저자: Kevin · 외국인
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그랜트 카돈의 카돈캐피털이 미국 남부 등 따뜻한 지역 매물 부족으로 메릴랜드 콜럼비아 531세대 아파트를 매입하려는 상황을 분석. 인구 감소(-0.26%), 공실률 6%, 비교 거래 부족 등 우려를 제기하며 적정가를 추정하고, 13배 총임대수익 기준 약 1억5,400만 달러 등 가격 밸류에이션을 제시. 이 영상은 부동산 딜 분석이며 증권 자산 가격 방향 예측은 없음.
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Cardone Capital이 얼어붙고 있는 데에는 두 가지 이유가 있습니다. 그리고 '얼어붙는다(freezing over)'가 정확히 무슨 뜻인지도 설명하겠습니다. 이 영상이 Grant Cardone과 Cardone Capital에 관한 영상이라고 해서 그냥 넘기지 마세요. 실은 이 채널을 보고 계신 분이라면 돈을 벌고 싶어 하실 테니, 여러분께 주는 하나의 지표에 가깝습니다. 그리고 부동산에도 어느 정도 관심이 있으실 거예요. Grant Cardone은 27살에 600만 달러 넘는 부동산을 통제하고 있고, 곧 700만 달러를 넘길 예정이니까요. 영상 끝까지 보시면 Grant Cardone의 거래 하나를 제가 분석하는 장면도 나옵니다.
Cardone Capital이 무엇이고 여러분에게 어떤 의미인지 모르셔도 걱정하지 마세요. 부동산 신디케이션이 어떻게 돈을 버는지 간단히 알려드리겠습니다. 원하시면 여러분도 직접 신디케이션을 꾸릴 수 있다는 점도 기억해 두세요.
부동산 신디케이션의 핵심은 사람들의 돈을 모아 부동산 거래에 투자하는 것입니다. 예를 들어 1억 달러짜리 아파트 건물을 살 수 있다면, 부동산 신디케이터는 다음과 같이 돈을 법니다.
첫째, 투자 유치 수수료입니다. 보통 1%이고, Cardone Capital의 이 1억 달러 예시에서는 거래를 마무리할 때 100만 달러가 들어옵니다. 그 뒤 매년 건물을 관리하는 대가로 또 1%, 즉 100만 달러를 법니다. 마지막으로 건물을 팔 때 1%의 매각 수수료를 법니다.
이렇게 보면 부동산 신디케이터는 사람들이 사고, 관리하고, 파는 일을 도우면서 꽤 많은 돈을 벌 수 있습니다. 수익성이 아주 높은 사업이죠.
다른 이야기로 넘어가기 전에 이 '얼어붙음' 문제부터 짚겠습니다. 부동산 신디케이션의 가장 큰 문제는 이것입니다. 대형 헤지펀드, 생명보험사, 그리고 남의 돈을 투자하는 다른 기업들도 똑같이 겪는 문제인데, 사람들이 살 물건이 있어야 한다는 겁니다. 살 만한 매물, 예를 들어 다가구 아파트 건물이 없다면 신디케이션도, 자산을 운용하는 관리 회사도 돈을 벌 수 없습니다.
Cardone Capital이 돈을 버는 방식을 떠올려 보세요. 거래를 사고, 보유하고, 파는 것입니다. 바로 여기서 첫 번째 '얼어붙음' 문제가 나옵니다. 지금 미국 전역에서 시장에 나와 있는 다가구 부동산이 엄청나게 부족합니다.
반대로 투자할 돈을 쥐고 기다리는 사람들은 넘쳐납니다. 실제로 지난 2년 동안 많은 사람들이 "현금을 쌓아 두고 폭락을 기다리자"고 결정했습니다. 그런데 안타깝게도 "2020년에는 폭락이 오지 않을 것 같다"는 쪽으로 저울이 기울고, 지표들이 반전되며 시장이 다시 탄력을 받고 있습니다. 그러면 무슨 일이 벌어질까요? 주식시장이 치솟고 있고, 부동산 가격도 예전보다 훨씬 강하게 다시 오르기 시작했습니다.
