저자: 홍춘욱 · 한국인
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집값 하락은 2023년 상반기까지 이어질 수 있으나 급락 후 반등 가능성도 있다. 금리 측면에서는 연준 인상 속도 둔화와 정점 기대로 채권시장이 먼저 반응할 수 있어 국채가 유망하며, 금리 인하기에는 금융·건설 등 턴어라운드 기업이 수혜를 받을 수 있다고 봄. 한국은행은 2022년 11월 기준 0.25%p 추가 인상 후 2023년 상반기 동결 가능성을 제시. 서울 주택구입부담지수는 역사적 평균 대비 고평가(약 200 vs 120대)로, 약 30% 조정 시 적정 레벨 진입 가능. 임금 상승(약 10%)을 감안하면 일부 급매 단지는 적정 레벨에 들어왔다고 판단. 경매 물건 증가와 2금융권 만기 집중(2023년 1~2분기)으로 상반기 시장 압박 가능성, 신용경색이 길어지면 하락 장기화 가능. 가계부채는 GDP 대비 높으나 가계 금융자산 대비 부채비율은 낮아 전체 문제는 아니며, 갭투자·신용대출 등 고레버리지 차주가 주요 리스크라고 봄. 일본식 금융위기 가능성은 낮다고 보나 시스템 리스크 발생 시 장기화 가능성 언급.
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2금융권 일부 회사는 어려워질 수 있다고 봅니다. 제가 보기에 지금 급매로 나온 단지들은 이미 적정 수준에 들어왔습니다.
2023년 부자가 될 기회는 어디에 있느냐고 생각해 보면, 해마다 돈이 몰리는 곳이 있습니다. 작년 하반기에는 메타버스와 NFT가 뜨거웠고, 그 전에는 주식시장 전체가, 어떤 때는 부동산이, 또 어떤 때는 유튜버 시장이 뜨거웠습니다. 저도 그때 시작했고요. 저는 올해 말에서 내년 초로 가면서 채권 인기가 뜨거워질 것이라고 봅니다.
킹달러를 만든 것은 결국 연준의 금리 인상과 재정 긴축이었습니다. 금리 인상 속도가 둔화되고 금리 정점 가능성이 부각되면 채권시장이 먼저 반응합니다. 그래서 채권금리가 먼저 떨어지기 시작할 수 있습니다. 채권금리가 떨어지면 지금 발행된 4~5%짜리 채권의 인기가 올라갑니다. 앞으로 발행될 채권의 금리가 낮아질 것으로 보이면, 작년에 발행된 고금리 채권의 가격이 오르거든요. 그러니 미리 사야 합니다.
만약 틀려서 금리가 5%까지 올랐다가 내려오더라도, 우리는 매년 4~5%의 이자를 받을 수 있으니 충분히 버틸 수 있습니다. 그래서 지금은 회사채나 기업 채권도 좋지만, 저는 국채가 가장 좋은 투자 대상이라고 봅니다. 내년에 돈을 버는 보물지도의 첫 번째 힌트는 국채일 것입니다.
국채 다음에는 금융장세가 옵니다. 금리 하락의 수혜를 받는 주식은 일반적으로 살아남은 한계기업, 즉 턴어라운드 기업입니다. 그래서 회복할 때 그런 기업들을 잘 봐야 합니다. 지금 가장 어려운 업종은 금융과 건설, 특히 제2금융권과 건설업종일 텐데, 정부가 금리를 내려 숨통을 틔워줘도 살아나지 못하는 경우가 있습니다. 그건 어쩔 수 없지만, 살아나는 기업은 큰 회복 탄력을 받을 수 있으니 기대해 볼 만합니다.
연준의 금리 인상이 둔화됐어도 한국은행은 기준금리를 한 번 더 올릴 수 있습니다. 저는 모레 0.25%p 인상을 한 번 더 할 것으로 봅니다. 한국은행 입장에서는 미국이 공격적으로 금리를 올리는 신호가 나왔다면 0.5%p 빅스텝도 피할 수 없었을 텐데, 레고랜드 사태 이후 채권시장이 많이 얼어붙었고 크레딧 스프레드(국채와 회사채 금리 차이)가 크게 벌어졌습니다. 이런 상황에서 금리를 올리는 것은 큰 부담입니다. 그래서 미국 눈치를 보며 천천히 올릴 수밖에 없습니다. 다행히 인플레이션 기대가 완화되고 환율도 급등하다가 안정세로 돌아섰으니, 금리를 천천히 올려도 괜찮은 상황입니다. 제 판단으로는 올해 연말 한 번 올리고, 내년 상반기에는 눈치를 보며 동결할 가능성이 있습니다. 그래서 한국 국채도 좋은 투자 대상이라고 보는 것입니다.
