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2금융권에서 몇 군데 회사들은 어려워질 수도 있겠다 일단 제가 봤을 때는 지금 급매가 나온 단지들은 적정 레벨에 들어왔습니다. 자 2023년에는 부자가 되는 기회는 좀 어디에 있다고 보세요. 해마다 돈이 몰리는 곳들 있잖아요. 뭐 작년 하반기에는 뭐 메타버스 nft 좀 핫했었고 그 전에 뭐 주식시장 전체적으로 어땠었고 부동산이한테 할 때도 있고 유튜버가 굉장히 뜨거울 때도 있고 그때 저도 시작했고 저는 올해 말 내년 초로 가면서부터 채권 인기가 뜨겁지 않겠는가 킹 달러를 만든 건 결국 연준의 금리 인상이었고 또 재정 긴축이었던 거라고 볼 수 있는데 언제는 조금 금리 인상의 속도도 둔화되고 또 금리의 정점 가능성들이 부각될 때는 채권시장에서 먼저 반응하지 않냐 그래서 채권금리가 먼저 떨어지기 시작할 수 있으니까 채권 금리가 떨어지기 시작할 때는 오래 발행된 4%나 5%짜리 채권이 내년에는 만약에 동일한 주체가 3%짜리 접근한다면 지금 발행한 3 4% 이상 4~5% 되는 채권들의 인기가 굉장히 올라가지 않겠습니까 앞으로 발행될 채권의 금리가 좀 더 낮아질 거라고 생각되면 작년에 발행된 2022년에 발행된 고급유채권에 대한게 올라가거든요.
그러면 미리 사야죠. 그래서 또 뭐 만약 틀리더라도 금리가 올라가서 5% 찍고 그럼 내려왔다 하더라도 그렇다 하더라도 우리에게 지금 4% 5% 이자는 매년 나오니까 충분히 버틸 수 있는 그런 가능성이 있지 않나요. 생각됩니다. 따라서 지금은 국채 국채 회사채 기업은 이런 것도 좋지만 저는 국채가 가장 투자를 좋다 그래서 내년에 돈에 어떤지도 돈을 버는 보물지도에 첫 번째 아마 힌트는 북채가 아니겠나 생각합니다. 첫 번째 디스크 두 번째 힌트는 그게 되고 나면 이제 금융장세가 또 오겠죠. 즉 주식 시장에서 금리의 하락이 가져오게 되는 어떤 금리 인하의 수혜주 또는 금융장소에 수혜주들은 일반적으로 이제 살아남은 부채반응 기업들이라고 제가 그런 기업들이 좋아지잖아요.
그러니까 몇 번 했는데 살아날 때 그 턴어라운드 기업들을 잘 봐야 되는 거죠. 그래서 지금 가장 어려운 업종이 어디냐 이렇게 생각해보면 금융건설 특히 금융도 제2금융권과 건설업종 뭐 이런 쪽일 텐데 그쪽에서 정부가 금리를 인하여 주면서 숨통을 터 줄 때 숨통을 터져도 못 살아나는 경우가 있거든요. 그건 어쩔 수 없는데 근데 망한다면 굉장한 회복에 생기잖아요. 그런 것들은 좀 기대해 볼 수 있겠죠. 연준의 금리 인상이 이제 좀 둔화됐을 때 말씀해 주셨잖아요. 근데 한국은행도 어쨌든 기준금리 인상은 아직 좀 한 번 더 할 수 있잖아요.
내년에 또 할 수도 있고 요거 좀 어떻게 보세요. 전 모레 한 번 더 하지 않겠나 한 번도 할 것이다 0.25 보고 있고요 물론 뭐 뜰 수도 있는데 저는 뭐 한국은행 입장에서는 좀 가슴을 쓸어내리고 있지 않겠는가 미국이 계속 공격적인 금리 인상을 하는 그런 신호가 나왔으면 우리도 0.5 빅스텝 안 할 수 없었을 텐데 근데 지금 뭐 레고랜드 사태부터 그래서 뭐 생명보험사에 그 외화채권에 대해서 콜옵션에서 포기한 거 이런 것부터 시작해서 근육 시장이 지금 되게 힘들고 크레딧 스프레드가 굉장히 벌어지는 않습니까 정부가 발행한 채권이랑 회사채 사이에 격차가 되게 커지는 이런 상황에서 한국은행이 금리를 인상한다라는 건 이건 굉장히 큰 부담이거든요.
