저자: 홍춘욱 · 한국인
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주택과 주식의 장기 실질수익률이 연 약 7%로 비슷하므로 주식과 부동산에 절반씩 장기 보유하라는 주장. 한국 증시는 환율 급등 시 폭락하는 특성이 있어 환율 급등기에 달러 예금(SOFR/달러 ETF 등)에 투자하고, 위기 때 분할 매도해 수출주를 사서 이익 실현 후 부동산에 투자하는 '달러 스위칭' 전략을 제시. 발언자는 과천 부동산 매수 사례와 스트레스 문제를 언급.
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주택에 실질 수익률이 녹색선이고요 점선은 주식의 난리죠. 그런데 부동산은 어때요 가운데서 차박차박 잘 움직이죠. 이거 보는 순간 우리 벌써 답을 하나 알았죠. 주식은 아니고 부동산이죠. 인플레를 감안할 수익률이 7%니까 주식 절반 부동산 절반 사놓으면 돼요 박사님 천만 원밖에 없는데 5천만원으로 부동산을 사면 뭘 사나요이 문제가 부각되죠. 그죠. 거기다가 죽었다 죽었다 꼈다가 몇 번씩 사이클이 오는데 이건 그냥 홀딩하면서 버틴다 이걸 너무 사려면 어떻게 해야 되느냐 자 어떻게 해야 연 6% 성과를 낼 수 있나 가장 쉽고 가장 좋은 방법은 이겁니다.
홀딩 간단해요. 진짜입니다. 이게 힘들어서 그렇지 할수만 있으면 이게 최고입니다. 어떻게 홀딩을 해야 되냐면요 반반 홀딩입니다. 다 가르쳐 드렸어요. 오늘 제가 이거 최선이에요. 자 시작할까요. 녹색선이 뭐냐면 주택의 실질 수익률입니다. 주택의 실질 수익률이 녹색선이고요 점선은 주식의 뭐냐면 인플레이션을 감안한 수익률입니다. 주식이 난리죠. 그런데 부동산 어때요 가운데서 차박차박 잘 움직이죠. 오케이 그죠. 이거 보는 순간 우리 벌써 답을 하나 알았죠. 주식은 아니고 부동산이죠. 우리는 부동산을 사야 되는 거죠. 그리고이 둘의 수익률이 얼마예요.
둘이 똑같이 지난 150년 동안 7%예요. 연평균 7% 이것만 사면 돼요 인플레를 감안할 수익률이 7%니까 주식 절반 부동산 절반 사놓으면 돼요 자 근데 이걸 할 수 있는 사람이 얼마나 하느냐 일단 쉽지 않죠. 그죠. 왜 내가 돈이 박사님 천만 원밖에 없는데 5천만원으로 부동산을 사면 뭘 사나요. 벌써이 문제가 부각되죠. 그죠. 부동산이라는 건 한 방에 살 때 돈이 많이 들죠. 두 번째 주식을 사는데 여기 보면 선진국 16개의 나라의 주식을 사라고 했는데 그러면 전 세계 이머징 마켓 이런 건 다 배제하고 한국 주식 다 배제하고 선진국 시장 16개만 사야 됩니까 여러분 말만 들어도 난이도가 있죠.
거기다가 죽었다 죽었다 깼다가 몇 번씩 사이클이 오는데 이거 그냥 홀딩하면서 버틴다 150년 동안 뒤에 과거 1870년 형선대원군이 물러가고 고종황제가 진정할 때부터 지금까지 150년 동안에 타임 시리얼을 보면서 우와 연 7%나 주네 좋네 이때 살았으면 70년대 어 세계 1차대전 세계 2차 대전을 살고 있었던 사람 입장에서 와 이거 장기투자하면 돈 버네라고 진짜 생각했을까요. 못한다는 거죠. 그렇기 때문에 주식에 장기투자하세요라는 말을 하는 거는 학자들이 이런 말을 한다는 거죠. 안타깝지만 그게 현실인 거죠. 달러 스위칭 하세요. 우리나라 코스피고요 빨간선은 달러에 대한 언어 환율입니다.