작은 규모에서 이게 어떻게 작동하는지 먼저 보겠습니다. 제가 거래를 찾고 있고 투자할 돈도 있는데 마땅한 거래가 없으면, 제 투자 기준을 조금씩 굽히게 됩니다. 인테리어 작업이 더 필요한 매물을 보거나, 심지어 기초 공사가 필요한 경매 물건까지 보게 될 수도 있습니다. 거래를 성사시키기 위해 기준을 낮추는 것이죠. 또는 어떤 사람들은 거래에 들어가기 위해 더 많은 돈을 지불합니다. 저는 개인적으로 비싸게 사는 걸 싫어하지만, 가끔은 평소보다 더 많은 작업을 떠안기도 합니다.
Grant Cardone도 정확히 같은 문제를 겪고 있는 것 같습니다. Grant Cardone은 늘 "따뜻한 지역에서 사라. 선벨트(Sunbelt)에서 사라. 북부 주에 살던 사람들이 따뜻한 남부로 이사 가니까"라고 말해 왔습니다. 이것이 Grant Cardone이 플로리다와 텍사스를 좋아하는 주요 이유 중 하나였죠. 이 두 지역은 괜찮은 현금 수익률을 주면서도 기후가 따뜻하니까요. 그럴듯한 논리입니다.
그런데 Grant Cardone도 지금 얼어붙고 있고, 즉 거래가 부족하다 보니 지금 무슨 일을 하고 있을까요? 그는 실제로 '얼어붙고(freezing)' 있습니다. 다시 말해 자기 원칙을 굽히고 메릴랜드주 볼티모어까지 가서 부동산을 사고 있습니다. 지금 남부에는 살 만한 거래가 너무 적기 때문입니다. 어쩌면 너무 많은 사람들이 그의 조언을 따랐는지도 모르죠.
오해는 마세요. 저는 Grant Cardone의 행동이 잘못됐다고 말하려는 게 아닙니다. 따뜻한 지역에서 사라고 해 놓고 이제 추운 지역을 산다고 해서 그가 위선자라는 말도 아닙니다. 대신 이 거래를 분석하기 전에 분명히 짚고 싶은 것이 있습니다. 이것이 여러분에게 무엇을 시사하는지 아는 게 중요하다는 겁니다.
Grant Cardone이 초조해하고, 이제 말 그대로 북부에서 얼어붙고 있다는 건, 지금 다가구 시장에 좋은 거래가 많지 않다는 신호입니다. 이는 Grant Cardone이 평소 투자해 온 방식과 확실히 다른 행보이고, 제게는 "이제 사람들의 돈을 넣을 거래를 찾기 위해 지도를 넓혀야 한다"는 뜻으로만 보입니다. 결국 Cardone Capital이 원하는 것은 1%의 투자 유치 수수료, 1%의 관리 수수료, 1%의 매각 수수료이고, 마지막에 받는 35% 워터폴 같은 다른 수익 방식도 있습니다. 다만 그건 복잡해지니 다른 영상에서 다룬 적이 있고, 지금 중요한 건 그게 아닙니다.
오히려 "잠깐만, Kevin, 그러니까 Grant가 거래 찾는 데 애를 먹고 있다는 거지? 이제 기준을 넓히고, 돈을 넣기 위해 과하게 비싸게 사야 할 수도 있다는 거지?"라고 생각해 보는 게 중요합니다. 맞습니다.
그리고 제가 그와 저를 비교하려는 건 아니지만, 제가 부동산을 사는 방식은 시장가보다 싸게 나온 부동산을 찾는 것입니다. 저는 제가 세미나 강의에서 설명한 원칙을 따라, 시장 최고점일지도 모르는 시기에 과하게 지불할 위험을 감수하기보다, 시장보다 싸게 나온 60만 달러짜리 듀플렉스를 50만 달러에 사는 편을 택하겠습니다. 그리고 안전마진이 있는 물건을 사는 편이 낫습니다.
이제 Grant Cardone이 보고 있는 거래를 보겠습니다. 최근 Grant Cardone이 산 것으로 보이는 건물은 메릴랜드주 컬럼비아(Columbia)에 있습니다. 제가 컬럼비아의 공인중개사들과 이야기해 봤는데, 컬럼비아는 실은 마스터 플랜 커뮤니티(계획도시)라고 합니다. 위키피디아를 보면 10개의 자체 완결형 마을로 구성된 계획 도시라고 나와 있죠.
