
왜 아직 진바다가 아니라고 그러냐면 곧 제가 쓰는 책이 나오거든요. 5월에 나올 텐데 대한민국 돈의 역사라는 책을 제가 런던에서 집필하고 왔어요. 집필하러 갔어요. 놀러 간 것도 있지만 애들은 놀러 왔지 근데 저는 책 쓰러 갔거든요. 왜냐하면 시차가 달라서 전화가 안 오잖아요. 낮 시간에 책을 못 써요 전화 받느라고 그죠. 카톡이든 뭐든 회사에서 또 슬랭이 얼마나 저한테 많이 오겠어요. 회사 대표인데 당연히 또 비행기 표값 뽑아야죠. 가서 그래서 오래 있다 가야죠. 그래서 거기서 책을 쓰면서 부동산 시장에 우리나라 부동산 시장이 총 다섯 번의 붐버스터가 있었거든요.
그러니까 버블이 가지 않으면 끝나지 않는 나라 한국이잖아요. 태웅 좋아하는 회사였습니다. 여러분 정말 거기까지 지방에 있거든요. 창 거기까지 간 적도 있고 그렇습니다. 물론 여러 군데 가면서 갔지만 그만큼 좋아하는 회사였지만 그 주가가 그렇게 되는 걸 보면서 느낀게 아 정말 이게 어렵다라는 거고요 근데 부동산도 똑같아요. 부동산도 마지막 저거는 말이 안 되는 가격인데까지 가야 끝나거든요. 항상 그래서 얼마 전에 말이 안 되는가요 지금 끝나고 있잖아요. 그러면 과거에 1968년 경부고속도로건설 1978년 중동 건설부음 1990년 삼정호황기 끝 2006년 버블 세븐 장세 2021년 토모 장세 저는 그렇게 썼어요.
제가 제목을 장을 그렇게 썼어요. 이건 말도 안 된다 싶은 정도까지 가서 끝났어요. 끝나는 원인들은 불황이에요. 대부분 다 똑같아요. 다 불황이에요. 경기 불황이 어느 순간 다 끝났어요. 금리 급등하고 불황이 오면서 다 끝났죠. 자 그러면 회복은 어떻게 됐냐가 중요해요. 양도소득세가 없어질 때 끝나더라구요 지금 양도소득세에 대해서 주택의 양도 매매 차익에 대한 과세가 국회에 있지만 통과된 가능성이 좀 전혀 없죠. 그런 것들 분양권 거래들이 자유로워질 수 있게끔 정부가 완전히 부동산 시장에 대한 모든 규제를 놔 버리는 단계가 와야 바닥입니다.
아직 그 중에 하나도 된게 없다 따라서 아직은 하락 공연이다 여기서 바로 반응하면 좋죠. 제가 틀리는게 최고인데 아직까지는 제가 생각했을 때 역사로부터 배운 교회에 따르면 아직은 안 보인다 제가 여기로 박사님은 최근 몇 달 전에 서울에 집을 사신 걸로 아는데 이사하신 걸로 아는데 박사님은 아직 바다가 사는 가격이 기준은 2019년 가격이에요. 2019년 가격이면 2019년 이후에 20 21 21 23 올해까지 4년 동안 우리나라 1인당 gdp가 명목 기준입니다. 20% 늘었거든요. 인플랫 때문에 그래요. 그러면 주택 가격이 그때로 돌아가면 소득대비 주택가격은 그때보다 20% 싼 거죠.
그러면 그게 2015 16년 소득 대비 가격은 큰 차이가 나거든요. 2019년 가격 정도로 돌아선 지역에 로얄층 로얄동이 나왔다 롤렉층 로얄동은 불안하지만 못 사잖아요. 호황이는 저축밖에 매물이 안 나와요 그렇죠. 그걸 여러분 기억하세요. 그러기 때문에 2019년 가격으로 돌아간 로얄동 로열층이 나오면 그건 좀 살 거라고 생각합니다. 그러나 아직 고음 급매물들은 사라졌거든요. 두 달 사이에 다 사라졌어요. 그래서 거기서 다 올랐죠. 올랐는데 정부의 그런 정책들이라든가 경기가 생각보다 가파르게 회복되지 않는다면 다시 또 그 매물이 나올 가능성을 아직 배제할 수 없다 근데 요즘에 부동산 바닥 반등기사 뭐 이제 저가에 나온 것들이 이제 막 사실 누군가가 사간다고 하면서 이제 이게 바다론이 아니냐라고 나오는데 그런 건 어떻게 보세요.