보시면 알겠지만 우리나라는 환율이 급등할 때 환율이 급등할 때 환율이 급등할 때 환율이 급등할 때 급등할 때마다 주식 시장이 붕괴되는 특성을 지니고 있습니다. 왜 이런 일이 벌어지냐 이건 좀 이따가 배우시고요 이거는 외워두세요. 우리나라 주가는 달러랑 반 들어간다 환율이랑 주가가 반대로 간다는 거 이게 우리나라의 제가 아까 그래서 6% 성과가 가능하다고 말씀드릴 수 있는 가장 좋은 근거가 이겁니다. 6% 성과 아니라 그 이상을 낼 수 있습니다. 어떻게 하면 된다 달러의 움직임을 주목하면 됩니다. 자 어떻게 한다 시작합니다. 뭘 사면 되냐면요 sofr을 사세요.
sofr 들어보셨죠. 미국의 외화예금을 etf로 만든 것입니다. 다 아는 분들은 압니다. 저희는 그 중에서도 에이스를 추천합니다. 에이스 sof8 그걸 사놓고 있다가 10년에 한번씩 옛날에는 위기가 왔는데 요새는 3년에 한번씩 와요 옛날에는 10년에 한 번이었는데 요즘은 3년에 2008년 2011년 2015년 2018 19년 그리고 2022년 자 2008년 이후에 15년 동안 한번 두 번 세 번네 번 다섯 번 하세요. 환율 급등이 그때마다 주가가 폭락했죠. 자 그때 내가 외화예금을 들고 있으면 어떻게 되죠. 이자가 일단 5%씩 나오죠.
여기서이자 5% 더 나오죠. 달러 이자가 제일 셉니다. 여러분 미국 달러 이자가 5.25구요 내일 밤이면 오늘은 아니고요 내일 밤이면 5.5가 돼요 사실 지금은 솔직히 말해서 soffr투자하는게 최고예요. 근데 이제 환율이 떨어질까봐 무서워서 못 하니까 용기를 가지시고 분할매수 아까 얘기했죠. 200만 원씩 모으는 거 우리 집은 흙수저용입니다. 목돈 있는 분들은 좀 이따 질문 주세요. 계속합니다. 그래서 200만 원씩 모아나가고 있는 거예요. 보면 1년이면 2,400 모으잖아요. 그걸 sof라는 계속 사다보면 이자도 붙고 환율 등락에 따라서 벌었다가 깨졌다 할 테지만 그럼 쳐다보지 마시고 주식 수만 계속 늘리는 거죠.
자 그리고 지나가다가 유튜브에서 갑자기 제가 자주 나와요 이해돼요 유튜브에 제가 자주 나와요 마이크가 넘어오는 시기가 언제냐면 나라 망한다고 환율 급등하면 우리는 자동으로 나오는 소리가 나를 망한다 왜 아내에게 이야기냐 검색어 애완이기 검색어가 나오기 시작하면 보유하던 달러를 팝니다. 한방에 답하는 거 용기가 필요하죠. 어떻게 한다 분할매도 내가 2,400만 원 모아놨으면 그렇죠. 400만 원씩 6번 파는 거죠. 그래서 그걸 가지고 뭘 사요 수출주를 사는 거 왜 왜 그러죠. 환율이 급등했기 때문에 수출 기업들이 지금은 불황이니까 꼼짝도 못하는데 환율이 급등하는 순간 수출 기업들의 경쟁력이 언젠가는 개선되겠죠.
보통 1년 걸려요 안타깝게도 그 시차가 1년입니다. 그러니까 환율이 급등한 다음에 수출 기업들의 실적이 좋아지는데 걸리는 시차가 일련 걸립니다. 보통 왜 그러냐면 질문 시간에 또 해주시고요 나가자면 그런 식으로 투자를 하는 거죠. 그리고 다음에 주가가 그래서 사놓고 한 1년 묻어났는데 정말 더블이 났어요. 답을 안 놔도 상관없고 이익은 나거든요. 왜냐면 이익이 좋아지는데 주가 빠질 수가 없으니까 수출주를 사서 이익이 나면 다시 처분 무죠. 이익나면 처분해요. 1년 주식은 우리나라 주식은 오래 보유하는게 아니에요. 단타야 오늘 봤잖아 에코프로 주가 오늘 장중에 어떻게 움직일지 우리 다 봤잖아 이게 죄송합니다.