이 건물의 가치를 가늠하기 위해 비교 거래 사례(comps)를 얻으려고 중개사들에게 물어봤더니, 그들은 "실은 다가구 비교 사례가 그렇게 많지 않다. 마스터 플랜 커뮤니티라서 이런 건물은 여기서 잘 다루지 않는다"고 말했습니다. 정말 흥미로운 점이죠. Grant Cardone은 메릴랜드에서 531세대짜리 거래를 보고 있으니까요.
잠깐 말씀드리면, 저는 2020년 2월 20일에 10X 부동산 오프라인 세미나를 엽니다. 2020년 2월 20일, 2-20-2020입니다. 친구나 가족을 데려오고 싶으시다면 [email protected]으로 이메일을 주세요. 묶음 할인 쿠폰을 드립니다. 벨라지오에서 열리고, 식사는 참가비에 포함됩니다.
여기 Columbia Town Center가 있습니다. 이 정보는 기밀이 아니라고 생각하고, 제가 이걸 짚는다고 해서 잘못하는 것도 아니고, 그가 화낼 일도 아니라고 봅니다. 그의 웹사이트 투자 항목에 가면 바로 나와 있고, 컬럼비아에서 531세대로 보이는 아파트 건물은 이것 하나뿐이니까요. 그러니 비밀스러운 정보라고 보지 않습니다. 그들의 자료에 들어가서 몰래 살펴본 것도 아니고요. 저는 그냥 이렇게 생각하며 봅니다. "Grant Cardone이 투자 기준을 넓히고 있다면, 그건 제가 알아둘 만한 좋은 정보다. 왜냐하면 A, 그는 여전히 시장을 믿고 있고, B, 텍사스와 플로리다에서 거래를 찾는 데 애를 먹고 있다는 신호이기 때문이다." 어떤 면에서는 그가 기준을 넓혀서 계속 성장하고 돈을 굴리려 한다는 점을 여러분도 어느 정도 높이 평가해야 합니다. 나쁜 일이 아니니까요.
이 건물은 2003년에 지어졌다고 합니다(2001년일 수도 있지만, 어쨌든 2001년이나 2003년입니다). 저는 개인적으로 그게 아주 좋다고 생각합니다. 저는 오래된 건물을 싫어하거든요. 오래된 건물은 유지보수할 게 많지만, 2000년대 초에 지어진 건물이라면 건물 상태가 걱정되지 않습니다. 물론 검사는 해야 합니다. 배관, 지붕, 그리고 주요 설비와 큰 비용이 드는 부분, 개선 기회가 있는 부분은 반드시 점검해야죠. 그래도 이 건물에는 멋진 커뮤니티 수영장이 있습니다. 이제 날씨가 얼어붙었으니 여기서 스케이트를 탈 수도 있겠네요.
피트니스 센터, 당연히 바비큐 공간, 지붕 있는 주차장, 비즈니스 센터, 입주자 라운지도 있는 것 같습니다. 이런 것들은 좋죠. 아주 훌륭합니다. 하지만 제가 늘 가장 중요하게 보는 건 어떤 세입자를 맞게 되느냐입니다. 많은 사람들이 수익률을 쫓을 때 더 싼 건물을 사거나 더 싼 지역에 들어가거나, 문 하나당 비용을 낮추는 대가로 세입자의 질을 희생합니다. 저는 그게 큰 실수라고 봅니다. 질 낮은 세입자를 상대하는 두통과 악몽으로 이어지니까요.
그래서 투자 지역을 볼 때 제가 보는 주요 요소는 두 가지입니다. 첫째는 인구 증가, 둘째는 중위소득입니다. 보통은 1인당 소득을 보는데, 1인당 소득이 얼마인지 계산하는 것이죠. 하지만 쉽게 찾을 수 있는 통계가 가구 소득뿐인 경우도 있습니다. 괜찮습니다. 무엇을 비교하든 같은 종류의 숫자끼리 비교하면 됩니다.
