저자: 신사임당 · 한국인
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토지거래허가구역 지정 1년간 서울 아파트값이 대책 전보다 두 배 가까이 상승하고 88주 연속 상승 중이며, 전세 매물이 급감해 월세·매수 부담이 커졌다고 주장. 강남권은 하락했으나 외곽 서민 동네는 폭등했고, 정부 규제는 뒷북이며 공급도 부진하다고 분석. 금리 인상과 종부세 개편, 독일 베를린 사례를 들어 정책 실패 및 향후 불안을 경고.
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안녕하세요. 오늘도 이슈임당 시간입니다. 딱 1년 전인 작년 10월 15일, 이재명 정부는 서울 25개 구 전체와 경기 12곳을 한꺼번에 토지거래허가구역으로 묶어 버렸습니다. 집을 사면 무조건 2년 동안 직접 살아야 하고, 대출 한도도 확 줄어들었죠. 집값을 확실히 잡겠다며 정부가 호기롭게 꺼내 든 역대급 규제였습니다. 그런데 1년이 지난 지금 결과는 어떨까요? 서울 아파트값은 오히려 10% 넘게 껑충 올랐습니다. 규제 대책 전 1년 동안의 상승률보다 두 배 가까이 되는 수치입니다. 심지어 서울 아파트값은 88주 연속으로 쉬지 않고 오르면서 역대 최장 기록을 매주 갈아치우고 있습니다.
민심도 싸늘하게 반응했습니다. 한 여론조사에서 이재명 대통령의 직무 긍정 평가는 37%까지 떨어졌고, 부정 평가는 51%로 절반을 넘었습니다. 부정 평가의 이유 1위는 바로 이 부동산 정책이었습니다. 지난달 다른 조사에서는 지지율이 9주 연속 바닥을 쳐서 33.8%로 취임 후 최저치를 기록했고, 부정 평가는 63.3%로 처음으로 60%를 넘었습니다. 집값을 잡겠다며 내놓은 정책이 거꾸로 정권의 발목을 잡고 있는 형국입니다.
원래 토지거래허가구역은 투기가 우려되는 땅의 거래를 지자체의 허가를 받아 하도록 묶는 제도입니다. 이걸 서울 아파트 전체에 건 것은 사실상 처음 있는 일이었습니다.
1년 전 정부 대책은 촘촘한 세 겹의 그물이었습니다. 서울 전역과 과천, 광명, 분당, 수원 영통, 하남 등 경기 주요 12곳을 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 한꺼번에 묶었습니다. 이 지역에서 아파트를 사려면 계약 전에 지자체 허가를 받아야 하고, 산 뒤에는 2년 동안 직접 거주해야 합니다. 대출 문턱도 집값에 따라 나눴습니다. 15억 원 이하는 6억 원까지 빌릴 수 있지만, 15억 원을 넘으면 4억 원, 25억 원을 훌쩍 넘으면 2억 원까지만 나옵니다. 분양권 전매도 막고, 대출 심사의 스트레스 금리 기준도 올렸습니다.
그런데 결과가 기가 막힙니다. 규제의 표적이었던 강남권은 오히려 값이 빠지고 있습니다. 한 언론 보도에 따르면 강남 3구는 9월 첫째 주부터 6주 연속 내림세를 보였고, 이번 주에도 강남구는 0.35%, 서초구는 0.27% 떨어졌습니다. 압구정 현대 8차 전용 107㎡는 7월 57억 원에서 9월 49억 원으로 두 달 만에 8억 원이 빠진 값에 거래됐습니다.
거래량도 쪼그라들었습니다. 강남 3구 아파트 거래는 7월 609건에서 9월 334건으로 반토막이 났습니다. 강남구에서 50억 원이 넘는 초고가 거래 비중도 8월 13.6%에서 9월 7.4%로 줄었습니다. 이유는 간단합니다. 강남구 아파트 평균 거래가는 30억 원 안팎인데, 그 집을 사도 대출은 2억 원밖에 안 나오니 나머지 28억 원을 현금으로 쥐고 있어야 한다는 얘기입니다. 여기에 정부가 고가주택과 다주택자를 겨냥한 종합부동산세 개편안까지 내놓자, 업계에서는 강남을 중심으로 매물이 빠르게 쌓이고 있다고 말합니다. 실제로 서울 아파트 매물은 8월 초 6만 건 남짓에서 이달 15일에는 7만 5천 건대로 늘었습니다.
그럼 1년 동안 어디가 많이 올랐을까요? 서울에서 가장 많이 오른 곳은 성북구로 15.52%입니다. 강서구 13.78%, 서대문구 13.73%, 중구와 영등포구도 13%대를 기록했습니다. 반면 규제의 타깃이었던 강남구는 1.62%, 서초구는 3.54% 오르는 데 그쳤습니다. 부자 동네 집값은 멈칫했고, 서민들이 사는 동네가 몇 배나 더 뛴 것입니다.