에코프로를 뭐라는게 아니라 이게 시장이에요. 인정해 빨리 그죠. 너무 심하잖아 무슨 코인이야 잡코인이야 가격 변동이 너무 심하고 한두 종목에 쏠림이 너무 커요 우리나라는 우리나라 주식 시장에 2000년 넘는 종목이 있는데 그날 오르는데 에코프로부터 시작해서 몇 종목 오르고 나머지 1800개인가 1400개 종목이 빠졌는데 지수는 플러스가 났어 이게 우리나라는요 개별 종목을 그렇게 오래 보유함으로써 돈을 번다 능력자들은 있어요. 못하겠더라 못 찾겠더라라는 거예요. 저는 못 찾겠더라고요 아무리 노력해도 안 되는 영역이 있더라고요 그게 뭐냐면이 회사는 찜찜해라는 그 본능적인 걸로내는 능력들이 필요한데 없어요.
그냥 재무제표 보고이 회사의 평판 보고 또 그리고 난 다음에 사업보고서 읽어본다면 투자하는데 승률이 그렇게 높지 못해요. 그러다가 또 나라가 망한다는 소리가 들리기 시작하잖아요. 근데 또 또 팔아서 6개월 정도에 걸쳐서 팔아 가지고 이걸 또 뭘 산다 주식을 사는 거죠. 부동산 부동산도 좋아요. 전 이번에 여기서 부동산 샀어요. 여기서 샀어요. 환율 1400원 깨지는 날 샀습니다. 왜 간단하죠. 저는 대부분의 자산 여유자산은 어디다 투자를 하냐면 거기 운용되는 돈은 찾아도 안 봐요 얼마가 운영되고 있는지도 몰라요 그러면 저의 개인 나머지 돈들 있지 않습니까 연말정산이나 연관련 계좌 말고 나머지 여윳돈들은 법인이랑 또 하나의 계좌를 가지고 있거든요.
저는 세계의 계좌를 가지고 운영을 해요. 첫 번째 계좌는 뭐냐면 절대 못 건드리는 연관계자 근데 이게 지나고 보면 수익률이 제일 좋아요. 원래 그래요. 두 번째가 뭐냐면 법인계좌 법인이 운용하는 회사가 세 번째 계좌가 제일 저희들의 메인 계좌인 달러 스위칭 계좌인데 작년에 달러 스위칭계좌에 제가 한 4~50만불 걷고 있었거든요. 여러분 이렇게 되면 저처럼 될 수 있습니다. 흙수저도요 30년 하니까 되더라고요 근데 저처럼 30년 안 하셔도 돼요 진짜입니다. 왜냐하면 저희 노하우를 다 배우시기 때문에 점점 단축될 수 있습니다. 자 그래서이 확률이 우리나라 집값이 폭락하기 시작하는데 환율은 급등하잖아요.
그래서 1400원 넘어져서 막 외환이 난다고 그럴 때 달러를 일단 다 팔았어요. 4~50만 불을 팔았으니까 환율 1500원이니까 6억 다 되죠. 자 그걸 들고 이제 주식을 사기 시작했어요. 삼성전자 현대차를 사기 시작했죠. 사고 있는데 마님이 저를 부르는 거예요. 여보 왜 오빠가 우리 과천 가자 과천에 이번에 급매물을 할 때 보러 가자 갔더니 저는 그런 걸 보러 다닐 때 절대 잘 안 몰고 갑니다. 참으로 가면 안 돼요 집 보러 갈 때는 차 몰고 가는 거 아닙니다. 골탕한 거죠. 대중교통 그리고 대중교통 타고 내려서 한 정거장 전에 내리죠.
