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크게 오르지는 않고 한번 빠졌다 갈 것 같긴 한데이 급등세가 이어지기는 저는 좀 작은 부동산만 조금 여쭤보면 책에 부동산도 있던데 한국 부동산은 어떻게 일본식에 장기 불황을 좀 피할 수 있었던 걸까요. 싸서 1990년 일본이랑 한국이 동시다발법을 일본 주식 시장이 4분의 1 토막 그렇죠. 39,800엔이 8000엔 갔으니까 부동산 상업용 부동산은 90% 그리고 주거용 부동산 한 60% 빠지는 대폭락장에 왔는데 거기는 디플레로 왔잖아요. 근데 우리나라는 다행히 절대 주가는 60% 빠졌어요. 우리가 1003포인트가 470포인트까지 받았으니까 60% 빠지고 집값은 절대 집값은 외환위기까지 10년간 빠져서 17% 정도 받았어요.
자 그러니까 별거 안 빠진 거 같은데 17%, 고점에서 17% 예 안 빠졌는데 요게 함정이 있어요. 무슨 함정이냐면 인플레를 감안하는 거죠. 그러니까 일본은 디플레가 와서 망한 거고요 우리는 인플라로 이걸 버그를 다 떨어버린 거죠. 그래서 우리나라하고 때 연평균 물 8%에서 10% 사이였어요. 그러면 10년마다 가격이 반토막 더 나는 거죠. 10년 사이 가격이 반토막 더 나는 상황에서 종합주가 지수가 400포인트까지 빠졌다 92년에 그러면 그거는 그 뒤로도 회복 못 했잖아요. 잃어버린 10년을 보냈으니까 그래서 주식 시장 입장에서는 인플레이션이 50% 60% 이상 나고 있는 중인데 주가는 그냥 그대로 있었으니까 보다 배당이 계속 쌓이고 있었던 걸 감안하면 70% 빠집니다.
17% 빠지니까 67%. 그래서 둘 다 한국이나 일본이나 둘 다 똑같이 빠졌는데 사실은 일본은 잃어버린 30년 가고 우리는 안 간 건 우리는 뭘로 녹였다 인플레이션으로 우리가 인플레이션으로 녹여낸 거죠. 그래서 우리나라는 일본에 비해서 상대적으로 더 역동적이었던 거고 왜냐하면 경제가 막 성장하는 중이고 인플레이션 기대가 살아있는 중이니까 사람들 계속 물가 오른다라는 것에 그 현혹돼서 절대 가격이 안 오르고 있으면 빠진 건데 그냥 사람들이 안 팔아나고 버티는 거잖아요. 안 빠지면 버티잖아요. 그렇 사놓고이 가격이 안 빠지면 못됐지 그러고 버티잖아요.
근데 사실은 매년 7%, 8%씩 빠진 건데 그렇지 않습니까 그런 명목 인플레이션의 착시효과가 첫 번째 컸고 두 번째는 일본에 비해서 우리나라가 빨리 그 주택공급 구조조정이 있었죠. 두 번째가 주택공급 구조조정이라는게 별게 아니고 경기가 안 좋아지고 특히 외환이기 때문에 건설해서 다 마음에서 우리나라가 90년대 초반만 해도 막 1년에 50만원 60만 원씩 지었거든요. 우리나라 전체 가구 수가 2천만 가구입니다. 여러분 2천만 가구에 아파트 들어가서 40년 산다고 치면 1년에 적정 공급되어야 되는 호수가 40년 50년이라고 치면 한 40만호 그죠.
50만호 정도인데 아파트가 50만원씩 였거든요. 단독주택 말고 다가구만 어떤 해는 80만 원 50만 원 공급됐다는 거예요. 그러니 집값이 폭락할 수밖에 없었는데 그게 여기 표가 나옵니다. 그죠. 2000년대 딱 들어가면 박살나거든 10만원 20만원으로 줄어요. 그러니까 주택 공급이 감소하고 또 분양도 잘 안 되고 그러면서 그때 우리나라 살아남기 위해서 분투하면서 이제 지상에 있던 지상주차장 다 없애고 평면만 바꾸고 커뮤니티 시설 바꾸고 뭐 오만 노력들을 기울이면서 사람들을 불러들이기 위해서 노력하고 그 과정에서 분양가도 조금씩 올려보려고 애를 쓰고 그런 과정에서 우리나라 부동산 시장은 일본이랑 달리는 살아날 수 있었잖아요.