그러니 미연준 눈치를 보면서 살살 인상할 수밖에 없는데 다행히 인풋의 기대가 좀 완화되고 환율도 급등하다가 지금 극락세로 돌아섰으니까 금리 천천히 인상해도 괜찮아 그런 상황에 대해서 저는 일단 월 연말 금리 인상하고 내년 상반기는 좀 눈치보는 동결 가능성이 있지 않냐 그렇게 봅니다. 그래서 한국 국채도 참 좋은 투자 대상이다 이렇게 보는 거죠. 그러면 한국은행도 좀 그런 부담을 덜었다면 어쨌든 한국은행에 금리 인상은 주식보다 부전화 시장에 훨씬 영향이 크잖아요. 또한 영향을 미친다고 보시고 이제 약간 부동산도 한숨을 살짝 돌린다고 볼 수도 있을까요.
어떻게 근데 그게 이제 통화 정책에 부동산이 한 6개월에서 1년 후행에서 얼마에 낙찰되냐 하면 12억에 낙찰 됐거든요. 그러니까 감정평가액은 뭐 물론 엄마의 상승했겠지만 그렇다 하더라도 낙찰가율 기준으로 해서 단기간 1년 만에 40% 떨어진 건 기록일 것 같거든요이 정도로 시장이 패닉이 나오면 과연 경매 시장에서 이제 굉장히 떨어진 낙찰가가 나오면 그 급매로 파시는 분들도 낙찰가의 물론 비용이 있으니까 그렇지만 낙찰가를 생각하며 팔지 않을 수 없잖아요. 그런 점들이 내년 상반기까지는 좀 이연돼서 특히 지금 연체라든가 가계부채 문제들이 터져 나오셔야 하기 때문에 거기서 경매에 넘어가는 물건들이 지금 계속 나올테니까 경매에 풀리는 물건도 많아지니까 요게내는 상반기까지는 상당히 시장을 누를 가능성은 있다고 봅니다.
그럼 이제 집값 하락이 언제까지 좀 이어질까요. 여쭤보려고 하는데 어떤 전문가가 이런 얘기 하더라도 집값 하락이 단기간이 좀 크기도 했고 금리 인상을 하면서 또 지금 레고랜드들 이런 데는 이제 여러가지 사건이 터지면서 공급에 대해서 이제 이런 것들이 부담을 느 공급이 더 안 하게 되고 그러면 이제 결국에 수요 공급이 어긋나면서 집값 하락이 원래는 굉장히 좀 길 수 있는데 이번 하락은 생각보다 그렇게 길진 않을 수 있다 이렇게 얘기하는 박사님이 어떻게 봅니다. 하락이 이렇게 격하면 조정이 지루하게 떨어지는 시기와 급하게 떨어진 시기에 회복근은 당연히 다르죠.
주식도 그렇잖아요. 폭락한 다음에 폭등이 있는 거고 지난 주말에 폭등 받잖아요. 나스닥 7%도 맞잖아요네 그런 것처럼 급하게 떨어지면 급하게 반등합니다. 이제 그게 상승 추세 복귀냐 이거는 모르겠지만 반등은 나올 수 있죠. 내년 하반기에 그렇게 빨리요 집값이 아 일단 한번 그냥 편하게 우리가 계산 한번 해보죠. 자 그래서 지금 그 역사적으로 역사적으로 서울을 한번 평가해 보죠. 서울이 이제 그 주택 구입 부담 지수가 한 200 포인트 정도고요 역사적인 주택구입 부담지수가 120 정도 나옵니다. 그러니까 지금이 한 60% 고평가 됐죠.
그죠. 역사적 평균보다 근데 이제이지 자체가 120이 적정인데 200이에요. 지금 그 6월 자 근데 이제 상당수 지역에서 30% 조정에 나타났잖아요. 뭐 서울에 송파라고 꼭 지적 안 해도 아시겠죠. 그죠. 그리고 뭐 주변 제가 맨날 걱정하던 이귀신도시 투자는 정말 조심하라고 제가 여러 번 이야기했는데 제가 얼마 전에 이제 뭐 남양주에 있는 뭐 이기신도시를 갔는데 3억 정도 분양됐다가 10억 갖다가 지금 6억 후반 7억 정도의 30% 조정이 적어도 거래가 잘 되는 대단지와 갭투자가 많았던 지역들은 이미 나왔어요. 그게 이제 잘못하면 더 빠질 수도 있는 거죠.
