저자: 홍춘욱 · 한국인
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대담은 상가·지식산업센터 등 수익형 부동산이 금리 상승·온라인 소비 전환으로 공실·매매 어려움에 처했다고 주장하며, 노후 대비 수단으로 연금 계좌(절세 계좌 포함) 활용을 권한다. 금융소득·건보료 부담과 국민연금 감액 문제를 언급하고, 주택연금을 대안으로 소개한다. 결론적으로 부동산 편중 자산을 유동화하고 연금계좌로 ETF를 꾸준히 매수할 것을 제안한다.
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제가 현장에서 팔아 달라 막 고통스러워 하신 분들 너무 많이 봐 가지고 1층 대로변 상가나 아니면 코너 상가 예전에는 최고라고 했던 상가들이었거든요. 그런 상가의 주인들조차 팔아 달라고 얘기가 나오기 시작하는 거예요. 40대 초반에 이제 은퇴를 대비해서 사신 거예요. 막상 본인이 은퇴 시점이 돼서 그 월세를 받을 때 되니까 완전 지각 변동이 일어난 거예요. 무서운 얘기만 계속 드려서 이제 죄송하지만 이미 잘하고 계신 설례들을 보면 배분을 잘해 놓으시는 분들이 많아서 황금성 좋은 유동 자산을 만들다고 할 때 꼭 부동산만 생각할게 아니라 하나의 대안으로 연금을 제시하면 어떨까?
안녕하세요. 이코노미스트 동춘입니다. 오늘은 오래간만에 작가님 모시고 어 책 이야기 나누는 시간이 되겠는데 오늘 어 라떼비 모임 예전부터 제가 잘 알고 있는 사이인데요. 그래도 이번에 또 신장을 내셨는데 어 베스트 셀러 딱지가 붙었더라고요. 예 본인 소개겸 어 책 이야기 시작해 보도록 하겠습니다.네 안녕하세요. 이번에 연금 사용 설명서라는 책을 출관한 라떼비벼라는 필명으로 활동하고 있는 임은정이라고 하고요. 어, 홍준욱 박사님 초대를 받아서 출연하게 되었습니다. 오늘은 부동산과 연금에 대한 이야기를 나누는 시간을 한번 가져봤으면 하는 그 생각으로 출연을 하게 되었는데요.
어, 즐거운 시간 보내다 갔으면 좋겠습니다. 감사합니다. 뭐 제 채널 오시면 오다 갑니다. 어, 호호 박사입니다. 어 까칠리 홍박사는 사라졌고요. 예. 제가 뭐 이렇게 뼈대리로는 홍박사 까칠 홍박사로 출연할 때가 종종 있습니다. 그때는 이제 대부분 뭐냐면 왜 레버리지 ETF서 그렇게 고생하세요 막 이러면서 뼈를 때리는 시절에는 이제 인상도 좀 쓰고 아 아 사람이 뭐가 났군 이런 소리를 하지만 또 좋은 책 들고 이야기하고 또 작가님 모셨을 때는 또 제가 또 좋아하는 작가님들을 모시기 때문에 하하 호호 역사가 되겠습니다. 예. 근데 이제 뭐 자기 소개하면서 책이한 책 쓴 작가입니다라고 하셨는데 사실은 네.
스토리가 좀 더 있으시잖아요. 아, 그렇죠. 네. 아니,이 이렇게 왔을 때 자랑하고 가는 거죠. 아. 아 실은 저는 그 원래 직장 생활은 이제 금융권에서 좀 근무를 하다가 중간에 아이 낳고 이제 육가를 좀 하면서 쉬다가 그 공인중개사 자격을 취득을 해서 이후에는 중개업을 했었어요. 그래서 예전에는 그 주택 중계를 좀 하다가 작년에 상가 중계까지 이제 섭렵을 하게 되었는데 그 과정에서 만난 여러 손님들의 어떤 사연 이야기 이런 것들이 그 좀 앞으로의 우리나라 그 그니까 저를 포함한 한 3040의 그 노후 대비에 대한 부분이랑 좀 많이 맞닿 있다는 생각이 들었어요.
그래서 이런 걸 예전부터 사실 연금은 많이 전파하고 다녔거든요. 음중는 이상하잖아요. 박사님 이상하죠. 왜냐면 저기 그 월렌법핏이 아주 유명한 이야기를 듣는 게 어 고객의 요트는 어디 있나요? 아 그런 이야기 들어보신 적 없어요. 그 처음 듣는데 예. 그 뭐냐면 어 그이 중개인들 브로커라고 이제 번역할 수 있잖아요. 그 브로커들은 다 요트를 갖고 있는데 네. 거기에 거래하신 고객님들의 요트는 없더라. 알잖아요. 그게 이제 뼈를 좀 때리는이 월급이 뼈를 많이 때려요. 가 [목을 가다듬음] 그러네요. 예. 근데 그 이야기에서 우리가 다 알 수 있는 거는
음 공인 중에서 사무실을 와서 저 뭐 상가든 주택이든 관심 있 있습니다. 있 있습니다. 그러면 왜 이걸 하세요? 연금하지라고는 절대. 그렇게 말을 할 수가 없죠. 그에요. 그래서 어 네 라떼비버님이 연금 책을 썼다고 제가 그래서 놀랐어요. 왜냐면 그전에 부동산 책 쓰셨잖아요. 자랑해요 빨리.네 한 3년 전에 예 토지책도 출간해서 그때도 한번 왔었잖아요. 저 그러니까 제가 그래서 그때 그 토지 책이 되게 재밌었어요. 아 그렇죠. 저는 사실 제가 경험한 것들을 위주로 책을 쓰기 때문에 그 부분에 대해서 좀 재밌다고 하시는 분들이 많긴 했어요.
