저자: 김영익 · 한국인
요약 보기
2023년 주식·부동산 타이밍은 지금이라는 결론; 미국 채권은 거품이 이미 붕괴, 미국 주식은 붕괴 진행 중이라 적극 투자 시기 아님; 미국 집값은 하락 초기. 미국 채권: 10년물 금리가 2020년 2월 0.54%에서 최근 4.2%로 상승. 적정 수준은 명목 잠재성장률 4% 수준으로 보아 거품은 거의 붕괴됨. 채권 투자 가능. 미국 주식: 시가총액/GDP가 2021년 4분기 334%(역사상 최고, 21년 평균 186%)로 거품이 있었고 급락 중이나 아직 끝이 아님. PER·경기순환 PER·토빈큐·S&P 장기추세 기준 여전히 과대평가(약 79%). 적극 투자 시기 아님. 미국 집값: 2012~2022년 6월 약 132% 상승 후 6월 이후 9월까지 3.3% 하락, 하락 시작 단계. 소득 대비 집값(PIR)은 서울 기준 19배→17.6배 하락했으나 장기평균 12배 수준으로 추가 하락 여지. 한국 주식: 수출·GDP·유동성 대비 저평가 국면에 들어섰고 적정 주가는 2023년 약 3,090 수준(장기 명목GDP 기준). 2022년 11월 코스피 2,500은 적정(약 2,420)보다 높아 주식 비중 축소 권고. 2023년 전망은 2,400 중심 박스권, 2,400 상회 시 비중 축소·하회 시 확대. 개별 종목·산업(조선, 2차전지 등) 공부 중요. KT 배당 투자 사례 언급. 한국 집값: 하락 초기 국면으로 경기선행·동행지수가 꺾여 최소 2년 추가 하락 가능, 약 30% 하락 가능성 제시. 국토교통부 장관의 3~40% 하락 전망 언급. 출연자 전망: 채권 투자 가능, 미국 주식은 신중, 한국 주식 박스권·비중 조절, 한국 집값 하락 지속 전망.
다듬은 글
안녕하세요, 시청자 여러분. 이번 시간은 2023년 주요 경제 및 금융시장 이슈를 다루는 네 번째 시간입니다. 벌써 네 번째네요. 집값이 앞으로 어떻게 될지 궁금하시죠. 오늘은 주가와 집값을 전망해 보는 시간을 가져 보겠습니다.
교수님, 안녕하세요. 그동안 미국의 모든 자산 가격에 거품이 발생했다가 이제 곧 붕괴되고 있다, 지금 현재 붕괴가 되고 있다고 말씀해 주셨는데요. 어떻게 보고 계신지 궁금합니다. 채권과 주식, 부동산 순으로 확인해 보겠습니다.
먼저 채권시장에서는 거의 붕괴된 것 같습니다. 그림을 보시면, 제가 마샬 K라고 부르는 지표가 있는데요. 이는 통화량 M2를 명목 GDP로 나눈 값으로, 실물경제에 비해 돈을 얼마나 많이 풀었는지를 보여 줍니다. 이 값이 계속 늘어났는데, 쉽게 말해 돈을 풀어서 위기를 극복했다는 뜻입니다. 특히 2020년 코로나 때는 수직으로 늘어났어요.
돈을 많이 푸니 금리가 크게 떨어졌습니다. 미국 10년 국채 수익률은 2020년 2월에 0.54%까지 떨어졌습니다. 반대로 채권 가격은 엄청나게 올랐고, 채권시장에 거품이 발생한 것이죠. 그런데 최근에는 수익률이 4.2%까지 올라왔습니다. 제가 추정해 보니 미국 명목 잠재성장률이 4% 안팎이고, 이것이 10년 국채 수익률의 적정 수준입니다. 이미 적정 수준 부근까지 올라왔으니, 채권시장의 거품은 거의 붕괴됐다고 볼 수 있습니다.