기본이에요. 이거 이것만 잘해도 정말 여러분 돈 봅니다. 진짜요 그리고 밤에 한번 낮에 한번 가야 돼요 밤에도 근데 뭐 같이 하는 밤에 가도 똑같아요. 심심한 동네니까 과천 그 시내 안에 여관이 하나도 없어요. 진짜 앞에서 호텔 여관이 없습니다. 그런 동네에 이렇게 가봤는데 뭐 빨간 번쩍번쩍하는게 하나도 없어요. 노래방도 없어요. 그럴 정도의 도시니까 가서 이제 보는 거죠. 문대 갔는데 분명히 우리가 14억에 물건이 나왔다 그래서 보러 갔는데 갔더니 바로 16억으로 올리더라구요 자기의 저희들 말고 또 보러 온 거죠. 됐습니다. 감사합니다.
그리고 동네 구경 잘했습니다. 그러고 있는데 다음 주가 되는데 오빠 또 구경 가자 그러는 거야 왜 그랬더니 그거 12억 7천에 나왔대 그러면 됐고 딴데 보러 가자 가서 왔더니 너무너무 말도 못하겠다더라고 그래서 집주인이이 가격에 내놓는 분들은 사정이 있는 분들이잖아요. 대부분 사업하시는 분입니다. 그죠. 그래서 그랬죠. 계약금으로 이거 드릴테니까 깎아주세요. 그랬더니 바로 깎아 주더라고요 그래서 지금 잔금 치고 있습니다. 한 2억 남았습니다. 그러니까 이런 사례에서 여러분한테 지금 말씀드리는 거에서 볼 수 있는 것처럼이 달러 스위칭 투자를 하게 되면 좋은 점이 하나 있습니다.
어떤 좋은 점이 생기냐면요 밸런스가 생겨요 환율이 급등하고 나라 망한다는 소리가 들릴 때가 찬스라는 걸 알고 있잖아요. 그러면 너그러워지거든요. 이런 생각이 들기 시작하면 마음의 평정이 생기고요 마음의 평정이 생기면 시장을 보는 눈이 생겨요 제 유튜브 제목 그대로 시장을 보는 눈이 뭘 알면 환율을 하냐 완전 만들어요. 2008년 글로벌금융위기 때 그리고 2021 기가 막히잖아 그래서 주택시장에서 집을 살 수 있는 최고의 찬스는 10년에 한 번씩 오잖아요. 그 10년에 한번 이번엔 지나가는 거죠. 또 올 거예요. 그냥 환율 또 한 1,400원 1500원 넘어가면 환율이 많이 올라갈수록 찬스예요.
올라가는 걸 좋아해야 되고 기뻐야 돼요 더 좋은 기회가 환율을 다 달러를 다 파는게 아니라 어떻게 한다 분할해서 팔라는 거죠. 저는 그래서 1400원에 다 팔았다는데 무슨 뜻인지 알겠죠. 1355번부터 계속 반 거예요. 10만불 10만 불 10만불 계속 팔아서 1450원까지 가니까 결국 마지막 0원까지 영달러까지 다 팔고 야 이제는 뭐 좀 사자 안 되겠다 그러고 가서 둘이 가서 아파트 쇼핑 딱 2주하고 집 샀어요. 언제든지 차냐고요 11월 2일 날 쳤어요. 등기를 그러니까 여기지 그때 한 달에 환율이 100원 빠지더라고요 난 너무너무 좋은 길을 잡았어 그리고 좋아했는데 2월달까지 실거래가 계속 빠지더라구요 쳐다보면 안 돼 사고 난 다음은 쳐다보면 너무 괴로웠어 예 아 그러니까이 전략의 좋은 점 쉬워요 굉장히 쉬워요 달러로 저축하다가 우린 시드머니가 없잖아요.
