저자: 박종훈 · 한국인
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한국 부동산 하락 전환 주장. 정부의 주택 부양 정책과 정책금융·재정 투입으로 부동산을 떠받쳤으나 세수 펑크·내수 침체로 한계. 국민연금·기재부의 국채 매입과 발행 조절로 국고채 금리가 인위적으로 낮아져 미국 금리와 큰 격차(약 1.8%p) 발생, 이는 환율 불안과 자본 유출을 불러온다고 주장. 원/달러 1,500원 돌파 시 정부 통제 불가로 경고. 환율 3년 평균(약 1,325원) 이하에서 매수, 환율 급등기엔 집 매수 기회라는 조건부 조언도 포함.
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한국 부동산이 지금 멈췄다는 얘기가 나오고 있습니다. 심지어 하락 거래까지 나오고 있는데, 현 부동산 시장을 점검해 주시면 좋겠습니다. 우리나라가 어떤 정책을 썼느냐가 진짜 중요합니다. 둔촌주공 일병 구하기라는 표현까지 쓰잖아요. 정부가 온갖 규제를 완화하고, 신혼부부 특공, 신생아 특공 같은 것들이 정말 많았습니다. 이 과정에서 정책 자금이 지원됐고, 금리를 보전해 주기 위해 정부의 재정 투입까지 있었습니다. 저는 여기서부터 문제가 시작됐다고 봅니다. 지금까지는 시장에서 부동산 가격이 오르려고 하는데, 정부가 이걸 찍어 누른 겁니다.
이번에는 거꾸로입니다. 시장에서는 2022년부터 하락이 시작됐는데, 정부가 떠받쳤습니다. 이런 정책들의 방향이 여기에 퍼부을 돈이 있다면 부동산 시장을 지킬 수 있겠지만, 지금 세수 펑크라는 얘기가 계속 나오고 있습니다. 우리가 낮은 이자율로 계속 빌릴 수 있는 것은 정부가 그 이자를 보전해 주기 때문인데, 정부의 세수 부족이 계속되면 그 부분이 분명히 약화될 수밖에 없습니다. 금융시장 측면에서도 더 이상 정책금융에 쓸 돈이 없는 상태에서는 시장에서 하락하려는 힘이 작동할 가능성이 큽니다.
내년부터 진짜 경제가 살아난다면 부동산 시장이 버틸 수 있겠지만, 부동산 시장을 억지로 떠받치는 과정에서 마지막 영끌이 있었습니다. 안타까운 점은 소비 시장에서 가장 중요한 세대가 30대라는 것입니다. 저도 30대 때 얼리어답터였습니다. 신제품이 나오면 다 사봤고, 컴퓨터도 새로 나오면 무조건 샀습니다. 30대가 돈을 활발히 써 줘야 하는데, 정부가 신혼부부 특공 등 온갖 특공을 하면서 30대가 마지막 영끌을 하도록 만들었고, 이자를 갚아 나가느라 지금 소비를 거의 못 하고 있습니다.
그러다 보니 내수시장이 침체했고, 그나마 수출이 연말까지는 되고 있습니다. 회복됐다고 하는데 이상하게 기업들의 전망은 매우 나쁩니다. 사실 지금 수출되고 있는 것은 전부 트럼프 때문입니다. 트럼프가 내년 1월 20일에 취임하면 관세를 바로 부과하지는 못하고, 제대로 된 관세는 5월에서 6월 사이에 부과할 거라고 봅니다. 관세가 부과된 다음에 수출하는 게 좋겠습니까, 아니면 지금 하는 게 좋겠습니까? 밀어내기 수출입니다. 지금 수출은 일시적으로 늘어났지만 그게 가짜라는 걸 누구나 알고 있고, 이 때문에 주택시장이 갑자기 얼어붙었습니다.
