저자: 미상 · 외국인
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버리(Michael Burry)의 경고를 인용해 미국 주식과 주택이 GDP 대비 역사적 고평가 상태(주식 시가총액/GDP 약 250%, 주택 약 146%, Shiller CAPE 41배)라고 주장. 엔비디아는 상위 3개 고객이 매출채권의 64%를 차지해 취약하며, 과거 3차례 폭락(56%, 67%, 43%)보다 더 큰 하락이 올 수 있다고 언급. 스페이스X IPO 및 AI 토큰 소비 과열을 버블 신호로 제시. 저축률 2.6%로 소비가 자산가치에 의존하는 구조를 지적. 현재 실적 성장률은 여전히 높아 즉각적 폭락은 아니지만 실적 둔화 시 연쇄 하락 가능성 경고. 주택은 세컨드/서드 홈 비중 높은 지역과 고가 기술 도시가 취약하다고 주장.
다듬은 글
2008 금융위기를 예측한 마이클 버리, 2026년 시장에 대해 다시 경고하다
2008년 주택시장 붕괴와 침체를 예측했던 마이클 버리가 2026년 주식시장에 대해 또다시 경고를 던졌습니다. 특히 버리에 따르면 미국의 가장 큰 기업 중 하나가 급락 직전에 놓여 있을 수 있다고 합니다. 이번 영상에서는 버리의 새로운 경고를 소개하고, 현재 주택시장과 주식시장의 상태를 보여주는 아주 불안한 데이터도 함께 살펴보겠습니다.
두 개의 자산 버블이 동시에 존재한다
이 데이터가 말해주는 것은, 미국 역사상 처음으로 제가 '듀얼 자산 버블'이라고 부르는 상황에 우리가 들어와 있다는 사실입니다. 파란색으로 표시된 주식과 주황색으로 표시된 주택 부문 모두 2026년 현재 사상 최고 수준에 가까운 밸류에이션을 보이고 있습니다. 미국 역사에서 이런 시기는 한 번도 없었습니다.
구체적으로 보면, 주택 가격 대비 GDP 비율과 주식 시가총액 대비 GDP 비율을 함께 볼 수 있습니다. 두 지표 모두 이 자산들의 가격이 기저 경제의 성장으로 뒷받침되지 않고 있음을 시사합니다. 지난 3~4년 동안 이런 상황이 이어져 왔지만, 주식시장과 경제는 계속 움직이고 있습니다.
그래도 한 가지 질문은 던질 만합니다. 펀더멘털이 뒷받침하지 않는다면 이 호황은 얼마나 더 갈 수 있을까요? 쉴러 CAPE PER 비율을 보면 현재 주가는 10년 평균 이익의 41배에 거래되고 있습니다. 이는 1999년 버블을 제외하면 두 번째로 비싼 수준입니다. 이 수준에 근접했던 다른 때는 대공황 직전인 1929년뿐입니다.
주식 버블이 경제를 떠받치고 있다
그렇다면 지금 경제를 근본적으로 떠받치고 있는 것이 바로 이 주식시장 버블일지도 모릅니다. 사람들은 어떻게 계속 소비하고 기업은 어떻게 계속 이익을 내는지 혼란스러워했는데, 그 답이 바로 이 기록적인 주식 버블입니다. 이 상황이 얼마나 갈 수 있을지, 특히 마이클 버리의 최신 경고를 생각하면 의문이 들지 않을 수 없습니다.
엔비디아와 AI 토큰 과잉 소비에 대한 경고
빅쇼트의 투자자 마이클 버리는 현재 세계 최대 기업인 엔비디아와 'AI 토큰 맥시마이제이션(토큰 극대화)'이라는 현상에 대해 경고음을 울리고 있습니다. 비즈니스 인사이더 기사에 따르면 버리는 엔비디아 주가가 취약해 보이며, AI 토큰 극대화 추세가 앞으로 지속되지 않을 것이라고 경고했습니다.