이 영상을 준비하면서 사실 저도 이걸 예상하지 못했는데, 여기 나온 자료를 보면 2016년에서 2017년 사이 컬럼비아 메릴랜드의 인구가 약 0.26% 줄었습니다. 보통 제가 보고 싶은 수치가 아닙니다. 보통은 지역에서 1.5% 이상의 증가율을 보고 싶거든요. 다만 중위 가구 소득은 10만 2천 달러에서 거의 10만 4천 달러로, 약 0.8% 올랐다고 나옵니다. 여기서는 반올림했습니다. 숫자는 지루하지만, 이건 좋은 소식이자 나쁜 소식입니다. 저는 인구가 줄어드는 지역에 투자하는 걸 그리 좋아하지 않습니다. 개인적으로 Grant Cardone도 이것을 우려 사항으로 보고 있을 거라 생각합니다.
다만 지금 벌어지는 이 '얼어붙음' 때문에 그가 기준을 넓히고 있고, 아마도 제가 부동산 투자 강의에서 하지 말라고 말하는 것, 즉 "그래도"라는 문을 여는 일을 하고 있는 것 같습니다. "오, 이거 좋은 거래다. 모든 게 맞아떨어진다. 그래도 인구는 줄고 있다. 왜 그럴까? 살기에 너무 비싸서 그런 걸까?" 그런데 살기에 너무 비싸서 사람들이 떠나기 시작하면 어떻게 될까요? Grant Cardone이 영상에서 말했듯이 하워드 카운티는 미국에서 가장 부유한 지역 중 하나이고, 이건 아마 질 좋은 세입자에게는 좋을 겁니다. 그런데 한편으로는 사람들이 아파트를 빌리는 대신 집을 사면서 공실률이 올라가지 않을지 궁금해집니다.
이제 Grant Cardone이 개선 기회를 어떻게 보는지도 압니다. 그럼 제가 먼저 말씀드리죠. 94% 입주율, 즉 6% 공실률은 개선 기회입니다. 2019년 7월 기준으로 31세대가 비어 있을 이유가 없습니다. 제게는 빈 세대가 많은 겁니다. 세대가 하루 비어 있을 때마다 그건 돈입니다. 주머니에서 돈을 꺼내서 버리는 것이나 다름없죠. 사실 Lauren과 저는 방금 강의를 녹화하고 있었는데, 공실은 죽음의 키스(kiss of death)라고 했습니다. 그러니 Grant도 그걸 알고 있을 거라 생각합니다. 그 부분이 개선 기회가 될 수 있겠지만, 인구 감소는 저를 걱정하게 만듭니다. 다만 건물도 좋고 입지도 좋다는 점은 인정하겠습니다.
실제로 이 거래의 입지를 한번 살펴봅시다. 입지만큼은 그에게 점수를 줘야 합니다. 제가 컬럼비아에 투자한다면 입지가 정말 마음에 들 겁니다. 타운 센터 바로 옆에 있거든요. 쇼핑몰도 있는데, 컬럼비아에서는 그냥 '몰'이라고 부릅니다. 여기 홀푸드(Whole Foods)가 있고, J.C. 페니는 예전만큼 좋지는 않지만 메이시스도 있고, 유럽식 왁싱 센터, 코너 베이커리 같은 곳도 있습니다. 은퇴 후의 여유로운 생활을 원하거나, 아이가 아직 없는 밀레니얼 세대처럼 저녁 식사나 쇼핑을 자주 하고 싶다면, 길만 건너면 됩니다. 입지 면에서는 Grant, 훌륭합니다. 이 점은 인정해야겠네요.