그러면 주식시장은 어떨까요. 미국 전체 주식시장 시가총액을 GDP로 나눈 버핏지수는 2021년 4분기에 334%로, 역사상 최고치를 기록했습니다. 2021년 평균이 186%였으니 엄청난 거품이었죠. 이 지표가 지금 급격히 줄어들고 있습니다. 2분기 데이터까지 발표됐는데 급락한 모습입니다.
다른 지표도 보겠습니다. 미국의 한 유명 사이트에서 PER, 경기순환조정 PER, 토빈 Q, S&P500 장기 추세를 회귀분석해서 실제 지수가 장기 추세보다 위에 있는지 아래에 있는지를 추정했는데요. 네 가지 지표로 보니 과거 평균보다 아직도 79% 과대평가되어 있다고 나옵니다. 주가가 떨어지기는 했지만 아직 갈 길이 멀다는 의미입니다. 버핏지수, PER, 토빈 Q 어느 것으로 보더라도 미국 주가는 여전히 과대평가된 상태입니다.
주택 가격에도 거품이 발생했다가 붕괴되는 과정이 있습니다. 2008년 미국 금융위기도 집값이 너무 많이 오르다 급락하면서 왔습니다. 2000년부터 2006년 초반까지 미국 집값은 105% 올랐습니다. 집값이 이렇게 오르니 돈을 빌려주는 금융회사들은 집을 담보로 대출을 늘렸고, 이를 기반으로 다양한 파생상품을 만들었습니다. 그러나 2007년 이후 집값이 꺾이면서 가계와 금융회사의 부실이 드러났고, 2008년 금융위기로 번져 전 세계로 확산됐습니다.
그런데 2012년부터 올해 6월까지 집값이 다시 올랐습니다. 이번에는 132%나 올랐습니다. 소득, 물가, 임대료에 비해 지나치게 많이 오른 것이죠. 집값은 올해 6월을 기점으로 하락하기 시작했습니다. 6월 말에 비해 9월까지 3.3% 떨어졌는데, 이제 시작 단계입니다.
세 시장을 종합하면 이렇습니다. 채권은 거품이 이미 붕괴됐기 때문에 지금 투자해도 됩니다. 주식은 붕괴가 진행 중이라 미국 주식시장에 적극적으로 투자할 때는 아닙니다. 주택은 이제 하락 초기 국면에 접어들었습니다.
그러면 우리나라는 어떨까요. 한국은 미국과 달리 이미 일부 지표 기준으로 저평가 국면에 들어섰고, 적정 수준에 접어들었습니다. 한국 주식은 투자할 만하다고 판단됩니다.
제가 작년에 코스피가 3,300을 넘었을 때, 일평균 수출금액, GDP, 유동성에 비해 과대평가됐으니 2,200까지도 떨어질 수 있다고 말씀드렸습니다. 그런데 지금은 여러 경제지표에 비해 저평가 영역에 들어섰습니다. 올해 명목 GDP가 4.5% 성장할 것으로 보고, 실질 성장 2.5%에 물가 2%를 더해 적정 주가를 계산하면 3,090 정도가 나옵니다. 장기적으로 보면 주가는 이 수준으로 수렴할 것입니다.
월별로 보면, 일평균 수출금액을 기준으로 주가를 전망하는데요. 작년 4월에는 코스피가 수출 대비 무려 40% 가까이 앞서 나갔습니다. 그러다 보니 3,300을 넘었던 주가가 2,150 가까이 떨어졌고, 지난 9월 월말 지수는 2,150이었습니다. 완전히 저평가 영역에 들어섰던 것이죠. 그런데 11월에 주가가 2,500까지 올랐습니다. 적정 수준은 2,420 정도로 추정되니, 2,500은 다소 과대평가된 상태입니다. 그래서 11월부터는 주식 비중을 줄이는 것이 좋겠다고 말씀드렸습니다. 아직 적극적으로 투자할 때는 아닙니다.