거래 구성도 바뀌었습니다. 서울시 자료를 보면 토지거래 허가 신청 중 강북권 10개 구와 강서권 4개 구의 비중이 작년 11월 61.8%에서 올해 8월 67.5%로 늘었습니다. 반면 강남 3구와 용산구의 비중은 14.8%에서 11.7%로 줄었습니다. 대출이 6억 원까지 나오는 15억 원 이하 중저가 집으로 사람들이 몰려든 것입니다.
혼란을 키운 주범은 실거주 의무입니다. 우리나라 전세 시장은 상당 부분 집주인이 세입자의 전세보증금을 끼고 집을 사는 갭투자 방식으로 유지돼 왔습니다. 그런데 토지거래허가구역에서는 산 사람이 2년 동안 직접 들어가 살아야 합니다. 전세를 끼고 집을 사는 길이 사실상 막힌 것입니다. 정부가 이달 부랴부랴 일부 예외를 허용했지만, 시장에서는 이 실거주 규제가 전세 매물을 말려 버린 결정적 요인이라고 입을 모읍니다.
결과는 처참합니다. 한 부동산 데이터 업체 자료에 따르면 서울 아파트 전세 매물은 1년 전 2만 4천여 건에서 지금은 2천 5백여 건으로 줄었습니다. 동대문구는 69.4%, 구로구는 58.3%, 금천구는 54.1%, 중구는 52.9%가 줄어 반토막 넘게 증발했습니다. 매물이 사라지자 같은 기간 서울 아파트 전셋값은 9.61% 올랐습니다.
결국 세입자에게 남은 선택지는 두 가지입니다. 훨씬 비싼 월세로 가거나, 무리해서 빚을 내 집을 사는 것입니다. 한 언론 보도에 따르면 서울 아파트와 연립주택의 평균 월세는 작년 10월 146만 원에서 올해 8월 164만 1천 원으로 12.4% 뛰었습니다. 그런데 월세 매물마저 1년 새 12.9% 줄었습니다. 강북구의 3,800세대 넘는 대단지 아파트에서는 전용 84㎡ 기준으로 전세 매물이 네 건, 월세 매물은 일곱 건밖에 없었다고 합니다.
전세를 구하지 못한 사람들은 빚을 내서라도 집을 사는 쪽을 택했고, 그 불길은 경기도 곳곳으로 번지고 있습니다. 화성 병점의 한 아파트 전용 84㎡는 이달 1일 10억 3천만 원에 팔리며 최고가를 8천만 원 갈아치웠습니다. 의정부역 인근 단지의 전용 98㎡도 지난달 10억 5천만 원에 신고가를 찍었는데, 이는 3월보다 4천만 원 오른 값입니다. 수원 망포동 전용 62㎡는 13억 원에 거래됐습니다. 몇 년 전만 해도 서울 집값을 피해 가던 외곽 지역들입니다.
한 부동산 플랫폼 분석을 보면, 경기도에서 9억 원에서 12억 원 사이 아파트 거래 중 신고가 비중은 5월 19.6%에서 9월 37.8%로 뛰었습니다. 9월 거래 600여 건 중 228건이 역대 최고가였습니다. 6억 원에서 9억 원 사이에서도 신고가 비중은 10.5%에서 20.4%로 두 배 가까이 늘었습니다. 이 구간은 내 집 마련을 간절히 원하는 평범한 서민들이 보는 가격대입니다. 업계는 전세 매물이 턱없이 부족해지자 벼랑 끝에 몰린 실수요자들이 매수로 돌아선 것이 이 폭등의 가장 큰 이유라고 봅니다.
이런 상황에서 정부가 내놓은 대응은 또 규제였습니다. 지난 6월 말 정부는 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시를 규제지역과 토지거래허가구역으로 추가 지정했습니다. 동탄구는 반도체 기대감과 GTX 호재가 겹치며 올해 상반기에만 집값이 11.38% 올라 전국 1위를 찍었습니다. 구리시는 7.87%, 기흥구는 6.21% 올랐습니다. 불과 작년 같은 기간만 해도 구리와 기흥은 오히려 집값이 살짝 내렸던 곳입니다.
규제지역은 최근 석 달 집값 상승률이 물가 상승률의 1.3배에서 1.5배를 넘으면 지정할 수 있습니다. 즉 집값이 한참 오른 뒤에야 뒤늦게 묶는 구조입니다. 서울을 묶으니 경기도가 오르고, 경기도를 묶으니 그다음 동네가 들썩이는 악순환입니다. 국토부 장관은 이달 국정감사에서 최근 집값이 오르는 인천과 남양주까지 추가로 묶을지에 대해서는 신중한 입장을 보였습니다. 그 사이 집 없는 사람들은 계속 외곽으로 밀려나고 있습니다.