왜 아니 그때가 우리나라 13% 정도 빠졌던 걸 생각하면 이번 하락이 얼마나 격렬하게 그러니까 지금 우리 단지를 안 빠졌는데라고 생각하시는 분이 계시겠지만 그거는 급매로 내놓으신 분이 없어서 그런 거예요. 급매가 수천 세대면 한 세대가 나와도 가격이 바로 떨어지는 걸로 나오는 거죠. 그런 단지들을 지표로 봐야지 1년에 거래 몇 건 안 되는 단지들은 안 빠졌다 그렇게 이야기할 순 없는 거래가 안 의미 없는 가격이라고 볼 수 있죠. 그래서 서울이 그냥 계산하기 쉽게 30% 빠졌다라고 가정을 해보죠. 그럴 수 있잖아요. 제가 뭐 틀린 거 아니죠.
30% 빠지면 제가 200포인트에서 30% 빠지면 얼마입니까 30%니까 200에서 60포인트 빠지는 거죠. 그럼 140이 되죠. 140 됐고요 그다음 아까 역사적 평균이 125 정도라고 했으니까 이제 15바퀴짜이 안 나는데 1년에 우리나라 지금 올해 올해 찍히는 기업 그의 임금이 어떻게 될 거예요. 올해 임금 상승률이 되게 높은 거 아시죠. 한 10% 지금 나오고 있습니다. 이거 다 주택금융공사 홈페이지 가면 데이터 나오니까 저한테 묻지 마시고요 10% 정도 아무튼 올해 오르고 있습니다. 지금 이대로 가면 1년 동안 10% 간다 고용계약은 한 1년 가니까 그렇죠.
자 그러면 임금이 오르죠. 그러면 124에서 임금만큼 빠져야 되니까 주택 구입 부담이니까 그러면 지금 아까 왜 140에서 14가 또 빠지는 거잖아요. 10%가 빠져야 돼요 예 만나게 되는 시기가 대충이 가격들이 시장에 다 반영되는게 내면 상반기라면 내년은 중립인 거죠. 그리고 내년 하반기까지 아까 이야기한 것처럼 더 빠진다면 급매에 대해서 정부가 여러가지 세제 혜택들 그러니까 지금은 중괄을 하지만 예전에 추울 수도 있는 거죠. 그러면 많이 빠졌던 단지들 중심으로 해서는 저가 매수가 나올 수 있는 타이밍 아닌가 현재 지금이 분석은 한국은행의 정책금리가 계속 높아지고 있는 시점에서 분석한 건데 금리가 예를 들어서 몇 년 이맘때 지금보다 금리가 시장 금리가 한 1% 빠진다면 주택구입 부담 지수는 훨씬 더 낮아지겠죠.
이해되시죠. 간단합니다. 이렇게 어떤 단지든 세대든 투자를 하실 때 요런 것들을 우리 단지가 지금 서울 시내에서 평균적인 단지다라고 우리가 가정하고 있는데 평균적이지 않고 평균보다 좀 비싼 단지라면 계산이 다르게 나오겠지만 요런 식으로 계산을 해보시면 얼마든지 거의 대부분의 단지들은 어느 정도 레벨이면 적정이다 그래서 일단 제가 봤을 때는 지금 급매가 나온 단지들은 적정 레벨 들어왔습니다. 적정 레벨인데 여기서도 빠지면 내년에는 제가 경매 때문에 상반기까지는 안 좋게 봤잖아요. 굉장히 매력적인 레벨로 2015 16년 레벨로 가는 거잖아요.