예. 그래서 나름의 데이터를 가지고 그 지켜본 사례들을 가지고 이제 실전석 개념으로 책을 집필해 가지고 출연을 하게 됐습니다. 어 옥보스님 옥답보스님 김종률 님하고 책을 써 가지고 아니 그 까칠란 김종률이랑 책을 쓰다니 성격이 참 좋으시구나. 우와 아 친한상이라고 이렇게 막 이야기하는 홍박사가 되겠습니다. 자 이제 그런 의미에서 제가 제일 재밌었던 에피소드가 이제 그 경기도에 있는 신도시에서 이제 어 중개회사 사무서를 열고 계시는데 네 그때 이제 고객님들 특히 상가 이야기를 하셨던게 참 기억이 나는데 좀 들려 주시죠. 사실은 이제 오늘 말씀드리는 뭐 책에 쓴 내용도 마찬가지지만 픽션이고요.
어느 특정 부분들의 이야기는 아니고 아 그럼요. 예. 그 제가 본 사례들을 여러 가지 이제 조합을 해서 어 적은 얘기들인데 만약에이 얘기가 본인의 내용이 해당된다면 이제 우연이라고 생각하시면 되고 실제로 책 읽으신 분들도 주변에서 한 번쯤 들어봤을 법한 얘기라고 하셔 가지고 네. 되게 재밌게 읽으셨다고 하시는 분들이 많았거든요. 그래서 그 얘기를 좀 드리자면 사실은 제가 처음 중개업 시작했을 때는 지금이랑 비슷했어요. 오, 불장 문 대통령 이야기. 네, 맞습니다. 예. 문재인 대통령 시절에 제가 중개업을 시작을 해서 왔다. 끝내 주는 타이밍이
아, 그렇죠. 돈 좀 벌었습니다. 아, 예. 오늘 맛있는 거 사고 싶어요. 이게 규제 전국이 규제 아닌 지역을 찾기 힘들 정도로 [한숨] 정말 불장이었거든요. 그러니까 정말 부동산에 줄서서 계약 썼으던 시절이었어요. 저도 그렇게 산 적이 있습니다. 아 근데 사실 제가 있던 지역은 규제 지역으로 조금 빨리 묶였던 지역이라 가지고 네. 그래서 뭐 뭐 그 뭐라고 하나요? 관광버스 뭐 이런게 오던 정도는 아니었고 이제 어쨌든 주택 실수요가 좀 움직이는 지역이었는데 이게 집이 다 주택 투자가 안 되다 보니까 음 사실 이제 제가 있던 지역이 고소득자들이 많이 사는 지역이거든요.
대형 통령이 좀 있는 지역인가 봐. 어 그렇다기보다 직장이 좋은 직장들이 많아요. 지금 반도체 아 경기남부 신도시라는 뜻입니다. 예. 네. 직장이 좋은 네. 대기업들이 많은 곳이라서네. 집을 사고 나니까 이제 다음 현금 흐름에 대한 고민을 가진 분들이 많았어요. 그렇군요. 젊은 분들 포함해서 은퇴를 앞둔 분들까지. 그래서 이게 단진의 아파트 상가에 있는 부동산에까지 그 상가 문의가 들어왔었어요. 그때 이제 제일 많이 인기가 있었던게 지식 산업 센터. 그리고 이제 무인 점포를 창업할 수 있을 평의 상가들. 예. 이런 것들을 많이 찾으셨는데 사실은 그때는 말씀드렸듯이 불장이니까 그니까 현금 들고 있으면 바보 이런 얘기가 있었던 시절
또 금리도 낮았어요. 그렇죠. 2% 대였으니까. 예. 그래서 사실은 뭐 그분들이 원하는 그런 적절한 물건을 거래할 수는 없었죠. 뭐이 그리고 예를 들면 지식산업 센터 같은 경우는 그때 저희 그 부동산 사무실에 그 분양 대행사들이 연락이 되게 많이 왔었어요. 그렇죠. 네. 그러니까 MGM이라고 하거든요. 제가 고객을 소개하면 그 수수료를 주는 그렇죠. 그런 피 비즈니스를 엄청 많이 하시죠. 네. 근데 그게 제가 통상 계약하면 얻을 수 있는 중기 수수료를 훨씬 상회하는 수 네죠. 그래서 사실은 저는 양심상 고객들한테 지산을 권할 순 없었습니다.
이제 제가 저 되게 그 좋아하는 지역이 하남인데네. 하남 미사신도시를 갈 때마다 느끼는게 이제 두 가지게 첫 번째는 어 밀도가 너무 낮고 음 역근처 핵심 지역에 뭔가 상권이 잘 발달 안 된 그런게 첫 번째가 느껴졌다면 두 번째는 서울에서 거길 가는 길이 지식 산업 센터의 수피라는 거야 그래서 어떻게 이렇게 많이 쉬었나고 생각했다니까이기 신도시들이 다 비슷하시더라고요. 그 참고로 1기 신도시는 90년에 지어진 거고요. 2기 신도시는 이제 2000년대 후반부터 2010년대에 지어진 단지들인데 근데이 대목에서 잠깐 왜 지식 산업 센터 지산이 그렇게 투자하는데 좀 어려움이 있는 자산인지 한번 살짝 우리 채널에 계신 분들은 전부
자산 배분하는 분들이라서 잘 몰라요. 어 이게 그냥 쉽게 생각하면 오피스 임대를 놓는 자산이라고 생각을 하시면 되거든요. 근데 이게 사실은 회사가 요즘에 인기 있는 그 오피스 들어가는 입지들이 있잖아요. 그런 데가 보통 접근성 때문이거든요. 직원들 출퇴근이나 이런 것들을 시켜야 되다 보니까. 근데 아까 박사님이 말씀하신 뭐 하남이나 기타 그 맞아. 남면 되게 좋아합니다. 그때 당시에 이기신도시에 지어졌던 그 지산들 같은 경우는 입지가 상대적으로 떨어져요. 그러니까 예를 들면이 뭐이 얘기해도 되는지 모르지만 요즘에 판교 이테크노밸리도 출퇴근 전쟁이라 가지고 이직 이탈이 많은 상황이라고 하더라고요.