전망과 희망이 우리를 많이 혼돈된다 왜 그러냐면 부동산이 살아나야 나도 좋은 사람이 세상이 너무 많기 때문에 부동산이 오르기를 바라는 사람들이 또 지금은 인터뷰를 적극적으로 하는 식이겠죠. 근데 제가 생각했을 때는 아직은 경매 시장 일단 낙찰가를 동향을 보면 서울만 이제 간신히 80% 이미 깨졌고 10억으로 감정평가한게 8억 미만에서 거래되고 있는 중이고 바닥은 친구 같은데 올라오지 못하고 있는 참고로 작년이맘때 그 감정평가액 때문에 낙찰가가 110% 정도였거든요. 30% 빠진 거예요. 감정평가액이 안 받겠다고 치면이 정도로 심각한 패닉이 경매 시장에서 나타나고 있는데 거래 시장이 도로살라면 아직 좀 확인이 좀 희망과 전망은 구분하자 금리도 인하 안 해주고 일하는 연준 인상했는데 거기다가 세계 경기는 실리콘밸리 은행에 크레딧 스위스 사태까지 터져서 금융기관까지 망한다고 난리인데 한국에 뭐 금융기관들도 어렵다는 이야기 들리는데 여기서 누가 공격적으로 대출해주고 또 대출금리를 막 깎아준다 미래소득 전망에 막 개선돼요 지금 집을 사려면 뭐가 다 맞아야 되는데 그런 거 중에 맞는게 그냥 많이 빠졌다 밖에 없는데 그조차도 급매물 들어가 버렸다면 안 사겠죠.
사람들이 그래서 휴직위로 진바닥을 확인하러 가는 과정이 올 수도 있다 지났으면 최고인데 그럼 제가 바닥을 잡은 사람인데 그거는 희망이지 아직은 잘 모르겠다 절대 가격 레벨이 제가 종합주가지수 2200개지던 그때 작년 10월 그때 와서 그랬잖아이 주가에도 안 살 거면 앞으로도 영원히 한국 주식은 하지 마세요. 더 떨어질 수도 있지만이 주가는 사야 된다라는 0.800 밑에서도 안 사면 이렇게 싼데 팔 거면 뭐하러 주식하냐 그랬죠. 부동산도 똑같죠. 2019년 가격 그러니까 버블이 생기기 전에 가격이잖아요. 2020년 21년 합쳐서 한국 부동산이 32% 올랐어요.
여러분 그게 다 빠지고 32% 올랐던게 다 빠지고 근데 비해서 반대로 그 4년 사이에 우리의 소득은 20% 늘었거든요. 그렇지 않습니까 이번에 경청이 이번에 임자녀평도 5.3% 이상해졌다며 검색해보면 다 나와요이 불황에도 이만큼의 임금 인상이 벌어지는 그 사람들이 집 다른 사람들이거든요. 능력자들이죠. 그 능력자들이 lg나 삼성그룹이나 sk그룹에 다니는 대기업 직장인들 또는 그 밴더들을 다니시는 분 공사에 다니시는 분 공무원 하시는 분 맞벌이 하시는 분들이 집을 살 주된 주력 세력들인데 그분들이 소득이 줄지는 않잖아요. 지금 계속 늘고 있잖아요.
그러면 집값이 버블 이전으로 가면 굉장히 싼 거죠. 그때는 사볼만하다 우리나라 부동산을 망하고 영영 우리나라 끝장이다 종교니까 종교 논쟁은 거부합니다. 예 그리고 미분양 호수가 늘어날수록 호재입니다. 왜 그냥 까상한제를 완전 철폐하는게 두 번째 조건입니다. 양도세 중간을 거의 사실상 전면 철폐해주고요 분양가 아파트 분양가 상한제 규제를 사실상 완전 철폐해줘서 그렇게함으로써 분양은 잘 안 되더라도 줍줍시장에서 다 완 나중에 만들면 건설사들의 이익이 극대화 되잖아요. 건설사들의 이익을 극대화 시켜서 건설사들의 PF 문제들이나 이런 것들을 다 완화시켜 주기 위해서 정부가 분양가에 관련된 모든 규제를 다 완화해주는 것도 중요한 신호입니다.
