Home Prices to Fall 45% | Terrible Housing Crash.

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주택시장 위기가 심화되고 있으며 모기지 금리 상승으로 구매력이 급락했다. 주택 가격은 3월 이후 전국적으로 약 6.5% 하락했고, 일부 지역(Austin, Phoenix, Seattle, San Diego, San Francisco)은 이미 전년 대비 마이너스다. 일반 경기침체 시 집값은 약 20% 하락 가능성이 거론된다. 현재는 방어적 관점이며 금리 인하 전환 시에만 부동산 투자를 고려하겠다는 입장이다.

다듬은 글

※ AI가 다듬은 글(오탈자·군말 정리)

01. 이번 영상에서는 주택 시장 위기가 얼마나 심각해질 것으로 예상되는지, 지금까지 얼마나 떨어졌는지, 그리고 전미부동산협회(Association of Realtors)의 새로운 경고에 대해 이야기해 보겠습니다. 부동산협회가 실제로 주택 시장에 대해 경고하고 있다는 것 자체가 놀라운 일이죠. 지금 우리가 겪고 있는 고통의 원인이 정확히 무엇인지, 어느 지역이 가장 큰 타격을 받고 있는지, 그리고 여러 채를 한꺼번에 사며 도매가나 할인 혜택을 받을 수 있는 사람들이 어디에 있는지도 짚어보겠습니다.

02. 다시 오신 여러분, 저는 케빈입니다. 하나 여쭤볼게요. 중국에서 은행이 무너질 수 있는 원인이 뭔지 아세요? 이 블룸버그 기사를 보면, 주택 시장 침체로 집값이 이미 어떤 추정으로는 30% 이상, 많게는 37%까지 떨어졌고, 그 여파로 주택 시장이 중국의 가장 작은 은행들을 무너뜨릴 수도 있다고 합니다. 한 시나리오에서는 소형 은행의 15%가 파산하기도 한다고 하네요.

03. 주택은 중국 경제에만 중요한 게 아니라 미국 경제에도 아주 중요합니다. 물론 이 영상은 중국에 관한 게 아니지만, 이야기할 거리가 꽤 많습니다. 먼저 부동산협회부터 보겠습니다.

04. 오늘인 10월 12일 부동산협회는 업데이트를 내놓으면서, 이번 주에 모기지 금리가 다시 오르기 시작해 7% 선에 근접할 것 같다고 제시했습니다. 구글에 모기지 금리를 검색해 보시면 이미 약 7.4% 수준이고 상승 전망이라는 걸 확인할 수 있죠. 다만 부동산협회는 과거 데이터를 기준으로 말하는 걸 좋아하기 때문에 아직 거기까지 간 건 아닙니다.

05. 부동산협회는 데이터상 인플레이션이 계속 높은 수준을 유지할 것이고, 이것이 금리 상승 압박을 더한다고 말합니다. 고용 증가도 여전히 강하고, 오늘 아침 발표된 생산자물가도 한 달 사이에 올랐다고 하죠. 즉, 인플레이션이 낮아지기는커녕 상품과 서비스를 생산하거나 파는 쪽에서는 오히려 더 올랐다는 뜻입니다. 생산자는 보통 오른 원가를 소매업자와 소비자에게 전가하기 때문에, 생산자물가의 변동은 앞으로의 인플레이션을 가늠하는 좋은 지표가 됩니다. 그래서 전미부동산협회의 예측 책임자이자 수석 이코노미스트는 우리가 업데이트를 계속 주시해야 한다고, 금리가 더 높아질 수도 있다고 경고합니다.

06. 금리 문제의 한 가지는 주택 구매자처럼 사람들이 그냥 손해를 본다는 것만이 아닙니다. 그건 아마 시장을 판단하는 가장 나쁜 지표일 겁니다. 일부 보고서에 따르면 오픈도어(OpenDoor)는 일부 시장에서 재판매 물량의 42%에서 손해를 보고 있습니다. 예를 들어 애리조나에서는 제3자 리서처들에 따르면 재판매의 최대 72%에서 손해를 본다고 합니다.

