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우리나라는 미국과 달리의 이미 일보 집회에 비해서는 저평가 국면에 들어섰고 적정 수준이 접어들었거든요. 미워하고 달리 우리나라 출신이 좀 투자해야 될 것 같습니다. 집값은 지금 하락 초기 국민이다 최소한 앞으로 한 2년 정도 한 30% 정도는 떨어질 수 있다 안녕하세요. 시청자 여러분 이번 시간은 2023년도 주요 경제 그리고 금융시장 이슈 다뤄보는네 번째 시간입니다. 벌써네 번째네요. 집값 앞으로 어떻게 될지 궁금하시죠. 주가와 집값 관련해서 전망해보는 시간 가져보도록 하겠습니다. 교수님 안녕하세요네 교수님 그동안 이제 미국 모든 자산 가격에 거품이 발생했다가 이제 곧 붕괴되고 있다 지금 현재 붕괴가 되고 있다라고 얘기를 해 주셨는데요.
어떻게 보고 계시는지 좀 궁금해요. 채권 그리고 가격 측면에서 먼저 한번 확인을 해볼까요. 제가 채권 주식 부동산에서 거품이 발생했다 붕괴된 과정이 전개되고 있던 이런 말씀을 드렸습니다. 우선 채권시장에서는 거의 붕괴된 것 같습니다이 그림에 보시면요 제가 마샬 케이라고 그러는데 정말 여러분 이야기를 했죠이 마샬 k라는게 통화량 m2를 명목 GDP 하는 거예요. 실물에 비해서 돈을 얼마나 많이 풀었느냐이기 때마다 이게 늘어났거든요. 쉽게 말씀하면 돈 풀어 가지고 위기를 극복했다는 거죠. 특히 2020년 코로나 때는 이게 수직으로 늘어나 버렸어요.
그만큼 돈을 많이 풀었다는 거죠. 이렇게 돈을 많이 푸니까 금리가 많이 떨어졌죠. 예를 들어 가지고 미국 10년 국채 수익률이 2020년 2월에는 0.54%까지 떨어졌어요. 거꾸로 채권시장 채권 가격은 엄청 올랐다는 거죠. 채권 시장에 거품이 발생했습니다. 그런데 이게 최근에 4.2%까지 올라 버렸습니다. 근데 제가 미국 10년 국채 수익률 적정 수준 추정해 보면은 미국 명목 잠재성장 4% 비슷한데요 4%가 적정 수준이라는 겁니다. 최근에 4.2%까지 올라가 버렸으니까 채권 시장에서는 거품이 거의 붕괴됐다 이렇게 되면 볼 수가 있습니다.
채권 측면에서 봤을 때는 거품이 이미 붕괴가 됐다 그러면 주식 시장은 어떤가요 미국 전체 주식시장 시가총액을 gdp로 나눈 거 이게 2021년 4분기에 334%, 역사상 최고치였죠. 지난 거 21년 평균이 186%였습니다. 엄청난 거품이 발생했다 이게 지금 급기야 줄어들고 있지 않습니까 아직 그 3분기 데이터는 조만간 발표될 텐데요 2분기 데이터까지 미국 자금성을 보니까 발표됐는데 이게 급락하고 있죠. 많이 떨어졌지 않습니까 아직도 끝이 아니라는 겁니다. 아 많이 떨어졌는데 아직도 끝이 아니다. 지금 주식 시장은 붕괴가 되고 있는 중이다라고 이야기를 해 주셨습니다.
또 다른 지표에요. 이런 이야기를 하고 있죠. 이거는 제가 그린게 아니라 미국의 유명한 사이트에서 한번 유명한 거거든요. 그런데이 사람이 per 그 다음에 경기 순환 per 그 다음에 토빙큐 그 다음에 s&p의 장기 추세를 리그레션 해가지고 실제 추정치보다도 s&p가 장기 추세보다 2에 있느냐 밑에 있느냐 이런 걸 추정했는데요이네 가지 지표로 보니까 과거 평균보다도 아직도 79%나 과대평가 있다 이렇게 보고 있어요. 그래서 이런 걸 보면은 미국 주가가 떨어지기는 떨어졌지만 아직도 갈 길이 멀다 이렇게 지금 볼 수가 있는 것입니다. 그래서 거시경제 버핏지수로 보던지 그 다음에 이런 그 per 토빈 큐 같은 거 이런 거 보더라도 미국 주가는 상당히 아직도 과대평가된 상태라는 겁니다.