한국은행 금리 인상 부담이 줄면 주식보다 부동산 시장에 영향이 훨씬 큽니다. 부동산도 한숨을 돌릴 수 있을까요? 통화정책이 부동산에 반영되는 데는 6개월에서 1년 정도 걸립니다. 최근 경매 사례를 보면, 한 물건이 12억 원에 낙찰됐습니다. 감정평가액은 물론 올랐겠지만, 낙찰가율 기준으로 1년 만에 40% 떨어진 것은 기록적일 것입니다. 시장이 이 정도로 패닉에 빠지면, 경매에서 낙찰가가 크게 떨어진 물건이 나오고, 급매로 파는 사람들도 낙찰가를 기준으로 가격을 정할 수밖에 없습니다. 이런 영향은 내년 상반기까지 이어질 것입니다. 특히 연체와 가계부채 문제가 터져 나오면서 경매로 넘어가는 물건이 계속 나올 테니, 상반기까지는 시장을 상당히 누를 가능성이 있다고 봅니다.
일부 전문가는 이번 하락이 생각보다 길지 않을 수 있다고 말합니다. 단기간에 하락 폭이 컸고, 금리 인상과 레고랜드 사태 등으로 공급 부담이 커지면서 공급이 줄어들 가능성이 있기 때문입니다. 하락이 격하면 회복 속도도 달라집니다. 천천히 떨어진 시기와 급하게 떨어진 시기의 회복은 다릅니다. 주식도 폭락 뒤에 폭등이 오고, 나스닥이 7% 급등한 것처럼 급하게 떨어지면 급하게 반등합니다. 그것이 상승 추세로 복귀하는지는 모르지만, 반등은 나올 수 있습니다.
간단히 계산해 보겠습니다. 서울의 주택구입부담지수는 약 200포인트입니다. 역사적 평균은 120 정도이니, 지금은 평균보다 약 60% 고평가된 상태입니다. 이미 상당수 지역에서 30% 정도 조정이 나타났습니다. 송파를 굳이 말하지 않아도 아실 겁니다. 제가 여러 번 조심하라고 한 이천·남양주 신도시는 분양가 3억 원대였던 아파트가 한때 10억 원까지 올랐다가 지금은 6억 후반에서 7억 정도로 떨어졌습니다. 거래가 활발한 대단지와 갭투자가 많았던 지역은 이미 30% 가까이 조정을 받았고, 잘못하면 더 빠질 수도 있습니다.
2013년 무렵 우리나라 집값이 13% 정도 빠졌던 것을 생각하면 이번 하락이 얼마나 격렬한지 알 수 있습니다. 어떤 단지가 안 빠졌다고 생각하는 분도 있겠지만, 그것은 급매로 내놓은 사람이 없어서일 가능성이 큽니다. 급매가 수천 세대 단지라면 한 세대만 나와도 가격이 바로 떨어진 것으로 나옵니다. 그런 단지를 지표로 봐야지, 1년에 거래가 몇 건 없는 단지가 안 빠졌다고 말하는 것은 의미가 없습니다.
서울이 30% 빠졌다고 가정해 보겠습니다. 200포인트에서 30%를 빼면 60포인트가 빠지니 140이 됩니다. 역사적 평균은 125 정도이니 아직 15포인트가 남았습니다. 올해 임금 상승률은 10% 정도로 높습니다. 주택금융공사 홈페이지에서 데이터를 확인할 수 있습니다. 이 속도가 1년간 이어진다고 보면, 140에서 임금 상승분인 14포인트 정도가 더 빠져야 평균에 맞춰집니다. 대략 올해 상반기에는 가격이 시장에 충분히 반영되고, 내년은 중립 수준이 될 것입니다. 그리고 내년 하반기까지 더 빠진다면 정부가 급매에 세제 혜택을 줄 수도 있습니다. 많이 빠진 단지 중심으로는 저가 매수가 나올 수 있는 타이밍일 수 있습니다.
이 분석은 한국은행 정책금리가 계속 높아지는 시점을 기준으로 한 것입니다. 시장금리가 1%p 떨어지면 주택구입부담지수는 훨씬 낮아집니다. 어떤 단지에 투자하든 이런 방식으로 계산해 보시면 됩니다. 여기서는 서울 평균 단지를 가정했지만, 평균보다 비싼 단지라면 결과가 다르게 나올 것입니다. 이 방식으로 계산해 보면 거의 대부분의 단지는 어느 정도 가격대에서 적정 수준에 가깝습니다. 지금 급매가 나온 단지들은 적정 수준에 들어왔다고 봅니다. 여기서 더 빠진다면 2015~2016년 수준으로 가는 것인데, 그 정도면 매력적인 가격이니 충분히 검토해 볼 만합니다.