이제 국가 내 입지로 넘어가면, 얼어붙음 얘기는 이미 했으니 됐고요. 이곳이 마스터 플랜 커뮤니티이긴 해도 아파트 건물이 여전히 많을 수 있습니다. 경쟁 상대를 분석하는 것이 매우 중요합니다. 아주 상세하게 들어가진 않겠지만, 그냥 '아파트'라고 검색해 보죠. 음, 오. 아파트가 아주 많네요. 여기는 임대 문화가 더 강한 곳일 수도 있겠지만, 이건 많습니다. 저는 이 세대들의 공실률이 어떻게 비교되는지 보고 싶을 겁니다. 그리고 그걸 알아내는 가장 쉬운 방법이 뭘까요? 별점 3개짜리 Columbia Point Apartment나 Lake House, Hartford's Forest에 전화해서 "혹시 방 3개짜리 세대 비어 있나요?"라고 묻는 겁니다. "오, 정말요? 몇 세대나 비어 있어요?" "음, 일곱 세대 정도에서 고르실 수 있어요." 그럼 이제 모든 곳이 3룸 일곱 세대, 22룸 세대쯤 비어 있다고 말한다면 "음, 여기 임대료가 떨어지기 시작하는 걸까?"라는 생각이 들겠죠. 실제로 apartments.com에서 주소만 넣어 보면 비어 있는 세대 수를 바로 볼 수 있습니다.
다시 말해, 그랜트가 이 건물을 개선하려고 하는 것일 수도 있는데, 저는 그렇게 생각하고 있습니다. 만약 그게 아니라면 여기 공실이 이렇게 많은 건 황당한 일이죠. 비율로 보면 그렇게 많아 보이지 않을 수도 있지만, 실제로는 상당히 많은 수치입니다. 제가 이 건물의 소유주였다면 공실이 이만큼이나 있다는 사실에 화가 났을 겁니다.
또 한 가지 살펴볼 점은 LoopNet 매물 광고입니다. 광고에 "첫 달 임대료 최대 500달러 할인, 7월 31일까지 입주 시"라는 문구가 들어 있습니다. 왜 여름에 가격 인센티브를 줘야 하는 걸까요? 얼어붙는 겨울에는 얼마나 더 많은 인센티브가 필요할지 상상해 보세요.
그랜트 카돈은 매입이 끝나기 전에는 건물 이야기를 잘 하지 않는 사람으로 알고 있습니다. 광고에는 계약 중이라고 나와 있는데, 분명 그랜트가 매입한 것이겠죠. 그렇지 않다면 이 이야기를 꺼내지도 않았을 테니, 잘된 일이라고 봅니다. 전체적으로는 이 거래가 마음에 들지만 몇 가지 우려되는 점이 있습니다.
제가 한 가지 더 해 볼 일은 다가구 비교 매매 사례를 찾아보는 것입니다. 제가 찾을 수 있었던 가장 가까운 다가구 비교 사례는 프레더릭에 있는 5세대짜리 건물인데, 이 거래 장소에서 대략 30분 거리에 있습니다. 아니, 지금 확인해 보니 47분 거리네요. 참고로 이런 분석은 제 개인 라이브 방송에서 여러분의 거래를 분석할 때 하는 작업입니다. 여기서 제가 거치는 과정 대부분은 여러분이 에스크로에 올라온 거래나 오퍼를 낸 거래를 제가 볼 때 분석하는 방식을 날것 그대로 보여주는 예시입니다. 어쨌든 제가 찾은 가장 큰 사실은 다가구 비교 사례가 거의 없다는 것입니다. 그래서 과다 지불하고 있지 않다는 안심이 잘 안 되는 게 매우 답답합니다.
그럼 간단한 계산으로 그랜트 카돈이 이 건물에 대략 얼마를 내고 있는지, 그리고 현실적으로 얼마를 내야 하는지 살펴보겠습니다. 가격 정보가 여기 나와 있지 않으니, 가장 쉬운 방법은 평균 임대료를 쓰는 것입니다. 평균 임대료는 1,860달러입니다. 제 바람은 이것이 가중평균이라는 것입니다. 지금 그 과정을 전부 따라가며 확인할 가치는 없습니다. 현실적으로는 전체 렌트 롤을 스프레드시트에 넣어야 정확히 계산할 수 있지만, 그들이 제대로 했기를 바라며 넘어가겠습니다. 물론 나중에 반드시 검증해야 합니다. 평균 임대료는 1,860달러이고 세대 수는 531세대입니다. 참고로 거래를 분석하는 가장 쉬운 방법은 복잡하고 화려한 계산기를 쓰는 게 아니라, 무엇을 하고 있는지 정확히 알고 처음부터 직접 계산할 수 있는 능력을 갖추는 것입니다. 이것도 제 부동산 투자 강의에서 가르치는 내용입니다. 저는 여러분에게 그 지식을 드립니다. 어쨌든 평균 임대료 1,860달러에 531세대입니다.
