저자: 미상 · 한국인
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9월 국내 리츠 ETF 개인 순매수 298억 원(전월비 44%↑)으로 금리 상승기에도 리츠 매수가 늘어난 현상을 다룸. 배경은 금리 고점 인식과 변동성 회피 수요이나 상품별 편차가 큼(14종 중 3종만 증가). 이창용 전 총재는 반도체 슈퍼사이클 지속성에 회의적이며 경상흑자, 환율, 국민연금 해외투자, 미국 국채금리 상승 등을 언급. 전망 발언은 NH투자증권 연구원의 11월 한 차례 추가 인상 후 리츠 반등 예상 정도임.
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리츠 ETF 순매수 급증, 그리고 이창용 전 총재의 경고
지금 금리가 오르고 있는데 굳이 리츠 ETF를 더 사고 있는 사람들이 있습니다. 지난 9월 개인 투자자들의 리츠 ETF 순매수액은 298억 원으로 8월보다 44% 넘게 늘었습니다. 그런데 조금 이상합니다. 금리가 오르면 리츠는 불리하다는 게 시장의 공식 아닌가요? 바로 같은 시점에 이창용 전 한국은행 총재는 반도체 슈퍼사이클이 10년 갈지 솔직히 모르겠다고 말했습니다. 지금부터 이 두 신호를 함께 읽어 보겠습니다.
숫자부터 보겠습니다
금융정보 업체 에프엔가이드에 따르면 9월 국내 상장 리츠 ETF 14종의 개인 순매수액은 합산 298억 원이었습니다. 8월 206억 원과 비교하면 한 달 사이에 44% 넘게 늘어난 겁니다. 리츠 ETF는 부동산 투자회사 묶음에 투자하는 상장 지수 펀드로, 월 분배금을 받을 수 있어 고배당 금융 상품으로 분류됩니다. 쉽게 말해 건물에서 나오는 임대료 수익을 매달 나눠 받는 구조입니다.
그런데 지금은 채권 금리가 오르는 환경입니다. 채권 금리가 오른다는 건 안전한 채권만 사도 높은 이자를 받을 수 있다는 뜻이고, 그러면 굳이 변동성이 있는 리츠에 돈을 넣을 이유가 줄어듭니다. 게다가 리츠는 부동산을 보유하기 위해 상당한 부채를 활용하는 경우가 많아서, 금리가 오를수록 이자 부담이 커집니다. 그래서 금리 상승기에 리츠는 불리하다는 인식이 시장에 퍼져 있습니다. 그럼에도 개인들은 왜 더 사고 있을까요? 혹시 지금 리츠 ETF나 배당 상품을 갖고 계신가요? 이 흐름을 이해하면 내 포트폴리오를 점검하는 데도 도움이 됩니다.
상품별로 보면 TIGER 리츠부동산인프라 ETF는 8월 160억 원에서 9월 207억 원으로 29% 넘게 늘었습니다. KODEX 한국부동산리츠인프라 ETF는 8월 36억 원에서 9월 112억 원으로, 세 배 수준으로 뛰었습니다. 다만 14종 가운데 순매수액이 늘어난 상품은 세 개뿐이었고, 다섯 개는 오히려 순매도로 전환했습니다. 전체 숫자가 늘었다고 해서 모든 리츠 ETF가 고루 주목받은 것은 아니라는 뜻입니다. 상품별 편차가 컸다는 점을 눈여겨볼 필요가 있습니다.
매수세 뒤에 깔린 판단
개인 투자자들이 금리가 높은데도 리츠를 더 사는 이유는 크게 두 가지로 볼 수 있습니다.
첫 번째는 금리가 고점에 가까워졌고 리츠 가격이 이미 저점에 근접했다는 판단입니다. 지금이 싸게 살 수 있는 타이밍이라는 시각입니다. NH투자증권 연구원은 한국은행 기준금리가 10월 동결 후 11월 한 차례 추가 인상에 그칠 전망이라고 했습니다. 이에 따라 금리 인상과 관련한 불확실성이 점진적으로 해소되면서 리츠 지수도 반등할 것이라고 예상했습니다.
두 번째는 주식 시장 변동성을 피해 자금을 분산하려는 수요입니다. 주가가 흔들릴 때 월 분배금이 나오는 리츠 ETF로 일부 자금을 옮겨 방어하는 전략입니다.
다만 여기서 한 가지 주의할 점이 있습니다. 금리가 오르는 환경에서 리츠가 무조건 나쁘다는 공식도, 무조건 지금이 저점이라는 공식도 성립하지 않습니다. 신형철 증권 연구원은 금리가 오르는 과정에서는 할인율 상승이 부담으로 작용하지만, 금리의 새로운 수준이 확인된 이후에는 임대료와 가동률 등 이익 성장으로 시선이 옮겨갈 수 있다고 말했습니다. 여기서 할인율이란 미래에 받을 수익을 현재 가치로 환산할 때 쓰는 기준 금리입니다. 할인율이 높아지면 미래 수익의 현재 가치가 낮아지므로 자산 가격이 떨어지는 압력을 받게 됩니다. 핵심은 금리 수준이 안정된 이후에는 개별 리츠의 펀더멘털, 즉 실제 임대료가 잘 걷히고 있는지, 공실은 어떤지, 부채 관리는 되고 있는지를 따져야 한다는 얘기입니다.
