저자: 김기헌 · 한국인
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결론: 서울 아파트는 2007년과 유사한 쌍봉 패턴으로 2022~2023년부터 본격 하락할 가능성이 크다. [시장 상황] 코로나 이후 정부 대책으로 집값이 하락했다가 다시 온기가 도는 상황에서, 빅데이터 기반 지표로 시장을 점검해야 한다는 취지다. [자체 지표] 전세대비, 소득대비, 월세대비 세 가지 저평가·고평가 인덱스를 만들었고, 과거 고점·저점을 잘 맞춘다고 주장한다. [현재 판단] 매도세는 줄고 매수세가 살아나 서울 매매 수급이 긍정적으로 변화하고 있다고 데이터로 확인된다고 한다. [2007년과의 유사성] 현 상황은 2007년과 매우 유사하다. 2007년 1월 강남 3구 고점 후 풍선효과로 중저가 아파트가 2008년 6월까지 상승했던 패턴이 지금도 나타난다는 것이다. [정책 영향] 작년 16대 규제(12·16 대책) 이후 강남 3구 매매가는 하락했고 중저가 지역은 계속 오르고 있다. 정부 규제는 '핵폭탄'에 가깝다고 평가한다. [공급 측면] 2020년 이후 서울 분양물량이 거의 없어 공급 측면에서는 탄탄하다는 반론이 있다고 소개한다. [공급 반론 검토] 2010~2013년은 입주물량이 부족했음에도 시장이 부진했다. 돈을 번 시장은 더 들어올 돈이 없는 시장이라는 논리다. [임대주택 매물 효과] 임대주택 등록 혜택으로 2015년 이후 매물이 크게 늘었고, 2023년 이후 양도세 혜택 종료와 차익실현 욕구로 매도 물량이 많아질 것이라고 본다. [결론 및 시점] 매수세와 매도세가 힘겨루기를 하며 쌍봉을 만든 뒤 2022~2023년부터 본격 하락할 것이라는 전망이다. 당장 하락이 시작된다는 뜻은 아니며, 1년 반 정도 후 하락 흐름이 뚜렷해진다는 취지다. [출연자] 김기헌 대표는 상승 전망은 실거래 상승이 아니라 가격 상승 정도를 말한 것이라며 입장을 정리했다.
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2 탈출 년에 어느 종류가 굉장히 쌉니다. 쌍 보고 치고 개재하게 구매력이 보이고 점을 찍었다 yet 5 초암 안녕하세요. 박종호 내 경제 한 방 입니다. 이 코로나 일부로 또 그 다음에 정부 대책으로 이 집값이 하락한 응가 싶더니만 주문 다시 부동산의 온기가 돈다 는 말이 또 있죠. 그렇기 때문에 부동산 좀 엄밀하게 데이터로 좀 바라볼 필요가 있지 않을까 이런 생각이 좀 들고요 부동산은 빅데이터로 분석한 전문가를 오늘 모셔왔습니다. 빅데이터 기반으로 시장을 분석하는 데이터 노우즈 의 김기헌 대표로 보셨습니다. 안녕하세요. 네 반갑습니다.
에 반갑습니다. 자 김 전 대표 2h 톡톡 이라는 필명으로 원래 유명 했잖아요. 근데 그 저도 그때 많이 읽었는데 예 어떻게 구독자 도맡고 그렇지 않습니까 게 맞습니다. 블로그에 1 구독자 간 3만 4000명 정도 되는데요. 4 사실 어떻게 보면 인생에서 어떤 분 인간에 대한 의사 결정은 가장 비싼 구매 의사결정 이잖아요. 가장 비싼 이 쇼핑 인데 이 쇼핑을 어떻게 하느냐에 따라서 인생이 이제 너무나도 많이 달라 지잖아요. 그런데 이 너무나도 이 중요한 의사결정 사실은 굉장히 중요한 의식으로 이루어져 가고 있더라고 그래서 아 뭔가 어떤 과학적 으로 대입 하에 기반에서 그리고 전체 시장을 어 디테일하게 다 보면 사실이 뭐가 없을까 그런 고민을 하다가 이치고 라고 하는 이의 빅데이터 부동산 프로그램은 이제 제가 만들게 되었구요 에 지금 이제 참고 까지 확인해서 4 그런데 인공 중으로 이 데이터를 분석할 때에 내 외국은 뭐 어쨌든 데이터 있어야 되는거 같습니다.