07. 문제가 많이 보이고, 금리가 계속 오르면 이런 문제는 더 악화될 수 있습니다. 10배 공식을 기억하세요. 금리가 1% 오를 때마다 구매자의 구매력은 대략 10% 떨어집니다. 작년 12월 금리가 약 2.8%였고 지금 10월은 불과 10개월 반 뒤인데, 지금은 최소 6.8%, 많으면 추정치로 7.5% 가까이 됩니다. 그렇다면 구매자의 구매력은 대략 50~55%가량 사라지고 있는 셈입니다.

08. 하지만 부동산 가격에 실제로 영향을 주는 건 그것만이 아닙니다. 부동산 시장과 가격을 규정하는 네 개의 기둥이 있습니다. 첫째는 공급, 둘째는 수요입니다. 이것들은 보통 구조적인 요소로 여겨집니다. 주로 실제로 나와 있는 집이 얼마나 되는지, 집을 구하고 있는 가구가 얼마나 되는지와 관련이 있죠. 공급과 수요가 불균형하면 시간이 지나면서 가격이 오르는 걸 볼 수 있습니다. 보통 금리가 내려가면 사람들이 더 많이 지불할 수 있게 되고 공급이 부족하니 가격이 오르는 걸 봅니다.

09. 지금은 타격을 받는 나머지 두 기둥이 있습니다. 대부분의 경제학자들에 따르면 공급과 수요가 이미 꽤 확고하게 자리 잡은 지금, 단기적으로 가격에 영향을 줄 두 요인은 모기지의 가용성과 신용의 가용성입니다. 셋째는 부담 가능성(affordability), 즉 대출금을 갚고 실제로 그 집을 감당할 수 있는지, 넷째는 대출을 받을 수 있는지입니다.

10. 현재 시장에서 벌어지는 일들을 보면 실제 문제가 드러납니다. 우선 주택 구매자의 주택 구매 부담 능력이 40년 넘게 보지 못한 최저 수준까지 떨어졌습니다. 이건 정말 말도 안 됩니다. 여기 붉은 선이 구매자의 주택 부담 능력을 나타내는데, 35~40년 동안 이렇게 빠른 악화는 본 적이 없습니다.

11. 실제로 대출 가용성은 작년과 비교해 올해 1월 이후 50% 넘게 떨어졌습니다. 글로벌 금융위기 때도 주택 소유자의 부담 능력 하락은 30%를 넘지 않았습니다. 지금 보이는 가용성 하락의 거의 절반 수준이죠. 쉽게 말하면, 주택 시장이 호황이던 10년 동안 돈을 마구 찍어내고 금리가 아주 낮아 0을 향해 가던 시기, 그 11년간의 쉬운 돈과 쉬운 대출 정책이 6개월짜리 지옥으로 바뀌었다는 겁니다. 즉 6개월 만에 접근성이 완전히 무너졌고, 그 고통은 아주 큽니다.

12. 그러니까 모기지 부담 능력은 완전히 무너졌고, 이제 신용 부담 능력에도 변화가 생기기 시작한 것입니다. 이건 전혀 이상하지 않습니다. CNBC 기사에 따르면 "모기지 부담 능력은 이제 2013년 3월 이후 최저 수준입니다. 당시는 지난 10년 말 금융위기 이후 주택 시장이 천천히 회복하던 때였죠. 9월에는 7개월 연속 하락해 8월 대비 5.4% 떨어졌습니다." 한 달 만에 모기지 가용성이 5.4% 줄었다는 뜻입니다. CNBC는 수요 감소로 모기지 대출 기관들이 사업을 간절히 원할 수도 있다고 하지만, 한편으로는 경기 약화로 연체가 늘어날 수 있다는 점을 더 걱정한다고 합니다.

13. 이건 꽤 논리적입니다. 지금 여러분이 사람들에게 돈을 빌려주는 대출 기관이거나 지역 신용조합이라면, 사람들이 와서 "이 집을 겨우 살 수 있을 것 같아요"라고 말하는 걸 원하시겠어요? 집값이 떨어지고 제가 3% 계약금을 내고 들어왔다면, 집값이 깎여서 저는 그냥 떠날 수 있다고 생각할 겁니다. 그런데 그동안 "그럼 그 60만 달러 좀 빌려주실 수 있나요?"라고 묻는다면 답은 아마 아니요겠죠.