내년 수출금액을 기준으로 전망해 보면 적정 주가는 2,400 안팎입니다. 내년에도 경기가 나쁘기 때문에 추세적인 상승은 어렵다고 봅니다. 따라서 2,400에서 위로 많이 벗어나면 주식 비중을 줄이고, 아래로 많이 벗어나면 비중을 늘리는 단기 대응이 좋겠습니다.
M2 대비 코스피 시가총액 역시 저평가 상태입니다. 매월 단기 추세를 HP 필터로 구해 보면 현재 추세치도 2,400 정도입니다. 당분간 2,400을 중심으로 위로 크게 벗어나면 비중을 줄이고 아래로 크게 벗어나면 비중을 늘리는 전략이 유효해 보입니다.
내년에는 지수보다 종목과 산업을 공부하는 것이 중요합니다. 지수가 박스권에 머무는 동안에도 개별 종목은 오르고 내립니다. 올해도 지수는 많이 떨어졌지만 일부 종목은 크게 올랐습니다. 제가 배당 투자를 하고 있는 KT 같은 종목은 오랫동안 올랐고, 2차전지 관련 종목 일부도 올랐습니다. 한국산업연구원 사이트를 보면 내년 업종별 전망이 나와 있는데, 조선업과 2차전지 업종이 상대적으로 좋게 그려져 있습니다. 이런 산업 공부를 바탕으로 대응하시는 것이 좋겠습니다. 박스권 장세에서는 오르는 종목은 오르고, 오르는 분야는 또 오르기 때문에 더 깊이 공부하는 것이 중요하다고 생각합니다.
이제 집값을 살펴보겠습니다. 주가는 적정 수준보다 낮아졌지만, 집값은 이제부터 하락 초기 국면입니다. KB국민은행 기준 아파트 가격은 2009년 3월이 저점이었고, 5, 6월까지 많이 올랐습니다. 그런데 추세를 보면 올해 하반기부터 꺾이고 있습니다. 집값을 결정하는 주가가 떨어졌고, 금리가 올랐습니다. 특히 가계대출 금리가 많이 올랐고, 대출은 줄어들고 있습니다. 금리는 떨어질 것이라고 말씀드렸지만, 집값과 주가를 결정하는 것은 금리보다 경기입니다. 그런데 경기가 이제서야 나빠지기 시작했습니다. 현재 경기 상태를 나타내는 동행지수 순환변동치가 집값에 큰 영향을 주는데, 이게 이제서야 꺾이기 시작했습니다. 과거 11번의 경기순환에서 보면 꺾인 뒤 평균 19개월 동안 하락이 이어졌습니다.
집값이 얼마나 떨어질지는 예측하기 어렵습니다. 얼마 전 국토교통부 장관이 신문 인터뷰에서 30~40% 떨어질 것이라고 전망했다고 합니다. 저는 PIR, 즉 소득 대비 집값 배수를 기준으로 보았습니다. 서울 기준으로 작년 PIR은 19배였습니다. 서울의 중간 소득 가구가 중간 가격의 집을 사려면 19년을 한 푼도 쓰지 않고 저축해야 한다는 뜻입니다. 올해 9월에는 17.6배로 낮아졌습니다. 2008년 이후 장기 평균은 12배입니다. 현재 17.6배에서 12배로 내려가면 약 30% 하락이 필요하다는 계산입니다. 아파트 가격은 이미 더 떨어진 곳도 있습니다. 경기순환상 하락 국면은 평균 19개월, 최소 2년 정도는 이어질 가능성이 있고, 이 기준으로 보면 집값은 30% 정도 떨어질 수 있습니다.
오늘은 채권, 주식, 주택 가격 측면에서 자산시장을 짚어 보았습니다. 채권은 거품이 붕괴됐고, 미국 주식은 붕괴 중이며, 주택은 하락 초기입니다. 한국 주식은 저평가 국면에 들어서 있고, 집값은 2년가량 하락하며 30% 정도 떨어질 수 있습니다. 내년 전망은 다음 편에서 더 자세히 다루겠습니다. 여기서 마무리하겠습니다. 교수님, 감사합니다. 수고하셨습니다.
Comments 0