수출기업에 있는 사람들은 자기 기업이 어떻게 돌아가는지 잘 알고 있습니다. 수출 대기업 종사자들은 내년에 내가 보너스를 받을지, 월급이 제대로 나올지 공포감이 상당합니다. 그래서 집을 사려는 매수세가 시들어지면서 갑자기 거래가 멈춰 섰습니다. 내수와 수출 모두 지금 스톱될 위기에 놓여 있다는 걸 경제 활동을 하는 사람 중 의사결정을 할 수 있는 사람들은 알고 있습니다.
한국은행이 최근 기준금리를 크게 낮추고 있는데, 이상하게도 집값과 부동산 시장은 얼어붙고 있습니다. 왜일까요? 올해 상반기, 여름까지도 우리나라 10년물 국채 금리가 계속 하향 안정화되어 있었습니다. 누군가 국채를 사 준 겁니다. 누가 사 줬을까요? 우리나라에서 가장 돈이 많은 국민연금이 원해서 그랬을 리는 없다고 봅니다. 국민연금이 단독으로 의사결정을 하기 힘들고, 정부가 알게 모르게 영향을 미치고 있기 때문입니다.
한국은행에 금리를 낮추라고 압박했지만, 한국은행이 가을까지 금리를 낮추지 않자, 국고채 시장에서 기획재정부가 영향을 미칠 수 있는 모든 수단을 동원했습니다. 국고채 발행 물량을 조절한 겁니다. 우리나라 국채시장은 굉장히 작아서 기재부가 물량을 조금만 조절해도 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 국채 발행을 극도로 줄여 시장을 교란했습니다. 여기에 국민연금이 대대적으로 국채와 회사채를 사면서 금리가 내려갔습니다. 국민연금 자산의 무려 33%가 국내 채권 투자인데, 기재부와 국민연금이 시장에서 국채나 회사채를 계속 사 주니까 금리가 과도하게 내려간 겁니다. 그러면 시장에 돈이 넘쳐나게 됩니다. 돈의 홍수입니다. 그 돈이 산업 발전에 도움이 될 수도 있고, 부동산 가격만 올릴 수도 있습니다. 어떤 것이 장기적으로 우리나라에 좋았을까요?
원래는 산업 발전으로 돈이 흘러가야 했는데, 둔촌주공 사태 이후 돈을 부동산으로 확 틀어 준 겁니다. 돈의 홍수가 그쪽으로 쏠려 나가게 되어 있었습니다. 그래서 집값이 2023년에 잠깐 오르고 2024년 초반까지도 올랐지만, 실물경제는 악화된 상태였습니다. 부동산만 계속 오래 갈 수 있느냐는 것을 이번에 보여 줬습니다. 이런 방식으로 부동산 시장을 지탱하는 건 고작 2년밖에 되지 않았고, 결국 실물경제를 따라 하락할 수밖에 없는 우리 경제의 체력을 보여 준 겁니다.
부동산이 어려운 이유는 대출 규제입니다. 상반기에도 오르려다 떨어지는 느낌이 있었는데, 대출의 영향이 확실히 있었습니다. 대출 규제를 할 수밖에 없었던 이유는, 한국은행 입장에서는 금리를 낮추지 않았다는 겁니다. 그런데 시장에서 이상한 일이 벌어졌습니다. 국민연금과 기재부가 동원돼서 국고채 금리가 엄청 낮아졌습니다. 비상계엄 사태 전 우리나라 10년물 국고채 금리는 3% 정도였고, 미국 국채 금리는 4%대 초반이었습니다. 1%포인트 차이 정도는 괜찮았습니다. 그런데 최근에는 우리나라 10년물이 2.8%, 미국이 4.6%로 차이가 벌어졌습니다. 이건 정상적인 시장이 아닙니다.
뒤늦게 부동산으로 가는 돈줄을 막기 위해 대출 규제를 한 겁니다. 처음부터 대한민국 산업계로 돈이 가도록 유도했다면 이런 일이 생기지 않았을 겁니다. 부동산으로 돈이 다 가도록 해 놓고, 부동산만 오르고 실물경제가 다 죽어 나가니까 이제 와서 대출 규제를 하자, 이번에는 부동산 시장이 갑자기 냉각되면서 더 큰 문제가 됐습니다. 30대를 영끌하게 만드는 바람에, 대한민국의 가장 중요한 얼리어답터이자 소비 주체가 지금 빚 갚느라 돈을 쓰지 못하는 상황이 됐습니다.
