저자: 김영익 · 한국인
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한국 집값은 최근 반등했으나 추세적 상승 전환이 아니라 일시적 반등으로 본다. 사이클상 내년 상반기까지 하락 국면이며 그때 저점 후에도 상승은 느릴 것으로 예상. 한국은행 주택가격 심리지수(CSI)가 약 13개월 선행하며 100으로 올라 심리 개선. 서울 가구수는 2029년 정점이라 집값 지지요인이 약화. 소득·임대료 대비 서울 집값은 2012년 평균보다 아직 약 20% 낮지 않아 과대평가 영역. 집은 투자재가 아니라 소비재로 봐야 하며 무리한 대출 매수는 비추천. 장기적으로 강남 아파트(약 9배)보다 전기전자 업종(약 16배)이 나았다고 언급.
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사실 극락으로 했죠. 연착륙이 아니라 경착륙 정도였어요. 그리고 최근에 지금 반등을 하고 있거든요. 그래서 이 반등이 추세적으로 상승 국면에 접어들었느냐, 아니면 하락 국면에서의 일시적인 상승이냐, 이게 굉장히 중요한 시점인 것 같습니다. 그런데 제가 사이클로 보면 지금 상승 추세로 전환된 건 아닙니다. 내년 상반기에 저점을 치고 올라가더라도 빨리 올라가기는 굉장히 힘들다고 보고 있어요. 너무 무리해서 돈을 많이 빌려 집을 사는 것은 상식이 아닙니다.
세 번째 키워드는 부동산 전망입니다. 집값이 떨어질 만큼 떨어졌다는 시각도 있고, 다시 반등할 것 같다는 시각도 있어 의견이 분분한데, 교수님은 지금 부동산 시장을 어떻게 보고 계실까요?
저는 아직도 하락의 큰 흐름은 추세라고 보고 있습니다. 집값 통계는 KB국민은행 통계와 한국부동산원 통계가 있는데, 이 통계들이 많이 차이가 납니다. 한국부동산원 통계를 보면 작년 1월부터 집값이 계속 떨어졌고, KB 통계를 보면 작년 6월이 정점이었습니다. 하락 폭도 KB 통계가 더 작아요. 그래서 어떤 통계를 보고 집값 이야기를 해야 할지는 선택의 문제지만, 실제로 급락은 했습니다. 연착륙이 아니라 경착륙 정도였어요. 그리고 최근 반등이 추세적 상승 국면인지, 하락 국면 속 일시적 상승인지가 굉장히 중요한 시점입니다.
우리 가계 자산에서 부동산 비중이 76%고, 아직도 집을 안 가지고 계신 분들도 많습니다. 이분들에게 잘못 말하면 굉장히 어려운 시점이죠. 제가 집값을 결정하는 금리, 대출액, 코스피, 동행지수 순환변동 같은 요인으로 사이클을 구해 보면, 내년 상반기까지는 하락 국면입니다. 최근의 반등은 일시적인 반등이라고 판단합니다. 급매물이 소화되고 실수요자들이 집을 사면서 거래가 늘었고 가격이 올랐는데, 지금 상태를 보면 집값이 좀 오른다고 하니 집을 팔려는 사람들은 가격을 올리고, 집을 사려는 사람들은 아직 불안해서 가격을 올려서는 안 사는 상황입니다. 팔려는 가격과 사려는 가격의 차이가 줄어들어야 거래가 되는데, 경기가 아직 그렇게 좋은 시점이 아니어서 결국 팔려는 사람이 가격을 낮출 것 같습니다. 그래서 다시 한번 하락으로 보고 있습니다.
집값 저점을 확인할 신호로는 심리지수를 봐야 합니다. KB국민은행은 50대 선도 아파트 지수를 발표하는데, 우리 아파트 가격 지수를 선도하는 50개 지역의 통계 경험을 쌓아 만든 지수이니 한번 참고해 볼 필요가 있습니다. 한국부동산원도 부동산 심리지수를 발표하고, 한국은행도 매월 소비자심리지수를 발표하는데, 여기에도 주택가격 전망CSI가 있습니다. 앞으로 12개월간 집값이 어떻게 될지를 묻는 지수입니다. 작년 11월에 63이었는데, 최근 6월 발표치는 100까지 올라왔습니다. 100은 올라갈 거라 보는 사람과 떨어질 거라 보는 사람의 수가 같다는 뜻이에요. 그 수준까지 올라와서 심리는 개선됐습니다.