이런 것들을 우리가 생각을 해보시면 우리가 일본형 불황을 겪는다라고 이야기하시는 분들이 사실은 현실을 조금 인정 안 하시는 우리는 이미 90년대 일본과 비슷한 정도의 충격을 받았는데 일본은 디플렛 때문에 금융기관 망하고 그 절대 가격이 떨어지니까 부채의 문제가 심각해져서 망했다면 우리는 버블이 엄청나게 심했는데 그 버블이 우리도 똑같이 일본처럼 법을 엄청나게 심했는데 그게 인플레이션으로 다 녹아버려요 못 오니까 잃어버린 10년 옆으로 박스권 10년 하면서 인플레이션으로 60% 70%가 녹아버려요 그래서 그 보시면 어떤게 나오냐면 pir이라고 해가지고 이제 주택가격 배율 그런 걸 보면 우리나라 역사상 주택가격이 가장 비싼 시기가 차트에 나오는 것처럼 80년대가 제일 그때는 웬만하면 월급쟁이로서는 절대 서울의 집을 살 수 없는 그러니까 pir 소득 대비 주택 가격 배우를 따지면 그때 비해서 지금은 사실 절반이야 86년에 비해서 지금 현재의 수도권 주택 가격은 당연히 절대 가격은 워낙 좋은데 그게 인플레 때문인 거고 실제 사람들의 구매력 대비해서는 오히려 80년대가 우리나라 역사상 제일 비쌌다 이렇게 볼 수 있는 거죠.
그래서 상대적으로 우리나라 부동산 시장이 버블도 가지고 가는 재작년은 버블이었죠. 그렇지만 빠져버리면 금방 반등이 나오는 이유가 소득이 늘어나는 것에 절대 가격의 안 오르면 이게 크로스 당나는 거죠. 박사님의 주아시 대한민국이 돈의 역사에서 한 파트에는 버블 붕괴 부동산 시장에서 인구 감소 부동산 시장에 어떤 영향을 미치는 내신분도 있고 그 다음에 제가 알고 있기는 이제 소득의 인상률이 올해가 그렇게 미진했다거나 많지 않았다고 많았는데 원래 그 전에 이제 하락 계속 얘기하는 분이 많았잖아요. 2021년 11월 고점 찍고 내려간 이후로 지금 상황에서 이제 많은 시청자분들이 혼동수라는게 이제 하반기 내년에 이제 2차 추가하라 온다고 얘기하는 분도 있고 어떤 분들은 이미 반등했고 이제 큰 상승은 아니지만 아버지 조금씩은 올라갈 것이다 어떻게 판단해야 될까요.
크게 오르지는 않고 한번 빠졌다 갈 것 같긴 한데 아마 빠졌다는 거 같으세요. 근데 뭐이 급등세가 이어지기는 저는 좀 서울과 경기도 그리고 부산에 있는 그 한국의 50대 선도단지를 주로 거의 매달 한 번씩 가격 보거든요. 재밌어요. 그래서 KB 선도 50단지라고 꼭 한번 찾아보시면 좋습니다. 산도 단지를 보면 동네 대장아파트 대장아파트 시가총액 기준 52를 끄는 거죠. 그래서 1등은 헬리오시티 2등이 저기 파크리오 이렇게 아무래도 망가고 6천 가고 그러니까 이번에 저기 그거 어디죠. 들어오면 거기가 이제 1 2등 하겠죠. 개포역 6천 세대짜리 들어오잖아요.
그리고 저기 분주 들어오면 5등 안에 두 개는 일단 들어온다고 봐야죠. 아무튼이 정도 되는 단지들의 가격이 의미 있는 이유는 뭐냐면 거래량이 많기 때문에 근데 그게 너무 가파르게 오르고 있어요. 일단 상반기는 올랐고 지금 오르는 속도가 여름 그 비수기에도 너무 아파 지금 상황에서도 오르고 있나요. 50 리딩단지 다 모든게 그렇다는게 우장산 아이파크 뭐 이런 거 있잖아요. 그런 그런데들 그 DMC 자이 뭐 이런 어마어마하게 큰 세대를 갖추고 있는 그런 애들이 이제 우리나라 50대 리딩 단지인데 거래량이 월간 단위로 한 12 몇 개 찍히는 단지들 동일평면으로 그 정도는 돼야 시장이죠.