미국 주가가 과대평가가 돼 있는 상태이다 이미 많이 떨어진 것 같은데라고 생각을 했는데 참 암울하네요네 그러면요 주식 시장까지 얘기를 해봤는데 주택 가격은 과연 궁금합니다. 주택가격에도 거품이 발생했다 붕괴되는 과정이에요. 2008년 미국에서 금융위기가 왔는데요. 이때 왜 금융위기가 왔냐면 집값이 너무 많이 오르다 급락했거든요. 2000년부터 2006년 초반까지 미국 집값이 105% 올랐습니다. 20대도 이렇게 오르니까 미국 가기에는 돈 빌려주십사고 또 소비를 많이 늘렸었어요. 미국 금융회사들은 집을 담보로 가게한테 빌려준 돈 가지고 다양한 파생상품을 만들었거든요.
근데 2007년 이후에 집값이 나가다 보니까 가게 부실이 드러나고 금융회사 부실히 드러나면서 2008년에 미국이 이길을 겪고 위기가 전 세계로 확산됐었죠. 그런데 2012년부터 올 6월까지 집값이 올랐는데요. 그때보다도 더 많이 올랐어요. 그때 한 105% 올랐다고 말씀드렸는데요. 132%로 올랐거든요. 소득 물가 렌트 이런 거에 비해서 지나치게 많이 올랐다는 거죠. 근데 미국 집값이 6월을 중점으로 해 가지고 이제 떨어지기 시작했습니다. 아직 뭐 10월 뭐 11월 데이트하는 발표가 안 됐는데요. 9월 데이터까지 발표됐는데 6월 말에 비해서 9월까지 보니까 3.3% 하락했는데요.
이제 시작이라는 겁니다. 집값은 이제 시작이고요 그동안 채권시장에서 거의 발생했다가 채권은 거의 다 거품이 붕괴됐다는 거죠. 그래서 채권 투자를 지금 하셔도 된다는 겁니다. 근데 주식은이 제품개되는 과정이 한 중간쯤 아닌 것 같아요. 그래서 미국 주식 시장도 지금 적극적으로 투자할 때는 아니고요 집값은 이제 하락 초기 국면에 접어들었다는 겁니다. 지금 채권 주식 시장 그리고 주택 가격이 세 면을 봤을 때 채권은 이미 거품이 발생했다가 붕괴가 됐다라고 볼 수가 있고요 주식 시장은 붕괴가 되고 있는 중이죠. 그리고 택시장을 바라봤을 때는 이제 붕괴가 막 시작이 되는 중이다라는 점 짚어 주셨습니다.
아 그러면 우리나라의 경우는 어떨지가 좀 궁금해요. 우리나라는 미국과 달리 이미 일보 집회에 비해서는 저평가 국면에 들어섰고 적정 수준에 접어들었거든요. 우리나라와 달리면 미호와 달리 우리나라 주식은 좀 투자해야 될 것 같습니다. 그래서 제가 작년에는 코스피가 3,300 넘었을 때 1평균 수출 금액 GDP 그 다음에 유동성에 비해서 과대평가됐습니다. 코스피가 2200까지도 떨어질 수 있습니다. 이런 말씀을 드렸는데요. 그런 모든 경제지표에 비해서 이제 저평가 얘기에 들어섰거든요. 이제 GDP 명목 gdp로 장기 추이를 볼 수가 있는데요.
올해 gdp가 4.5% 이정도로 성장할 겁니다. 아마 실질 gdp가 2.5 물가는 2% 정도 오를 것이기 때문에 4.5% 가정했을 때는 올해 우리 적정주가 3,090 정도 나오거든요. 언제 여기 가느냐 이런 쪽으로 적정주가고요 시간이 가면 해결된다는 겁니다. 그리고 이거는 아주 장기적으로 보는 거고요 그 다음에 제가 월별로 봤을 때는 일평균 수출 금액 가지고 주가를 전망하는데요. 작년에 일평균 수출도 증가했는데 코스피가 작년 4월 달에는 무려 한 40% 정도 앞서가 버렸어요. 그래서 수출도 증가하지만 주가가 코스피가 지나치게 앞서가고 있습니다.