14. 때로는 가격이 정점을 찍을 때 주택 시장이 하락하는 것 같기도 하고, 부담 능력은 떨어지는 식입니다. 올여름과 봄에 우리가 본 것처럼 가격이 정점일 때 부담 능력은 거의 제로에 가깝습니다. 이미 부담 능력이 무너졌기 때문이죠. 때로는 뱅크오브아메리카의 계약금 0% 옵션 같은 프로그램이 있어서 대출 기관이 오히려 부담 능력을 약화시키기도 합니다. 하지만 그건 뱅크오브아메리카에게 어색한 시점이었던 것 같고, 이게 화제가 되긴 했지만 부동산 사이클의 이 시기에 보통 일어나는 일은 아닙니다.

15. 제가 부동산으로 부를 만드는 제 강의에서 바로 이런 이야기를 합니다. 기억하세요, 저는 하우스 해크(House Hack)의 창립자이자 CEO입니다. 공인투자자라면 여기에 투자할 수 있습니다. 부동산으로 부를 만드는 강의에서는 부동산 관리, 부동산 매도, 직접 하는 부동산 투자, 0에서 백만장자까지 가는 것 모두 부동산 사이클과 연결되어 있습니다. 그리고 부동산 사이클이 돌아설 때는요……

16. 모기지 비용이 낮아지면 보통 부담 능력은 오히려 줄어듭니다. 대출 기관이 긴장하기 때문입니다. 이것도 이해가 됩니다. 이 시점에 은행이 왜 위험한 대출을 내주겠습니까? 호황기에 안전한 대출을 하는 게 낫습니다. 자격이 충분치 않은 사람에게 대출을 해줬더라도 가격만 오르면 모든 게 괜찮으니까요. 2006년과 2007년에 이런 말이 있었습니다. 사람들은 언제나 다시 리파이낸싱할 기회가 있었으니까요.

17. 오해하지 마세요. 오늘날 대출의 질은 2007년보다 훨씬 낫습니다. 지금은 2007년의 재현이 아닙니다. 2007년과 아주 다릅니다. "이번엔 다르다"고 말하고 싶지는 않지만 현실적으로 보면, 오늘날 모기지의 질은 2007년보다 10배는 더 안전합니다. 다만 지금 다른 점은 모기지 부담 능력이 완전히 무너졌다는 것입니다. 고정금리 대출은 늘었고 변동금리 대출은 줄었으며, 지난 위기 때처럼 소득도 직업도 자산도 없는 "닌자 대출"도 있었죠. 그 모든 게 물론 숏세일과 압류로 이어졌습니다.

18. 하지만 지금은 구매자들이 사실상 시장에서 배제되는 상황에 놓여 있습니다. 지금은 집을 사기가 아주 어렵죠. 그래서 공급에도 변화가 나타나기 시작했습니다. 이게 다음 단계입니다. 신용 가용성이 줄어들어 모기지 부담 능력이 떨어지고, 금리가 오르면서 구매자의 구매력도 떨어집니다. 그다음 공급이 변하기 시작하는데, 그건 더 많은 사람이 팔아서가 아닙니다. 실제로는 사는 사람이 줄었기 때문입니다.

19. 여기서 중요한 것은 시장에 나온 주택의 명목상 숫자만 세는 게 아니라, '월간 주택 공급량(monthly supply)'을 보는 것입니다. 월간 주택 공급량을 보면 실제로 상승하는 비율을 볼 수 있습니다. 지금은 2020년 7월 이후 시장에 나온 주택이 가장 많은 수준입니다. 엄청나게 인상적인 숫자는 아니지만 아주 중요합니다. 월간 공급량은 이렇게 계산합니다. 현재 나와 있는 주택 재고를 한 달 동안 팔린 주택 수로 나누는 것입니다.

20. 이 비율이 중요한 이유는, 한 달 동안 팔린 집의 수가 급격히 줄면 분모가 작아지고, 분모가 작아지면 결과값이 커지기 때문입니다. 즉 더 오랫동안 더 많은 주택이 시장에 남아 있는 셈이죠. 실제로 파는 집의 수가 줄어든 것이기 때문입니다. 그래서 공급이 적어 보여도 팔린 집이 적으니 월간 공급량, 즉 공급 개월 수는 올라갈 수 있습니다. 새로운 매물이 더 많이 나오지 않아도 말이죠. 그리고 월간 공급량이 올라가면 보통 다음 단계는 가격 하락입니다.