나훈아 아파트 가격을 수도 있고 또는 뭐 지인간 거래일 수도 있고 알 수 없잖아요. 그 정도가 찍히는 난지가 진짜잖아요. 그래서 저는 그걸 보는데 너무 좀 가팔라요 그래서 역사적인 고점이 훨씬 안 좋잖아요. 금리가 그때 대출금리 2%인게 좀 6%, 5% 거기다가 절대 집값도 뭐 거의 비슷하게 그렇지 않습니까 거기다 경기 전망은 형편없이 나쁘고 지금 뭐 경기 좋은 데가 어디 있어요. 우리 유튜버들도 힘들어 죽겠는데도 집값이 역사상 최고치 여기서 산다라는 걸 역사상 최고치를 뚫는다는 걸 보고 사는 건데 과하지 않냐 금리도 이렇게 최근에 갑자기 오르는데 조심해야죠.
지금은 그냥 반등이 나왔지만 반등으로 감사한 거고 전고점 뚫는다 뚫는 단지도 있겠지 그러나 그러기에는 펀더멘탈상 1년 사이에 달랑 뭐 소득 15% 올랐는데 제가 봤을 때 우리나라 부동산의 버블이 한 30%는 있었거든요. 그러면 30% 있었는게 고점에서 30% 조정받고 소득 15% 오르면 접종인 거였다고 저는 그래서 지난해 연 적정했다고 봤는데 저평가도 아니고 접종 근데 여기서 다시 한 20% 올려버리면 그렇잖아요. 이거는 다시 아직 고평가를 박사님 오셔서 김작가tv에 오셔서 말씀해 주셨기 때문에 제가 여쭤볼 수 있는 건데 제가 또 사실 박사님 집에 다른 몇 분이나 집들이 갔었잖아요.
돌아보니까 박사님이 거의 그 저점에시기 근처에 샀던 거 같아요. 그리고지가 반등을 했어요. 그때 사실 더 막 떨어진다는 이야기도 되게 많았단 말이죠. 그때 어떻게 사셨어요. 레고랜드 사태 때 샀는데 그걸 내버려두면 나랑 망하거든요. 아니 그렇잖아요. 공기업이 막 하면 큰일 나는 거예요. 그걸 내버려두면 나라가 망하는데 그때 제가 이제 채권시장에 안 하는 친구들한테 체한기금 요새 어때 그랬더니 엄청나게 사고 있는데 버는 족족 금리가 떨어지고 있다는 제가 소리 높여 외쳤잖아요. 그래서 경제 전망에서 봐 앞으로 금리는 떨어지고 소득 대비 집값을 볼 때 적정 레벨이면 사야죠.
주택이라는 건 그럴 때 사는 거죠. 피바다가 될 때 사는 거죠. 그때 제가 한번 이야기했을 때 하루에 집을 보러 갔는데 그 아파트 단지에서만 집을 8채 봤어요. 물론 제가 이제 사업하는 사람이니까 평일 날 갔는데 너무 놀랐죠. 그리고 계약하겠다 그러니까 바로 깎아주더라고요 사기 좋을 때였고 지금은 또 사기는 좀 늦은 거죠. 제 주변에 그때 둔촌주공을 청약하려고 하는 분들이 꽤 있었어요. 이제 이름이 폴의원인가요 그분들한테 이렇게 분양가이 정도 평가는 그간의 가격 상승을 인정하는 분양가라 3000대 초반이었죠. 이렇게 좋은 입지에 5호선 9호선 더블 역세권에 되게 좋은 자리다 옆에 올림픽공원 한번이라도 가봤냐 또 평지다 이게 서울에 몇 없는 평지다 이거이 정도면 이게 나는 괜찮다고 생각한다이 주변에 몇 명한테 이야기했거든요.
