저자: 서영수 · 한국인
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결론: 코로나19 이후 부동산 경매시장이 정부의 저금리 대출 확대로 전고점 부근까지 회복됐으나, 자금 공급 지속성은 불투명해 단기 반등 후 3분기 이후 수출 충격이 본격화될 수 있어 신중한 대비가 필요하다. 부동산 시장 흐름: 자영업자·중소기업 대출 15~20조 원 공급으로 자금이 시중에 유입되며 부동산 경매시장이 빠르게 반등, 전고점 부근까지 회복됐다는 진단. 대출 조건 및 지속성: 신용등급을 무시한 1.5% 초저금리 대출, 최대 수천만 원 규모로 정책자금이 풀렸으나 5월 이후 한도 축소로 완화될 전망. 정부 정책 기조가 바뀔 가능성 때문에 반등의 지속성은 낮다고 봄. 가계부채 리스크: 가계부채 증가 속도가 빠르고 대출이 주로 투자 목적이며 만기일시상환 구조라 잠재 리스크가 크다는 평가. 과거 정부들이 구조조정 대신 문제를 미뤄왔다고 비판. 정책 제언: 원리금 분할상환과 DSR(총부채원리금상환비율) 도입을 주장하고, 이를 신용대출 등 모든 대출에 일관되게 적용해야 한다고 강조. 미국 사례(DSR 의무화 등)를 예로 듦. 수출·경기 전망: 4월 수출이 25% 감소했고 자동차 등 고용 연관 산업의 감소폭이 커 고용 충격이 우려됨. 내수보다 수출 의존도가 높은 한국 경제 구조상 타격이 큼. 금융시장 해석: 2008년과 달리 현재 주식시장 매수 주체가 개인이며, 외국인이 한국 경제를 낙관하지 않는 신호를 보이고 있어 주식시장만으로 위험을 판단하기 어렵다는 입장. 시기별 전망: 2분기까지는 정부 유동성 정책으로 비교적 무난하겠지만, 3분기 이후 수출 악화가 펀더멘털과 심리에 영향을 줄 것으로 전망. 좀비기업 구조조정과 선별적 지원 필요성 강조. 개인 대응: 현재는 흐린 날씨 수준이므로 우산(현금·리스크 관리 등 대비)을 준비하라는 조언. 정부 정책으로 충격이 완화될 가능성도 열어둠.
다듬은 글
정부 자금 공급과 부동산 시장의 반응
급등을 걱정해야 되는 겁니까, 아니면 금리나 다른 부분을 걱정해야 되는 겁니까? 이제 새로운 주체가 시장에 들어왔기 때문에, 삼성·창원·마곡 쪽 분양 물량이 빠르게 소화되고 있는 것 같습니다. 2월 10·1 대책 이후 부동산을 염두에 둔 금융 대책이 있었기 때문에 회복되는 것으로 볼 수도 있습니다.
제일 중요한 건 정부가 자영업자와 중소기업을 중심으로 대출을 15조~20조 원 정도 공급하기로 했다는 점입니다. 이 자금이 시중에 유입되면서 은행 대출 금리가 각각 30bp씩 내려갔고, 이 자금 일부는 주식으로, 일부는 부동산으로 흘러가고 있습니다. 이런 이유로 부동산 경매 시장이 빠르게 반등해서 전고점 근처까지 올라왔습니다. 경매 시장은 이런 작은 흐름을 빠르게 반영하고 있고, 그 변화가 이미 가격에 나타나고 있습니다.
지금 부동산 시장은 어느 쪽이 더 불안합니까? 가격 자체가 절대적으로 높은 수준이라 부담스러운 상황인 건 맞습니다. 그럼에도 단기적으로 매달 30조 원 규모로 평소 자금 흐름의 3배 이상 되는 대출이 풀리고 있습니다. 이런 자금 공급이 이루어지면 자산 시장은 가만있지 않을 겁니다. 단기적으로는 선별적으로, 또는 정책적으로 일부 시장이 일시적으로 반등할 가능성은 있어 보입니다. 다만 이 흐름이 지속될지는 불확실하고, 정부 정책 기조가 바뀔 가능성도 있기 때문에 계속 지켜봐야 합니다.
