저자: 홍춘욱 · 한국인
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일본은 디플레로 장기 불황을 겪었지만 한국은 고인플레로 실질 집값 하락이 녹아내렸고, 공급 구조조정과 주택 공급 감소가 회복에 기여했다. 현 시점 부동산은 과거 고점 대비 인플레 착시 속 소득 대비로는 여전히 고평가 우려가 있으나 과도한 2차 하락을 단정하지는 않는다. 상업용 부동산 위기론은 후행 지표 특성상 과장이며 경기침체는 가능하나 경제위기까지는 보지 않는다. 코스피는 PBR 기준 저평가 구간으로 내년 3000 도달 가능성을 언급했다.
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크게 오르지는 않고 한번 빠졌다 갈 것 같긴 한데, 한국 부동산은 어떻게 일본식 장기 불황을 피할 수 있었을까요. 1990년에 일본과 한국이 동시에 버블이 꺼졌습니다. 일본 주식시장은 4분의 1 토막이 났습니다. 39,800엔이 8,000엔까지 갔으니까요. 상업용 부동산은 90%, 주거용 부동산은 60% 정도 빠지는 대폭락장이었고, 그게 디플레이션으로 이어졌습니다. 반면 우리나라는 다행히 주가가 60% 빠졌습니다. 1,003포인트에서 470포인트까지 떨어졌죠. 집값은 외환위기까지 10년 동안 빠졌는데, 고점에서 17% 정도 빠졌습니다.
그러니까 별로 안 빠진 것 같죠. 고점에서 17%면요. 여기에 함정이 있습니다. 인플레이션을 감안해야 합니다. 일본은 디플레이션이 와서 망했고, 우리는 인플레이션으로 버블을 녹여냈습니다. 당시 우리나라 물가상승률은 연평균 8~10%였습니다. 그러면 10년마다 실질 가격이 반토막 나는 셈입니다. 10년 사이에 실질 가격이 반토막 나는 상황에서, 종합주가지수는 1992년에 400포인트까지 빠졌고 그 뒤로도 회복하지 못했습니다. 잃어버린 10년을 보낸 거죠. 주식시장 입장에서 보면 인플레이션이 50~60% 이상 나고 있는데 주가는 그대로였습니다. 배당이 계속 쌓이고 있었다는 걸 감안하면 실질적으로 70%가 빠진 셈입니다.
그래서 한국과 일본 모두 똑같이 빠졌는데, 일본은 잃어버린 30년을 갔고 우리는 가지 않았습니다. 우리는 인플레이션으로 녹여냈기 때문입니다. 경제가 성장하는 중이었고 인플레이션 기대가 살아 있었습니다. 사람들은 계속 물가가 오른다는 생각에 현혹돼서, 가격이 안 오르면 그냥 버텼습니다. 안 팔고 버티는 거죠. 사놓고 가격이 안 빠지면 그걸로 됐다고 버텼습니다. 사실은 매년 7~8%씩 빠진 건데 말입니다. 이런 명목 인플레이션의 착시효과가 첫 번째로 컸습니다.
두 번째는 일본에 비해 우리나라가 주택공급 구조조정을 빨리 했다는 점입니다. 90년대 초반에는 1년에 50~60만 호씩 지었습니다. 당시 우리나라 전체 가구 수는 약 2,000만 가구였습니다. 2,000만 가구가 아파트에 들어가서 40~50년 산다고 치면, 적정 공급량은 1년에 40~50만 호 정도입니다. 그런데 실제로는 아파트를 50만 호씩, 다가구까지 합치면 어떤 해는 80만 호씩 공급됐습니다. 집값이 폭락할 수밖에 없었죠. 그 추이가 차트에 나옵니다. 2000년대에 들어가면 공급이 10만~20만 호로 줄어듭니다.
공급이 감소하고 분양도 잘 안 되자, 우리나라는 살아남기 위해 분투했습니다. 지상주차장을 없애고, 평면을 바꾸고, 커뮤니티 시설을 바꾸면서 사람들을 불러들이려고 노력했습니다. 분양가도 조금씩 올려보려고 애썼습니다. 이런 과정을 거치면서 우리 부동산 시장은 일본과 달리 살아날 수 있었습니다.