근데 아직 멀었죠. 어디죠. 은마아파트 7,700일에 뭐 그러고 나오잖아요. 인터넷에서 돌아다니던데 자유화되면 건설사는 거기가 경험되지 분담금 4억 확정 뭐 그러잖아요. 그런 걸 보면 아직도 멀은 거죠. 그 경제에 대해서 제일 모르시는 분들이 분양가를 정하고 계시는 거잖아요. 뭘 한다고요 아직 유지된다는 자체는 정부가 아직도 부동산 시장에 분양가가 올라가서 집값이 오른다는 둥 이런 말도 안 되는 소리에 넘어가 있는 거고 그런 것들에 대한 규제가 아직도 안 풀리는 걸 보면 아직 바닥 아니라고 보는 거 아니겠나 강남 3구 상황을 지금 어떤가요 매매가 전세가는 급락했는데 회복은 못하는 뭐 그런 상황이죠.
높아지지 않겠는가 예 아직 정신 못 차린 가격들이 많다 그러니까 제 말은 게이트웨이 단지들은 폭락했잖아요. 2,000세대 이상의 대단지들 어느 동네 진입 그럴 때 제일 먼저 보는 단지를 게이트웨이 단지라 그러잖아요. 그렇지 않습니까 몇 개 이야기해줄건데 이런 단지들이잖아요. 아주 유명한 단지들이 있어요. 그 지역을 대표하는 그런 단지들은 몇천 세대가 되기 때문에 급매가 나와서 담합을 못해요. 몇천 세대가 되기 때문에 어쩔 수 없이 팔아야 되면서 그게 실거래가를 찍는 단지가 되면 그 단지가 근데 그 지역에서 제일 좋은 아파트들이잖아요.
근데 그 단지가 빠졌는데 빠져야 되잖아요. 근데 안 빠진 아파트들이 아직도 너무너무 많죠. 왜 정신 못 차린 거죠. 파시는 분이 옛날에 가격에 아직도 앵커 임대에 계시는 거예요. 강남 집값도 더 빠질 여지가 충분히 있다 아 이미 그 관문단지가 다 빠졌는데 무슨 과천이 그렇게 많이 관문이잖아요. 양대 관문이잖아요. 강남 진입의 양대관문이잖아요. 북쪽 딱 쥐고 있고 남쪽에서는 과천에 닥치고 있는데 그 두 단지 그 큰 단지들이 요새 얼만지 한번 가보세요. 근데 강남은 괜찮다 환상이고 미신이지 아니 종교 선생은 거부합니다. 근데 한창 옛날에 집값이 이제 좀 떨어지려고 할 때도 많은 분들이 강남 상구는 15억 이상의 아파트 대부분 많기 때문에 금리가 올라도 집값이 버틴다 얘기하시는 분들이 많았는데 이렇게 환타지를 믿는 분이 많죠.
그런 분들하고 논쟁하고 싶지 않습니다. 왜냐하면 기회비용이라는 건 하나도 생각 안 하는 분들이잖아요. 그런 분들은 금리가 한때 특판 예금금리 6%면 10억짜리 아파트 깔고 있으면 1년에 6천만원에 이자세도 포기하는 거예요. 특판 금리 6% 시절이 있었잖아요. 지금은 뭐 아직도 찾으면 있습니다만 은행에서 특판 예금 금리 6%이던 시절에 10억짜리 아파트는 연간 6천만원에이자 비용을 포기한 거고 20억짜리 아파트는 1억 2천에이자 비용을 포기한 거죠. 그러면 주택 보유에 따른 K 비용이 커지는데 뭘 자꾸 그 집을 살려는 사람들이 대출 없이 샀기 때문에 괜찮아라는 그런 이상한 말의 형성되세요.