그런데 이 한국은행 주택가격 심리지수가 실제 주택가격을 약 13개월 선행한다는 것을 확인했습니다. 그러면 내년 상반기 어느 시점이 될 수도 있다는 거죠. 재미있는 점은 이 심리지수가 남자 심리지수와 여자 심리지수로도 나뉘는데, 여자 심리지수가 남자보다 높고, 제가 통계를 분석해 보니 여자 심리지수가 집값을 더 잘 설명합니다. 집을 결정하는 데 여성의 입김이 많이 들어가기 때문이죠. 여자분들의 심리를 잘 관찰하시는 게 좋을 것 같습니다. 꿀팁이라고 할 만하죠.
교수님이 예전에 급격한 집값 상승이 어렵다고 말씀하셨던 걸로 아는데, 그 이유는 무엇일까요?
최근 몇 년 집값이 계속 올라서 집을 사면 가격이 오르니 투자라고 생각할 수도 있습니다. 하지만 저는 생각이 바뀌어야 한다고 봅니다. 집은 이제 투자재가 아니라 그냥 사는 것, 소비재입니다. 그동안 높은 가계부채, 인구 고령화 때문에 집값이 떨어진다고 했는데, 그래도 집값이 올랐던 것은 소득이 증가했고 가구 수가 늘었기 때문입니다. 그런데 우리나라 잠재성장률이 2%에서 1% 후반으로 내려가는 과정이고, 경제성장이 낮아지면서 소득이 늘어나는 속도도 줄어듭니다.
서울의 경우 가구 수는 2029년이 정점입니다. 통계청 추계치이고, 앞으로 몇 년 남지 않았습니다. 중요한 것은 지난 6월 한국은행 금융안정보고서입니다. PIR, 즉 소득 대비 집값 수준을 보면 서울은 2012년 평균보다 아직도 20% 정도 낮지 않습니다. 임대료 대비로 평가해도 20% 정도는 아직 떨어지지 않았습니다. 제가 코스피는 저평가됐다고 말씀드렸지만, 이 수준으로 평가해 보면 집값은 아직 고평가 영역에 있습니다.
물론 차별화는 더 심화될 겁니다. 핵심 지역은 덜 떨어지고 더 오를 수도 있지만, 주변이나 지방 일부 도시는 장기적으로 인구구조, 소득구조, 가구 수를 보면 생각의 대전환이 필요한 시기입니다.
내년 초까지 조금 더 하락할 것이라고 하셨는데, 핵심 지역은 크게 떨어지지 않잖아요. 교수님은 이걸 어떻게 보시나요?
우리 경제의 파이는 구조적으로 커지지 않는 가운데, 경쟁력 있는 기업은 더 많이 가져가고 경쟁력 없는 기업은 퇴출될 수밖에 없습니다. 지금 코스피·코스닥 상장기업의 18%가 한계기업입니다. 지난 3년간 영업이익으로 이자도 못 갚는 기업이라는 뜻이죠. 어려운 회사는 더 어려워지고 잘되는 회사는 더 잘되는, 소득 차별화도 더 심화될 겁니다. 서울 핵심 지역 사람들은 소득이 대부분 높은 사람들이라 여기는 그렇게 많이 떨어지지 않을 수도 있습니다. 그런데 문제는 모든 것이 차별화된다는 겁니다. 주식 시장도, 부동산 시장도, 소득도 차별화되고 있는데, 이것이 지나치게 심화되면 큰 문제가 발생합니다.
6월 말 가계대출 잔액이 사상 최대였다고 하던데, 기준금리가 동결되고 부동산 시장이 반등할 것 같으니 대출이 늘어난 것 같습니다. 가계대출이 집값에 어떤 영향을 미칠지 궁금합니다.
우리나라 가계대출의 70% 이상이 집 담보대출, 즉 부동산담보대출입니다. 그래서 집값이 오르면 가계대출도 늘고, 가계대출이 늘면 집값도 오르는 관계가 있었습니다. 작년 말에는 가계대출이 이전보다 줄었고 올해 1분기에도 줄었는데, 4~6월에 상당히 빠른 속도로 늘고 있습니다. 집값 상승 때문이었을 겁니다. 그런데 앞으로 그렇게 많이 늘어나지는 않을 거라고 봅니다. 1~2년 전 '영끌'이라는 단어가 언론에 많이 나왔지만, 빌려서 자산을 샀는데 주가도 떨어지고 집값도 떨어지는 경험을 했습니다. 그런 경험이 있으니 사람들이 무리하게 돈을 빌려 집을 사지는 않을 것 같습니다.