아 그렇게 좋은 자리조차도 그 정도도 안 되는군요. 네. 그래서 사실은 그때 규제를 피해서 지상 공급이 많이 되긴 했지만 그 수요를 아파트를 못 가지 그렇죠. 그 수요를 못 따라가서 그리고 그때 대출이 잘됐잖아요, 박사님. 왜냐하면 이제 이게 그 다주택자에 대한 규제가 심할 때데 한 집을 가지고 계신 분이 다른 집을 사는 건 거의 불가능했는데 대출이 거의 안 나왔죠. 그죠? 그랬는데 이제 그때 3대 트리오 있습니다. 음. 생숙 들어보셨나요? 네. 도생 들어보셨나요? 지산이 3대 트리오가 여기다 이제 하나 더 붙여서 거주용 오피스텔 럭셔리 오피스텔죠.
아파텔까지네. 그 근데 아파텔은 이제 좀 약간 그래도 좀 낫기 때문에 오늘은 세 가지 트리오 중에 이제 지산 이야기를 하고 있습니다. 그렇죠. 그래서 그때 대출 때문에 소액 투자가 가능해서 많은 분들이 투자를 하셨어요. 근데 사실 저는 만약에 그때 제가 상각까지 팔았으면 돈을 더 많이 벌었을 텐데 이게 어떤 수익형 부동산에 대한 이해가 전혀 없으신 분들 같은 경우는 뭐 물건도 없었지만 이걸 사셔서 어떤 상황이 벌어질지가 너무 뻔하게 보여서 공실 리스크가 굉장히 크고 임비를 올리기가 어려운 여건일 수도 있다. 그죠? 그리고 많은 분들이 이제 놓치시는 것 중에 하나가 그 임차인에 대한 부분이에요.
그러니까 [목을 가다듬음] 예. 이게 무인 점포나 이런 것들 할 수 있는 걸 많이 찾으셨는데 그런 상가들은 사실은 비용이 많이 안 되기 때문에 그만큼 또 이탈도 쉽거든요. 그 이제 내가 차리기 쉬우면 남도 차리기 쉽다라는 그 명언을이 책을 쓰셨더라고요. 저는 정말 감동했습니다. 아 그렇군요. 근데 그거 사신 분들이 이제 다들 시세 차액에 대한 목표도 좀 있으셨겠지만음 그 현금 흐름 월세 때문에 그니까 보통 제일 안타까웠던 케이스들은 50 넘어서 오시는 분들이었어요. 그러니까 어떤 공부가 제대로 돼 있지 않은 상태에서 은퇴는 몇 년 남지 않았고 마음은 조급하고 그런 분들이 많이 오셨는데 그니까 그때 뭐 저는 보내 드렸지만 어딘가에서 가서는 계약을 하셨을 거 아니에요.
예를 들면 왜냐면 은퇴가 얼마 안 남은 시점이었기 때문에. 그래서 어쨌든 그리고 나서 몇 년이 흘러서 사실 처음에 했을 때는 주택 위주 중계였지만 이제 작년에 했을 때는 상가 위주에 중계를 했거든요. 그래서 그 한 3, 4년 만에 다시 이제 중개업을 하러 돌아갔더니 어 그 상가를 찾는 수요들은 싹 사라지고네 팔아 달라는 분들의 와 와 그리고 심지어 왜 예를 들면 저희가 그 대로변에 있는 그 프라자 상가 있잖아요 박사님 그런 것들에 그 병원들 들어가 있으면 이제 모든 병원 업종을 다 볼 수 있는 상관 제가 이제 일기신도시 주염 제사 살았는데 거기에 그런게 하나 있죠.
와, 정말 정말 놀라운 상가들이 있습니다. 그랬는데 이제 네. 참 쉽지 않죠. 그렇죠. 그래서 1층 대로변 상가나 아니면 코너 상가 예전에는 최고라고 했던 상가들이었거든요. 그러니까 그런 상가의 주인들조차 팔아 달라고 얘기가 나오기 시작하는 거예요. 그래서 사연을 들어본 즉은 이게 이분들 같은 경우도 저처럼 40대 초반에 이제 은퇴를 대비해서 사신 거예요. 왜냐면 이제 제가 있던 지역이 그래도 조금 잘 사시는 해당 지역에서 잘 사시는 분들이 있었던 지역이라 예. 인구도 늘고 그렇죠. 예. 그래서 이제 상가를 샀는데 막상 본인이 은퇴 시점이 돼서 그 월세를 받을 때 되니까 완전 지각 변동이 일어난 거예요.
왜 그렇게 어려워졌어요? 일단은 팬데믹 그 코로나 팬데믹 때 이후로 아 구판 그렇죠. 물론 아 이제 저도 구판에 노예입니다. 도장해지 못하겠던데요. 해 헤어나올 수 없죠. 예. 그니까 뭐 예를 들면 소비나 이런 거에 대한 것들이 다 온라인으로 옮겨가다 보니까 그나마도 자영업 중에서 요식업이나 요런 것들은 그나마도 좀 살아 있지만 판매업종 이런 것들은 버티지 못하시더라고요. 다 온라인으로 넘어가다 보니까. 아. 그래서 이분 같은 경우도 20년 동안 그 대리점 그 아 대기업 이제 그 장기 임차를 하셨던 상가였어요. 와 그건 정말 좋은 상가.