보유한 사람들이 팔고 싶은 충동이 생기는 건 왜 생각 안 합니까 부동산 정리한 질문만 하겠습니다. 무주택자 유주택자 심상에서 어떻게 하면 될까요. 사라질까요. 지금 사라고요 능력 때문에 좀 사라구요 아직도 바닥 아닌데 언제가 바닥인지 누가 하냐고요 지난 시간에도 이야기했지만 버블이고 이거는 큰일 났다라는 건 거의 잡아내잖아요. 제가 2021년에 부동산 와서 기억 안 나세요. 박사님 요새 뷰가 바뀌셨다면서 했잖아요. 부동산 시장 이제 안 좋게 보세요. 팔아야 됩니까 예 했던 사람이잖아요. 근데 바닥은 잡기가 힘들어요. 왜냐면 어떤 학생은 거품이던 시절에 별이별게 다 돈이 들어갔어요.
말도 안 되는 사업장에 돈이 들어갔고 그거 부실화되어서 많은 건설사들이 속출할 수 있잖아요. 그러면 더 빠질 수 있죠. 그럴 때 부동산 시장에 참가하신 분들은 2019년 가격 버블이 없었던 가격으로 돌아가고 당신 소득이 지난 2년간 3년간 한 20% 늘어났던 사람이라면 미래소득조망이이 불황에서도 소득이 늘어나면 좋은 직장 다니고 좋은 비즈니스를 하고 계시는 거잖아요. 그런 분 입장에서 바닥을 꼭 잡아야 돼요 바이더 딥하면 되지 바이더 바트는 아니라니까 많이 빠졌을 때 딥할 때 사는 거지 적정 페어밸류가 있잖아요. 대충 그렇지 않습니까 2018년 2019년 가격이면 폐업 밸류였다고 생각하거든요.
그때가 주택 구입 부담지수 기준으로 역사적 평균이었어요. 그 정도 가격이 됐는데 집값은 그때 절대 가격이 여기까지 내려왔는데 나의 소득은 20% 늘었다 그러면 시장금리 조금만 떨어지면 이제 엄청 저평가 영향으로 가서 여기서 만약 정말 거짓말 좀 못해서 10%만 더 빠지면 2013 14년 하우스푸어 레벨입니다. 거기서도 못 살 거면 집을 왜 사요 평생 집안 사고 살면 되잖아요. 제가 대안을 들었잖아요. 미국 우리 주사라고 한국 집값이랑 미국 집값은 같이 움직이니까 한국주택이 많이 하는 오르면 어떡해요라며 벌벌 떨면서 하는 거 스트레스 받잖아요.
그렇게 자지 마세요. 미국일치기 사세요. 한국 부동산 뭐하러 삽니까 재테크 측면에서 한국 부동산은 메리츠 없어요. 황금성 있으니까 글로벌 전세계 투자자들이 와서 사요 런던처럼 전 세계 부자들이 와서 전부 다 집을 올려요 아니잖아요. 우리나라는 시장이고 한국 사람들이 모두 준다는데 물론 인구 주라도 수도권이랑 충청권 인구는 2040년까지 계속 늘어난다는 통계청에 전망을 생각해보면 이런 수도권 지역의 집값은 저는 앞으로 한 20년 동안은 그렇게 걱정 안하지만 그렇게 걱정되면 미국 사생 인구는 잘 분산된 리치들이 많은 나라를 사면 되지 꼭 바닥을 잡아야 돼요 그런 식으로 스트레스 받으면서 투자를 꼭 해야 됩니까 꼭 그렇게 집을 사셔야 돼요 우리나라 집을 왜 사야 됩니까 그런 스트레스를 받으면서 사지 마세요이 말씀은 2018년 19년 가격이면 그냥 살아 바닥을 너무 작지만 나타나고 예외가 있잖아요.
지난 4년 동안 우리나라 국민들을 소득에 한 20% 늘었다고 말도 안 되는 소리를 사면 안 되지 근데 평균이잖아요. 그리고 그게 다 마음에 안 들면 vnq나 sch 개별 종목 개별 주식을 사야 되냐 그래서 그걸 도와드리기 위해 프리즘 투자자문 찾아서 2년 만에 드디어 앱이 나왔다 좀 한번 관심 가져 달라 부탁한다 제가 2021년 주식이나 부동산 시장 좀 조심하라 그랬던 거예요. 도움 받으셨던
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