그는 급락의 조건이 주식 역사상 그 어느 때만큼이나 강하게 갖춰져 있다고 말합니다. 그리고 엔비디아의 다음 하락은 최근 세 번의 큰 폭락, 즉 2018년 56%, 2021년 67%, 2025년 43%보다 더 극적일 수 있다고 덧붙였습니다. 여러분 중에도 엔비디아를 알거나 적어도 들어보신 분이 많을 겁니다.
엔비디아는 현재 세계에서 가장 큰 기업이며, 시가총액은 5조 달러가 넘습니다. 이 회사는 본질적으로 데이터센터를 짓는 데 쓰이는 GPU를 판매합니다. 이 데이터센터의 칩은 인공지능 모델을 학습시키는 데 사용되는데, 현재 메타, 마이크로소프트, 오라클, 구글 같은 기업들의 이 칩에 대한 수요가 엄청납니다. 모든 기업이 데이터센터를 짓고 있기 때문에 곳곳에서 칩을 사들이고 있습니다. 그 결과 엔비디아의 주가와 매출, 이익이 엄청나게 늘어났습니다.
엔비디아 매출의 3분의 2가 세 고객에서 나온다
그런데 마이클 버리의 서브스택에서 아주 흥미로운 내용이 공개되었습니다. 제가 여러분께 보여드리고 싶은 부분입니다. 이 그래프는 버리의 책 『Cassandra Unleashed』에서 가져온 것입니다. 사실 이 글은 꼭 읽어볼 만한 좋은 글이라 구독을 추천드립니다. 저도 구독하고 있는데, 이 그래프에서 엔비디아의 상위 3개 고객이 엔비디아 매출채권의 64%를 차지한다는 것을 확인했습니다. 즉 본질적으로 엔비디아 매출의 거의 3분의 2가 세 고객에게서 나온다는 뜻입니다. 버리는 가장 큰 고객이 아마 마이크로소프트일 것이고, 그 밖의 큰 고객으로는 구글, 메타, 오픈AI, 오라클 등을 생각해볼 수 있다고 추정합니다.
시가총액이 5조 달러 이상으로 추정되는 세계 최대 기업이, 매출의 3분의 2를 차지하는 고객이 단 세 곳뿐이라는 것이 과연 얼마나 지속 가능한지 의문이 들 수밖에 없습니다. 이 사업이 얼마나 다각화되어 있을까요? 앞으로 몇 년간 이 고객들 중 하나라도 사라지는 환경 변화를 맞았을 때 이 사업은 얼마나 버틸 수 있을까요?
미국의 이 가장 큰 기업들 사이에는 일종의 근친적인 관계가 있습니다. 많은 기업이 서로에게 서비스와 상품을 사고팔아 자신들의 수입을 늘리고, 종종 이를 부채로 조달하고 있습니다.
스페이스X 상장이 보여주는 과열
주식시장이 버블일 수 있다는 더 많은 증거를 원하신다면 이것도 보세요. 스페이스X가 방금 기업공개(IPO)를 했습니다. 월스트리트저널 차트에 나와 있듯이 이제 시가총액이 아마존보다 높고 마이크로소프트에 거의 근접했는데, 꽤 황당한 수준입니다.
스페이스X는 위성을 궤도에 쏘아 올리고, 우주비행사를 우주로 보내는 등 여러 일을 하는 회사입니다. 실제 매출을 이끄는 건 전 세계 많은 사람에게 인터넷을 제공하는 스타링크입니다. 그래서 어느 정도 다각화된 사업이긴 하지만 파편화되어 있고, 총매출은 연간 약 140억 달러 수준입니다. 연매출 140억 달러 회사가 약 2조 5천억 달러로 평가되고 있는 겁니다. 정말 미쳤습니다. 스페이스X의 주가수익비율은 100배입니다. 즉 시가총액이 현재 매출의 100배 이상이라는 뜻입니다. 아, 제가 정정하겠습니다. 구글 제미나이에 따르면 스페이스X의 매출은 190억 달러입니다. 마이크로소프트는 매출이 3,200억 달러, 아마존은 6,400억 달러입니다. 마이크로소프트와 아마존은 이익도 320억에서 900억 달러 사이인데, 스페이스X는 적자입니다. 그런데도 어떻게든 스페이스X는 지금 주식시장에서 마이크로소프트와 아마존만큼 가치가 있다고 평가받고 있습니다. 이것이 바로 버블 후기에 일어나는 일입니다.