네. 단 한 번도 임차인이 바뀐 적이 없는데 코 그 보통 이제 뭐 통신사별 [목을 가다듬음] 들어오는 상가들이잖아요. 그게 제일 좋은 이제 입지 바로 역히고 막 그런 최고 좋은 상관 그 목을 갖고 계셨구나. 그렇죠. 그렇죠. 목 좋은 상사 그렇다. 아 그럼 뭐예요? 지금 고민 그렇지. 이게 다 이제 폰 갖고 있어요. 그러니까 이게 보급이 확대될 때는 정말 좋은데 그죠. 이제 포화 상태가 됐고 또 뭐 저 같은 경우는 이제 폰 두 개씩 쓰고 그런 사람도 있긴 하지만 점점 인구는 줄고 또 알뜰폰이라는 경도 생기고 그렇죠. 사실 저부터도 대리점 가서 안 산지 오래됐으니까요.
전학기 성지들 가서 그렇다 보니까 이분도 막상이 임차인이 안 들어올까 봐 잠을 못 주무시는 거예요. 아. 예. 왜냐면 본인이 어쨌든 달달히 봤던 월세가 이분 같은 경우는 뭐 대출 이런 거는 없으신 상황이었지만 부유하신 분인데도 그렇구나. 그렇죠. 그런데 이게 당장 그걸로 생활비를 쓰고 계셨다 보니까 아 여기 이제 너무 이전하셨구나. 그렇죠. 왜 이거 하나만 생각하신 거예요? 자기 집 사는 집이랑 생활비는 상가 이렇게 참 멋진 세팅이라고 그랬던 건데. 그렇죠. 최고의 세팅. 예. 예. 사실 한 10년 전만 해도 이게 그냥 거의 그 진리가 왜냐면
집값도 오르고 상가도 오르고 거기다 월세도 인플레만큼 딱딱 올려받는 그렇죠. 그랬는데 이제 인차인 리스크가 드디어 생기는 세상이 온 거죠. 그렇죠. 네. 다행히 이분 같은 경우는 워낙 박사님 말씀하셨던 것처럼 A급 입지 상가였어서 멀지 않은 미래에 임차인을 찾으시긴 했어요. 근데 그 뒤 계약하고 나서 저한테 하신 말씀은 팔아 달라고. 아 그렇게 목은 상관하고 계셔도네. 팔아 달라라는 말씀을 하셨대. 근데 그 상가 수익률이 계산해 보면 한 4% 전후 정도거든요. 근데 문제는 이제 이분은 가지고 계신지 오래됐고 대출이 없으니까 월세를 받으면 이제 생활비 충당이 되시지만 예를 들면 제가 지금 그 상가를 산다고 하면 한 50% 대출 받는다고 해도 수익이 안 맞죠.
안 맞죠. 왜냐하면 요새 저택 간보 대출이 7%인데 그러니까 약간 어떤 실수요적으로 내가이 상가가 꼭 필요해서 사는게 아니면 사실 상가는 대부분 투자 자산으로 접근을 하시니까 저 대출받아 사도 그죠. 예. 그리고 워낙 가격이 이제는 많이 비싸기도 하고 그 보증금 5,000에 월세 300 정도 되는 수익률 4% 상가를 매매로 살려면 대략 8억에서 9억 정도. 그러겠죠. 왜냐면 그 수익률 캠레이트라고 제가 부르는데 그 차입해 가지고 수익을 계산을 해서 이렇게 사는데 요새 저기 그 부동산원에서 발표하는 상가 수익률 보는데 1%네 그죠 강남은 1% 안 되는데도 많대요.
그걸 왜 왜 왜 사나라는 생각이 드는데 옛날엔 그게 또 됐어요. 그렇죠. 음. 그럼 질문. 네. 옛날엔 됐는데 이제 안 된 이유가 첫 번째가 그거 저는 뭐냐 이제 소비 패턴의 변화. 네. 또는 이제 비대면 접촉의 세상이 왔다. 이게 첫 번째라면 또 다른 요인은 없나요? 금리 아닐까요? 그렇죠. 옛날보다 금리가 너무 높아졌네요. 네. 그래서 우리 10년 전에는 정말 1.75% 정책 금리를 하다가 그게 0.5까지 가던 시절에 이제 그걸 어 중개업을 하시다가 그렇죠. 잠깐 쉬고 돌아왔더니 금리가 이제 오를 일만 남은 시대에 준비업을 하시려니까 옛날에는 사자 쪽이 많았다면 이제는
팔자 팔자를 성사시켜 주면 돈을 좀 더 주겠다 이런 경우도 있겠군요. 그런 분들도 계시긴 해요. 근데 문제는 또 이게 본인들은 어쨌든 오래 갖고 계셨으니까 또 너무 헐값에 팔고 싶어하지 않으신다는 거 아 나 저도 느껴요. 도 고객님들 중에 굉장히 이름만 되면 알 수 있는 우리나라를 대표하는 대단지 아파트에 참가를 가고 계신 분인데 어 점점 이제 그게 못 올리신 거죠. 그러니까 이제 어느 날부터 못 올리고 계신 거죠. 음. 근데 인플레한다니까 당연히 실소득이 줄어드는 걸 느끼시고 음. 그분 입장에서 어떻게 고민을 하다가 결국 이제 저희한테 오셔서 용기를 내신 게
음. 그 상가 팔아서 브리즘 가입해서 여기서 이제 1년에 얼마씩 인출을 하자라는 생각을 하셨는데 그분이 팔겠다는 가격을 듣는데 이제 물론 그때 이제 우리 낮때 비버님이 그 중개인 하시는 걸 내가 모르고 다른 분한테 소개를 시켜 드렸는데 아직 성세가 됐다 이야기가 없어요. 사실 제가 작년에 임대는 정말 많이 맞췄거든요. 근데 매매는 한 건도 하지 못했어요. 아예 문의가 없어요. 매수에 대해서 수요 자체가 아 이거 진짜 무서운 세상인 거 같습니다 여러분. 네. 그러니까 지금까지는 베이비 붐세들 58년 캐띠들이 [목을 가다듬음] 지금 현재 67세 정도 68세 정도 이제 도달하신 그 저보다 이제 한참 선배님들이 다들 이제 그때는 월세 세팅 해 가지고
그렇습니다. 그리고 상관 얻어서 거기에 우리 아까 이야기했던 좀 통신사 들어오면 베스트 아 아니면 뭐 이제 능력 되시는 분들은 커피 어 카페 예 그리고 이제 또 더 나가서 이제 거기다가 식당 아니면 뭐 약국 병원 그런 꿈들을 이제 꾸고 계 테넌트 상가라고 보시는 그런 거를 꿈꿨는데 사실 제가 이제 은행원 출신이잖아요. KB 은행 출신인데 KB 은행 단 보시면요. 자기 건물도 일치 없는 경우가 있어요. 그 KB 건물들 보면 티가 딱 나거든요. 한 5층짜리 건물에 주차장 엄청 넓은 음. 사실 저희 직권에도 하나 있네. 이렇게 주체장을 넓게 쓴다고 싶은 일 정도의 건물인데 막상 자기 건물인데 1층에서 2층으로 올라가고 있더라고요.