어떤 데이터를 인공지능의 더워서 이 굉장히 많은 데이터들이 있는데요. 일단 기본적으로 가격 데이터가 굉장히 중요합니다. 왜냐하면 이 가격에는 사람들의 심리 잎이 모양이 분야 온갖 이런 호재 이런 데이터들이 다 융합이 되어서 결과로 나타나야 하는 게 이제 가격 이거든요. 가격 자체가 정보가 된다 는 말이 맞습니다. 그래서 가격을 분석하는 게 굉장히 중요 하구요 그 다음에 저희 리치 버티면 자체로 만든 건데 주식시장에는 터나 pbr 모피의 쌀처럼 어떤 기준 대비해서 현재 이 가격이고 평까지 저편까지 를 판단하는 어떤 지표들이 있잖아요.
4 부동산 시장에서는 제가 참 의문이 인게 그 어떤 누구도 모호 재나 일자리나 여러가지 이야기하면서 정작 이 부동산이 얼만큼 저편까지 고 평가한 지에 대해서는 아무도 이야기를 거의 하지 않는 거예요. 그래서 아 부동산은 이런 지표가 뭐가 없을까 해서 동안 연구 끝에 이 세가지 인덱스를 만들었습니다. 전세대 비안 정년까지 인데 스 전세는 투자 목적이 일도 없잖아요. 그래서 좀 예 너희 전세와 매매가 를 가지고 등재 대변 접혀 가 인덱스를 만들었구요 두번째가 이제 소득대비 앉어 평가 인덱스 인텔에서 사람들의 소득 대비 해서 관치 값이 얼마나 비싼지 싼지 이르러 또 부른게 굉장히 주로 중요한데 이 털어서 세번째는 그럼 울까 대비한 저편까지 있습니다.
기본적으로 부동산은 실물자산 이기 때문에 물과 만큼 올라가는 것을 본질적인 가치 라고 놓고 보고 이 원리에 의해서 1 만들어 봤더니 어떤 그 특정 지역의 부동산 시장이 고점과 저점을 알아 맞추는 데 너무 정확한 거죠. 그래서 이 세가지 의 인덱스를 보고 현재 더 오름 서울 5대 전문 대전 이런 특정지역의 아파트 시장이 얼마나 고 번까지 저편까지 에 대한 것들을 데이터로 판단을 하고 있고요 그 다음에 그 지역의 여러 가지 어떤 대출이나 예금이나 그런 데이터들을 보면서 과연 지금 어 가계대출이 좀 많이 증가를 하고 있는지 주택담보대출을 줄 건지 들고 있는 이런것들을 그 지역의 예금 데이터와 서로 비교를 해서 대출을 위험에 대한 그런데 얘들도 체크를 좀 하고 있구요 우리가 3 상상해 보시면 부동산의 영향을 줄 수 있는 거의 모 웬만한 대상 다 있다고 보시면 됩니다.
작금 왠만한 데이터가 다 있다고 하셨는데 냉 그 사람들이 어떤 심리 같은 게 있잖아요. 이런 브랜드가 좋아 뭐죠. 지역이 내가 좀 살고 싶어 내 이런것들이 4 특히 다하신 들이 있고 또 침 지어 4 옆집에서 집을 사는데 돈 벌어 때 여행시 믿을 말씀이 왜 그렇죠. 이런것들도 데이터에 들어가나요. 예를 들면 처음에 말씀하실 때 서울이 지금 다시 좀 사랑하고 있다 이럴 말씀하셨잖아요. 이게 이제 명확하게 데이터로 드러난 게 있는데요. 그게 뭐냐면 제 매매 수급 데이터 라는게 있습니다. 과연 서울에 있는 아파트를 사람들이 얼마나 살려고 하는지 그래서 매수세가 얼마나 많은지 매도세가 얼마나 많은지 에 대한 여러 지표들이 있어요.