5년 정도 하락이 이어질 것이라고 보는 전문가도 있습니다. 만약 그렇게 길게 간다면 이유는 두 가지입니다. 첫째는 인플레이션이 꺾이지 않는 것입니다. 인플레이션이 꺾이지 않으면 금리를 내년까지도 높게 유지하거나 더 올려야 하니 답이 없습니다. 둘째는 금융 위기입니다. 1992~1993년에 주택금융 전업으로 주택 관련 대출을 하던 저축은행과 리스사 같은 회사들이 파산하고 문을 닫았습니다. 1998년에는 야마이치 증권을 비롯해 여러 금융기관과 은행까지 파산했습니다. 이런 연쇄적 금융위기 속에서 일본 부동산 시장은 완전히 무너졌습니다. 우리나라는 그런 일이 생길 가능성이 낮다고 보지만, 5대 금융지주, 지방은행, 인터넷은행 중 하나라도 문제가 생기면 심각한 신용경색으로 이어질 수 있습니다. 그러면 능력이 되는 차주에게도 돈을 빌려주지 않으려 해서 저가 매수 자체가 사라지고, 하락 기간이 길어질 수 있습니다. 유주택자와 무주택자가 서로 반대쪽에서 날 선 댓글을 달기도 하지만, 사실 이 모든 것이 얽혀 있습니다.
그럼 집값은 어떻게 움직일까요? 임금은 10%가량 올랐는데, 공무원 임금 상승률은 1.8% 정도로 낮아서 제 말이 이해가 안 될 수도 있습니다. 통계청 가계동향조사에서 서울 기준 임금 상승률을 보면 2분기에 10.4% 증가했습니다. 하반기에 급격히 감소하지는 않을 것입니다. 이런 식으로 소득 증가 또는 인플레이션 속도만큼은 집값도 오르는 것이 당연하다고 봅니다.
한국 경제가 동맥경화에 걸린 듯한 상태이긴 합니다. 지금 신용경색이 상당히 심한 편입니다. 담보가 있으면 그래도 돈을 빌려주는 정도인데, 담보까지 안 빌려주는 상황이 오면 큰일이 납니다. 제 말이 틀렸으면 좋겠지만, 2금융권 일부 회사는 어려워질 수 있습니다. 자금 흐름상 내년 3월에서 6월, 즉 2분기 사이에 만기가 많이 돌아옵니다. 여기서 버티는 금융사도 있겠지만, 버티지 못하거나 콜옵션을 행사하지 못해 조기 상환을 못 하는 회사는 더 높은 금리를 부담하며 금융시장에서 점점 밀려날 수 있습니다. 신용경색이 천천히 풀리면 부동산 조정은 더 길어질 수 있습니다.
금리 인상은 가계부채 부담으로 이어질 수 있습니다. 한국의 가계부채는 GDP 대비 거의 100%에 가까워서, 금액으로는 2,000조 원에 가까운 큰돈입니다. 다만 GDP는 1년 동안 번 돈이고 부채는 잔고이기 때문에, GDP와 비교하는 것은 정확하지 않습니다. 기업 건전성 지표로 많이 쓰는 것은 자산 대비 부채비율입니다. 외환위기 때 우리 기업의 부채비율은 400%였고 그래서 망했습니다. 자산이 100인데 부채가 400이면 망하는 것입니다. 지금 가계는 자산이 100이라면 부채가 17~18 정도로, 생각보다 많지 않습니다.
물론 금리 인상으로 가계부채 문제를 느끼는 분들은 분명히 있습니다. 대부분의 가계는 소득이 크게 늘고 있습니다. 우리나라 가계 금융자산의 상당수가 예금과 보험이라서, 제대로 가입했다면 올해 이자 수익이 엄청나게 늘었을 것입니다. 그래서 가계부채가 크다는 것만 말하면 안 됩니다. 우리나라 가계 자산이 커지면서 생긴 문제이기도 합니다. 그렇다고 문제가 없다는 뜻은 아닙니다. 1년 전쯤 이천·남양주 신도시 갭투자를 조심하라고 말씀드렸습니다. 실질 레버리지가 100%를 넘는 사람도 있었기 때문에, 금리가 조금만 올라도 큰일이 난다고 누차 말씀드렸습니다. 그런 분들은 실제로 문제가 될 것입니다. 그분들은 대부분 전세자금대출과 신용대출로 투자했습니다. 시중은행들은 LTV 60% 이하 대출만 취급했는데, LTV 60% 이하 대출과 그 이상 대출의 연체율 차이는 하늘과 땅 차이입니다. LTV 70% 이상 대출을 받은 사람들은 분명히 문제가 됩니다. 그런데 지난 6월 기준으로 우리나라 은행의 평균 LTV는 50%가 안 되는 40% 초반이었던 것으로 기억합니다. 10억짜리 집을 가지고 있다면 4억 원을 대출받은 셈입니다. 가계대출 문제는 있지만, 레버리지가 컸던 분들의 문제입니다. 전세자금대출이나 신용대출 보증을 해준 금융기관이 어려워지면 연쇄적인 문제가 생기고 경매로 넘어가는 물건이 늘 수 있습니다. 그렇다고 이것이 전체 가구의 문제냐고 묻는다면 그렇지는 않습니다. 금리가 끝없이 올라가 금융기관이 망하거나 합병되는 일이 벌어지면, 그 기관에 있던 분들이 문제가 되겠죠. 그런 리스크는 분명히 존재합니다.
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