낙관론에 제동을 건 이창용 전 총재
이번엔 시선을 조금 넓혀 보겠습니다. 리츠 매수 논리의 배경에는 한국 경제 전반에 대한 낙관론이 깔려 있습니다. 반도체 슈퍼사이클 덕분에 성장률이 높아지고 금리도 곧 안정될 것이라는 기대입니다. 그런데 바로 이 낙관론에 이창용 전 총재가 제동을 걸었습니다.
이 전 총재는 유튜브 채널 슈카월드에 출연해 반도체 슈퍼사이클이 10년을 갈지 솔직히 믿어야 할지 모르겠다고 말했습니다. 그는 1년 전 국내 반도체 전문가 20여 명을 만났을 때 슈퍼사이클이 온다고 예측한 사람이 없었다고 했습니다. 그런데 최근엔 그 사이클이 10년은 간다고 말하는 분위기인데, 그 말을 그대로 믿기 어렵다는 취지였습니다.
실제 숫자를 보면, 이 전 총재는 올해 상반기 명목 경제 성장률이 21%를 넘었고, 9월 수출을 보면 더 올라갈 가능성도 있다고 했습니다. 올해 3.3%, 내년 2.9% 성장이 전망되는데, 이는 우리나라 잠재성장률보다 높은 수준이라고도 했습니다. 잠재성장률이란 인플레이션 등 부작용 없이 지속적으로 달성할 수 있는 최대 성장 속도를 말합니다. 이 전 총재에 따르면 우리나라 잠재성장률은 2%가 조금 안 되는 수준입니다. 즉 지금 성장률은 이미 충분히 높은데, 여기에 재정을 더 쓸 이유가 있느냐는 의문을 제기한 겁니다. 한번 재정을 크게 늘리면 이듬해에 그보다 적게 써도 성장률에 부정적인 영향을 준다는 점도 짚었습니다.
이 전 총재가 반도체 호황에 신중해야 한다고 보는 이유는 구체적으로 세 가지입니다.
첫째, 현재 반도체 사이클이 지속될지 자체가 불확실합니다. 지금의 호황은 삼성전자와 SK하이닉스의 경쟁력 덕분이기도 하지만, 미중 갈등으로 중국 반도체 회사가 네덜란드 ASML의 노광 장비를 들여오지 못해 추격이 주춤한 영향도 있다고 봤습니다. 상황이 바뀌면 산업 판도 자체가 달라질 수 있다는 얘기입니다.
둘째, 삼성전자와 SK하이닉스의 70%가 넘는 영업이익률이 유지될 수 있는지도 우려 요인이라고 했습니다.
셋째, 반도체 산업에 지나치게 집중되면 산업 양극화가 심해질 수 있고, 저출산과 고령화 같은 구조적 문제는 반도체 경기가 좋아진다고 해결되지 않는다고 지적했습니다.
반도체 슈퍼사이클 덕분에 올해 경상수지 흑자 전망치는 4,500억 달러에 이른다고 합니다. 경상수지 흑자란 수출과 서비스 거래 등에서 해외로부터 더 많이 번 금액을 뜻합니다. GDP 대비 20%를 넘는 경상흑자는 유례없는 수준이라고 이 전 총재는 말했습니다.
그렇다면 이 대규모 흑자는 환율에 어떤 영향을 줄까요? 이 전 총재는 최근 환율이 떨어진 것이 이 대규모 경상수지 흑자가 뒤늦게 반영된 결과라고 설명했습니다. 다만 코스피가 짧은 시간에 9천을 넘기며 세 배 이상 뛰자, 한국 투자 비중을 넘겨 들고 있던 해외 기관 투자자들이 이익을 실현하고 리밸런싱하면서 오히려 환율이 오르는 국면도 있었다고 했습니다. 리밸런싱이란 투자 비중이 목표치를 벗어났을 때 다시 맞추는 작업입니다.
앞으로 환율의 방향을 가를 변수로는 경상수지 흑자 지속 여부, 미국 금리 속도, 그리고 11월 미국 선거 이후 트럼프 행정부의 정책과 관세 변수를 꼽았습니다. 이 전 총재는 환율에 대한 시각 전환도 강조했습니다. 환율도 주가처럼 금융 상품의 가격으로 보고, 국가부도 위험이 있을 때만 정부가 관리하고 나머지는 변동하게 둬야 한다는 겁니다. 거시경제 충격을 환율 변동이 흡수하는 쇼크 업소버 역할을 받아들여야 한다는 뜻입니다.