좋습니다. 이제 목표는 아주 단순합니다. 이 두 숫자를 곱해서 월 단위 수치를 구하고, 이를 연간 수치로 바꾸겠습니다. 세대 수 곱하기 평균 임대료, 자 이렇게요. 이제 이것을 연간 수치로 만들면 본격적으로 계산을 할 수 있습니다.
보통은 여기서 우리가 매입하려는 시장의 총임대료배수(GRM)나 캡레이트를 사용해서 이 지역의 적정 가격을 가늠합니다. 이를 하는 유일한 방법은 다가구 비교 사례인데, 룹넷에는 어떤 거래가 얼마에 팔렸는지 보여주지 않기 때문에 대개 비공개로 진행됩니다. 그래서 이런 거래가 나왔을 때 분석해야 하는 겁니다. 보통은 지역 중개인과 얘기해서 "여기서 총임대료배수는 이 정도고, 캡레이트는 이 정도다"라는 정보를 얻어야 합니다.
제가 추측해 보자면, 저는 캘리포니아와 플로리다 시세를 알고 있으니까, 그랜트는 플로리다와 텍사스 시세에 최대한 가깝게 사려고 하겠지만, 이번에는 조금 더 많이 내야 할 가능성이 큽니다. 그리고 "여기는 더 고급 지역이고, 더 고급스러운 건물이다"라고 정당화하겠죠. 그 말이 맞을 수도 있지만, 그건 인구가 감소하지 않는다는 전제가 있어야 합니다. 그건 우려되는 부분이고, 공실률 요인도 있습니다. 어쨌든 그랜트가 이 거래에 총임대료의 13배를 지불할 의향이 있다고 가정해 보겠습니다. 그건 높을 수도 있습니다. 정말로는 12배 정도에 더 가까울 수도 있어요. 계산은 이렇게 간단합니다. 그가 지불할 가격을 구하려면 총임대료에 연간 총임대료를 곱하면 됩니다. 그래서 이걸 총임대료배수라고 부르는 겁니다. 총임대료배수 13배로 지불한다는 건 그랜트가 이 거래에 1억 5,400만 달러를 낼 의향이 있다는 뜻입니다. 만약 캘리포니아 시세인 총임대료 18배로 산다면 이 거래에 2억 1,300만 달러를 내게 됩니다. 그 가격에는 절대 손대지 않을 것 같아요. 그러니 다시 13배로 돌아가 보죠. 현실적으로 좋은 거래는, 참고로 정말 좋은 수치라면 보통 범죄나 문제가 함께 따라오긴 하지만 항상 그런 건 아닙니다. 총임대료 9배나 10배 정도라면 약 1억 1,800만 달러가 될 텐데, 그러면 정말 좋겠죠. 그 가격대에 그가 있을 것 같지는 않습니다. 하지만 캡레이트로 이걸 한번 검증해 보겠습니다.
캡레이트는 이렇게 계산합니다. 먼저 순영업이익(NOI)을 구해야 합니다. 순영업이익을 구하려면 연간 총임대료를 가져와야 하는데, 이는 평균 1,860달러에 531세대를 곱해서 얻은 월 총임대료 약 100만 달러에서 나온 것입니다. 그다음 연간 총임대료, 여기 약 1,200만 달러에 비용률을 곱합니다. 저는 보통 비용률 35%로 계산합니다. 제 추측으로는 그랜트의 비용률은 35%이거나 40%일 것 같은데, 그에게도 비용이 들어가 있으니까요. 어쨌든 35%로 해보겠습니다. 그러면 연간 순영업이익은 770만 달러가 됩니다.
