저자: 홍춘욱 · 한국인
요약 보기
한국 집값은 아직 바닥이 아니며 하락 국면이 진행 중이라는 주장. 과거 5번의 부동산 붐버스터(1968 경부고속도로, 1978 중동건설붐, 1990 3저호황, 2006 버블세븐, 2021 영끌장)는 불황과 금리 급등으로 끝났고, 양도소득세 폐지·분양가/규제 완전 철폐 등 정책 전환이 바닥 신호라고 봄. 2019년 가격 수준으로 돌아가면 소득대비 20% 싸지만 급매 소진 후 재하락 가능성 배제 불가. 경매 낙찰가율 하락을 근거로 제시. 주식(코스피 2200 시절)과 마찬가지로 가격이 싸다고 무작정 사라는 것은 아니며, 무주택자는 시장 바닥을 잡으려 하기보다 조정 시 분할 매수를 권장하는 취지.
다듬은 글
집값 하락 속도는 둔화됐지만 바닥은 아직 멀었다고 봅니다. 그 근거를 말씀드리겠습니다. 분양가를 정하는 사람들이 경제를 가장 모르는 사람들이라고 생각합니다. 수요와 공급에 따라 분양가가 정해져야 하는데, 정부가 아직도 분양가가 오르면 집값이 오른다는 말도 안 되는 소리에 넘어가 있습니다. 규제가 아직 풀리지 않는 것만 봐도 바닥이 아니라고 보는 이유가 충분합니다.
제가 5월에 출간하는 『대한민국 돈의 역사』를 런던에서 집필하고 왔습니다. 놀러 간 것도 있지만 실제로는 책을 쓰러 갔습니다. 시차 때문에 낮 시간에는 전화와 메시지가 쏟아지는 회사 업무에서 벗어나야 글을 쓸 수 있었습니다. 그 과정에서 우리나라 부동산 시장의 버블이 다섯 번 있었다는 점을 다시 정리했습니다.
한국 부동산 버블은 1968년 경부고속도로 건설, 1978년 중동 건설붐, 1990년 3저 호황기 끝, 2006년 버블세븐 장세, 2021년 토지 장세로 이어졌습니다. 공통점은 말이 안 되는 가격까지 올라간 뒤 끝났다는 것입니다. 끝나는 원인은 대부분 불황과 금리 급등이었습니다.
그렇다면 회복은 언제 이뤄졌을까요. 양도소득세가 사실상 없어졌을 때 회복이 시작됐습니다. 지금 주택 양도차익에 대한 과세 완화안이 국회에 있지만 통과 가능성은 거의 없습니다. 분양권 거래가 자유로워지고 정부가 부동산 규제를 전면적으로 풀어야 바닥이라고 볼 수 있습니다. 그런데 지금 그중 어느 하나도 이뤄지지 않았습니다. 따라서 아직은 하락 국면이라고 봅니다.
제가 최근 서울에 집을 샀다는 이야기는 이미 알려져 있습니다. 제가 기준으로 삼는 가격은 2019년 수준입니다. 2019년 이후 4년 동안 우리나라 1인당 GDP는 명목 기준으로 약 20% 늘었습니다. 물가 상승 때문입니다. 따라서 주택 가격이 2019년으로 돌아간다면 소득 대비 집값은 그때보다 20% 싼 셈입니다. 2015~2016년과 비교해도 차이가 큽니다.
2019년 가격 수준으로 내려온 지역에서 로열층과 로열동 매물이 나오기 시작했습니다. 이런 매물은 살 만하다고 봅니다. 다만 아직 급매물은 대부분 사라졌고, 두 달 사이에 다 팔렸습니다. 정부 정책이나 경기 회복이 예상보다 가파르지 않다면 다시 매물이 나올 가능성을 배제할 수 없습니다.
최근 부동산 바닥 반등 기사가 나오고 저가 매물이 누군가 사 갔다는 소식도 들립니다. 이것이 바닥 신호인지 묻는 분들이 많습니다. 전망과 희망을 구분해야 합니다. 부동산이 오르길 바라는 사람들의 목소리가 크게 들리기 때문에 판단이 흐려지기 쉽습니다.
경매 시장을 보면 아직 확인해야 할 것이 많습니다. 서울 아파트 낙찰가율은 간신히 80%선이 깨졌습니다. 감정가 10억 원짜리가 8억 원 미만에 거래되고 있습니다. 작년 이맘때는 감정가 때문에 낙찰가율이 110% 정도였으니, 지금은 30% 가까이 떨어진 셈입니다. 경매 시장에서 이만큼 심각한 패닉이 나타나고 있다는 것은 거래 시장이 회복되기 전이라는 뜻입니다.