코스피가 떨어질 수밖에 없습니다. 근데 3,300 넘었다가 2,150% 가량 떨어졌지 않습니까 그랬는데 그러다 보니까 이게 완전히 저평가 형용으로 들어섰어요. 지난 9월에는 월말 지수가 2150이었는데요. 한 정도 가소평가형이 들어섰죠. 그런데 이게 이제 11월 들어갔으면 주가가 2,500까지 올랐지 않습니까 2500은 적정 수준보다 좀 높은 거예요. 적정 수준 추정해 보니까 2,420 정도 나오거든요. 그래서 11월에 2500까지 가다 보니까 주가가 좀 과대평가됐죠. 그래서 제가 11월부터는 주가가 좀 과대평가됐습니다. 그래서 주식 비중을 좀 줄이시는게 좋을 것 같습니다.
아직 적극적으로 사실 때는 아닌 거 같습니다. 이런 말씀을 드렸습니다. 그런데 이게 내년과 1평균 수출 금액을 가지고 내년 전망 해보면요 적정 숙주가 수준이 2,400 여기서이 정도 나와요 그래서 내년에도 아직 그 경기가 나쁘기 때문에 추세적인 상승은 아닐 겁니다. 그래서 2,400에서 위로 많이 벗어나면 주식 비중처럼 줄이고 2400 밑으로 많이 벗어나면 주식 비중을 좀 늘리는 이런 단기 대응하시는 좋을 것 같습니다. 조금 더 이야기할게요 작년에 돈이 많이 풀려 가지고 주가가 많이 올랐었는데요. 돈에 비해서도 우리나라 코스피 시카 총액을 그림으로 굴려놨는데요.
이것도 많이 저평가됐어요. 이게 아마 내년 1분기가 조금 더 확대될 수가 있어요. 근데 저평가 됐다는 거고요 그 다음에 제가 매월 이렇게 단기 추세를 보거든요. 통계의 기법 호들이 프레스코트 필터 HP 필터라고 그러는데요. 제가이 추세를 장기 추세를 구하고이 추세에서 2로 많이 벗어나면 저는 주식 비중을 좀 줄입니다이 추세에서 밑으로 많이 벗어나면 또 주식 비중을 늘리거든요. 그런데이 추세도 구해 보니까 현재 한 2,400 정도 돼요 1평균 수출 가지고 적정주가 추정해 보니까 2400 안팎이라고 말씀드렸는데요이 추세도 2400 정도 나오거든요.
그래서 당분간 2,400에서 2로 많이 벗어나면 주식 비중은 좀 줄이시고 2 대해서 밑으로 많이 벗어나면 주식 비중을 많이 늘리시는게 좋다는 겁니다. 2400에서 뭐 일어도 10% 벗어날 수도 있고요 밑으로도 10% 벗어날 수가 있습니다. 근데 여기서 밑으로 뭐 10% 벗어나면 주식을 싸게 살 기회구나 그 다음에 10% 2로 벗어나면 또 주가가 단기적으로 많이 올랐구나 그러면서 주식 비중을 줄이는게 좋을 것 같습니다. 어떻든 내년에 경제가 나쁘니까 추세적인 상승은 아니고 박스권일 거라는 겁니다. 2400 중심으로 한번 생각해 보시고요 사실 이렇게 주가 박스권 들어가면 개별 종목이 굉장히 중요하죠.
내년에는 우리가 주가 지수보다는 종목 산업 이런 거를 많이 공부하고 사실 올해도 뭐 주가 지수 많이 떨어졌지만 일부 종목들은 많이 올랐지 않습니까 대표적으로 제가 KT 같은 주식 배당 투자하고 있습니다. KT 같은 주식은 오래 올랐어요. 그리고 일부가 2차전지 관련 주식들 이런 것들도 오히려 올랐지 않습니까 내년에는 우리 그 투자자들 여러분들께서 주가지수보다는 종목 이런 산업 공부를 많이 하시는게 좋을 것 같습니다. 최근에 한국산업연구원이라고 있는데요. 거기 사이트 들어가 보면은 내년 업종별로 어떤 업적이 좋고 나쁘고 이게 우산 비해 이런 걸 그려놨더라고요 그런데 해가 쨍쨍 뜬다는게 두 개를 그려놓은게요 조선업종이에요.