21. 지금까지 가격이 어떻게 변했는지는 이미 이야기했습니다. 가격은 전국적으로 약 6.5% 떨어졌습니다. 일부 지역은 더 많이 떨어졌죠. 다만 이건 3월 무렵 정점 대비 수치입니다. 잠시 후 특정 지역들도 이야기해 보겠습니다. 다만 이 모든 고통의 임계점이 부동산 시장에서 실제로 드러나려면 시간이 좀 걸린다는 것을 알아야 합니다.

22. 다시 말씀드리면, 구매자의 구매력은 떨어지고 있습니다. 금리가 오르고 있기 때문이죠. 그러면 은행들이 긴장하기 시작해서 고객의 수요를 더 억제합니다. 그러면 팔리는 부동산의 양이 줄어듭니다. 매매 물량이 줄면 집이 시장에 더 오래 머물면서 장기 체류 주택의 공급이 늘어납니다. 그러다 팔아야 하는 매도자들은 결국 가격을 낮출 수밖에 없게 됩니다. 그래서 우리는 서서히 가격 하락을 보기 시작합니다. 3월부터 6월까지 전국적으로 이미 약 6.5%가 떨어진 것도 그 때문입니다. 지역마다 정점을 찍은 시기가 달랐습니다.

23. 갑자기 팔려는 매도자가 대거 몰려들지 않는 이유 중 하나는 '락인 효과(lock-in effect)'라고 불리는 현상 때문입니다. 이 시장에서 왜 팔겠느냐는 질문을 스스로 던져보게 됩니다. 예를 들어 대부분의 사람이 4% 미만의 고정 모기지 금리를 가지고 있다면 왜 팔겠습니까? 리파이낸싱은 사실상 제로입니다. 주택의 90% 넘게 금리가 5% 아래입니다. 왜 팔겠어요? 물론 팔아야 하는 이유도 있습니다. 실직이 그렇죠. 지금의 경기 때문에 아마 더 자주 일어날 텐데, 아직 그 정도까지 보이진 않습니다.

24. 현재 고용 시장은 매우 강하고, 실직을 할 수도 있지만 꽤 빨리 다른 직장을 찾을 가능성이 큽니다. 이혼이나 사망 같은 자연스러운 이유로 매물이 늘어난 경우도 보이는데, 불행한 상황이지만 강제 매도로 이어질 수 있고, 그런 사람들은 보통 다른 집으로 이사하거나 임대 주택으로 옮깁니다.

25. 그리고 임대용 부동산을 파는 투자자들도 보입니다. 최근까지 일부 시장에서는 주택 구매의 8분의 1이 재판매 물량이었다는 걸 기억하세요. 전국적으로는 10분의 1이 재판매 물량이었습니다. 오픈도어 같은 곳들은 강제로 팔아야 하는 상황에 놓여 있습니다.

26. 또 단기 임대를 위해 집을 샀던 많은 사람이 "이제 이 집에서 수익을 챙기고 경기 침체가 끝날 때까지 기다리자, 아니면 주가가 떨어졌을 때 주식을 사자"라고 결정하는 것도 볼 수 있습니다. 많은 사람이 그렇게 합니다. 집을 팔아 그 돈을 주식시장에 넣고 더 큰 손실을 보는 거죠. 그래도 결국 주식시장이 부동산 시장보다 먼저 회복되기를 기대하면서요. 보통 그런 식으로 흘러가니까요.

27. 2009년 2월 주식시장 바닥과, 약 2년 반 뒤인 2011년 11월께 바닥을 찍은 부동산 시장을 생각해 보세요. 또 최근에는 약 5채 중 1채가 기관에 팔렸습니다. 마이애미 같은 일부 시장에서는 4채 중 1채가 기관에 팔렸습니다. 일부 기관, 특히 연기금은 채권과 주식 포트폴리오가 완전히 날아가면서 부동산을 팔아야 할 수도 있습니다. 그래서 낮은 가격에 채권이나 주식을 파는 대신, 말하자면 부동산 금고를 비울 수도 있는 것이죠. 하지만 부동산을 파는 데는 시간이 걸립니다. 특히 수천 채를 보유한 연기금이라면 더 그렇습니다.