다들. 그렇죠. 요즘 은행도 다 올라가고 있죠. 그리고 그 힘든 또한 한 층이 되게 높아 가지고요. 음. 계단을 올라갈 때 좀 힘들어요. 그런데 인칭을 간다했죠. 결국 그 고객들에게 자기가 이제 뭔가를 할 때 옛날에는 예금 고객이 출근 고객 때문에 1층에 있었다면 그렇죠. 지금은 대출하러 오시는 분들만 또는 금융상품 판매하는 것만 상대를 하는 그렇죠. 그런 세상이 온 거 같아요. 자, 이제 여기까지 우리가 이야기를 듣다 보면서 어, 한 가지 더 궁금증이 날 겁니다. 야, 그럼 대화는 뭔가? 음. 음. 당신 지금 굉장히 어려운 이야기, 무서운 이야기를 했는데
어 대안은 어떤 것이 있는가요? 어 사실은 상가 소유주라고 이렇게 다 그 먹구름이 껴 있으신 건 아니에요. 예. 그러니까 제가 그 만난 분들 중에도 보통이 그 주택 거래로 만나는 분들이랑 틀리게 상가 소유자분들 같은 경우는 투자 고수분들이 많으시거든요. 아 고수가 많아요. 네. 근데 이거 상가에 어떤 연연하지 않는 분들을 보면 공통점이 뭐냐면 이미 자산 배분이 잘 돼 있으세요. 그러니까 뭐 집도 있고 상가도 있고 주식도 하고 채권도 하시고 주자 사분법이네. 그 연금 당연히 하시고 그러니까 일단 본인이 고정적으로 나오는 뭔가 다른 현금 흐름이 있는 상태에서 상가가 플러스 알파이신 분들은 상가 좋아하세요.
그냥 본인 입장에선 이게 중심축이 아니니까. 음. 실제로 우리나라 그 1% 상위 부자들 보고서 그 NH 백세 연구서에서 나와서 제가 NH 증권 좋아합니다. 거기서 우리 펀드 팔고 있어요. 거기 100세 연구소 보면 상 1% 우리나라 순재산 가게가 34억에서 시작하거든요. 이제 그분들 포트폴리오 보니까 80%가 부동산인데 절반이 자기 주택 그리고 절반이 상관을 비롯한 수익형 부동산을 갖고 계시더라고요. 그래서 정말 우리나라에서 좀 자산 있다신 분들은 다 노후 문제를 수익형 부동산으로 해결하려는게 이게 굉장히 많은데 좀씩 변화가 나타나고 있다 이렇게 보시겠군요.
네. 그래서 사실은 부동산이 가진 가장 장점은 레버리지잖아요. 대출을 받을 수 있다. 그것 때문에 그리고 어떤 자산 가치의 그 파킹 용도로 부동산을 보통 많이 생각을 하시는데 아 그것도 맞는 이야기죠. 네. 그런데 사실은 그 단점이라고 하면 황금성이라고 생각이 들어요. 예. 그러니까 그나마도 주택은 싸게 내 놓으면 팔리잖아요. 실수요 때문이니까. 그죠? 집에 뭐 어디 자 살아야 되 특히 그 애가 초등학교 갈 때 좀 내면 그 절절하게 느끼고 그죠.음 맞습니다. 어떤 학군지나에 대해서 세삼스럽게 공부를 하고 길 가다가 담배 피는 사람 보면 인상스게 되죠.
우리 아이가 맞을 거야. 저도 그래서 최근에 사촌동생 가아타길 도와줬습니다. 집 앞에 담배 피는 거 보고 학군질 가겠다 해가지고 그건 되게 커요. 그게 일종의 신호거든요. 아 그러니까 매너 문제잖아요. 물론 이제 그 네어 흡연자들 중에서 이렇게 쓰레기 아무데나 안 버리고 또 그 바로 집 앞이나 어린 집 앞에서 담배 안 피고 이렇게 좀 어떻게 보면 약간 그 어 통풍도 잘 되고 아기들 없는 데서 비신 분들도 많이 계십니다. 그러나 안 그런 분도 좀 적에 계시는게 저도 대단지 아파트 사는데 1층에 어린집 있는 동합에서 담배 피시는 분 보면 정말 제가 화가 나더라고요.