그거는 뭐 해볼만하죠. 그러면지가 폭락이 이제 하락 얘기하시는 분 중에서도 좀 길게 한 앞으로 5년 뭐 이렇게 이어진다고 얘기하시는 분도 있잖아요. 만약에 그렇게 간다면 뭐 때문에 그렇게 길게 갈까요. 박사님 두 가지 문제죠. 뭐 첫 번째는 인플레가 안 꺾이는 거 인플레이션이 안 꺾이면 뭐 답이 없는 거죠. 적어도 금리를 계속 내년까지도 인상하거나 높게 가져간다는 1992 93년에 주택 금융 전업이라는 주전이라고 부르는 주택금융회원을 해주는 우리나라의 저축은행 리스사에 해당되는 그런 회사들이 다 파산을 하면서 문 닫았거든요. 그런 정도의 군용의 길을 겪고 또 98년에 야마이치 증권을 비롯한 또 여러가지 국가에도 척시 은행 같은 다양한 종류의 은행들까지 파산했어요.
이런 연쇄적인 금융위기 속에서 일본 부동산 시장이 완전히 많이 있거든요. 우리도 만에 하나 정말 그런 일은 없다고 보지만 시스템적으로 중요한 금융기관들 뭐 굳이 이야기하자면 5 대금융지주의 세계의 지방은행 여기에다가 3개의 인터넷 은행들 중에 만회 하나하나라도 문제가 되는 경우는 이건 심각한 신용경색으로 이어지면서 능력이 되는 차주에게도 돈을 서로 안 빌려주려고 하면 저가 매수 자체가 실종되거든요. 그러면 높아질 수 있죠. 장기화될 수 있습니다. 유주제자 무주택자 분들이 다 반대쪽에서 다 안 좋은 댓글도 많이 달고 하시잖아요. 사실 이게 다 얽혀 있으니까 저는 다 공감이 된 부분이 있는데 그럼 직감은 어떻게 좀 가는게 좀 그래야 그나마 다수에게 회피한 거예요.
아주 그냥 조금씩 상승한 건가요 미리 땡겨서 오른 거죠. 아까 제가 말씀드린 올해 우리 임금 근로자들의 소득이 어떻게 10% 오르냐라고 질문하신 분이 계시겠지만 공무원분들은 올해 임금 상승률 되게 낮잖아요. 제가 1.8인가로 알고 있는데 그런 분들 입장에선 제 말이 이해가 안 되겠죠. 그런데 어떡하겠어요. 통계청에서 조사한 가게 동향조사를 보면 각 지역별 임금이 나오는 일단 서울 기준으로 해서 보니까 10.4 정도 나오는데 2분기에 10.4% 증가되게 뭐 하반기 급격히 감소하진 않을 거 아니에요. 이런 식으로 소득의 증가 혹은 인플레이션의 증가 속도만큼은 집값은 오르는게 당연하다고 봅니다.
지금 한국 경제 동맥경화에 좀 많이 들리는데요. 현상이 지금 현재 어느 정도 좀 심한 편인 거죠. 담보 있으면 그래도 빌링어는 주는 정도인데 담보도 이제 안쳐 이런 식이도 오면 큰일 나는 거죠. 담보 있으면 빌려주는 정도인데 이제 그 담보를 엄격하게 좀 심사하는 정도라고 보시면 되겠고요 틀렸으면 좋겠습니다만 2금융권에서 몇 군데 회사들은 어려워질 수도 있겠다 지금 그 정도로 보이는 좀 자금 흐름들이 내년 한 3월 정도까지는 되게 만기인 돌아오는게 되게 많아요. 그러니까 3월에서 6월 4일 정도까지 2분기라고 봐야 되겠죠. 1분기 말에서 이제는 2분기 말 사이가 되게 만기가 많아요.
아까 이야기했던 여러가지 그런 만기를 잘 이겨낼 수 있는 근육이관들도 있을 거고 좀 이겨내지 못하거나 또는 콜 옵션 행사를 못해서 이제 만기 조기 상환을 못하는 회사들은 더 높은 금리를 부담하면서 또 금융시장에서 면도 깎이는 거잖아요. 그럴 가능성도 없지 않아요. 그러면 사실 신용경색이 천천히 풀리죠. 그러면 부동산 시장에 조정이 더 장기화될 수 있습니다. 또 있다는 금리 인상이 사실 가계부채 부담을 줄 수 있잖아요. 현재 한국의 가계부채는 어느 정도 앞으로 더 어떻게 될까요. g 100% 가까이 되니까 뭐 거의 2000주 가까이 된다고 보시면 되고요 굉장히 큰 돈입니다.