더 안타까운 건 한국에서 소비를 하지 않고 해외 소비만 한다는 점입니다. 댓글에 이런 얘기가 많습니다. "우리 경제가 안 좋다지만 인천공항 가 봐라, 사람 많지 않냐." 해외 소비는 10% 증가하고 국내 소비는 0.3% 줄었는데, 통계상으로는 우리나라 소비가 0.2% 정도 늘어난 것으로 나옵니다. 지금 대한민국의 상황이 그렇습니다. 소비가 늘어난 것처럼 보이는 것도 전부 그런 것이고, 내수는 무너지고 있습니다. 이것이 부동산 시장에 부메랑처럼 돌아와 타격을 주고 있습니다. 처음부터 첫 단추를 잘 꿰었다면 이런 일이 생기지 않았겠지만, 지금은 실물경제를 등한시한 것이 부동산까지 타격하는 악순환으로 이어지고 있다고 봅니다.
기준금리가 인하되고 있으니 이것만 바라봐도 되지 않느냐고 하실 수 있습니다. 하지만 이건 우리나라 환율이 문제없을 때까지만 가능합니다. 지금 환율이 난리가 난 이유가 있습니다. 기준금리를 낮춘 만큼 국채 금리와 시장 금리가 낮아졌는데, 이 과정이 시장에 의해 결정된 것이 아니라 정부가 국민연금에 압력을 가하고 국고채를 조작하는 등 여러 방법으로 시장 금리를 똑같이 낮춘 겁니다. 문제는 글로벌 금리는 전혀 그렇게 움직이지 않고 있다는 점입니다.
이창용 한국은행 총재는 "우리 한국은행은 이제 정부로부터 독립됐지만 미국 연준으로부터는 독립되지 않았다"고 말씀하셨는데, 저는 그 말이 틀렸다고 봅니다. 독립되지 않은 게 아니라 미국의 금융시장으로부터 독립되지 않은 겁니다. 연준이 금리를 낮추니까 한국은행도 낮출 수 있다고 생각하면 안 됩니다. 연준이 더 이상 미국 국채시장을 통제할 힘을 잃었고, 연준이 아니라 미국 금융시장에 더 연동돼 있습니다. 지금은 어거지로 국채 금리를 미국보다 1.8%포인트나 낮게 유지하고 있는데, 그 대가가 바로 환율 불안입니다.
환율이 불안정하면 결국 금리를 아무리 낮춰도 글로벌 금리가 높은 상태에서는 썰물처럼 돈이 빠져나갑니다. 통화정책과 금융정책이 효과를 못 내고 오히려 역효과를 냅니다. 금리를 낮춰 돈을 더 푸는 효과보다, 원화가 휴지 조각이 될 수 있다고 생각한 해외 자본이 떠나고, 요즘은 우리나라 사람들도 떠납니다. 한국에서 2.8%를 받을 바에야 미국에 투자해서 4.6%를 받겠다는 거죠. 결국 우리나라 시장 금리도 언젠가는 미국 시장 금리를 따라갑니다. 외환보유액이나 국민연금으로 환율을 계속 틀어막고 있는데, 이것이 바로 후진국이 망한 방법입니다.