근데 한 명도 안 하더라고요 무섭죠. 근데 제 말은 주변에라는 사람들이 다 돈 있는 사람들이거든요. 계약금 이런게 아무 문제가 안 되는 사람들인데도 무서워하더라고요 그때 느꼈죠이 사람들은 집을 사야 되겠다는 어마어마한 욕망을 억누르고 억누르고 안사고 무주택자로 가점이 엄청나게 높으신 분들인데 가점이 엄청나게 높으신 분들 알잖아요. 무주택자로 15년이 있어야 되는 애들까지 있어야 돼요 그 정도가 돼야 지금 청약이 되잖아요. 근데 그렇게 인내하신 분들이잖아요. 결혼하고 15년을 가족을 형성하고 그 15년을 버티신 분들이 이렇게 좋은 기회가 왔는데도 안 하더라고요 이후에 여력도 있고 능력도 있는 분들이 또 오겠지를 하면서 다 똑같은 생각을 하는 걸 보고 만장일치구나 모든 사람이 빠진다고 할 때 사야죠.
아니 근데 저는 달러 스위칭을 하면서 환자에게 났기 때문에 알잖아요. 그때 1450원에 팔았다고 내가 그러고 방송에서 이야기했잖아 어떻게 요새 어떻게 하세요. 그랬잖아요. 그냥 그러니까 돈이 환자에게 났기 때문에 살 수 있었죠. 4분기 뭐 사실 지금부터도 뭐 역전세 문제로 이제 집값 추가하라 얘기하시면 되는데 그냥 금리가 올라서 금리가 오르니까 이번에 특히 적격 보금자리론도 금리 오르잖아요. 그러면 좀 쉬지 않겠냐 경기가 좋은 것도 아니고 그러면 지금부터 하락 좀 얘기하신 거 얘기가 또 큰아라고 얘기하신 거 같진 않아요. 재미없는 시절에 근데 미국에서도 보니까 상업용 부동산 공식률이 엄청나게 좀 심각하게 얘기하시면 경제 위기의 시그널이 될 수 있다 얘기하시는 분이 있는데 좀 타당한 건가요 죄송한데 그런 이야기 하시는 분들은 공부를 안 하시는 분들 일단 팩트가 아니에요.
상업용 부동산 가격은요 금융위기 때 제가 하도 그 공부를 해서 말씀드리는데 주거용 부동산 가격에 6개월에서 1년 후행이에요. 우리도 그렇죠. 상가 오래 상가가 막 거래 급매가 나오고 그러잖아요. 그런 특성이 있어요. 그렇기 때문에 올해 2월에 미국 부동산이 바닥 치고 6월까지 좀 내달라고 했잖아요. 여기도 조금씩 그래서 그 상업용 부동산이 8개 분야가 있는데 오피스는 내로 꼽고 있는 중이고요 근데 그 말고 주거용 오피스들이 있잖아요. 상업용 오피스 말고 그리고 몰 그리고 데이터 센터 그리고 별장용 그 부동산들 어찌 그리고 또 하나 더 있는데 아파트 8개 중에 3개는 빠지고 있고 5개는 오르고 있더라고요 그래서 상업용 부동산 지수 자체는 하락을 멈췄고요 오피스 지수만 빠지고 있어요.
오피스야 당연히 경기에 후행 하잖아요. 왜냐하면 내가 좋은 지금 오피스 있어요. 위워크에 들어있어 근데 뭐 지금 사업도 안 되고 시리즈 b도 안 되고 c도 안 된다 예를 들어서 어떤 스타트는 뺄 거 아니에요. 오피스는 계약이 2년 3년 묶여 있기 때문에 후행한다고요 그 주거용을 봐야지 맨날 상업용 부동산에서 문제 생긴다 문제 생긴다 그런 건 다 죄송합니다만 후행 변수거든요. 2008년에도 그랬어요. 여러분 2008년에도 주거용 부동산 박사를 말고 난 다음에 몇 년 있다가 2010년인가 상업용 우등산 바닥 쳤어요. 그때 저희 국민연금에서 엄청나게 투자해서 그게 지금까지 고민한 건 수익률을 그렇게 올려주는 그때 들어가서 대박이 날짜다 8년 지나서 엑시트 할 때 그때 막 자랑 엄청 들어주세요.