근데 이제 제가 이제이 가계부채 이야기를 할 때마다 항상 제가 여러분들한테 이야기를 하게 되는 비율이 하나 있는데요. 가게 금융자산 대비 부채비율이 얼마일까요. 그러니까 이게 GDP 대비 가계부채를 측정을 하는 이유가 gdp가 아주 그냥 누구나 잘 아는 통계라 이걸 쓰는 거죠. 근데 부채는 잔고잖아요. 그죠. 그런데 gdp는 한 해 동안 번 돈이잖아요. 그러니까 이게 비교를 이렇게 하면 안 되거든요. 그렇죠. 그래서 기업들에게 많이 쓰는 건전상의 비율이 부채비율 들어보셨나요. 자산대비 부채비율이죠. 그죠. 근데 우리나라 외환위기 때 400%였다가 망한 거잖아요.
자산이 100인데 부채가 400이니까 망하지 자 그러면 우리나라 지금 어디로 가요 가게는 자산이 100이라면 부채는 17 18 정도 별로 안 되는 거 아닌가요 예 그래서 지금의 금리 인상으로 가계부채 문제를 느끼는 분들도 분명히 있습니다. 그거는 있었고요 근데 대부분의 가게는 소득이 엄청 증가하고 있습니다. 왜이자 소득이 왜냐면 우리나라 가게 금융자산에 상당수가 예금보험이거든요. 물론 안 좋은 보험 가입하셨으면 어쩔 수 없지만 제대로 가입을 하셨다면 올해이자 수익이 엄청나게 늘겠죠. 그러니까 이것만을 이야기하면 안 되는 거죠. 우리나라 가계부채는 크다 근데 우리나라의 가계 금융자산 가계의 웰스가 되게 커져서 생긴 문제일 수도 있거든요.
그래서 문제가 없다 이건 아니고요 제가 누차 경작가 TV 나와서 이기신도시의 갭투자 정말 조심해야 된다라고 이야기한게 1년 된 거 같아요. 제가 그때 실질적인 레버리지가 100% 넘는다고 실질적인 부채비율이 100% 넘는다고 제가 심신 당부하면서 좀 조심해야 된다 금리 조그만 올라도 큰일 난다고 제가 그러고 다녔잖아요. 그런 분들은 문제가 돼요 어쩔 수 없어요. 근데 그분들이 어디서 대출을 받아서 그 돈을 투자했냐면 대부분이 전세자금대출과 실용 대출이에요. 그래서 시중은행들은 60% 이하 대출만 했잖아요. 근데 우리나라도 그렇고 딴데도 그렇고 ltv 60% 이하제 대출과 이상 대출에 연체율이 하늘과 땅 차이가나요.
그러니까 ltv 70% 이상이라는 건 말고 다른 대출이 있는 거잖아요. 그런 쪽 분들은 분명히 문제가 된다 근데 우리나라의 은행들의 가지고 있는 평균적인 ltv가 지난 6월 기준을 한 50%가 안 됐던 40% 초반으로 기억합니다. 10억짜리 집을 가지고 있으면 4억 대출을 가지고 샀거든요. 그런 점들을 우리가 해보면 가게 대출의 문제들은 있다 근데 그게 안타깝지만 레버리지가 컸던 분들의 문제이고 그분들도 또 부동산담보대출로 산게 아니라 전세자금대출과 신용대출로 샀기 때문에 전세자금대출이나 신용대출의 보증을 안 하고 해준 또는 그런 쪽이 어려웠던 금융기관들은 여기서 연쇄적인 문제가 생길 수 있고 거기서 경매로 넘기고 뭐 그러면서 연쇄적인 파동이 나올 수 있는데 이게 전체 가구의 일이냐라고 물으면 그렇지 않은 거죠.
금융자산과 금융자산 대비 너무 무지의 비율이 17 18% 밖에 안 되니까 방에 부채 문제가 있는 분들이 있긴 하지만 이게 뭐 다수의 문제는 아닐 수 있다는게 금리가 끝없이 올라가면 문제가 되는 각오가 계속 늘어나게 뭐였냐면 금융기관들이 아예 그냥 망하거나 파산하거나 합병되거나 하는 일들이 벌어지면 그 금융기관에 계시던 분들이 문제 되겠죠. 그죠. 그런 리스크는 있죠.
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