후진국이 금리 격차를 크게 유지하다가 결국 통화가치가 무너졌습니다. 터키가 그랬고 아르헨티나가 그랬습니다. 처음에는 항상 이렇게 괜찮아 보입니다. 아르헨티나는 우리보다 경제력이 훨씬 약해서 6개월 만에 무너졌습니다. 우리는 아르헨티나보다 훨씬 강하니까 2~3년은 버틸지 모르지만, 요즘 경제 상황으로 봐서는 2~3년도 못 버틸 것 같습니다. 문제는 그렇게 되면 시장 금리가 결국 미국 금리를 따라가면서 자산 가격에 영향을 주기 시작한다는 겁니다. 벌써 1~2년 전부터 그런 조짐이 있었습니다. 우리에게 남은 여력이 거의 다 소진됐다는 증거가 바로 환율입니다. 환율이 계속 안정되지 않고 올라가는 것은 정책 방향이 잘못됐다는 뜻이고, 다시 검토해야 합니다. 그런데 한국은행은 검토하지 않고 있고, 기재부도 이대로 가겠다는 입장입니다. 비상계엄 이후 본인들의 인기가 어디까지 갈지 모르니까요. "내 임기만 아니면 된다"는 말이 있습니다. 림 티 인 마이 텀(Limit in my term)입니다. 경제 관료들이 가장 위험한 게 바로 이 생각입니다. 보통 정권 5년 동안만 버티면 된다는 건데, 지금 탄핵 정국 때문에 임기가 언제까지일지 모르니 몇 달만 버티면 된다고 생각하면, 그다음 금융시장을 어떻게 맡길지 문제가 생깁니다.
말씀을 들을수록 정말 심각한 상황입니다. 우리는 지표를 보면서 "환율이 높네, 뭔가 불안하긴 한데" 정도로 생각했는데, 경제적으로 아주 안 좋은 상황들이 터지고 있는 것 같습니다. 앞으로 우리나라에도 벌어질 일이라고 보시나요?
터키가 최근 4~5년 동안 집값이 여섯 배, 다섯 배 정도 올랐습니다. 그런데 통화가치는 거의 8분의 1 토막이 났습니다. 터키는 부동산 가격을 떠받치기 위해 계속 돈을 풀었고, 그 결과 터키 돈이 휴지가 됐습니다. 부동산 가격을 억지로 떠받치는 건 분명히 한계가 있고, 그 한계가 아르헨티나와 터키에서 터졌습니다. 우리나라도 예전에는 한계가 없었습니다. 수출기업들이 경쟁력을 갖고 장사를 잘했으니까요. 그런데 지금은 중국 기업들이 우리나라 8대 주력 산업, 예컨대 배터리, 반도체 같은 분야에서 시장 점유율을 2024년 전부 잠식당했습니다. 수출기업이 옛날만큼 돈을 벌어오지 못하는 상황에서 환율을 지키기 어려운 상황이 계속되면, 자금시장에서 돈이 빠져나가는 것을 막기도 힘듭니다.
터키처럼 8배가 된다는 뜻은 아닙니다. 우리나라는 터키와 비교할 수 없을 만큼 선진국이고 훨씬 강력한 국가입니다. 하지만 아무리 강력한 국가라도 정책 방향이 같다면 결과도 비슷해질 수 있습니다. 그래서 이 방향을 고수하기보다는 지금이라도 안정책을 써야 한다고 봅니다. 그래도 집값은 우상향하지 않겠냐는 말도 나옵니다. 실제로 재작년, 작년에도 하반기에는 위기론이 나왔다가 상반기에 조금 오르는 모습을 보였습니다. 내년에는 어떻게 보시나요? 대출 규제도 내년에는 좀 사라질지 궁금하실 겁니다.
이번에는 하락 시그널을 말씀드리겠습니다. 외환보유액은 현 정부 들어 500억 달러 가까이 줄었습니다. 거의 털었다고 봐야 합니다. 여기에 국민연금이 환헤지 방식으로 계속 개입하고 있는데, 이에 대한 비판 여론도 많습니다. "왜 국민연금으로 외환시장에 환율 방어를 하느냐"는 거죠. 1,000원이 됐을 때 7천억 원의 환헤지 손실이 났다는 기사가 있었는데, 지금 1,400원이 됐으니 1조 4천억 원 손실이 났을 겁니다. 나중에 손실이 나면 경제부총리가 책임지느냐는 생각이 들면, 이상한 개입은 못 할 겁니다. 그래서 현재 정부가 통제할 수 없는 변수가 가장 큰 것이 환율입니다. 환율이 1,500원을 돌파하면 정부가 환율조차 통제할 수 없다는 뜻이고, 그때부터는 부동산을 조심하셔야 합니다. 코스피 하락에도 굉장히 경각심을 가지셔야 합니다. 원래 1,500원을 넘는 순간이 경계경보이고, 1,500원을 넘는 것은 완전한 비상경보입니다. 통제를 못 하고 있다는 뜻입니다.