이런 IPO 열풍을 보세요. 스페이스X가 방금 상장했고, 앤트로픽이 다음일 것 같고, 그 다음은 오픈AI일 겁니다. 이들 모두 2026년 말까지 최대한 많은 자본을 모으려고 서두를 겁니다. 그리고 많은 개인투자자가 여기에 전력을 다하고 있습니다. 10년 뒤에 번창할지 아닐지 모르는 기업의 주식을 사들이고 있는 겁니다. 우리는 정말로 알 수 없습니다.
스페이스X가 마이크로소프트·아마존과 같은 가치로 평가되는 건 미친 짓이라고 말할 수 있을 것 같습니다. 그러나 지금 이 주식시장에서 일어나고 있는 일이 바로 그것입니다. 따라서 이것이 버블이 아니라고 생각하는 분들께는, 제가 처음에 보여드린 데이터와 함께 이 개별 지표들을 살펴보기를 권하고 싶습니다.
주식 시가총액이 GDP의 2.5배
미국 주식시장의 시가총액은 약 76조 달러로 추정되며, 윌셔 5000 지수는 GDP의 250%에 거래되고 있습니다. 즉 주식의 가치가 말 그대로 미국 경제 전체 가치의 2.5배라는 뜻입니다. 동시에 주황색 선으로 표시된 주택의 가치는 GDP의 146%에 해당합니다. 2026년 이 시기에 대해 정말 흥미로운 점은 그것이 독특하다는 것입니다. 주식과 주택 둘 다 기저 경제의 규모와 펀더멘털에 비해 크게 버블 상태인 시기가 미국 역사에 실제로 없었습니다.
2006년을 보면 주택만 그랬습니다. 2006년 주택은 GDP의 163%였습니다. 큰 버블이 보였고, 그 뒤에 터졌습니다. 그러나 그때는 주식이 그렇게 큰 버블 상태는 아니었습니다. 2000~2001년으로 거슬러 가보면, 그때는 주식이 GDP의 160%로 '버블'이었고 주택은 GDP의 100% 정도밖에 되지 않았습니다. 그래서 이것은 매우 드문 상황입니다. 지금으로 빨리 넘어오면, 미국 경제의 두 자산이 기저 경제의 규모와 경제 성장으로 뒷받침되지 않는 밸류에이션 수준에서 거래되고 있습니다.
'새로운 현실'이라는 주장에 대한 우려
지난 몇 년간 많은 사람이 이것이 단지 새로운 현실이라고 말해왔습니다. 주식시장과 주택시장을 평가하는 낡은 규칙은 더 이상 적용되지 않는다고 말합니다. 이들은 GDP, 소득, 인플레이션, 임대료 같은 것들이 더 이상 중요하지 않으며, 밸류에이션은 어떤 다른 기준, 즉 아마 이해하기 어려운 다른 선행 배수로 거래된다고 주장합니다. 아무도 이를 설명하지 못합니다.
제가 걱정스러운 건, 경제의 근본 상태가 이제 이 자산 버블과 떼려야 뗄 수 없이 엮이고 있다는 점입니다. 미국의 소비 지출은 사람들이 401(k)와 집값 추정치를 보며 종이 위의 부(富)에 안도하고, 그래서 꼭 가지고 있지 않은 돈을 쓰는 것에 점점 더 의존하고 있습니다.