일본형 불황을 겪는다고 말하는 분들은 현실을 조금 인정하지 않는 것 같습니다. 우리는 이미 90년대 일본과 비슷한 정도의 충격을 받았습니다. 일본은 디플레이션 때문에 금융기관이 망했습니다. 절대 가격이 떨어지니 부채 문제가 심각해져서 망했죠. 우리는 버블이 엄청나게 심했는데, 일본처럼 버블이 꺼졌습니다. 그런데 그게 인플레이션으로 다 녹아버렸습니다. 가격이 안 오르니 잃어버린 10년, 옆으로 박스권을 10년 그리면서 인플레이션으로 60~70%가 녹아버린 겁니다.
PIR, 즉 소득 대비 주택가격 배율을 보면 우리나라 역사상 주택가격이 가장 비쌌던 시기가 차트에 나옵니다. 80년대입니다. 그때는 웬만한 월급쟁이로는 서울의 집을 절대 살 수 없었습니다. 1986년과 비교하면 지금 수도권 주택가격의 PIR은 절반 수준입니다. 절대 가격은 당연히 지금이 훨씬 높습니다. 그건 인플레이션 때문입니다. 실제 사람들의 구매력 대비로는 오히려 80년대가 우리나라 역사상 제일 비쌌다고 볼 수 있습니다.
그래서 우리나라 부동산 시장은 버블을 가지고 간 측면이 있습니다. 재작년은 버블이었습니다. 그런데 빠져버리면 금방 반등이 나오는 이유가 있습니다. 소득이 늘어나는데 절대 가격이 안 오르면, 소득과 집값이 교차하게 됩니다.
지금 상황에 대해 이야기해 보겠습니다. 2021년 11월 고점을 찍고 내려간 이후, 많은 시청자분들이 하반기나 내년에 2차 하락이 온다고 이야기합니다. 어떤 분들은 이미 반등했고 큰 상승은 아니지만 조금씩은 올라갈 거라고 봅니다. 어떻게 판단해야 할까요.
저는 서울, 경기도, 부산에 있는 한국의 50대 선도단지 가격을 거의 매달 한 번씩 봅니다. KB 선도 50단지라고 찾아보시면 좋습니다. 이 단지들은 동네 대장아파트이고, 시가총액 기준으로 나열한 것입니다. 1등은 헬리오시티, 2등은 파크리오입니다. 이번에 개포역 6,000세대짜리가 들어오면 거기가 1, 2등을 하겠죠. 그리고 분양이 들어오면 5등 안에 두 개는 일단 들어온다고 봐야 합니다.
이 정도 단지들의 가격이 의미 있는 이유는 거래량이 많기 때문입니다. 그런데 이 단지들의 가격이 너무 가파르게 오르고 있습니다. 상반기에는 올랐고, 지금은 비수기인 여름에도 오르고 있습니다. 50대 리딩단지 모두가 그렇습니다. 우장산 아이파크, DMC 자이 같은 어마어마하게 큰 단지들이 우리나라 50대 리딩단지입니다. 월간 거래량이 12개 이상 찍혀야 그게 시장입니다. 그 정도 거래가 찍히는 단지가 진짜 시장입니다. 나머지 아파트 가격은 특수 거래일 수도 있고 지인 간 거래일 수도 있어서 알 수 없습니다.
그런데 제가 보기에는 너무 가파릅니다. 역사적 고점과 비교하면 지금 상황이 훨씬 안 좋습니다. 그때 대출금리는 2%였는데 지금은 5~6%입니다. 집값은 거의 비슷한 수준입니다. 경기 전망은 형편없이 나쁩니다. 지금 경기가 좋은 곳이 어디 있습니까. 유튜버들도 힘들어 죽겠다고 하는데, 집값이 역사상 최고치에서 산다는 것, 역사상 최고치를 뚫는다는 걸 보고 사는 건 과하지 않나 싶습니다. 금리도 최근에 갑자기 오르고 있어서 조심해야 합니다.
지금은 반등이 나왔지만, 그건 반등으로 감사한 것입니다. 전고점을 뚫는 단지도 있겠지만, 펀더멘털상 1년 사이에 소득이 15% 올랐을 뿐입니다. 제가 보기에 우리나라 부동산의 버블은 30% 정도 있었습니다. 고점에서 30% 조정을 받고 소득이 15% 올랐으니 적정 수준이라고 봤습니다. 저평가도 아니고 적정 수준이라고 본 거죠. 그런데 여기서 다시 20%를 올려버리면 고평가가 됩니다.
박사님께 여쭤볼 것이 있습니다. 박사님 주변 분들 집들이에 갔었는데, 박사님이 거의 저점 근처에서 사셨던 것 같습니다. 그리고 반등을 했습니다. 그때 더 떨어진다는 이야기가 많았는데, 어떻게 사셨습니까.