금리도 인하되지 않았고, 연준은 오히려 금리를 올렸습니다. 세계 경기는 실리콘밸리은행과 크레딧스위스 사태까지 터지며 금융기관 부실 우려가 큽니다. 국내 금융기관도 어렵다는 이야기가 들립니다. 이런 상황에서 누가 공격적으로 대출을 해주고 대출금리를 깎아주겠습니까. 집을 사려면 여러 조건이 맞아야 하는데, 지금 맞는 조건은 가격이 많이 떨어졌다는 것 하나뿐입니다. 그마저도 급매물이 이미 소화됐다면 사람들은 사지 않을 것입니다. 그래서 바닥을 확인하러 가는 과정이 한동안 이어질 수 있습니다.
2,000세대 이상 대단지는 그 지역의 게이트웨이 단지라고 부릅니다. 지역 시세를 가장 먼저 반영하는 단지입니다. 이런 대단지는 수천 세대라 담합으로 급매를 막기 어렵고, 실거래가를 찍는 단지가 됩니다. 그런데 이런 단지들도 이미 많이 떨어졌습니다. 반면 아직도 가격이 빠지지 않은 아파트가 너무 많습니다. 파는 사람들이 예전 가격을 기준점으로 붙들고 있기 때문입니다.
강남 집값도 더 빠질 여지가 충분합니다. 강남 진입의 양대 관문인 북쪽 단지와 남쪽 과천 단지를 보면 시세가 어떻게 움직였는지 확인해 보시기 바랍니다. 강남은 괜찮다는 말은 근거 없는 믿음에 가깝습니다. 금리가 오를 때 "15억 이상 아파트는 대부분 대출이 적어서 집값이 버틴다"고 주장하는 분들이 많았습니다. 하지만 이분들은 기회비용을 생각하지 않습니다. 특판 예금 금리가 6%였던 시절, 10억 원짜리 아파트를 대출 없이 보유하면 1년에 6,000만 원의 이자를 포기하는 셈입니다. 20억 원짜리라면 1억 2,000만 원입니다. 보유 비용이 이렇게 큰데 집을 팔고 싶은 충동이 왜 생기지 않는지 저는 이해하기 어렵습니다.
무주택자와 유주택자에게 "지금 사야 하나요, 기다려야 하나요"라고 묻는다면 저는 이렇게 답하겠습니다. 바닥이 언제인지는 누구도 정확히 맞히기 어렵습니다. 저도 2021년에 시장을 조심하라고 말씀드렸지만, 버블과 위험은 잡아낼 수 있어도 바닥을 정확히 잡기는 어렵습니다. 거품 시절에는 말도 안 되는 사업에 돈이 몰렸고, 그것이 부실화되면서 건설사가 줄줄이 무너질 수 있습니다. 그렇다면 더 빠질 수도 있습니다.
다만 2019년 가격 수준으로 돌아가고 소득이 지난 3~4년 동안 20% 가까이 늘어난 분들이라면 이야기가 다릅니다. 좋은 직장에 다니고 안정적인 사업을 하시는 분들은 많이 떨어졌을 때 분할해서 사는 전략을 검토할 만합니다. 바닥을 정확히 잡을 필요는 없습니다. 2018~2019년 가격 수준이 주택 구입 부담지수 기준으로 역사적 평균에 해당했습니다. 그 가격이 지금 현실이 되었고, 소득은 늘었습니다. 시장금리가 조금만 떨어져도 주택은 저평가 영역으로 들어갑니다. 여기서 10% 더 빠지면 2013~2014년 하우스푸어 수준입니다. 그 가격에서도 살 수 없다면 집을 사지 않고 임대로 평생 사는 것도 방법입니다.
미국 주택시장과 한국 주택시장이 함께 움직인다는 말도 있습니다. 한국 집값이 크게 오르면 어떡하나 걱정하는 분도 있을 것입니다. 하지만 스트레스를 받으면서까지 한국 부동산을 살 필요는 없습니다. 재테크 측면에서 한국 부동산은 장점이 크지 않습니다. 런던처럼 전 세계 부자들이 몰려들어 집값을 끌어올리는 구조도 아닙니다. 물론 수도권과 충청권 인구는 2040년까지 늘어난다는 통계청 전망이 있으니, 수도권 집값을 앞으로 20년 동안은 크게 걱정하지 않습니다. 그래도 불안하다면 인구가 분산되어 있고 부유한 나라의 자산을 고려하는 것도 방법입니다. 바닥을 꼭 잡아야 한다는 강박으로 스트레스를 받으며 투자할 필요는 없습니다.
개별 종목이나 해외 ETF 투자가 더 맞는다고 생각하는 분도 있을 것입니다. 이런 분들을 돕기 위해 프리즘 투자자문을 통해 준비한 앱이 2년 만에 출시됐습니다. 관심을 가져 주시면 감사하겠습니다.
Comments 0