달러로 저축하다가 나라 만난 소리가들을 때 한 방에 튀기면서 몇 년에 한번 파일 지난 15년 동안에 5번의 기회가 왔으니까 3년에 한 번씩 온단 말이에요. 기회가 너무 자주 와요 우리나라는 부자들 기회가 너무 자주 와요 그럼 어떻게 그 중에 한 번만 걸리면 되는 거지 꼭 매번 다 성공할 수 있어요. 저도 놓친 적 많거든요. 여러분 걱정하십시오 여러분은 관대해요. 한 10년 보면 세 번 오는 거니까 세 번 중에 두 번을 건지면 되고 15년이면 다섯 번 중에 3번만 건지면 어마어마한 성과가 보장된단 말입니다. 환차에게 몇십%의이자 받았지 여기다가 저가의 주식 사서 오르는 바닥 치고 오를 때 주가 두 배 오르는 거 쉽잖아요.
이런 일들을 우리가 직접 경험할 수 있습니다. 근데 이제 나쁜 점이 하나 나왔죠. 자 뭐였어요. 내가 가지고 있었던 모든 달러를 톡 털어서 집을 샀는데 실거래가 1억에 빠져 죽을 거죠. 안 볼 거 같은데 보게 되더라고요 맨날 호갱노노 들어가게 돼 아실 들어가고요 부동산 리치고로 들어가게 돼요 사놓고 들어간다니까 우리는 이상한 부부의 아들이 맨날 오빠 오빠 또 1억 빠졌어 야 와 있는데 따자 이게 현실이에요이 전략에 좋은 점은 쉽다 나쁜 점이 뭐냐면 스트레스를 좀 각오하셔야 돼요 1년 보라고 내가 이야기했던 저도 한 달 지나자마자 오빠 우리가 샀던 가격보다 1억 더 빠졌어 2억 더 빠졌어 소리를 들으면서 아니야 저축일 거야 아니야 4인간 거래일 거야 아니야 중요할 거야 이딴 소리 하면서 둘이가 울었거든요.
진짜이 전략은 너무너무 쉬운데 나쁜 점이 딱 하나 있는데 이게 나쁜 점이 굉장히 큰 나쁜 점이에요. 무슨 나쁜 점이다 스트레스 받아요. 내 인생을 걸고 배팅을 하는 거니까 왜 50만 불 60만 불의 현찰을 들고 있고 그게 6억 돈 7억 돈이 되는 어마어마한 돈의 이자도 5%씩 빵빵 나오고 있고 환율도 오를 것 같은데 그걸 다 때려 팔아 가지고 집을 사러 떨어지는 칼라를 잡으러 갔다라는 거잖아요. 솔직히 30년 차이 코로 했으니까 했지 여러분 못해 그죠. 그러니까 이게 저축을 개념으로 이걸 하는 건 되게 좋은 전략이지만 돈이 모이면 이거 되게 힘들어요.
그래서 그렇게 느껴지지 않아요. 저축할 때는 이게 최고 좋은데 됐죠. 이해되죠. 저축할 때는 이게 정말 정말 좋은 전략인데 종잣돈 모은 다음에는 느낌이 한번 오죠. 내가 순수 여유자금 1억 2억 3억 쌓여갈 때마다 스위칭을 하기는 점점 더 어려워지겠구나 왜 내가 거기다가 베팅하고 난 다음에 밤에 잠을 못 잘테니까 나는 간땡이가 요만하니까 우리 다 영원하잖아요. 착한 사람들이잖아요이 밤에 와서 공부하고 계시는 분들 성실하고 착한 분들은 간도 작아요. 지금 생각해보면 엄청 잘했다 싶죠. 그럼요 저희 밑에 밑에 집에 이번에 대공사를 하는데 덜한 소리가 들리는데 얼마나 고맙던지 새로 집을 사서 왔으니까 드르르 할 거 아니에요.
아유 인디는 얼마 보고 왔니 이러면서 제일 싼 먼저 해주는 집이에요. 아이고 인사 잘 오셨습니다. 박사님 인사하는데 알아보는 사람이 나오잖아요. 8개월 고생하다가 이제 살 것 같다 그 8개월에 보상은 수익으로 나지만 스트레스는 말도 못하죠. 자 이걸 해결할 수 있는 방법으로 넘어가겠습니다. 괜찮죠.
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