현재 정부의 정책자금과 긴급 자금 대출은 사실상 신용등급을 따지지 않는 방식으로 1.5%의 초저금리 대출이 최대 1,000만 원까지 나오고 있습니다. 이 정도면 충분히 생활 자금을 해결할 수 있는 규모입니다. 이 대출은 4월, 5월까지 이어질 것으로 보이고, 5월 이후에는 한도가 낮아지면서 완화될 가능성이 있습니다. 정부도 급하다 보니 돈을 푼 상황이라 의도하지 않은 부작용도 있어 보입니다. 이후에는 정책 방향을 조정하려는 움직임이 나올 것으로 보입니다. 가장 중요한 것은 20대 국회에서 본격적으로 새로운 경제·부동산 정책이 결정되는 시점인데, 그때 향후 방향을 예측할 수 있을 것 같습니다.
가계부채와 금융시스템 리스크
말씀하신 대로 우리나라 가계부채가 최근 매우 빠른 속도로 늘고 있습니다. 2008~2009년에는 고위험 부채 수준에서 세계 1~2위를 다툴 정도였고, 중국보다 앞서기도 했습니다. 한 연구에서는 부채 수준 자체보다 부채가 늘어나는 속도가 빠를 때 금융위기 가능성이 훨씬 커진다고 지적합니다. 가계부채가 이 속도로 늘어나면 금융시스템 불안으로 이어질 가능성도 충분히 있습니다.
더군다나 우리나라 가계대출은 대부분 만기일시상환 구조이고, 투자 목적의 대출이 많습니다. 대출 중에서도 가장 위험한 쏠림 대출에 해당하는 셈이라 잠재 리스크가 굉장히 높다고 봐야 합니다. 반면 충당금은 적게 쌓여 있어서, 이 두 가지가 결합되면 항상 문제를 안고 있는 셈입니다. 역대 정부는 이런 문제를 구조조정으로 해결하기보다 계속 미뤄왔고, 그 결과 부채는 계속 쌓여 왔습니다. 지금부터는 구조조정을 통해 문제를 해결해 나가야 하는데, 구조조정은 항상 고통스럽습니다.
해법으로는 원리금 분할상환을 도입하고, DSR(총부채원리금상환비율) 제도를 도입하는 방법이 있습니다. 미국은 2008년 금융위기 이후 이런 문제를 법으로 정비했고, 원리금 상환 능력과 DSR 적용을 의무화했습니다. 우리나라는 이미 규제가 많은 나라인데도, 통계를 보면 가계부채 비율이 유럽 웬만한 나라보다 높고, 스위스 같은 일부 나라를 빼면 굉장히 높은 편입니다. 한때 우리는 투자보다 저축에 집중하는 민족으로 알려졌는데, 언제 이렇게 바뀌었는지 걱정이 됩니다.
규제 방향과 주거비 부담
이런 문제에 대해 저희도 계속 고민하고 있습니다. 9·13 대책과 12·16 대책 등 여러 대책이 나왔지만, 사실 복잡한 대책이 꼭 필요하지는 않습니다. DSR과 DTI(총부채상환비율) 두 가지만 모두에게 동일하게 적용하면 됩니다. 미국도 사실상 두 가지 규제만 있습니다. 이 두 가지만 엄격히 적용하면 현실적으로 자기 소득 이상으로 집을 사기가 어려워집니다.
또 하나의 문제는 이렇게 되면 가계의 주거비 부담이 과도하게 드러난다는 점입니다. 당장 소비에도 영향을 미칩니다. 부담 때문에 계속 미뤄왔지만, 더 이상 미루기 어려운 상황입니다. DSR과 DTI를 모든 대출에 적용해야지, 어떤 대출은 적용하고 어떤 대출은 빼는 식으로 하면 안 됩니다. 예를 들어 신용대출도 같은 기준이 필요합니다.