실제로 그 데이터를 보면 지금 매도세 는 다시 줄어들고 있고 매수세가 다시 또 살아나고 있어서 다시 어떤 소화한 그냥 다시 뭔가 좀 긍정적인 변화 쪽으로 지금 가고 있는데 실제 데이터로 확인됩니다. 지금 서우 줬다 아파트 가격이 오르고 있다는 얘기도 있고 일부 지방 도시들도 오르고 있는데 다 속에서 오르 일 것이다 이렇게 보십니까 아니면 이게 지금 한때 잃을 뿐이다 일 년이 뽑겠다 꺾일 것이다 오른쪽으로 지역마다 너무 다른데요 예 어 일단 서울 먼저 말씀을 좀 드리며 여러가지 이제 저평가 인덱스를 경제 상황을 봤을 때 지금의 소나 파티장 2000 차원의 어느 지은과 굉장히 유사합니다.
2007년 요 낸 바로 그 다음에 극락이 얻은 그렇죠. 2008년 6월 달 정도의 고 청 을 찍고 후에 근육들이 내려왔다가 다시 올라갔다가 2010년부터 실적은 하락하게 됩니다. 그래서 이렇게 되는군요. 예 정확하게는 쌍봉 찍고 에 대세 하락을 하게 됩니다. 이렇게 나 이제 손 아파 치장 대한민국 가장 큰 시장이 잖아요. 그렇게 되면 내려갈 때도 금방 내려가지 않고 경산에서 어느정도 쌍봉 만들면서 내려가는데 지금은 터라 박시연 어깨 서신 위로 올라가고 있는 그런 상황이라고 데이터로 이제 판단이 되고요 다만 시장을 좀 나눠서 봐야 되는게 있는데요.
15 기상곡 아파트와 되고 이하의 이제 좀 중 저가 파트를 좀 9분해서 봐야 됩니다. 4 실제로 금융위기 때도 보면 강남구 서초구 송파구 이 강남 3구는 2007년 1월 달에 고점을 찍었어요. 비싼 아파트가 있는데 위주로 규제를 강하게 하니까 비싼 아파트는 컷 그쯤에서 고점을 찍고 풍선효과 로 좀 저가 중저가 아파트들의 상승이 2008 6월달 까지 계속 이어졌던 거에요. 근데 지금도 그런 패턴이 거의 비슷하게 나타나고 있습니다. 작년에 정부에서 이제 쉬 16대 책을 꺼낸 이후에 지금 강남 3구의 아파트 들은 전세 깐 올라가고 있지만 매매가 는 떨어지고 있거든요.
근데 이 지역들 말고 좀 중 저가 지역이 아파트들은 계속 올라가고 있어요. 그래서 이런 모습들이 2007 년에 일어났던 일들과 굉장히 지금 유사 합니다. 정부정책 본질적인 가치 여러가지 봤을 때 지금은 방천 7년에 어느 지금 굉장히 유사하다 그리고 어쩌면 2008 년에 초반 하고도 유지할 수 있습니다. 정부 정책의 힘이 더 쎄서 네 이렇게 지금 집값 하락을 예측 하시는건지 아니면 시장의 힘 자체가 이제는 내가 거기 고점을 찍었다 아내 시장 자체가 이제 내려갈 때가 된거 다 안쪽이 좀 방어 고평가 레 서울 아파트 시장의 떨어진 규제 핵폭탄 이라고 저는 생각합니다.
아 안그래도 이제 많이 고평가 가 되었고 사실 정부의 12시면 대책을 꺼내지 않았으면 오래 남아 엄청나게 큰 폭 등을 했을 거예요. 에 강남 3구 포함해서 요 예 그런데 정부에서 이제 2제를 해서 그저 음모다 올라가고 2점 풍선효과 로 인해서 나머지 지역도 그 다음에 이어 상승이 여파가 경기도 인천까지 지금 가고 있잖아요. 이런 현상들이 늘기 전에 도 똑같이 일어나 썻던 그런 현상 이었거든요. 4 근데 뭐 이제 올라 간다고 믿는 분들을 보면 냈던 수급 먼저 찰 펴보면 요 뭐 예를 들어서 2018년 19년 까진 그래도 분양이 좀 많았지만 아예 20년 부턴 분양 물량이 없다 특히 서울지역 부터는 뭐 거의 분양물량이 없기 때문에 4 엇 일단 공급이 없는 데다가 아래 그 다음에 수요 측면에서 볼 때도 그 시점에 빨리 회복을 했잖아요.