지금은 말씀드리기가 어렵습니다. 환율이 내려간다는 보장이 없기 때문입니다. 다만 지난 3년 평균보다 환율이 낮으면 사시라고 말씀드릴 수 있습니다. 지금 3년 평균은 1,325원 정도일 겁니다. 가끔 한국은행이 환율에 미친 듯 개입해서 100원씩 낮출 때가 있습니다. 그리고 환율이 너무 과도하다는 기사가 언론에 나오면, "이게 말이 되냐, 환율이 이렇게 높다니" 하는 시점에 집값이 보통 바닥을 칩니다. 지금은 아직 제가 보기에 달러 투자나 외화 투자가 더 유효한 시점입니다. 달러 표시 자산이 좋을 수밖에 없습니다. 미국 경제가 훨씬 좋아서, 높은 금리에도 돈을 빌려 투자할 수 있는 사람들이 있다는 뜻입니다. 우리는 금리가 낮아져도 돈을 빌려 투자할 곳이 없습니다. 저성장 국가의 한계죠. 그래서 "환율이 너무하다, 이게 말이 되냐"는 기사가 나왔을 때가 집을 사는 시점이라고 생각합니다.
오늘 말씀하신 내용은 상당히 민감하고 조심스러운 부분인데, 박종훈의 지식 한방이나 유튜브 채널을 통해 좋은 정보를 계속 전해 주고 계십니다. 요즘은 뉴스보다 더 많이 보는 것 같은데, 월브를 통해 이렇게 솔직하게 정보를 전하시는 이유가 궁금합니다.
희망을 얘기하고 싶습니다. 가장 어두울 때는 해가 뜨기 전 새벽입니다. 지금 많은 분들이 힘들어하실 것 같고, 상황이 녹록지 않습니다. 하지만 그 상황을 정확히 이해하면 얼마든지 역전과 추격의 찬스로 바꿀 수 있습니다. 제가 『트럼프 2.0 시대』라는 책을 쓸 때도 트럼프가 당선될 거라고 끝까지 강조하면서 많은 분께 경각심을 드렸습니다. 그때 트럼프 당선을 믿고 계셨던 분들이 저한테 카톡을 많이 보냈습니다. 지인들 중에는 제 덕분에 미리 테슬라 주식을 사 뒀다가 큰돈을 벌었다, 미리 비트코인을 사 뒀다가 큰돈을 벌었다, 감사하다고 했습니다. 트럼프가 해리스보다 나쁜 대통령이라서가 아닙니다. 해리스는 대통령이 되더라도 힘이 없었을 겁니다. 하지만 트럼프는 재선 대통령이고, 상하원을 다 갖고 있으니 마음껏 하실 겁니다. 앞으로 우리 경제에 나쁜 점이 많을 거라고 봅니다. 미국의 국익을 위해 별별 정책이 다 나올 테니까요. 그럼에도 트럼프가 될 것이라는 흐름을 제대로 분석했다면 돈 벌 기회가 있었습니다. 이번에도 마찬가지입니다.
지금 제가 말씀드린 내용은 민감한 것이 많지만, 정부든 기업이든 가계든 현시점을 정확히 분석한다면 얼마든지 추격과 역전이 가능하다고 봅니다. 그래서 지식 한방이나 월브를 통해 사심을 비우고, 내가 바라는 방향 자체를 비운 채로 세상이 실제로 어떻게 돌아가는지 알고 어떻게 대처할지를 고민하자고 계속 강조하는 것입니다. 팩트를 기반으로 감정은 비우고, 객관적으로 상황을 분석해서 대응해야 합니다. 그리고 부동산도 그런 눈으로 선택해야 하지 않을까 생각합니다.
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