실물경제와 수출 충격
정부가 현재 정책을 쓴 이유는 코로나19 사태가 단기간에 끝날 거라는 전제를 깔고 있는 것 같습니다. 만약 하반기에 2차 충격이 온다면 금융시스템을 불안하게 만들 수 있습니다. 코로나로 인한 내수 충격은 외환위기 때와 비교하면 확실히 줄어든 건 사실입니다. 하지만 GDP에서 내수가 차지하는 비중을 보면, 실제로 한국 경제의 중심은 수출이고, 고용도 수출 관련 대기업이 대부분을 차지하고 있습니다. 사태가 장기화되면 수출이 타격을 받고, 그러면 고용과 소비가 연쇄적으로 흔들릴 수 있습니다.
4월 수출은 25% 가까이 줄었는데, 이후 수치를 보면 감소폭이 더 커지고 있습니다. 감소가 특히 큰 품목은 자동차, 석유화학 같은 고용효과가 큰 업종입니다. 이런 흐름이 이어지면 고용에 영향이 미치고, 그동안 신용 창조로 경기를 떠받쳤던 부분도 꺼질 가능성이 높습니다. 이것이 다시 부동산 시장에 영향을 줄 수 있으므로, 금융 측면에서 새로운 위험이 될 수 있다는 점에서 예의주시해야 할 부분입니다.
주식시장 신호에 대한 해석
금융시장, 특히 주식과 채권 시장이 상당히 안정돼 보이는데, 시장이 위험을 먼저 선반영한다는 점을 생각하면 현재 상황이 얼마나 우려스러운지 판단하기 어렵습니다. 주식시장만으로 문제를 이해하기는 쉽지 않습니다. 2008년 이전과 지금의 가장 큰 차이는, 지금은 매수 주체가 외국인이나 기관이 아니라 개인이라는 점입니다. 2008년에는 기관과 외국인이 경제의 펀더멘털을 먼저 이해하고 지속적으로 매도했습니다. 지금은 주체가 달라졌기 때문에, 시장 지표만으로 문제가 있다 없다 판단하는 것은 잘못될 수 있습니다.
다만 외국인들은 이번 코로나 문제가 글로벌하게 쉽지 않은 문제라고 판단하고 있습니다. 한국처럼 수출 주도형 경제는 상대적으로 타격을 더 받을 것이라고 보고 있는 셈입니다. 따라서 주가보다는 외국인의 매매 태도를 보면, 적어도 그들은 한국을 그렇게 낙관적으로만 보지 않는 것 같습니다.
개인과 자영업자의 대응
올해는 대단히 어려운 해가 될 것 같습니다. 코로나가 언제까지 진행될지 불확실하기 때문에 단언하기는 어렵습니다. 다만 해외 전문가들의 공통된 의견은 연내에 상황이 회복되지는 않을 것이라는 것입니다. 그렇다면 우선 봐야 할 지표는 수출 지표입니다. 4월 이후 수출 지표가 계속 나빠진다면 감내하기 어려운 상황이 될 수 있습니다. 한국의 경우 자동차 부품, 중소기업 중심으로 구조조정이 안 된 좀비기업이 많이 남아 있습니다. 이런 기업들의 구조조정이 지속적으로 이루어지지 않으면 3분기 정도부터는 상황이 나빠질 수 있습니다.
정부의 유동성 확대 정책 덕분에 2분기까지는 비교적 무난할 것으로 보입니다. 하지만 3분기 이후에는 수출 부진이 실물 경제에 본격적으로 영향을 미치고 숫자로 나타나면서 심리가 더 나빠질 가능성이 있습니다. 이때 정부의 대응이 중요합니다. 지금의 정책 기조가 바뀔 수 있다고 봅니다. 대출을 확대하는 방식으로 위기를 넘기기보다는, 21대 국회에서 구조조정이 필요한 곳은 구조조정하고 지원이 필요한 곳은 지원하는 선별적 대응이 필요합니다. 그래야 살아날 기업은 살아나고, 살아남은 기업들이 다음 국면을 준비할 수 있습니다. 그 전까지는 불확실성이 크기 때문에 단기적으로는 괜찮아 보여도, 3분기에는 상황이 나빠질 수 있다고 봅니다.
날씨에 비유하자면, 지금은 흐린 정도지만 비 올 때를 대비해 우산을 준비해 두는 게 좋겠다는 말씀을 드린 것입니다. 정부 정책 덕분에 비가 오지 않을 수도 있다는 희망도 있습니다.
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