이것은 1955년경부터 시작된 미국의 개인 저축률 그래프에서 아주 분명하게 드러납니다. 이는 미국인들이 매달 급여 중 저축하는 비율입니다. 2026년 4월 이 저축률은 거의 최저치인 2.6%까지 떨어졌습니다. 역대 최저치에 근접해서, 급여의 겨우 2.6%만 저축에 쓰이고 있습니다. 장기 평균은 이제 5%를 훨씬 웃돕니다. 실제로 70년대, 80년대, 90년대에는 이 수치가 10%에 가까웠습니다. 그때 사람들은 급여의 10%를 저축했습니다. 지금은 2.6%만 저축하고 있습니다. 이런 모습을 본 다른 시기는 2005년, 2006년, 2007년 주택 붐 때뿐입니다. 2022년 인플레이션 급등 때도 비슷한 모습이 있었습니다. 그리고 닷컴 붕괴 직전에 개인 저축률이 이렇게 떨어진 것이 마지막으로 관찰되었습니다. 그래서 이것은 걱정스러운 추세입니다. 미국인들은 급여를 점점 더 적게 저축하고 있습니다.
단기적으로는 이를 긍정적인 현상으로 보는 사람도 있을 수 있습니다. 특히 대형 상장사들에게는 그렇습니다. 미국인이 저축을 적게 할수록 더 많이 쓰기 때문입니다. 이 개인 저축 추이와 반대로 움직이는 것이 이자 비용과 소비 지출이 될 것이고, 물론 소비 지출은 아직 견조합니다. 미국 인구조사국에 따르면 미국의 소매판매는 계속 늘고 있습니다. 로버트 쉴러의 데이터로 S&P 500의 이익 성장률을 보면, 여전히 높은 수준입니다. 2026년 5월까지 전년 대비 매출 증가율은 38%입니다. 이 파란 선이 올라가는 것은 상장 기업들의 보고된 이익 성장이 강하다는 뜻이고, 그것은 지출에 어느 정도 추진력이 있다는 뜻이며, 이 기업들이 AI를 통해 운영 효율을 달성하고 비용을 줄일 수도 있다는 뜻입니다.
흥미롭게도 이 전년 대비 이익 성장률 그래프는 경기침체를 아주 잘 예측했습니다. 2001년 초처럼 이익 성장이 떨어지기 시작하면 그것은 닷컴 붕괴의 신호였고, 결국 이익은 50% 떨어졌습니다. 2007년 말 이익이 떨어지기 시작했을 때는 글로벌 금융위기의 신호였고, 이익은 90% 떨어졌습니다. 봉쇄 기간 동안 이익이 떨어지기 시작했는데, 이는 이번 경기침체의 신호였습니다. 거의 모든 시기에 이익이 떨어지는 때가 대체로 경기침체와 맞아떨어지는 것을 볼 수 있습니다. 1930년대 대공황도 보실 수 있는데, 1930~1938년 대공황의 두 시기에도 소득이 크게 떨어졌습니다.
지금은 당장의 폭락이 아니지만 주시해야 할 신호
그래서 지금 우리가 피할 수 없는 주식 폭락과 경기침체의 문턱에 서 있는 것은 아닙니다. 이익이 전년 대비 30%씩 늘고 있는 한, 내일 당장 주식이 폭락하지는 않을 겁니다. 내일 당장 경기침체가 오지도 않을 겁니다. 다만 여러분이 주시해야 할 것은, 결국 이익 성장이 둔화될 때입니다. 기업들이 이익 성장률이 전년 대비 10%, 15% 정도로 보고하기 시작하고, 아마 6개월 뒤 이익 성장이 정체 수준으로 둔화된다면, 그것은 우리가 더 임박한 경기침체 환경에 들어서고 있다는 신호일 겁니다. 따라서 임박한 주식 폭락을 걱정하는 분들에게는 지금 그렇게 보이지 않습니다.