숨통을 틔워 줄 공급은 어떨까요? 정부는 공급 확대를 외치며 물량 폭탄을 약속했지만, 장관이 국정감사에서 밝힌 성적표는 초라했습니다. 올해 수도권 아파트 착공 목표는 26만 8천 호인데, 8월까지 실제 착공은 8만 6천 호로 목표의 32% 수준입니다. 남은 석 달 동안 18만 호 넘게 착공해야 목표를 채울 수 있습니다. 장관은 4분기에 착공이 몰린다며 연말까지 80~88%는 채울 수 있다고 했지만, 착공한 집이 입주하려면 최소 몇 년은 더 걸립니다. 당장 내년 코앞의 전세난을 막아 줄 새 아파트는 없다는 뜻입니다.
설상가상으로 대출 금리마저 오르고 있습니다. 한국은행은 올해 7월 3년 6개월 만에 기준금리를 인상했고, 8월에 한 번 더 올렸습니다. 소비자물가가 목표치를 웃돌고, 원·달러 환율이 1,500원대를 오가고, 수도권 집값과 가계대출이 다시 늘어나는 위기 상황이었기 때문입니다. 한국은행은 앞으로도 금리 인상 기조를 이어가겠다는 입장입니다. 전세값을 버티지 못해 빚을 끌어모아 외곽 아파트를 산 사람들은 이자 부담이 눈덩이처럼 커지는 최악의 시기에 집을 산 셈입니다.
상황을 정리하면 이렇습니다. 까다로운 대출 규제가 실수요자들을 중저가 집으로 몰아넣었습니다. 막힌 실거주 의무가 전세 시장을 말려 버렸습니다. 전세를 못 구한 세입자들이 매수로 돌아서면서 서민 동네 집값이 폭등했고, 정부는 뒷북으로 또 규제를 씌웠습니다. 그 사이 주택 공급은 늦어지고 대출 금리는 올랐습니다. 결과적으로 강남 부자들보다 집 없는 평범한 서민들이 더 빨리 무너지는 기형적 구조가 만들어졌습니다.
이런 상황이 길어지면 어떻게 될까요? 독일 베를린이 미리 보여 줍니다. 독일 정부 자료에 따르면 베를린의 신규 임대 물량은 2017년부터 2020년 사이 3년 만에 32% 줄었습니다. 베를린은 2020년 월세 상한법을 만들었지만, 이듬해 독일 연방헌법재판소가 위헌 판단을 내렸습니다. 그러자 2021년 9월, 벼랑 끝에 몰린 베를린 시민들은 3천 채가 넘는 주택을 가진 거대 민간 임대회사의 주택을 시가보다 낮은 보상으로 공공 소유로 바꾸자는 주민투표에 찬성표를 던졌습니다. 투표율은 73.5%였고, 투표자의 57.6%인 103만 명 넘는 시민이 찬성했습니다. 몰수 대상이 된 주택만 24만 채가 넘었습니다.
우리 정부는 토지거래허가제라는 강력한 장벽이 없었다면 서울 집값이 지금보다 훨씬 더 올랐을 것이라고 항변합니다. 국토부 장관은 강남 3구와 용산구 집값이 마이너스로 돌아섰고, 연말쯤이면 시장이 어느 정도 안정될 것이라고 전망했습니다. 강남 집값이 내려간 것은 사실입니다. 하지만 규제가 없었다면 집값이 얼마나 올랐을지는 아무도 정확히 증명할 수 없습니다. 우리가 확실히 증명할 수 있는 것은 눈앞의 숫자들뿐입니다. 대책 발표 후 1년 서울 아파트값 상승률은 대책 전 1년보다 두 배 가까이 뛰었고, 성북·강서·서대문 같은 서민 동네가 가장 가파르게 올랐습니다. 경기도 9억~12억 원대 거래의 약 40%가 역대 최고가입니다.
이번 주 발표된 통계만 봐도 서울 아파트값은 0.16% 올랐고, 이는 2주 연속 상승폭이 다시 커진 수치입니다. 88주째 한 번도 쉬지 않고 오르고 있습니다. 강남 집값을 누른 대가를 죄 없는 서민과 세입자가 온몸으로 치르고 있는 것이 현실입니다.
더 큰 문제는 정책에 대한 시장의 신뢰마저 흔들린다는 점입니다. 정부는 8월 세제 개편안에서 본인이 직접 살지 않는 1주택자의 종합부동산세 기본공제를 12억 원에서 9억 원으로 낮추겠다고 했다가, 불과 29일 만인 9월 국무회의에서 원래대로 되돌렸습니다. 한 달 만에 뒤집히는 정책을 보고 시장이 정부의 약속을 믿을 수 있을까요?