선배들한테 그러면 박사님께서는 뭐 한국이든 미국이든 지금 이게 경기침체로 갈 수는 있어도 경제 위기까지 간다고 보시진 않으시는 근데 우리가 모르는 자꾸 끌어들이지 말자구요 혜성이 올 수도 있고 소행성에 올 수도 있고 슈퍼 엘리니어 슈슈 슈퍼 엘리뇨 올 수도 있는데 다들 엘니뇨 이야기하신 분한테 제가 하고 싶은 이야기가 뭐냐면 엘니뇨 발생한 해외의 겨울에 기름값 한번 보세요. 이건 옛날에 또 공부했던 건데 좀 그런 걸 들고 왔으면 좋겠어요. 저도 김 작가 tv를 자주 보는 입장에서 엘린류가 오면 식료품 가격이 폭락해요. 왜 북반구에 비가 자주 오는 따뜻한 겨울이 되기 때문에 우리 올해 비 많이 왔잖아요.
비 많이 오잖아요. 엘니뇨의 특성이거든요. 고온다습해요. 그래서 일부 지역에서는 특히 혹서 이게 너무 심하게 도우면 논동사에 안 좋고 그래서 논농사는 그렇게 나쁘지 않거든요. 왜냐하면 B 마이너스는 비가 자주 오는 따뜻한 겨울이 와요 그러면 그거는 기름값 상승이 지금 80불인데 기름값 상승을이 드라이빙 시즌 끝나고 억제할 요인 아니냐 이렇게도 볼 수 있거든요. 그러니까 이걸 어떤 악재가 코로나 2 이런 거 보면 또 불안이 오겠지 근데 그걸 증후가 보여야 될 거 아니에요. 뭐 예를 들어서 바이오 주가가 급등하던가 자 오늘 박사님과 대한민국 돈의 역사요 책을 가지고 여러 이야기 여쭤보면 시장도 좀 여쭤봤는데요.
마지막으로 하반기 4분기 투자 포인트라 눈여겨 봐야 돼 변수랑요 개인투자자분들 좀 어떻게 시장에 좀 대응하면 좋은지 좋은 한마디 주신다고 많이 올랐고요 PBR 1.05 우리나라 코스피가 2600에서 그래서 역사적인 평균이 1.1이니까 5% 디스카운트되어 있는 정도 크게 먹었고 내년에도 또 bps는 올라가니까 그 순자산 가치는 내년에 또 올라가니까 그걸 땡기면 한 15% 정도 보이는 장애거든요. 그러면 여기서 15% 그러면 300포인트 넘게 오르는 거니까 3000이에요. 3천을 내년에 뚫을 수 있는 장은 올 수 있다고 생각하는데 그게 이제 별 탈이 없어야 되고 특히 지금 미국 국내 오르는게 심상찮으니까 금리 오를 때 여러분 아시죠.
성장주 조 부동산 조심 그런게 한번 왔다가 연말쯤 되면서 금리 공포가 사라지며 연말정은 좀 좋아지지 않겠나 이렇게 기대하는 것이 없더라 두 번째 여러 가지 책들을 읽어봤는데 정리 안 되더라 이런 분들한테 한번 좋은 책이 아닐까 뭐 이게 사실 투자의 인사이트를 주는 것도 있겠지만 뭐 투자의 역사를 좀 알려주면서 책을 보다 보니까 좀 내 교양지식이 플러스 된 느낌이 들어서 감사합니다. 되게 약간 뭔가 우리가 투자나 경제 공부하면 꼭 이게 무조건 돈으로 플러스가 안 되는 정보들은 뭔가 조금 이제 세상이 약간 자본주의가 되다 보니까 무조건 돈으로 탁 플러스 되는 정보들 위주로만 좀 받아들이려고 하는 것들도 요즘 좀 있는 거 같긴 하더라고요 그런 면에서 저희들 하는 표현이잖아요.
재미랑 정보를 다 주는게 그나마 독자들 마지막 장까지 이렇게 만드는 방법 아닐까 싶어서 애를 많이 썼습니다. 책 보시면서 투자에 재미도 좀 느끼시고 투자 인사이트도 받으셔서 여러분 계좌가 플러스 되었으면 좋겠다 생각들었습니다. 오늘 만들면서 정말 감사합니다. 오늘도 김작가였습니다. 고생 많으셨습니다.
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