이 전 총재의 발언 가운데 국민연금과 부동산 세제 이야기는 리츠 투자자에게도 직접 연결되는 내용입니다. 먼저 국민연금입니다. 이 전 총재는 코리아 디스카운트가 해결되거나 국내 주식시장이 자발적으로 좋아지기 전에는 국민연금의 해외 자산 투자 확대 추세가 계속될 것이라고 봤습니다. 코리아 디스카운트란 한국 기업들이 해외 유사 기업보다 낮게 평가받는 현상을 말합니다. 그는 국민연금 자금이 해외로 빠져나가는 공동화 문제를 국내 투자 비중을 늘려 상쇄해야 한다고 주장했습니다. 일본처럼 국내외 각각 50% 수준을 목표로 해야 한다는 겁니다. 국민연금이 국내 자산 비중을 늘린다면 국내 주식시장과 리츠 같은 대체 자산 시장에도 수요 측면에서 영향을 줄 수 있는 변수입니다.
부동산과 관련해서는 강남 주택에 대한 관심이 커진 배경 중 하나로 분양가 상한제를 꼽았습니다. 분양가 상한제는 신규 아파트 분양가를 시세보다 낮게 묶는 제도인데, 소수가 이른바 로또 분양으로 혜택을 보면서 오히려 강남 관심을 키웠다는 분석입니다. 이 전 총재는 부동산 정책이 정권이 바뀔 때마다 달라지다 보니, 어떤 세제를 도입해도 또 바뀌겠지라는 인식이 퍼져 정책 효과 자체가 약해졌다고 지적했습니다. 부모님이 받으시는 국민연금액을 알고 계신가요? 이 전 총재의 말처럼 국민연금의 국내 투자 비중이 달라지면 노후 준비 전략에도 영향을 줄 수 있습니다.
또한 미국 국채 금리 상승의 배경으로는 중동 전쟁에 따른 유가 상승과 인플레이션 압력, 그리고 미국 등 선진국의 재정 지출이 지나치게 커진 점을 꼽았습니다. 달러가 기축통화로서 버티고 있지만, 재정을 방만하게 운용하는 데 대한 투자자들의 우려가 금리 상승으로 나타나고 있다는 설명입니다. 이 흐름은 한국 국채 금리에도 영향을 줄 수 있고, 결국 리츠 ETF의 매력에도 계속 영향을 미칠 변수입니다.
지금 무엇을 봐야 할까
두 기사를 함께 읽고 나면 지금 시장이 어디를 보고 있는지가 조금 더 선명해집니다. 정리하면, 리츠 ETF 순매수가 늘어난 배경에는 금리 고점 인식과 주식시장 변동성 회피 수요가 있습니다. 그런데 이 판단이 맞으려면 금리가 실제로 곧 안정돼야 하고, 한국 경제 성장이 반도체 호황에 힘입어 유지돼야 합니다.
첫 번째로 봐야 할 변수는 금리 경로입니다. NH투자증권 연구원은 한국은행이 11월 한 차례 추가 인상 후 인상을 멈출 것으로 예상했습니다. 이 예측이 맞는다면 금리 불확실성이 줄고 리츠 ETF에 유리한 환경이 조성될 수 있습니다. 반대로 미국 인플레이션이 지속되거나 중동 상황이 악화해 미국이 예상보다 금리를 더 올린다면 한국 금리도 압박을 받을 수 있습니다.
두 번째 변수는 반도체 사이클의 지속성입니다. 이창용 전 총재가 지적한 것처럼 현재의 높은 성장률이 반도체 사이클에 많이 기대고 있는 만큼, 이 사이클이 언제 어떻게 꺾이느냐가 경제 전체의 방향을 바꿀 수 있습니다. 삼성전자와 SK하이닉스의 영업이익률이 70%를 넘는 상황이 얼마나 지속될지, 미중 기술 갈등이 어떻게 전개될지가 핵심 체크포인트입니다.
세 번째 변수는 11월 미국 선거 이후의 관세 정책입니다. 이 전 총재도 이 변수를 환율과 경제 전반의 불확실성 요인으로 꼽았습니다. 관세가 강화된다면 수출 의존도가 높은 한국 경제와 반도체 산업에 직접적인 영향이 올 수 있습니다.
리츠 ETF를 보고 계신 분들이라면, 금리 안정 속도보다는 개별 리츠가 담고 있는 자산의 임대료가 실제로 오르고 있는지, 공실은 없는지, 부채 구조는 어떤지를 함께 살피는 것이 필요해 보입니다. 신형철 연구원의 말처럼 금리의 새로운 수준이 확인된 뒤에는 펀더멘털 싸움이 됩니다. 반도체 호황이 만들어낸 낙관론을 배경으로 한 투자 판단이라면, 이창용 전 총재가 경고한 대로 그 호황이 언제든 조건부로 바뀔 수 있다는 점을 리스크 요인으로 함께 염두에 두는 것이 현명한 접근이라 할 수 있습니다.
오늘 영상은 여기까지입니다. 다음에 뵙겠습니다.
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