하지만 제가 우려하는 것은, 제 생각에 이익은 주식 밸류에이션과 매우 긴밀하게 묶여 있다는 점입니다. 그리고 이익이 결국 둔화되면 주가도 둔화될 것이고, 소비 지출은 더 크게 둔화될 겁니다. 사람들이 지출을 떠받칠 만큼 저축하지 않는다는 것을 기억하셔야 합니다. 그래서 주식시장에서의 자산이 줄고 주택시장에서의 자산도 줄면, 소비 지출이 줄어들 수 있고, 그러면 이익 성장도 낮아지고, 이는 다시 주식 밸류에이션을 낮춰 악순환을 일으킬 수 있습니다.
맞물린 고리들
이 경제의 여러 부분이 서로 얽혀 있는 것 같습니다. 한편에는 AI에 대한 자본 지출, AI 붐, 엔비디아가 오라클 같은 기업에 칩을 공급하는 것이 있습니다. 다른 한편에는 주가의 기술주 붐과 스페이스X 상장이 있고, 사람들이 이에 열광하고 집착하며, 그 결과 401(k)와 주식 포트폴리오에 대해 좋은 기분을 느끼고, 그래서 지출을 늘리고, 그것이 소매판매로 이어지는 것입니다.
그런데 이 요소들 중 하나라도 둔화되면 어떻게 될까요? 예를 들어 6개월 뒤 우리가 데이터센터가 그만큼 필요하지 않다는 것, 컴퓨팅 수요가 그만큼 필요하지 않다는 것, 마이클 버리가 말한 어떤 종류의 토큰 극대화가 둔화되고 있다는 것을 깨닫는다면 어떨까요? 다시 말해, 마이클 버리는 그의 서브스택 『Cassandra Unchained』에서 이 이야기를 했습니다. 그는 이 기업들 대부분이 지금 AI 토큰 수요의 정점에 있을 가능성이 크다고 봅니다. 모든 모델을 처음으로 학습시키고 있기 때문입니다. 그는 또 이 기업들 상당수가 직원들이 가능한 한 많은 토큰을 태우도록 장려하는 문화를 가지고 있다고 이야기합니다. 예를 들어 한 직원이 토큰 사용량 최대치 순위표에 오르려고 3,000만 개의 토큰을 태운다는 식입니다. 이 기업들 중 일부는 개발자들이 얼마나 많은 토큰을 썼는지 순위를 매기는 일을 해왔습니다. 그래서 토큰을 쓰고, 또 쓰고, 계속 쓰게 하는 인센티브가 있었습니다. 이것은 물론 앤트로픽이나 오픈AI 같은 기업들의 매출을 엄청나게 늘렸습니다.
그러나 모델 학습이 대체로 완료되어 가거나, 이 기업들 중 일부가 토큰에 쓰는 지출을 줄이기 시작하면 어떻게 될까요? 이 토큰의 가치는 올라갔고, 지금 자율적으로 작동하는 일부 AI 에이전트는 연간 10만에서 30만 달러가 들 수 있다는 것을 우리는 보고 있습니다.
최근 포춘 기사에 따르면 컴퓨팅 비용이 직원 한 명의 인건비를 훨씬 넘어선다고 하고, 엔비디아의 딥러닝 책임자는 이제 AI가 사람을 고용하는 것보다 더 비싸졌다고 주장합니다. 그런데 이건 좀 이해가 안 되는 부분이에요. 지난 6개월 동안 AI가 대규모 일자리 감소를 불러올 것이라는 이야기를 많이 들어왔거든요. 이 채널에서도 그 내용을 다룬 적이 있고, 실제로 일부 기업들은 대규모 감원을 단행했습니다. 그런데 이제는 서사가 바뀌어서 AI가 오히려 사람을 쓰는 것보다 비싸질지도 모른다는 쪽으로 가고 있네요. 그러면 이게 어떻게 작동하는 걸까요? 솔직히 저도 잘 모르겠습니다. 다만 이 계산은 근본적인 측면에서 말이 안 된다고 생각합니다.