앞으로 큰 고비도 남아 있습니다. 서울과 경기 12곳의 토지거래허가구역은 올해 12월 31일에 기한이 끝납니다. 장관은 수요가 있다며 연장 가능성을 열어 뒀습니다. 이대로 연장하면 전세가 말라 가는 기형적 구조가 계속됩니다. 반대로 풀어 버리면 1년 동안 억눌렸던 매수세가 한꺼번에 몰릴 위험이 큽니다. 어느 쪽을 택해도 큰 후폭풍이 예상되는, 정부가 스스로 판 깊은 구덩이에 빠진 형국입니다.
한국은행의 금리 결정도 변수입니다. 다가오는 22일 기준금리 결정을 앞두고 있는데, 9월 소비자물가가 2.9%로 목표치 2%를 웃돌아서, 세 번 연속 인상할지 이번에는 쉬어 갈지를 두고 시장의 의견이 팽팽히 갈리고 있습니다. 여기서 또 올리면 무리하게 빚을 내 집을 산 사람들의 이자 부담은 걷잡을 수 없이 커집니다.
세금 폭탄 문제도 남아 있습니다. 세제 개편안이 국회를 통과하면 비싼 집이나 여러 채를 가진 사람들의 종합부동산세가 오릅니다. 집주인들이 늘어난 세금을 월세로 떠넘기면, 결국 피해는 가장 약한 세입자가 떠안게 됩니다.
지금 냉정하게 정리하면, 흔들리는 시장에서 간신히 버티는 쪽은 이미 집을 가진 사람이고, 속절없이 무너지는 쪽은 집 없는 사람입니다. 세입자는 1년 새 전셋값이 10% 가까이 오르는 고통을 견뎌야 했고, 서울 평균 월세도 1년 사이 18만 원이나 올랐습니다. 이 전세를 버티지 못해 집을 산 사람들은 하필 대출 금리가 가파르게 오르는 시기에 큰 빚을 떠안았습니다. 묵묵히 내 집 마련을 준비하며 때를 기다리던 사람들은 경기도 외곽 30평대 아파트가 10억 원을 훌쩍 넘는 현실을 지켜보고만 있습니다. 이 절망과 분노는 고스란히 현 정권을 향하고 있고, 대통령 부정 평가 이유 1위가 부동산이라는 사실은 국민들이 이 정책의 실패를 온몸으로 느끼고 있다는 생생한 증거입니다.
앞으로 눈여겨볼 포인트는 네 가지입니다. 첫째, 매주 발표되는 집값 통계에서 서민 동네의 상승세가 꺾일지. 둘째, 서울의 바싹 마른 전세 매물이 다시 늘어날 기미가 있는지. 셋째, 연말 정부가 토지거래허가구역을 연장할지. 넷째, 22일 한국은행의 기준금리 결정이 어떻게 나올지입니다.
마지막으로 베를린 이야기로 돌아가겠습니다. 2021년 100만 명 넘게 찬성한 몰수 주민투표는 법적 구속력이 없어서 실행을 두고 지루한 논쟁만 이어졌습니다. 그런데 지난달 베를린 의회 선거에서 이 몰수 구상을 강력히 지지해 온 좌파당이 25.7%를 득표하며 사상 처음으로 제1당이 됐습니다. 선거의 핵심 쟁점은 임대주택 문제였습니다. 좌파당은 녹색당, 사회민주당과 새 정부 구성을 위해 협상 중인데, 사회민주당 내부에서는 주택 사회화에 극렬히 반대하는 목소리가 커서 이것이 협상의 가장 큰 뇌관입니다. 독일 연방 정부는 지난 7월 주정부가 민간 임대주택을 마음대로 사회화하지 못하도록 막는 연방 법률을 만들겠다고 밝혔고, 메르츠 총리도 기업 주택 몰수를 원천 금지하는 법으로 맞서겠다고 선언했습니다. 집 문제로 쌓인 서민들의 분노가 선거판을 뒤집고, 사유재산을 둘러싼 거대한 이념 싸움으로까지 번진 것입니다.
서울 아파트값 88주 연속 상승, 서민 동네의 끝없는 신고가 행진, 그리고 싹 사라진 전세 매물. 이것이 1년 전 집값을 반드시 잡겠다고 장담했던 이재명 정부의 초라하고 참담한 성적표입니다. 이런 시장의 흐름을 이슈임당이 계속 날카롭게 짚어 드리겠습니다. 오늘 영상이 도움이 되셨다면 구독과 좋아요 부탁드립니다. 지금까지 이슈임당이었습니다. 시청해 주셔서 감사합니다.
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