그게 이제 어 그 일종의 신호거든요. 음 뭐 이렇게 매너 맥스맨이라고 그러는데 킹스맨이 나옵니다. 근데 약간 학군지에 대한 그런 것들이 있어서 확실히 그 주택은 실거줄 수요가 있기 때문에 좀 매매가 잘 되는데 상가는 약간 그런 면이 있거든요. 예. 황금성이 사실은 뭐 물론 말도 안 되는 가격으로 내놓으면 뭐 거래가 될 수도 있겠지만 그걸 원화하시지는 않을 거잖아요. 대부분. 아, 그게 앵커입니다. 자기가 샀던 가격을 또 못 잊으세요. 그렇죠. 네. 그래서 사실은 앞으로 저희 이전 세대랑 지금 한 40대 전후의 세대들 MG 세대들은 집을 살 때 사실상 대출이 거의 그
많 많이 받기 예 많이 받기 참 어렵지만 요소잖아요. 아 진짜 근데 지값이 너무 비싸니까요. 그래서 어떤 어 이전 세대랑 조금 다르다고 하면 이제 저희 같은 경우는 기본적으로이 대출을 상쇄할 수 있는 현금 흐름을 지금부터 세팅을 해야 된다는 생각을 하게 됐어요. 예. 아쉬워 정말 공감합니다. 네. 그래서 이게 저저도 이제 시뮬레이션을 이렇게 돌려봤지만 이게 30대 시작하신 분, 40대 시작하신 분, 50대 시작하신 분 모아야 되는 금액이 이제 완전 다르거든요. 완전히 다르죠. 예. 그래서 어쨌든 너무 일찍 시작하면 또 요즘에 퇴직용금 중간 정산 받아서 집사한테 보태고 이러시는 거 많잖아요.
아 너무 아까운데 근데 뭐 저도 중간 정산한 사람 어 별 수 없어요. 이게 그 집 살 때가 다 대출 규제가 나올 때만 집을 사게 돼. 원래 그래요. 좀 오르는 거 보고 사게 되지. 그거 뭐 빠질 때 누가 사나? 아 그런가요? 아니 빠질 때 사야 되는데 이게 쉽지 않잖아요. 네. 아 그렇군요. 네. 그래서 이렇게 오르고 막 붐붕붐 할 때 아 지금 빨리 사야 되겠다 하고 닦아 보면 벌써 대출 교재가 나와 있어서 안 되니까 그렇습니다. 네. 작지만 소중한 나의 질신 거 그렇죠. 해제해서 그럼 사실 이제 제로에서 다시 시작해야 되니까 근데 그 페널티가 있잖아요.
중간 해제하게 되면 연말 중산 혜택 받아들다 터내야 다이고 예 그래서 사실은 어떻게 보면 가장 그요 준비나 현금 흐름을 대비하기 좋은 나이가 이제 4흔 전후라고 보시면 되는데 본인 나이 그죠 나이 벌써 지금 고백을 하신 거 같습니다. 굉장히군요. 어 그래서 무서운 얘기만 계속 드려서 이제 죄송하지만 이미 그 잘하고 계신 설례들을 보면 자산을 여기저기 이제 배분을 잘 해 놓으시는 분들이 많아서 앞으로의 어떤 그 황금성 좋은 유동 자산을 만들다고 할 때 꼭 부동산만 생각할게 아니라 하나의 대안으로 연금을 제시하면 어떨까라는 생각으로 이제 책을 쓰게 됐습니다.
왜냐면 제가 현장에서 팔아 달라 막 고통스러워 하신 분들 너무 많이 봐 가지고 그리고 연금도 감액되잖아요, 박사님. 그거 정말 나쁜 거 같아요. 좀 설명 좀 해 주세요. 네. 그 공정 연금 예를 들면 국민 연금이나 뭐 공무원 연금이나 이런 거 타시는 분들 소득이 어느 정도 발생이 되면 그 그니까 연금 외에 뭐 상가 월세 이런 걸 받으시면 본인의 그 연금이 깎여요. 최대 절반까지도 깎이거든요. 그러니까 이게 월세를 많이 받아도 손해인 거예요. 작지만 소중한 나의 국민연금이 또 반통난다. 그렇습니다. 아 정말 피눈물 날 것 같은 네. 그래서 이거를 참 모르시고 다 이렇게 세팅 해 놓으셨다가 후회하시는 분들 너무 많이 봐서 현장에서.
네. 저는 정말 그때 배당주 투자라고 권하시는 분들한테 맨날 제가 하는 이야기가 당신의 그 소중한 배당이 혹시 금융중학과세와 연결된다라는 생각을 해 보신지 있나요? 이렇게 이야기를 하게 되는 거죠. 네. 그래서 우리나라 2천만 원 이상의이자 배당금을 받게 되면 이게 이제 그 근로소득이랑 합산돼서 세금이 중과되는 것뿐만 아니라 나이 들어서 제일 무서운게 건강보 건보료. 그러니까 그 건보까지 막 인상이 됩니다. 그렇습니다. 굉장히 무서워지고 또 저 자녀한테 그 직장 건에 붙어 있는 것도 아 그렇죠. 그것도 안 됩니다. 안 되죠. 이런 문제들을 알고 있습니다.
그러면 대안이 있죠. 그렇죠. 어, 절세 계좌, 그러니까 연금 계좌 포함한 ISA 같은게 들어가 있는 돈들은 합산되지 않죠. 금융소득 정확세 대상이 되지도 않고 또 뭐 세금도 안 그렇습니다. 나중에 나중에 이제 인출할 때 뭐 아주 아주 작고 미미한 세금이라고요. 아, 5.5% 이하의 연금 소득세. 네. 뭐 어떤 분들은 3.3도 낸다고 그건 연령이 좀 되셔요. 아, 그날이까지 연료를 받는게 없다 이거죠. 아, 그렇죠. 네. 야, 정말 그 오늘이 깨알 같은 지식들을 많이 보게 되는데 우리가 이제 이런 책들을 읽다가 이렇게 사람들이 어떻게 질문을 하는데 집은 있는데 왜 이렇게 노후가 불안하다고 느끼시는 분들이 그렇게 많을까?