그리고 주식시장이 이익에 비해 훨씬 높게 평가받고, 주택시장이 GDP에 비해 훨씬 높게 평가받는 상태가 계속될수록, AI와 엔비디아 같은 기업들은 미친 듯한 성장과 성과를 계속 보여줘야 한다는 압박을 받게 됩니다. 만약 이 기업들이 어떤 식으로든 실패하거나 매출 성장이 조금이라도 둔화되거나, 작은 하락이라도 나타난다면 문제가 생길 수 있고, 주식시장 밸류에이션의 하락으로 이어질 수 있습니다. 그러면 결국 소비 지출 자체가 줄어들 수 있죠. 그렇게 되면 우리가 스스로에게 던져야 할 질문은 주택시장은 어떻게 될까 하는 겁니다.
제가 보기에 미국 주택시장에서 잠재적인 주식시장 폭락에 가장 취약할 지역들이 있습니다. 주식시장이 반드시 폭락한다는 뜻은 아니고, 폭락이 온다면 말이에요. 그런 곳은 그림자 재고(shadow inventory)가 많은 지역, 특히 2주택, 3주택 보유가 많은 지역입니다. 리벤처 프로그램의 이 지도에서 우리가 강조하는 부분이 바로 그곳입니다. 주택 재고의 10% 이상이 그림자 재고인 지역이요. 이런 곳이 주목을 받게 될 겁니다.
플로리다의 많은 시장이 여기에 해당합니다. 주식 포트폴리오가 큰 사람들이 2주택, 3주택, 4주택을 가지고 있는 곳들이죠. 동북부의 여러 시장도 포함되고, 메인주와 버몬트주의 2, 3주택 시장, 그리고 뉴욕 북부도 해당합니다. 애리조나와 콜로라도 지역도 있는데, 아스펜과 일부 스키 타운이 포함됩니다. 캘리포니아와 레이크 태호도 계획에 들어 있습니다. 잠재적인 주식 폭락으로 가장 먼저 타격을 받을 곳은 높은 수익률을 가진 이런 그림자 재고 시장들이라고 생각합니다. 큰 주식 포트폴리오를 가진 사람들과 2, 3주택을 가진 많은 사람들이 그 대상이 될 거예요. 주식시장이 폭락하면 이런 2, 3주택 중 일부는 매물로 나와 팔리게 될 것 같습니다.
추가로 일반적인 주택 가격이 70만 달러를 넘는 고가 지역도 살펴볼 필요가 있습니다. 해당 지역이 많지는 않지만, 기술 산업이 지배하는 시장들이에요. 산호세, 와이오밍주 잭슨홀, 샌프란시스코, 유타주 일부, 콜로라도주 스티엄보트스프링스, 아이다호주 헤일리, 콜로라도주 브렉켄리지가 그렇습니다. 정말 흥미로운 점은 이런 비싼 시장들 대다수에도 그림자 재고가 많다는 겁니다.
그래서 앞으로 6~12개월 동안 제가 면밀히 지켜볼 부분이 바로 이것입니다. 주식시장이 둔화되고 경제가 둔화된다면, 가격이 가장 많이 떨어질 수 있고 가장 큰 매도세가 나타날 수 있는 곳이 가장 취약한 지역일 거라고 봅니다. 그때까지 주택 구매자와 투자자들은 여러분의 도시와 우편번호 지역에 대한 2027년 전망을 눈여겨봐야 합니다. 오늘날의 수요와 공급을 기반으로, 앞으로 12개월 동안 가격이 어디로 갈지 우리는 생각하고 있습니다. 이 질문의 답을 아는 것은 지금 주택 구매자나 투자자에게 큰 도움이 될 겁니다.
따라서 www.reventure.app에 방문해서 여러분의 지역에 대한 2027년 전망을 확인해 보세요. 도시마다 가격 차이는 크게 납니다. 지도에서 파란색이 짙은 우편번호일수록 가격 하락 전망이 크고, 빨간색이 짙을수록 가격이 오를 것이라고 우리는 봅니다. 지금 www.reventure.app에 들어가서 여러분의 도시와 우편번호에 대한 2027년 전망을 확인해 보세요.
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