가계대출 자체의 증가는 문제이기도 합니다. 우리나라 GDP 대비 가계부채는 작년 말 105%로 세계에서 가장 높은 나라 중 하나입니다. 1분기에는 102%로 떨어졌는데, 2분기에는 다시 오를 것 같습니다. 가계대출이 GDP 성장률 이하로 늘어나면 큰 문제는 없습니다. 하지만 가계대출이 많다는 것은 소득 분위별로 보면 5분위, 즉 소득이 가장 많은 사람들이 가계대출의 53%를 차지하고 있다는 뜻입니다. 이들은 갚을 능력이 있어서 심각한 위기로 이어지지는 않겠지만, 이자와 원금을 갚아야 하니 상대적으로 소비는 줄어들 수밖에 없습니다. 그래서 저는 신용 위기 국면은 아니라고 봅니다.
1인 가구가 증가하면서 가구 수는 더 늘어날 것으로 보입니다. 가구 수가 집값에 미치는 영향은 어떨까요?
지금까지는 인구와 가구 수가 증가하고 가계부채가 높아도 집값이 계속 올랐습니다. 그것이 집값 상승의 가장 중요한 요인이었습니다. 그런데 서울은 2029년이 가구 수 정점입니다. 얼마 남지 않았다는 거죠. 집값을 떠받치던 가장 중요한 요인이 가구 수였는데, 그것마저 정점을 찍는다는 겁니다. 정점 이전에는 조금 더 오르겠지만, 이를 감안하면 집은 멀리 내다보고 사야 합니다. 주식은 오늘 사서 내일 팔 수 있지만, 집은 유동성이 높지 않아 단기투자 대상이 아닙니다.
저는 집은 사는 곳이라고 생각합니다. 집은 하나 있어야 합니다. 저도 중간중간 전세를 살아 봤지만, 집이 없으면 특히 여성분들이 굉장히 불안해합니다. 제 아내도 그랬습니다. 그래서 집은 있어야 합니다. 다만 투자 목적으로 집을 사는 것은 바람직하지 않다고 생각합니다.
지난 5년간 부동산이 급격히 올라서 다른 곳에 투자하는 것보다 부동산이 훨씬 이익이라는 생각이 들게 되었고, 그래서 부동산 투자에 몰리는 것 같습니다. 장기적으로 보면 어떨까요?
우리나라를 대표하는 것이 강남 아파트이고, 주식에서 업종별로 대표하는 것은 전기전자 업종입니다. KB국민은행이 1986년부터 발표하는 주택가격지수를 보면, 강남 아파트 지수는 그 이후 9배 올랐습니다. 같은 기간 우리나라 전기전자 업종 주가지수는 16배 올랐습니다. 작년까지 장기적으로는 주식시장이 더 나았다는 거죠. 우리는 주식을 오래 가지고 있지 않지만, 오래 가지고 있으면 주식도 잘 되거든요. 제 가까운 친척은 아주 오래전부터 돈이 생길 때마다 삼성전자를 샀는데, 삼성전자가 100배 올랐습니다. 시점에 따라 다르지만 시세차익과 배당으로 자녀들을 유학까지 보냈다고 하더라고요.
앞으로도 그렇게 오를 수 있을까요?
앞으로는 삼성전자가 그렇게 많이 못 오르겠죠. 그런 주식을 찾아야 하는데, 요즘 가끔 그런 주식이 나오고 있긴 합니다.
내 집 마련을 원하는 분들은 언제쯤 매수하는 게 좋을까요?
집은 소비자가 사는 곳이라고 계속 말씀드리고 있습니다. 여유만 있다면 언제든 집을 사셔도 됩니다. 여유가 없다면 정말 어려운 질문인데, 결혼한 자녀가 집을 언제 사야 하냐고 물어보면 대답하기가 곤란합니다. 부모님이 많이 도와주실 수 있으면 지금 사라고 하고, 그런 돈이 없으면 내년 상반기까지는 좀 기다려 보자고 이야기하고 있습니다. 다만 예측이 틀려서 집값이 올라버리면 곤란하니 조심스럽게 대답할 수밖에 없습니다.
제가 사이클로 보면 지금은 상승 추세로 전환된 것이 아닙니다. 국토부 장관도 최근 언론에서 상승 추세로 전환된 것은 아닌 것 같다고 말했죠. 저도 여러 사이클을 구해 보는데, 아직 저점이 아닙니다. 아까 말씀드린 한국은행 금융안정보고서를 보면 소득이나 임대료에 비해 아직 20% 정도 과대평가되어 있습니다. 내년 상반기에 저점을 치고 올라가더라도 빨리 올라가기는 어렵고, 오랫동안 정체될 것으로 봅니다. 그래서 너무 무리해서 돈을 많이 빌려 집을 사는 시기는 아니라고, 젊은 분들에게 권유하고 있습니다.
오늘 여러 이야기를 다양하게 해주셨습니다. 말씀 잘 들었습니다. 감사합니다.
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