내 거기다가 심지어 아직도 이 서울지역 같은 경우는 인구가 줄고 있지만 대신 가고 수분은 계속되고 있기 때문에 쉴 측면으로 도 여전히 탄탄하다 이렇게 슈어 공급 측면에서 4 휘도계 소가죽을 오르는 거 아니야 이렇게 하신 분들이 안에 그럴 수 있다고 판단합니다. 근데 부동산 시장을 어떻게 보면 이게 코끼리의 전체를 보는 게 이제 부동산이 전체를 본다 라고 하면 상당수의 전문가들 조차도 허나 달이나 1 부분적인 부분만을 가지고 전체를 판단하는 오류를 범하는 경우가 꽤 있거든요. 실제로 데이터를 보면 지난 2010년 7 년 12년 13년 수라 퍼트린 굉장히 좋지 않았어 짜 나요.
그렇게 하우스 푸어 얘기도 많이 나왔어요. 근데 이 당시에 입주물량이 만 아냐 절대 많지 않았습니다. 예 이때도 입주물량이 상대적으로 굉장히 부족해 썼어요. 다른 연도 보다 굉장히 많이 좀 부족해 썼구요 그런데도 소라 패션 별로 안 좋았어 짜 나요. 그러니까 많은 사람들이 돈을 벌었던 시장은 뭐냐면 더 이상 들어올 돈이 어떻게 보면 없는 거라고 볼 수가 있는 거죠. 예 그리고 시장의 공급 에는 입주 물량도 있지만 어떤 사람들이 매물을 내놓는 이 매도세 도 있잖아요. 예 그런데 기존 주택의 배도 3 그렇죠. 정부에서 임대주택에 을 등록을 하게 되면 굉장히 많은 세금 혜택을 줬잖아 요 그렇죠.
그 데이터를 로켓 놓고 보게 되면 2012 13 14 년 까지는 사진 뭐 거의 증가하지 못했어요. 4 근데 이게 소라빵 시장이 받아보지 금 15 년 부터 엄청나게 증가했고 특히나 17년 말에 정부가 또 추가혜택을 하면서 18 전에도 엄청나게 전갈을 했었거든요. 그리고 15년 쯤 이면 사실 서울 아파트는 거의 바닥 일대 주며 썼거든요. 그렇기 때문에 바닥에 샀던 다단 사서 임대주택을 등록을 했던 이런 분들은 15년 그래서 8 10 더미 13년 이잖아요. 에 또 14년 에도 산업 4색 분들이 있고 그래서 이 힘이 년이나 23년 서부터 는 어떤 차익 실현에 대한 욕구가 상당히 저는 많아질 거라고 봅니다.
임대주택을 등록했다 가 이제 그렇죠. 팔아도 세금을 내지 않아 4 경우 차익실현 그렇지요 4 자 그런데 뻐 꾸로 가실때 짜 10년 이상 보이면 분들한테 대해서는 4 6월까지 세금을 4 어감 며 해줬으니까 4일에 6월 만만치 하며 4 이제 그 물량이 사라진다 4 8월부터는 4 없이 오를 수 있다 라고 주장하시는 분들도 예 맞습니다. 그 이야기 도 2일 금 맞는 말이죠. 그렇기 때문에 그럼 매수세 와 매도세가 이게 계속 싸우면서 이션 7년 8년 9년 10년 에도 한발로 떨어지지 않고 출렁 하면서 싸움 찍고 내려 같잖아요. 4 그렇기 때문에 저는 이번에도 드 런 매수세 와 매도세가 힘겨루기를 하면서 쌍봉 을 만들면서 20 인연이라 23년 서 부터 본격적인 하락이 저는 올 거라고 보고 있습니까 하락이 당장 시작된다는 것이 아니라 지금 이제 거의 없게 정도 왔고 여기에서 맺어서 매수세 이 힘 거룩을 거치고 나서 그 다음에 거대한 흐름이 이제는 매수에 보단 매도 실적을 많이 기울어 질 거라고 전 보고 있는 거죠.
지금 연 더를 22년 23년 말씀하셨으니 까 아 주세요. 그럼 뭐 한 1년 반정도 나쁜 거에요. 제가 상승한다고 했던 것은 실생 상승이 걱정한 6 것 정도가 평가는 이런거 남들이 5 첫번째꺼 모른다고 되었고 또 벗었더니 와 앙크 전
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