그런 것들도 좀 고민을 하게 되는 거 같아요. 부동산 전문가로서. 아, 일단은 이제 몇 가지 케이스들이 있는데 제가 있던 지역 같은 경우는 그 버블세븐 때 이제 지어져서 예. 그 대형 평수들이 많이 지어지셨어요. 예. 진짜 여러분 꼭 들으셔야 됩니다. 그래서 어 어느 정도 학군도 좋고 이제 거주 환경도 좋다 보니까 거기에서 이제 아이들을 다 이제 장성해서 독립시키고 나서 키우셨군요. 그렇죠. 그래서 이제 은퇴하고 나서 그 노보부 둘이 사실려니까 집이 너무 크잖아요. 보통 한 6, 70평 되면 관리비가 겨울에는 뭐 100만 원 이렇게도
나 어딘지 알 거 같아. 혹시 그 개울이 그 아파트 단지 안을 지나가지 않나요? 대산 배산임수. 아 제가 옛날에 그 나이에 그 집산 친구들 집들리를 갔던 기억이 있고 근데 이제 제가 집들이 갔던 집은 전세였어요. 그렇긴 한데 와 정말이 아파트 너무 좋다 싶은데도 아 이거 이제 너무 크긴 크더라고. 어 그렇죠. 그러니까 아이들 클 땐 너무 좋은데 이제 뭐 그 어느 분으로는 복도 걸을 때도 무섭다고. 아 이게 멀미가 어떻게나 많이 나오나요? 겨울에는 그래요. 예. 아 이게 또 집이 크고 또 좀 약간 고급 설계 이래 가지고 대리석을 또 좀 죄송합니다.
발랐나 보다. 그러면 이게 대우는데 진짜 이게 많이 들죠. 그니까 관리비를 적게 내려면 되게 그 한정된 공간에서만 이렇게에 뭐라는 이제 주무시는 거죠. 아, 제 참고로 저희 어머님도 그러셨어요. 저희 어머님은 역시 일기신 도시에 대형평형에 사셨는데 아니 그 큰 집을 음 좀 이렇게 건강하실 때 되게 좋아하세요? 그렇죠. 맞아요. 예. 그래서 저는 그건 잘 이해가 안 되는데 엄청 좋아하셔서 방에 다섯 개 넘는 그런 집에 이제 당연히 손주 제 아들 가서 자고 오고 이런걸 꿈꾸시면서 그런 집을 선호하시는데 나중에 이제 편찬시기 전에 이제 갔을 때 겨울에 왔는데 어머니 너무 추운데요.
그랬더니 아 [콧방귀] 사실은 방 두 개만 때도 나머지는 안 떼고 있다라는 말씀을 듣고서 제가 그거에 두 가지 면에서 제가 놀랐어요. 첫 번째는 어머님 제가 보내 드린 용돈이 부족한가요? 생활가 부족한가라는 생각도 들지만 두 번째는 관리비가 얼마 나온다고 음 그랬는데 오늘 알게 됐네요. 네. 100만 원까지도 나옵니다. 그러니까 예. 이게 어쨌든 노년에 아까 말씀하신 것처럼 박사님 말씀하신 것처럼 들어오는 돈은 한정되는데 내야 될 것들은 많고 그니까 뭐라도 하나 줄여보자는 이제 그런 마음에서 다운 사이징을 이제 고민을 하세요. 근데 그 쉽지 않은데.
그렇죠. 그리고 사실은 이제 요즘 트렌드가 역세권의 소형 아파트가 제일 인기가 많잖아요. 가장 가격 상승률도 높고 그러니까 요즘 젊은 분들은 대형 아파트를 선호하지 않는 거예요. 아이가 없는 분도 많고 그렇다 보니까 그래서 거래를 하겠다고 이제 내놓으시는데 또 뭐 이분들도 특징은 아주 싸게 팔고 싶어 하진 않으세요? 샀던 가격에 주변 시세를 아니까. 네. 왜냐면 이제 기준으로 보시는게 보통 30평대 방세에 있는 아파트를 보시는데 예를 들면 30평대가 10억인데 내 집이 왜 이거밖에 못 받아요? 두 배인데 면적이 두 배인데 이렇게 얘기하시거든요.
근데 사실은 그렇게 접근을 할 수가 없으니까 그러면 보통 가격 차이가 한 2억에서 3억 많이 나면 그 정도 차이가 나요. 다운 사이징 해 봐야 돈이 안 되나요? 그렇죠. 그래서 그것도 뭐 이것저것 비용 다 재하고 나면 사실 이제 수중에 뭐 한 1, 2억 정도 지시는 건데 비번님 목이 메이고 계셔 지금 실살에다 이거 갑자기 떠오른 거죠. 지금 눈이 촉촉해 주셨어. 아 그래서 근데 문제는 제가 또 고민인게 이분들이 그렇게 돈이 생겨도 그럼 뭐 하실 거냐고요? 그러니까 예금을 하실 건지 금융에 대한 이해가 없으시니까. 그래서 사실은 이제 너무 그 현장에서도 그 금융 공부를 좀 하셔라는 얘기를 너무너무 하고 싶은데 저희 처음에 얘기했지만 중개사가 금면 너무 이상하잖아요.
일단 넌 무슨 생각이니 그러겠죠. 그 보통 이제 헐값에 어쨌든 이제 하시는데 그니까 다 많은 분들이 금융 공부라는 거에 대해서 나랑은 좀 상관없다. 그건 되게 뭔가 다른 세계 이야기다. 뭐 이렇게 홍순욱 박사님 채널 보시는 분들처럼 공부를 열심히 하시는 분들도 계시지만 대부분의 분들은 나랑 상관없는 일이다라고 생각하시는 경우가 많거든요. 근데 내 인생에 한 번은 무조건 공부해야 되는 시계가 와요. 그게 늦으면 좀 참 그렇죠. 방법이 없어요. 어, 우리 채널에 그 제일 많은 구독자가요. 40대 후반부터 50대 채널에 오신 굉장히 관심이 많으십니다.