레고랜드 사태 때 샀습니다. 그걸 내버려두면 나라가 망하거든요. 공기업이 흔들리면 큰일 납니다. 그걸 내버려두면 나라가 망하는데, 그때 채권시장에 있지 않은 친구들에게 "체납기금이 요새 어때?"라고 물었습니다. 엄청나게 사고 있다고 하더군요. 버는 족족 금리가 떨어지고 있다고 제가 소리 높여 외쳤습니다. 그래서 경제 전망을 보니 앞으로 금리는 떨어지고, 소득 대비 집값을 볼 때 적정 레벨이면 사야 한다고 판단했습니다. 주택은 그럴 때 사는 겁니다. 피바다가 될 때 사는 거죠.
그때 하루에 집을 보러 갔는데, 그 아파트 단지에서만 집을 여덟 채 봤습니다. 제가 사업하는 사람이라 평일에 갔는데도 놀랐습니다. 계약하겠다고 하니 바로 깎아주더군요. 사기 좋을 때였습니다. 지금은 사기에는 좀 늦었습니다.
제 주변에 둔촌주공을 청약하려는 분들이 꽤 있었습니다. 분양가가 3,000만 원대 초반이었습니다. 그간의 가격 상승을 인정하는 분양가였죠. 좋은 입지에 5호선, 9호선 더블 역세권이고, 옆에 올림픽공원이 있습니다. 평지인데, 평지는 서울에 몇 개 없습니다. 제 생각에는 괜찮다고 주변 몇 명에게 이야기했습니다. 그런데 한 명도 안 하더군요. 무서운 겁니다.
그 사람들은 다 돈이 있는 사람들입니다. 계약금 같은 건 문제가 안 되는 사람들인데도 무서워하더군요. 그때 느꼈습니다. 이 사람들은 집을 사야겠다는 어마어마한 욕망을 억누르고, 억누르고, 안 사고 무주택자로 가점이 엄청 높은 분들이었습니다. 무주택자로 15년을 기다려야 청약이 되는 분들도 있습니다. 결혼하고 15년 동안 가족을 형성하며 버틴 분들이었는데, 이렇게 좋은 기회가 왔는데도 안 하더군요. 여력도 있고 능력도 있는 분들이 "또 오겠지" 하며 똑같이 생각하는 걸 보고, 만장일치구나 싶었습니다. 모두가 빠진다고 할 때 사야 합니다.
환율로도 비슷한 경험이 있었습니다. 저는 달러 스위칭을 하면서 환전을 했기 때문에 알고 있습니다. 그때 1,450원에 팔았다고 방송에서 이야기했었죠. 요새는 어떻게 하시냐고 묻곤 했습니다. 돈이 여유가 있었기 때문에 살 수 있었던 겁니다.
4분기부터는 역전세 문제 때문에 집값 추가 하락을 이야기하시는 분들이 있습니다. 금리가 오르니 이번에는 적격 보금자리론도 금리가 오릅니다. 그러면 좀 쉬지 않겠습니까. 경기가 좋은 것도 아니니 하락을 이야기하는 것도 이해됩니다. 다만 큰 하락을 이야기하는 것 같지는 않습니다. 재미없는 시절이죠.
미국에서 상업용 부동산 공실률이 심각하다며 경제 위기의 신호라고 이야기하는 분들이 있는데, 타당한 이야기인가요.
죄송하지만 그런 이야기를 하는 분들은 공부를 안 하신 분들입니다. 일단 팩트가 아닙니다. 상업용 부동산 가격은 금융위기 때 제가 공부를 많이 해서 말씀드리는데, 주거용 부동산 가격에 6개월에서 1년 후행합니다. 우리나라도 그렇습니다. 상가는 급매가 나오고 거래가 늦게 반영되는 특성이 있습니다. 그래서 올해 2월에 미국 부동산이 바닥을 치고, 6월까지 조금 더 내려간다고 말씀드렸습니다. 여기도 조금씩 그렇습니다.
상업용 부동산은 8개 분야가 있습니다. 오피스는 계속 떨어지는 중이고요. 그 외에도 주거용, 몰, 데이터센터, 별장용 등이 있습니다. 상업용 아파트 8개 중 3개는 빠지고 있고 5개는 오르고 있습니다. 상업용 부동산 지수 자체는 하락을 멈췄고, 오피스 지수만 빠지고 있습니다.