그 다음에 2차전지 이런 것들이거든요. 그래서 이런 거 산업 공부를 하면서 내년에는 대응하시는게 좋을 것 같습니다. 내년에 대응을 잘 하기 위해서는 박스권 전세가 이어지는 와중에 오르는 종목들은 오르고 오르는 분야는 모르는 산업은 또 오르죠. 그렇기 때문에 그때는 좀 더 깊이 있게 들어가서 공부를 하는게 중요하지 않을까라는 생각이 드네요. 자 그러면 우리나라 주가에 대해서 얘기를 해 봤으니까 앞으로의 집값은 어떻게 될지도 얘기를 해주시면 좋을 것 같습니다. 주가는 지금 많이 떨어져 가지고 적정 수준보다 낮아졌다 이런 말씀을 드렸습니다만은 집값은 이제부터 하락 초기 국면이에요.
그래서 우리 집값이 중국 아파트 가격이 KB 국민은행 기준입니다. 사실 2009년 3월이 저점이었어요. 5월 6월까지 많이 올랐거든요. 그런데 추세를 구해 보니까 올 하반기부터 꺾이고 있습니다. 집값을 결정하는 주가가 떨어졌죠. 금리 올랐죠. 특히 가계 대출금리 많이 올랐죠. 대출 줄어들고 있고요 앞으로 제가 금리는 떨어진다고 말씀드렸으면 집값이나 주가를 결정하는게 금리보다는 경기거든요. 그런데 경기가 이제서야 나빠지기 시작했다는 거죠. 현재의 경기 상태를 나타내는 동행지수 순환 변동체 이게 집값에 많이 영향을 주는데요. 이게 이제서야 꺾기 시작했다는 겁니다.
이제 꺾이면 11번 경기 순환에서 보면 19개월 꺾였거든요. 집값은 하락국면 초기다 근데 집값이 얼마나 떨어질 것인가 이거는 참 짐작이 전망하기 힘든데요 얼마 전에 우리 저 국토교통부 장관이 한 신문하고 인터뷰하면서 3 40% 떨어져야 된다 떨어질 것이다 이런 전망을 했더라고요 그 기준이 뭐냐면은 제가이 그림에 그려 놨으면 pir이라는 거예요. pir이라는 것은 소득에 비해서 집값이 얼마나 높은가 이걸 기준으로 하는 건데요이 그림을 보면은 작년에 19배라는 겁니다이 19배 의미가 뭐냐면 이게 서울 기준인데요 서울 중간 가구 소득을 가진 가구가 서울의 중간에 있는 집을 하나 사기 위해서는 19년 하나도 안 쓰고 저축해야 된다는 겁니다.
너무 비싸죠. 쉽지 않네요네 근데 올 9월 보니까 이게 17.6배로 떨어졌거든요. 집값이 떨어지면서 이게 낮아지고 있죠. 소득이 좀 늘어나고 네 그런데 이게 장기 평균 보니까 2008년부터이 데이터들이 발표가 되고 있는데요. 12배 그러면 현재가 17.6인데 이게 12배로 떨어진다는 30% 떨어진다 아파트까지 떨어진데도 있어요. 근데 평균적으로 이만큼 과대평가 됐으니까 이만큼 더 떨어져야 된다는 겁니다. 아까 동인지 순환 변동지 한 번 떨어지면 한 19개월이라고 봤는데요. 최소한 앞으로 한 2년 정도 그 다음에 집값이 이런 기준으로 보면은 한 30% 정도는 떨어질 수 있다 집값은 지금 하락 초기 국면이다 이렇게 좀 말씀을 드릴 수가 있습니다.
한국 집값을 전망을 해봤을 때는 지금 하락 초기 국면이고 앞으로 2년 정도는 더 하락할 가능성이 있다 지금 많이 과대평가가 돼 있다라고 얘기를 해 주셨어요. 30% 정도 하락할 가능성이 있다는 점도 이야기를 해 주셨습니다. 자 오늘 주가와 집값 관련해서 전망해 주셨는데요. 채권 가격 측면 주식시장 관련 측면 주택시장 관련된 측면에서 모두 다 이야기를 해주셨습니다. 자산시장 관련된 이야기 내년 전망을 아주 하나하나 짚어 주셨으니까 내년에 어떻게 되지라고 궁금해하시는 분들 2번 편에서 확실히 알아가시면 좋을 것 같다라는 생각이 들고요 오늘은 여기서 마무리 짓도록 하겠습니다. 교수님 감사합니다. 수고하셨
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