28. 그렇다면 우리는 글로벌 금융위기, 즉 대공황급 금융위기 때처럼 가격이 떨어질 거라고 예상해야 할까요?

29. Probably not, but we expect significant losses. Mainly because we don't expect a short sale and foreclosure price crisis where prices have fallen 40-50%. At the end of the day, when you do a short sale or foreclosure, you don't care what losses you take, because they're not your losses, they're the bank's losses.

30. That's why these short sales really brought down the market in 2008. We don't really expect to see such a disaster again. While it is entirely possible, we expect more crashes like this, depending on whether we have a recession. Take a look at what Mark Zandi, an economist who studies this quite regularly, says on Twitter.

31. He mentions here that sellers give up. They understand that potential buyers can't afford the desired price due to rising mortgage rates, and the price that sellers want. Unlike in the past, when rates were rising, they know that prices are not going to come down anytime soon. So sellers can also be motivated by fear.

32. Here is such a word. And by the way, we're going to have a real scare when we not only start seeing the monthly declines that we're seeing now, but when we actually do annual comparisons and start looking from the trough to the peak. We're going to say, "Oh my God, annual prices are really falling." Then I really expect the fears to explode.

33. But anyway, Mark continues, "Fasten your seatbelt." Assuming prices remain near their current 6.5% and the economy teeters on the brink of recession, then national house prices will fall by almost 10% from peak to trough. "Well, we're almost there, because we're already down about 6.5% nationwide." Most of these downturns will happen sooner rather than later.

34. That's right, we've already seen it. However, he says that house prices will fall by 20% if there is a typical recession. I generally find that Wall Street economists tend to be quite conservative in their actual expectations about how long the pain will last. It seems that economists are just that type of optimists.

35. And the reality is that the difference is what to look for. If you think we're actually going to have a real recession and the Fed is going to push us through it with real sustained rate hikes, yes, we're probably going to have a more substantial drop in house prices.

36. Now, we'll look at some specific areas in a moment, but it's worth remembering that regardless of the circumstances, if tomorrow suddenly inflation is, say, 5%, and the Federal Reserve says, "You know what? We are not going to raise the rates any more. We are finished." Then we could see mortgage rates fall very quickly. And we may see what will ultimately turn out to be a temporary dip in the housing market, where you see a 6-8% decline, and then we go back to racing and printing money because the Fed made mistakes.

37. It's possible, but it's a very rosy prospect. So we must be prepared to respond not based on what we believe, but based on what the Fed actually does. So I'm ready to act. If tomorrow inflation falls to, say, 5% and then to 3% by the end of the year, and the Fed says, "We're done raising rates," then I might consider going into real estate.

38. Now remember, I lead this startup House Hack, househack.com. If you are an accredited investor, I highly recommend you check it out, read the subscription agreement and the private placement memorandum. This is not an invitation, this is a website, and you can learn more about how you can join and get founder shares.

39. Just make sure you join by Halloween and send your bank transfer by then, because that's how you'll get the most benefits.

40. Now, what is also very important is where the best deals are potentially happening. Well, it depends. Some markets are indeed suffering much more than others. Some areas like Austin, Phoenix, Seattle, and San Diego, and some expensive areas like San Francisco, are already seeing significant price declines, to the point where some of these areas are already negative compared to last year. We're not nationwide, but some of these areas already are.

41. But what's more interesting is that there are areas that potentially still have difficulties ahead. Take a look at this particular chart from Merrill Lynch about which areas are potentially the most overvalued. The most overrated city, ranked first, is Boise City, Idaho. It is followed by other areas, including Flagstaff, Arizona, some places in Florida and Texas. There's also Idaho Falls. Wow, I was there. Cleveland, Tennessee is here. Vegas and Henderson are here. Flint, Michigan is here.

42. I wonder if they still have lead in their water. Okay, bad joke. Sorry. Spokane, Washington is here. There are some big names here, some very well-known names. I was just in Spokane.

43. So we must be ready. And the biggest thing you can do to be prepared to buy real estate is to increase your income, reduce your monthly debt, and consider joining programs to increase your knowledge.

44. Use the coupon until Friday, 11:59 PM, as we are ending lifetime access to live streams for anyone who joins after that, including the Path to Wealth course. Thank you very much for watching, friends. Check out the link below. See you next time. Good luck, and goodbye.