오피스는 당연히 경기에 후행합니다. 임대차 계약이 2~3년씩 묶여 있기 때문입니다. 지금 위워크에 입주해 있는 스타트업이 사업이 안 되고 시리즈B, C 투자도 안 되면 나가야 하는데, 계약이 묶여 있으니 나가지 못합니다. 그래서 상업용 부동산에서 문제가 생긴다는 말은 후행 변수를 보는 것입니다. 맨날 상업용 부동산에서 문제가 생긴다고 하는 건 죄송하지만 후행 변수라서 그렇습니다.
2008년에도 그랬습니다. 주거용 부동산 바닥을 찍고 몇 년 뒤인 2010년쯤 상업용 부동산이 바닥을 쳤습니다. 그때 국민연금이 엄청나게 투자했습니다. 그 투자가 지금까지도 수익률을 올려주고 있습니다. 2010년에 들어가서 8년 뒤에 엑시트하며 대박이 났다고 선배들이 자랑하곤 했습니다.
박사님께서는 한국이든 미국이든 지금 상황이 경기침체로는 갈 수 있어도 경제위기까지 간다고 보지 않으시는군요. 우리가 모르는 변수를 자꾸 끌어들이지 말자고 생각합니다. 혜성이 올 수도 있고, 소행성이 올 수도 있고, 슈퍼 엘니뇨가 올 수도 있습니다. 다들 엘니뇨를 이야기하시는데, 제가 하고 싶은 말은 엘니뇨가 발생한 해의 겨울에 기름값이 어땠는지 한번 보시라는 겁니다. 옛날에 공부했던 내용인데, 이런 자료를 들고 오셨으면 좋겠습니다.
저도 김작가TV를 자주 보는 입장에서, 엘니뇨가 오면 식료품 가격이 폭락합니다. 북반구에 비가 자주 오는 따뜻한 겨울이 되기 때문입니다. 올해도 비가 많이 왔죠. 그게 엘니뇨의 특성입니다. 고온다습합니다. 일부 지역에서는 혹서가 심하면 논농사에 안 좋지만, 전체적으로 논농사는 그렇게 나쁘지 않습니다. 엘니뇨가 오면 따뜻한 겨울이 와서 기름값 상승을 억제하는 요인이 될 수도 있습니다. 지금 배럴당 80달러인데, 드라이빙 시즌이 끝나면 기름값이 떨어질 수도 있다는 거죠.
악재가 있다면 코로나2 같은 것도 불안 요인입니다. 그런데 그런 불안이 실제로 오려면 증후가 보여야 합니다. 예를 들어 바이오 주가가 급등한다든지요.
오늘 박사님과 『대한민국 돈의 역사』 책을 가지고 여러 이야기를 나눴습니다. 마지막으로 하반기 4분기 투자 포인트와 변수, 그리고 개인투자자들이 시장에 어떻게 대응하면 좋은지 한마디 부탁드립니다.
주가는 많이 올랐습니다. 코스피는 2,600선이고, PBR은 1.05입니다. 역사적 평균이 1.1이니까 5% 디스카운트된 정도입니다. 내년에도 BPS가 올라갈 것이니 순자산가치는 내년에 또 올라갑니다. 그걸 감안하면 15% 정도 보이는 장입니다. 15%면 300포인트 넘게 오르는 거니까 3,000을 내년에 뚫을 수 있는 장이 올 수 있다고 생각합니다. 그러려면 별 탈이 없어야 합니다. 특히 지금 미국 금리가 오르는 게 심상치 않으니 금리가 오를 때 성장주와 부동산을 조심하셔야 합니다. 한번 왔다가 연말쯤 금리 공포가 사라지면서 연말 장은 좀 좋아지지 않겠나 기대합니다.
또 하나, 여러 책을 읽어봤는데 정리가 안 된다는 분들에게 이 책이 좋은 책이 될 것 같습니다. 투자 인사이트를 주는 동시에 투자의 역사를 알려주니까, 책을 보다 보니 교양 지식이 플러스 된 느낌이 들었다는 평이 있었습니다. 요즘은 자본주의가 되다 보니 무조건 돈으로 플러스되는 정보 위주로만 받아들이려는 경향이 있는 것 같습니다. 그런 면에서 재미와 정보를 다 주는 것이 독자들이 마지막 장까지 읽게 만드는 방법이 아닐까 싶어서 애를 많이 썼습니다. 책을 보시면서 투자의 재미도 느끼시고 인사이트도 받으셔서 여러분 계좌가 플러스가 되었으면 좋겠습니다.
오늘 정말 감사합니다. 김작가였습니다. 고생 많으셨습니다.
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