이제 캡레이트를 사용해 보죠. 이것은 총임대료배수 기준의 가격이고, 이것은 캡레이트 기준의 가격입니다. 이를 퍼센트로 표현하고, 그가 6% 캡레이트를 얻으려고 한다고 가정해 보겠습니다. 가능한지 볼까요. 방법은 순영업이익을 원하는 캡레이트로 나누면 가격이 나옵니다. 1억 2,800만 달러입니다. 오, 그러니까 총임대료 13배로 사면 과다 지불이 됩니다. 이 거래에서 6% 캡레이트를 얻으려면 대략 10, 10.5, 11배, 즉 총임대료의 11배쯤 되는 가격에 사야 합니다. 잘 모르겠네요. 현실적으로 이런 물건들은 아마 총임대료 13배 정도에 팔릴 것 같으니, 그가 캡레이트 5%까지 내려갈 의향이 있다고 해봅시다. 만약 캡레이트 5%까지 감수할 의향이 있다면, 그는 거래를 정말 쥐어짜고 있다는 신호입니다. 1억 5,400만 달러입니다. 왜냐하면 거의 같은 숫자가 나오니까요. 캡레이트 5.5%일 때는 어떻게 되는지 볼까요. 1억 4,000만 달러입니다. 좋아요, 이건 이해가 갑니다. 특히 그가 5~6% 사이의 수익률을 목표로 하고 있다면 말이죠. 그가 이 거래에 대략 1억 4,000만 달러 정도를 낼 수도 있다고 봅니다.
이 밖에 제가 할 수 있는 또 한 가지는 세대당 단가로 나누어 보는 것입니다. 531세대로 나누면 그가 세대당 약 26만 3,000달러를 내고 있다는 뜻입니다. 우리가 가진 유일한 비교 사례는 약 40분 거리에 있는 이 물건입니다. 이 물건은 가격을 조금 낮췄다고 가정하면 세대당 약 23만 달러에 팔렸을 가능성이 높고, 거리도 40분이니 맞아떨어질 수 있습니다. 제 추측으로는 그랜트가 이 거래에서 세대당 25만 달러 정도에 사려고 할 것 같습니다. 이 가격을 25만 달러로 낮추려면, 그는 약 5.8% 캡레이트 또는 총임대료 11.3배 정도에 사야 합니다. 그 가격에 살 수 있다면 전체적으로 나쁘지 않은 거래입니다.
자, 이제 그랜트 카돈과 그가 물건을 찾는 능력에 영향을 주고 있는 한파, 그리고 지금 그가 왜 말 그대로 얼어붙고 있는지 보셨고, 그의 거래 중 하나를 분석하는 것도 보셨습니다. 그리고 여러분께 드리고 싶은 도전 과제가 있습니다. 그랜트 카돈이 이 거래를 얼마에 사고 있는지 아신다면 아래 댓글로 알려주세요. 그래야 그가 실제로 얼마에 사는지와 이 숫자들이 어떻게 보이는지 비교해 볼 수 있습니다. 저는 그냥 제 의견을 말씀드리는 것이고, 완전히 틀릴 수도 있습니다. 하지만 제 추측으로는 그가 1억 3,000만 달러, 아니 1억 2,500만 달러에서 1억 3,000만 달러 아래로 산다면 좋은 거래를 하고 있는 겁니다. 1억 2,500만~1억 3,000만 달러, 그 정도면 꽤 괜찮죠? 그 범위보다 낮으면 정말 놀라운 거래이고, 그는 그걸 하루 종일이라도 사야 합니다. 하지만 이건 고급 시장이기 때문에, 그가 이런 거래에 과다 지불할 의향이 있을 가능성도 있다고 봅니다. 이 거래에 1억 4,500만 달러를 넘게 낼 수도 있어요. 잘 모르겠습니다. 그가 에스크로에 얼마로 들어가 있는지 정말 알려드리고 싶은데 알 수가 없네요. 정말 알고 싶습니다. 제 생각이 그의 생각과 얼마나 가까운지 보고 싶어요. 하지만 결론은 이겁니다. 그랜트가 1억 3,000만 달러 아래로 샀다면 좋은 신호입니다. 그는 훌륭한 거래를 하고 있는 겁니다. 1억 4,500만 달러를 넘게 냈다면, 조금 그렇습니다. 날씨가 춥더라도 나가서 다른 것을 찾아봐야 할 것 같아요. 시청해 주셔서 감사하고, 다음에 또 뵙겠습니다.
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