지금 그래서 늦지 않았습니다. 여러분, 그리고 제 끝으로 하나만 더 질문해 볼게요. 네네. 주택 연금은 전혀 고래 안 하시나요, 고객님들? 아, 그게 나라에서 집을 뺏어 간다고 생각을 하시더라고요. 그러니까 사실은 저도 저희 부모님한테 권냈던 적이 있었어요. 저희 부모님 싸우죠. 네. 그니까 나라에서 집에서 간다고 이렇게 얘기를 하시는데 사실 그렇지 않거든요. 그러니까 노후 준비가 잘 되신 분들은 뭐 이걸 서브로 고려하셔도 되고 안 하셔도 되는데 본인이 노후 준비 애매하다라고 하시면 그냥 본인 집에 살면서 돈을 받을 수 있는 가장 좋은 방법은 주택 연금이라고 전 생각을 하거든요.
그리고 사실은 그 전국에 있는 모든 부동산이 동일한 가치를 지내지 않잖아요. 이거 위원 발언인가요? 아 뭐 전혀 전혀. 그니까 예를 들면 그 부모님이 그 거주하시면서 그 연금을 받으시다가 돌아가셨어요. 근데 만약에 집값보다 더 받으셨어요. 그러면 이거는 나라에서 청구하지 않아요. 터인이지 않습니다. 네. 그런데 만약에 덜 받아가셨다 그러면 이걸 매매해서 그 자녀 금액을 자녀한테 드리거나 아니면 본인이 갚으시면 부모님이 받은 연금을 갚으시면 그 소유권 가지고 올 수 있어요. 다시 아 그건 몰랐어요. 마지막은 몰랐어요. 아 그러셨어요?
예. 받았던 연금을 돌려드리면 그 집의 소유권 도로 가져올 수 있다. 네. 갚으면. 아, 그 참 네. 괜찮네요. 그리고 더운다 요새 금리도 좀 오르고 있는 추세라서 주택 연금 계산을 해 보시면 집값 상승하고 이자율 높아지면 나오는 주택 연금도 늘거든요. 어 그래서 저는 대안으로 한번 고민을 그니까 예를 들면 뭐 수도권 핵심 입지라고 하면 조금 꺼려지실 수 있지만 그렇지 않은 지역들 그러니까 내 집의 가치가 애매하다고 생각되시는 분들은 좋은 수단이라고 생각합니다. 이렇게 어 참 어 이렇게 동안에 이렇게 참 조금조금 말씀도 참 잘하시는데 뼈를 잘 때리시나 예 아 오늘 뭐 여러분들 많은 고민들을 들으셨을 거예요.
처음에 이제 지산 이야기 시작했다가 지나가지고는 이제 상가에서 특히 그 아파트 상가 네 했다가 통신사 대리점을 들어갔다가 이제는 대형평형 아파트의 주택 연금까지 와 부동산의 전문가가 느끼는 최근의 시장 흐름과 함께 더 나가서 어 우리나라 자산의 대부 80% 정도가 부동산에 우리 가기 자산이 다 묶여 있는데 이거 빨리 유동화할 생각을 해야 되고 먼저 움직여야 되고 그리고 유동화를 했을 때 최적에 대하는 절세계 기자다. 그렇습니다. 결론을 내릴 수가 있을 것 같습니다. 어, 참 좋은 책 쓰셨고요. 저도이 책 되게 재밌게 읽었습니다. 특히 뭐 어,이 책을 읽으면서 스크랩을 좀 하는 편인데 굉장히 많이 스크랩했고 제 또요 밑에 링크에 제가 쓴 나가니까 여러분들 함께 참고하시고 우리 임경 작가님의 어, 책을 한번 구독해 보시고 또 구입해 보시면 어떨까 생각해 봅니다.
마지막 인사 좀 부탁드리겠습니다. 어, 제가 오늘 너무 무서운 얘기만 들리다 가셔서 어떻게 생각하실지 모르겠지만 제가 드리고 싶은 말씀은 그 저는 그 연금 계좌를 이렇게 생각을 해요. 그러니까 공실 없고 관리 스트레스 없는 상가를 장기 할부로 매수하는 가장 좋은 방법이 연금계좌라고 생각을 하거든요. 그래서 아, 멋진 값이다. 그래서 만약에 그니까 저는 인생이 늦은 때는 없다고 생각해요. 오늘이 가장 빠른 날이니까. 음. 어, 그 홍박사님 뭐 영상도 그렇고 뭐 오늘이 영상도 보셨다면 그 늦었다고 생각할 때가 가장 빠른 때이니까 어, 한번 관심을 가지고 연금을 그 시작해 보셨으면 좋겠습니다.
그리고 제가 오늘 이거 촬영 시작하기 전에 그 PD 님이랑 잠깐 얘기를 나눴거든요. 그 비밀을 해 달라고 하셨지만 그 사야겠다는 생각은 하지만 뭘 해야 될지 모르겠다이 얘기를 하시더라고요. 그래서 제가 이렇게 솔루션을 드렸습니다. 아침에 출근을 하셔서 나스닥을 한 주 사고 시작하셔라 이렇게. 그렇죠. 네. 그렇게 말씀을 드렸습니다. 그래서 사실 어렵고 거창하게 생각하면 할 수가 없는데 그냥 단순하게 박사님이 추천해 주시는 ETF 같은 것들 하루에 하나 사겠다라는 마음으로 접근을 해 보셨으면 좋겠습니다. 그리고 연금 계좌로 절세 계좌로 이렇게 투자를 시작하셨으면 좋겠습니다. 어, 투자에 있어서 늦은 때란 없다. 그리고 더 나가서 연금을 꾸준히 잘 관리하는 것은 수익성이 엄청 좋고 유동성도 좋은 아주 초우
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